Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15509 del 14/07/2011

Cassazione civile sez. II, 14/07/2011, (ud. 18/04/2011, dep. 14/07/2011), n.15509

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

P.G., residente in Roma, rappresentata e difesa per

procura a margine del ricorso dagli Avvocati Cardelli Alessandro e

Giuseppe Grimi elettivamente domiciliata presso lo studio del primo

in Roma, via G. Donizetti n. 1;

– ricorrente –

contro

Assicurazioni Generali s.p.a., con sede in (OMISSIS), in persona del

vice direttore avv. F.M. e del Dirigente del Servizio

legale avv. M.M., rappresentata e difesa per procura in

calce al controricorso dall’Avvocato prof. Oberdan Scozzafava

Tommaso, elctivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, via

G. Antonelli n. 15.

– controricorrente ricorrente incidentale –

e

INA Vita s.p.a., con sede in (OMISSIS), in persona del

procuratore

speciale avv. M.M. in virtù dell’atto del notaio Teseo

Sirolli Mendaro dellr8 aprile 2002, rep. n. 621903, rappresentata e

difesa per procura in calce al controricorso dall’Avvocato prof.

Tommaso Oberdan Scozzafava, elettivamente domiciliata presso il suo

studio in Roma, via G. Antonelli n. 15.

– controricorrente ricorrente incidentale –

e

Pirelli & C. Real Estate s.p.a., con sede in (OMISSIS), in

persona del

procuratore speciale dott. C.G. in virtù di procura

speciale per atto notaio R. Giacosa di Milano del 24 novembre 2005,

rep. n. 46000, rappresentata e difesa per procura in calce ai

controricorso dagli Avvocati Gianfranco Riccio e Maria Tropiano,

elettivamente domiciliata presso lo studio del primo in Roma, via

delle Tre Madonne n. 16.

– controricorrente ricorrente incidentale –

avverso la sentenza n, 4166 della Corte di appello di Roma,

depositata il 30 settembre 2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18

aprile 2011 dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;

udite le difese delle parti, svolte dall’Avv. Maria Tropiano per la

Pirelli & C. Real Estate e dall’Avv. Patrizia Marino, per

delega

dell’Avv. Oberdan Scozzafava, per le società Generali Assicurazioni

e INA Vita;

udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore

Generale dott. LETTIERI Nicola, che ha chiesto il rigetto dei ricorso

principale e di quelli incidentali.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

P.G. convenne dinanzi al tribunale di Roma l’INA s.p.a.

chiedendo, in via principale, che fosse accertato che con l’atto con cui aveva acquistato dalla convenuta in data 22 luglio 1998 l’immobile sito in (OMISSIS), le era stato altresì trasferito, quale accessorio e pertinenza, anche il posto auto distinto con la lettera C) ubicato al piano seminterrato dell’edificio o, in alternativa, che l’altra parte fosse condannata al relativo trasferimento e, in via subordinata, che fosse disposta la costituzione di un suo diritto reale d’uso sul bene in questione, atteso il suo vincolo di destinazione all’appartamento compravenduto posto dalla vigente normativa.

Si costituirono in giudizio, opponendosi alla domanda, la società INA e, successivamente, la UNIM s.p.a., quale successore del patrimonio immobiliare dell’INA. Il giudice di primo grado respinse tutte le domande avanzate dall’attrice, affermando che il posto auto era rimasto estraneo alla vendita intercorsa tra le parti.

Proposto gravame da parte della P., nel corso del giudizio di appello si costituirono la INA Vita s.p.a., quale successore a titolo particolare del ramo di azienda comprendente il bene di causa, la società Generali Assicurazioni, quale incorporante l’INA – che non era stata estromessa dal giudizio – dopo il conferimento del ramo di azienda predetto e la Pirelli & C. Real Estate s.p.a., in cui la Unim era confluita a seguito di fusione.

Con sentenza n. 4166 del 30 settembre 2004, la Corte di appello di Roma riformò in parte la decisione impugnata, confermando il rigetto della domanda principale di accertamento e, in accoglimento della domanda subordinata, dispose l’integrazione dell’atto di vendita mediante il trasferimento anche del posto auto richiesto dietro il pagamento di un supplemento del prezzo pari alla somma di Euro 18.075,9. A sostegno di tale conclusione, il giudice di secondo grado osservò che l’intera autorimessa sottostante l’edificio era stata asservita, in forza di atto d’obbligo del costruttore verso il Comune, a vincolo di parcheggio, che l’appartamento acquistato dalla P. era collegato al posto auto contrassegnato dalla lettera C), e che il vincolo pubblicistico di destinazione di tale area a parcheggio L. 6 agosto 1967, n. 765, ex art. 18 e L. n. 47 del 1985, art. 26, rendeva nulle le clausole contrattuali che lo avevano escluso dalla cessione, con conseguente sostituzione delle stesse con la disciplina legale e riconoscimento in capo alla acquirente del diritto alla cessione del bene, il cui prezzo, in mancanza di accordo delle parti, determinò giudizialmente nella misura sopra indicata in conformità alla proposta originaria di vendita ed al valore di mercato.

Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 10 novembre 2005, ricorre, sulla base di un solo motivo, P. G.. Le società intimate, Generali Assicurazioni, Ina Vita e Pirelli & C. Real Estate, si sono costituite con distinti controricorsi ed hanno proposto ricorso incidentale, illustrato da memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente va disposta la riunione dei ricorsi, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

2. Il primo motivo del ricorso principale avanzato dalla P. denunzia omessa, contraddittoria e insufficiente motivazione e violazione e falsa applicazione degli artt. 1346, 1347 e 1419 cod. civ..

Sotto un primo profilo, la ricorrente lamenta il mancato accoglimento della domanda di accertamento avanzata in via principale, con la quale aveva chiesto che il posto auto fosse dichiarato compreso tra i beni oggetto del contratto di compravendita del 22 luglio 1998, criticando la decisione impugnata per non avere valorizzato a tal fine, in conformità con l’indirizzo adottato dalla Corte di legittimità in situazioni analoghe, il richiamo fatto nell’atto contrattuale all’atto di provenienza, con cui l’INA aveva acquistato l’intero complesso immobiliare, ove risultava a sua volta richiamato l’atto d’obbligo del costruttore di destinazione del piano seminterrato a parcheggio in favore agli appartamenti dello stabile.

Sotto un secondo profilo, la parte si duole che la Corte territoriale abbia determinato il prezzo di cessione del bene senza ricorrere ad un criterio certo di stima e fondandosi, invece, su una dichiarazione unilaterale della parte venditrice, senza considerare che essa era stata contestata e che essa comunque si riferiva a posti auto doppi e non singoli, come nel caso di specie.

Il motivo non può essere accolto.

La Corte romana ha rigettato la domanda con cui l’attrice chiedeva che fosse accertato che il posto auto fosse compreso tra i beni oggetto dell’atto di trasferimento sulla base della considerazione, già fatta propria dal giudice di primo grado, che nella proposta di acquisto la parte aveva indicato come unica pertinenza la soffitta, senza riempire lo spazio relativo al posto auto, e che nel contratto preliminare l’indicazione del posto auto era stata esplicitamente depennata. In altra parte poi la sentenza riferisce che il prezzo del posto auto era stato fissato dall’Unim in modo autonomo, cioè a parte rispetto al prezzo di vendita dell’appartamento pagato dall’acquirente. Tali affermazioni, che per la loro univocità e concludenza appaiono sufficienti a sostenere la conclusione accolta dal giudice di merito, non risultano attaccate in modo congruo dal ricorso, che si limita a sostenere che avrebbe dovuto tenersi conto, in tale valutazione, anche dell’atto di provenienza richiamato nell’atto di cessione. La censura non merita adesione sia per ragioni di forma che di merito. Sotto il primo profilo, perchè essa si risolve in una critica all’interpretazione dell’atto non dedotta mediante la esplicita indicazione del canone legale di interpretazione del contratto che si assume essere stato violato e la riproduzione completa del testo contrattuale, adempimenti che nel caso di specie mancano entrambi. Sotto il secondo profilo, in quanto il richiamo contenuto nel contratto all’atto di provenienza, ove sarebbe menzionato l’atto del costruttore di destinazione del seminterrato a parcheggio, costituisce circostanza che, sia pur per sè significativa, è comunque inidonea a contrastare o porre nel dubbio la motivata affermazione del giudice di merito, costituente apprezzamento di fatto, secondo cui dagli atti della trattativa e dal contratto risultava che l’acquirente aveva voluto acquistare solo l’appartamento e che il posto auto era stato volontariamente escluso dall’accordo contrattuale. Tra questa ricostruzione della volontà negoziale delle parti ed il richiamo del contratto all’atto di provenienza, come sopra indicato, non vi è infatti alcuna incompatibilità o contrasto logico e giuridico; la circostanza da ultimo indicata avrebbe potuto invero apparire significativa, ma soltanto in presenza di un quadro di incertezza, non già in presenza di elementi ritenuti chiari ed univoci per la ricostruzione della volontà dei contraenti.

L’esame della seconda censura, che investe la quantificazione del prezzo di cessione del posto auto, va invece rimandato a dopo l’esame del ricorso incidentale avanzato dalla Pirelli, interessando una questione da esso dipendente.

3. Passando ad esaminare i ricorsi incidentali, con un motivo identico le società Assicurazioni Generali e INA Vita denunziano violazione e falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, come modificato dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 e dalla L. n. 47 del 1985, art. 26, censurando la sentenza impugnata per avere applicato, nella fattispecie, queste disposizioni di legge, con conseguente affermazione della nullità parziale del contratto e della sua necessità di integrazione, nonostante l’assenza di un vincolo pertinenziale tra il bene oggetto del contratto ed il bene ” omesso “, come del resto affermato sia dal Tribunale che dalla Corte di appello e come comunque risulta chiaramente dagli atti di causa, ove la destinazione pertinenziale da parte del proprietario del posto auto in relazione all’appartamento risulta esclusa.

Il motivo è infondato.

L’assenza di un vincolo di destinazione tra l’appartamento acquistato dalla P. ed il posto auto oggetto di controversa appare smentita dalla Corte di appello, la quale ha al riguardo osservato che “dall’atto di asservimento dell’intera autorimessa sottostante l’edificio (atto d’obbligo del costruttore originario in favore del comune di Roma riportato nell’atto notarile di acquisto da parte dell’Ina)” risulta che “il singolo appartamento acquistato dalla P., negli atti è collegato al posto auto con l’interno C”.

Trattasi, nella specie, di accertamento di fatto del giudice di merito, non censurabile nè effettivamente censurato dalle ricorrenti. Ne consegue l’insussistenza del denunziato vizio di violazione di legge, atteso che, com’è noto, la L. n. 47 del 1985, art. 26, conferendo certezza testuale alla regola già posta dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, ha precisato che l’area destinata a parcheggio costituisce pertinenza della costruzione.

4. Con il primo motivo di ricorso incidentale, la società Pirelli &

C. Rea Estate denunzia la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., sostenendo che la sentenza impugnata, nel disporre il trasferimento coattivo del bene, è incorsa nel vizio di extrapetizione, atteso che l’attrice, con la propria domanda subordinata, aveva chiesto la costituzione in proprio favore di un diritto reale d’uso.

Con il secondo motivo, che denunzia violazione e/o falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, nel testo introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 e dalla L. n. 47 del 1985, art. 26, la sentenza impugnata viene censurata per avere disposto il trasferimento della proprietà del posto auto. Sostiene al riguardo la società ricorrente che, contrariamente a quanto affermato dalla Corte di appello, la disciplina normativa richiamata non impone alcun obbligo del costruttore o del proprietario del posto auto di trasferire la proprietà dell’area destinata a parcheggio insieme all’unità immobiliare destinata ad abitazione, escludendo la legge soltanto che la negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo di destinazione esistente, con la conseguenza che le finalità perseguite dal legislatore debbono ritenersi rispettate con il solo riconoscere e garantire uno specifico diritto reale d’uso sulle aree stesse. I due motivi di ricorso, che per la loro connessione obiettiva vanno trattati congiuntamente, sono fondati.

Con la propria decisione la Corte di appello ha disposto il trasferimento della proprietà del posto auto in favore della attrice P.. Questa statuizione si discosta dalle domande avanzate dalla stessa parte, che, come risulta dalle conclusioni riportate nella stessa sentenza impugnata, aveva chiesto la costituzione in suo favore di un diritto reale d’uso sul posto auto in questione. La statuizione adottata è stata peraltro motivata dalla Corte in forza della considerazione che ” Poichè il diritto di parcheggio sul posto auto in questione esaurisce il valore del bene, va trasferita ex lege l’intera proprietà”.

Questa argomentazione non può essere condivisa.

In primo luogo perchè la proprietà è situazione giuridica soggettiva diversa da quella riconducibile al diritto reale d’uso e tale dato impedisce, di per sè, qualsiasi sovrapposizione o identificazione, togliendo consistenza ad ogni argomento contrario che faccia leva, come nel caso di specie, su una presunta identità del valore economico dei due diritti. Sotto tale profilo, va pertanto riscontrato il denunziato vizio di extrapetizione, per avere la Corte territoriale adottato una statuizione richiesta dalla parte.

In secondo luogo in quanto, come questa Corte ha già più volte precisato, il vincolo di destinazione posto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 e L. n. 47 del 1985, art. 26, comporta l’obbligo non già di trasferire la proprietà dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo di destinazione esistente, sicchè esso crea in capo all’acquirente dell’appartamento un diritto reale d’uso sull’area e non già un diritto al trasferimento della proprietà (Cass. n. 13857 del 2001;

Cass. n. 4197 del 2000; Cass. n. 6104 del 1993). La statuizione impugnata appare pertanto anche in contrasto con le disposizioni di legge sopra richiamate. Il ricorso incidentale avanzato dalla Pirelli & C. Real Estate va pertanto accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Roma, che si adeguerà, nel decidere, al principio di diritto sopra indicato e provvederà anche alla liquidazione delle spese.

5. La censura sollevata dalla P., ricorrente principale, in merito alla valutazione del prezzo del posto auto operata dalla Corte romana si dichiara assorbita ai sensi dell’art. 336, cod. proc. civ., comma 1, investendo un capo della decisione dipendente da quello cassato.

P.Q.M.

riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale e quelli incidentali avanzati dalle società Generali Assicurazioni e INA Vita; accoglie il ricorso incidentale proposto dalla società Pirelli & C. Real Estate, cassa la sentenza impugnata in relazione a detto ricorso e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Roma.

Così deciso in Roma, il 18 aprile 2011.

Depositato in Cancelleria il 14 luglio 2011