Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15398 del 28/06/2010

Cassazione civile sez. III, 28/06/2010, (ud. 24/05/2010, dep. 28/06/2010), n.15398

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele – Presidente –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. URBAN Giancarlo – Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 6736-2006 proposto da:

M.M.G. (OMISSIS), considerata domiciliata

“ex lege” in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentata e difesa dagli avvocati ANGELELLI AMEDEO, GENOVESI

FRANCESCA ROMANA giusta delega in atti;

– ricorrente –

contro

C.S. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in

ROMA, CIRC.NE CLODIA 76/A (Studio CUCCI MASSIMO), presso lo studio

dell’avvocato FERRETTI ALFREDO, che la rappresenta e difende giusta

delega in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4063/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, 4^

SEZIONE CIVILE, emessa il 27/9/2005, depositata il 09/11/2005, R.G.N.

10431/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

24/05/2010 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

DESTRO CARLO che ria concluso per il rigetto del ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

C.S. intimava a M.G. licenza per finita locazione in relazione ad un immobile locato l’11.8.1972, dall’allora proprietaria Coldilana di Vittorio Fioravanti s.a.s., ad T. A.. Successivamente il bene era stato acquistato dalla C.F. Immobiliare. In seguito al decesso del conduttore nel rapporto locativo era subentrata M.M.G..

L’intimante deduceva che il contratto de quo sarebbe scaduto il 31.12.2003 per effetto della proroga stabilita dalla L. n. 392 del 1978, art. 58, lett. c).

All’udienza di comparizione l’intimata, opponendosi alla convalida, sosteneva che il contratto si era tacitamente rinnovato il 31.12.1999 (quindi successivamente alla entrata in vigore della L. n. 431 del 1998) sino al 31.12.2007.

Con ordinanza del 7.6.2004 il Giudice, ritenuta l’opposizione non fondata su prova scritta ed insussistenti gravi motivi in senso contrario, fissava la data del rilascio al 7.7.2004 e disponeva il mutamento del rito ai sensi dell’art. 426 c.p.c..

Il Tribunale di Velletri, con sentenza n. 178/2004, in accoglimento della domanda di C.S., dichiarava che il contratto era scaduto il 31.12.2003.

Avverso tale sentenza proponeva appello M.M.G. sostenendo che il primo giudice era incorso in falsa applicazione e violazione di legge nel non dichiarare, in difetto di diniego motivato, la tacita rinnovazione del contratto sino al 31.12.2007, ai sensi della L. n. 431 del 1998.

Resisteva all’appello C.S. chiedendo la conferma della sentenza del Tribunale di Velletri.

La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 4063/05 confermava l’impugnata pronuncia e condannava l’appellante alle spese del grado.

Proponeva ricorso per cassazione M.M.G..

Resisteva C.S..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il Collegio ha raccomandato una motivazione concisa.

Con i tre motivi d’impugnazione, che per la loro stretta connessione devono essere congiuntamente esaminati, parte ricorrente rispettivamente denuncia: 1) “Violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 1 e 6, art. 1, comma 1”; 2) “Violazione e falsa applicazione dell’art. 3 e art. 14, comma 5 in relazione alla L. n. 431 del 1998, artt. 1 e 2. Contraddittorietà della motivazione”; 3) “Falsa rappresentazione dei fatti. Violazione e falsa applicazione di legge, L. n. 392 del 1978 e L. n. 431 del 1998 anche in relazione agli artt. 1597 e 1364 c.c.”.

Con il primo motivo sostiene parte ricorrente che il contratto de qua fu stipulato nel 1972, che era regolato dalla L. n. 392 del 1978 e che cadde quindi nella disciplina della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 1, rinnovandosi di quattro anni più quattro, salvo l’eventuale diniego motivato alla scadenza del primo quadriennio, il 31.12.2003.

Poichè la C. inviò una semplice lettera di disdetta (e non una disdetta motivata) per il 31.12.2003 (data di scadenza del primo quadriennio), secondo M.G.M., il contratto si rinnovò tacitamente per il secondo quadriennio al 31.12.2007.

Con il secondo motivo si lamenta che i giudici hanno dichiarato la risoluzione del contratto al 31.12.2003 ritenendo valida la semplice disdetta del contratto inviata dalla locatrice in data 31.3.2003, in virtù della L. n. 392 del 1978. L’ultrattività di quest’ultima legge, prosegue parte ricorrente, cui fa riferimento la Corte d’Appello, ha avuto termine in data 31.12.1999. Dopo tale data il contratto de quo è entrato nella disciplina ordinaria della L. n. 431 del 1998.

Con il terzo ed ultimo motivo si denuncia infine che il Giudice ha ritenuto valida la “disdetta libera” comunicata il 31.3.2003 equiparando la data del 31.12.2003 alla seconda scadenza contrattuale di un contratto ex lege n. 431 del 1998, quindi esente dal diniego motivato previsto dall’art. 3 della medesima legge.

I motivi sono infondati.

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la disciplina transitoria di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 14, comma 5, consente l’applicazione delle norme previgenti ai contratti in corso “per la loro intera durata” e “ad ogni effetto”; a questa stregua la disdetta è pertanto legittimamente effettuata secondo le meno gravose regole di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 3 anche nel caso in cui il termine per effettuarla scada dopo l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998 (Cass., 28.3.2008, n. 8090).

La L. n. 431 del 1998, art. 2, u.c., va perciò interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta (che il locatore avrebbe potuto fare anche in base alle vecchie regole), il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla L. n. 392 del 1978, art. 3, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 14, u.c., (Cass., 24.8.2007, n. 17995).

Con tale disposizione il legislatore ha inteso evitare che i contratti in corso alla data del 30.12.1998, aventi un canone predeterminato (“equo canone”), fossero sottoposti al nuovo regime che prevedeva una più lunga durata e condizioni più gravose per la disdetta.

Sostiene al riguardo l’impugnata sentenza che avendo la locazione de qua già subito un trattamento di lunga proroga ex lege ed almeno cinque taciti rinnovi (alle scadenze quadriennali dall’1.1.1980 sino al termine del 31.12.2003, a seguito dell’intervenuta disdetta del 15.4.2003) potrebbe risultare non ragionevole imporre una ulteriore scadenza (con una disciplina restrittiva della facoltà di disdetta o di recesso), specie se si tien conto che il diniego motivato di rinnovo è volto ad agevolare quella adeguata durata del rapporto pari ad almeno il doppio della durata legale che nel caso di specie si è già realizzata. L’intimata disdetta non doveva quindi contenere alcun riferimento agli specifici motivi di diniego di rinnovo L. n. 431 del 1998, ex art. 3.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con condanna di parte ricorrente alle spese del processo di cassazione che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente del processo di cassazione che si liquidano in Euro 2.200,00 di cui Euro 2.000,00 per onorario, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 24 maggio 2010.

Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2010

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