Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15582 del 04/06/2021

Cassazione civile sez. III, 04/06/2021, (ud. 16/12/2020, dep. 04/06/2021), n.15582

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente –

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere –

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere –

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27437/2018 proposto da:

F.A., elettivamente domiciliata in ROMA, V.LE CASTRO

PRETORIO, 122, presso lo studio dell’avvocato MARIO VALENTINI,

rappresentata e difesa dagli avvocati GIAN LUCA GROSSI, ERMANNO

VAGLIO;

– ricorrente –

contro

I.M., D.F.V., elettivamente domiciliate in

ROMA, VIA CRESCENZIO, 58, presso lo studio dell’avvocato SAVINA

BOMBOI, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati

RAIMONDA PESCI FERRARI, BRUNO COSSU;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2215/2017 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA,

depositata il 22/02/2018;

udita la relazione della causa stolta nella pubblica udienza del

16/12/2020 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

MISTRI Corrado, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per

quanto di ragione;

udito l’Avvocato TONIO DI IACONO, per delega;

udito l’Avvocato BRUNO COSSU.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 8771/16, pubblicata il 26 luglio 2016 – decidendo sull’opposizione proposta da I.M. (conduttrice) e D.F.V. (garante dell’adempimento delle obbligazioni assunte dalla conduttrice con il contratto di, locazione) alla convalida di sfratto per morosità intimato dalla locatrice F.A., unitamente al d.i. ingiuntivo per canoni scaduti e a scadere, in relazione al contratto stipulato in data 10 marzo 2011 e registrato su iniziativa della parte conduttrice in data 2 marzo 2012 -, il Tribunale di Parma escluse l’applicazione del canone di legge di cui al D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 8, lett. c), invocata dalle intimate per negare ogni loro inadempimento, risolse il contratto per inadempimento e condannò le convenute al versamento dei canoni non corrisposti.

La Corte di appello di Bologna, con sentenza n. 2215/17, pubblicata il 22 febbraio 2018, riformò la decisione di primo grado, ritenendo applicabile la disciplina di cui del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8, 9 e 10, sul presupposto che la successiva L. n. 208 del 2015, preso atto della dichiarata incostituzionalità in parte qua del D.Lgs. n. 23 del 2011, aveva comunque assoggettato alla disciplina di favore per il conduttore i contratti non registrati entro sessanta giorni dalla entrata in vigore del predetto D.Lgs..

In particolare, secondo la Corte di appello, della L. n. 208 del 2015, art. 1, comma 59, nel sostituire della L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 5 (prevedendo, con disposizione sfuggita alle censure di costituzionalità secondo la sentenza n. 87 del 2017 della Consulta, che “Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui al D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 8 e 9, prorogati dal D.L. 28 marzo 2014, n. 47, art. 5, comma 1-ter, convertito, con modificazioni, dalla L. 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 23 del 2011, al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al del D.Lgs. n. 23 del 2011, citato art. 3, comma 8, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato”), a differenza delle precedenti disposizioni, non avrebbe “comportato alcuna sanatoria della nullità dei contratti di locazione conseguente alla omessa registrazione, ma solo predeterminato, nella misura del triplo della rendita catastale, il danno sofferto dal locatore conseguente alla occupazione abusiva dell’immobile in base a contratto non registrato e quindi nullo”. Questa disciplina avrebbe dovuto essere applicata alle “situazioni di fatto venutesi a creare in base agli effetti delle precedenti disposizioni dichiarate incostituzionali”. Secondo la Corte di merito, il contratto in questione – non essendo stato registrato entro 60 gg. dall’entrata in vigore del D.Lgs. n. 23 del 2011 – sarebbe stato nullo per difetto di registrazione e sarebbe stato soggetto alla disciplina di cui alla L. n. 208 del 2015, art. 1, comma 59, con la conseguenza che la conduttrice, avendo occupato l’immobile in base a tale contratto, sarebbe stata tenuta al pagamento di un’indennità di occupazione pari al triplo della rendita catastale, dall’entrata in vigore del più volte richiamato D.Lgs. fino al 16 luglio 2015.

Pertanto, in accoglimento dell’appello e dichiarata cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di rilascio dell’immobile oggetto della locazione (ormai rilasciato in data 24 aprile 2015), in riforma dell’impugnata sentenza, rigettò la domanda della locatrice e compensò per intero tra le parti le spese di quel grado.

La locatrice, F.A., ha proposto ricorso basato su un unico motivo di censura.

I.M. e D.F.V. hanno resistito con controricorso, illustrato da memoria depositata prima della Camera di consiglio del 10 dicembre 2019.

Con O.I. n. 3559/20 della Sezione VI-3, la causa è stata rinviata alla pubblica udienza.

Il P.G. ha depositato conclusioni scritte.

Prima della fissata pubblica udienza, sia la ricorrente che le controricorrenti hanno depositato memorie.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 8, 9 e 10, L. n. 80 del 2014, art. 5, comma 1 ter, L. n. 208 del 2015, art. 1, comma 59, L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 5, nonchè dell’art. 136 Cost..

1.1. In particolare, ad avviso della ricorrente, la Corte territoriale, con la sentenza impugnata in questa sede, avrebbe violato l’art. 136 Cost., avendo ritenuto applicabili alla fattispecie all’esame del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8, 9 e 10 e della L. n. 80 del 2014, art. 5, comma 1-ter, che, essendo già stati dichiarati incostituzionali (rispettivamente con le sentenze n. 50 del 2014 e n. 169 del 2015 della Corte Costituzionale), non avrebbero potuto trovare applicazione alla controversia all’esame.

Sempre secondo la ricorrente, la Corte territoriale avrebbe, altresì, violato della L. n. 208 del 2015, art. 1, comma 59, in quanto avrebbe ritenuto applicabile là norma appena richiamata al caso di specie, che ha ad oggetto un contratto di locazione dichiarato risolto in primo grado per grave inadempimento di parte conduttrice; tale disposizione, a parere della F. ricorrente, troverebbe infatti applicazione soltanto nei casi di occupazione abusiva del bene locato in ragione della nullità del contratto per difetto di registrazione (ai sensi del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8, 9 e 10) per le sole fattispecie consolidate prima della declaratoria di incostituzionalità dei predetti commi dell’art. 3 appena menzionato.

1.2. Le controricorrenti sostengono, invece, l’inammissibilità del ricorso in quanto, a loro avviso, la Corte di merito, diversamente da quanto assume la ricorrente, non avrebbe applicato alla fattispecie le disposizioni di cui al D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8, 9 e 10 e al D.Lgs. n. 47 del 2014, art. 5, comma 1-ter, dichiarate incostituzionali, bensì della L. n. 208 del 2015, art. 1, comma 59, ritenendo che la situazione di fatto costituisse presupposto per l’applicabilità di tale legge.

1.3. Premesso in fatto che il contratto di locazione in questione è stato sottoscritto in data 10 marzo 2011, successivamente è stato registrato in data 2 marzo 2012, e che l’intimazione di sfratto per morosità è stata notificata dall’attuale ricorrente il 18 settembre 2014, ritiene il Collegio che il motivo in scrutinio vada accolto in base alle considerazioni che seguono.

1.4 Sul tema degli effetti sananti della registrazione tardiva del contratto sono intervenute le Sezioni Unite di questa Corte che, con la pronuncia del 9 ottobre 2017, n. 23601, hanno affermato che il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

E’ stato pure precisato da questa Corte che “tale registrazione rimessa all’iniziativa di entrambe le parti, locatore e conduttore, sana il contratto, con decorrenza ex tunc degli effetti giuridici del medesimo, giacchè una soluzione diversa si risolverebbe in una inaccettabile “novazione del contratto originario (indirettamente) per factum principis”, inficiando la “disciplina legale della durata del contratto”… La registrazione provoca un effetto sanante ex tunc, retroagendo alla data di conclusione del negozio, considerata l’evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una fase di piena validità ed efficacia del rapporto ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia proprie della disciplina della nullità e la stabilizzazione definitiva degli effetti del contratto che può dare l’efficacia sanante retroattiva” (v. Cass. 20/12/2019, n. 34156).

La controversia all’esame non rientra nell’ambito applicativo della L. n. 208 del 2015, art. 1, comma 59, su cui è intervenuta la Corte Costituzionale con la sentenza n. 87 del 2017, che ha precisato che della L. n. 431 del 1998, novellato art. 13, comma 5, non ha ripristinato nè ridefinito la durata dei contratti locativi non registrati, ma si è occupato degli effetti non contrattuali del rapporto di fatto, predeterminando forfettariamente il danno patito dal locatore e/o la misura dell’indennizzo dovuto dal conduttore, in ragione della occupazione illegittima del bene locato, provocata dalla nullità del contratto e, dunque, dall’assenza di suoi effetti ab origine.

Ed invero va considerato che la tardiva registrazione del contratto operata dalla parte conduttrce, è stata, da questa Corte (Cass. 09/10/2017, n. 23601), ritenuta consentita.

Avendo, quindi, la registrazione tardiva effetto sanante ex tunc, che retroagisce al momento della conclusione del contratto, contrariamente a quanto affermato dalla Corte territoriale, non trova nella specie applicazione della L. n. 208 del 2015, art. 1, comma 59, come interpretato dalla decisione n. 87 del 2017 della Corte costituzionale, evidenziandosi, peraltro, che, come accertato dai giudici di merito, il contratto in parola è stato stipulato in data 10 marzo 2011, prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. n. 23 del 2011, e registrato il 2 marzo 2012, mentre l’intimazione di sfratto per morosità, come è pacifico tra le parti, è stata intimata in data 18 settembre 2014, successivamente, quindi, alla registrazione del contratto ed alla pubblicazione della sentenza della Corte Costituzione al n. 50 del 2014 che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8 e 9.

Tale conclusione è in linea con gli arresti di questa Corte 24/09/2019, n. 23637, 20/12/2018, n. 32934 e 2/03/2018, n. 4921 e con la sentenza delle S.U. 9/10/2017, n. 23601.

2. Il ricorso deve essere, pertanto, accolto; la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Bologna, in diversa composizione.

3. Stante l’accoglimento del ricorso, va dato atto della insussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Bologna in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 16 dicembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 4 giugno 2021