Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15383 del 26/07/2016

Cassazione civile sez. III, 26/07/2016, (ud. 20/05/2016, dep. 26/07/2016), n.15383

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI AMATO Sergio – Presidente –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere –

Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere –

Dott. DI MARZIO Fabrizio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26756-2013 proposto da:

MAR.DI. di D.P.P. S.A.S., ((OMISSIS)), in persona del

suo amministratore e legale rappresentante p.t.

D.P.P., elettivamente domiciliata in ROMA, P.ZA PRATI DEGLI STROZZI

32, presso lo studio dell’avvocato ALESSANDRA PETTI, rappresentata e

difesa dall’avvocato GIOVANNI MANIERI giusta procura speciale a

margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

ZETAGAS S.P.A., in persona di M.P.A. nella qualità

di amministratore unico e rappresentante legale di AZZURRA INVEST

SRL, quest’ultima nella qualità di Presidente del Consiglio di

Amministrazione e legale rappresentante della ZETAGAS S.P.A.,

elettivamente domiciliata in ROMA, CORSO TRIESTE 87, presso lo

studio dell’avvocato BRUNO BELLI, rappresentata e difesa

dall’avvocato FRANCESCO PALLESCHI giusta procura speciale a margine

del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 617/2013 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 05/07/2013, R.G.N. 159/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

20/05/2016 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;

udito l’Avvocato GIOVANNI MANIERI:

udito l’Avvocato FRANCESCO PALLESCHI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SERVELLO Gianfranco, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso

per quanto di ragione.

Fatto

RITENUTO IN FATTO

1. – La società MAR.DI. di D.P.P. s.a.s. convenne in giudizio la Zetagas S.p.A. chiedendo che fosse accertato l’inadempimento della convenuta in relazione al contratto di locazione ventennale, stipulato inter partes il 2 marzo 2004, avente ad oggetto un immobile destinato all’installazione, da parte della stessa Zetagas, di impianti di distribuzione di carburante e/o di GPL per autotrazione, con conseguente condanna della medesima convenuta al risarcimento dei danni, da liquidarsi nella misura di Euro 271.120,35, oltre accessori.

Nel contraddittorio con la Zetagas S.p.A. (che contestava la fondatezza della pretesa azionata), l’adito Tribunale di Pescara, con sentenza del 14 gennaio 2013, rigettò la domanda e – come da dispositivo condannò l’attrice al pagamento delle metà delle spese di lite, compensando la restante metà.

2. – Avverso tale decisione proponeva impugnazione la MAR.DI. s.a.s. con ricorso depositato l’8 febbraio 2013, che, nella contumacia della Zetagas S.p.A., la Corte d’appello di L’Aquila, con sentenza resa pubblica il 5 luglio 2013, accoglieva limitatamente al motivo sulle spese di lite, respingendolo per il resto.

2.1. – Quanto alla doglianza sull’inadempimento della conduttrice, la Corte territoriale riteneva che la Zetagas non avesse l’obbligo di eliminare gli ostacoli alla realizzazione degli impianti, sebbene fosse già a conoscenza dell’insistenza sul terreno della servitù idrica e di quella di elettrodotto e avesse avviato le pratiche per eliminare tali interferenze. Ciò in quanto, ai sensi dell’art. 1575 c.c., comma 1, n. 3, era il locatore a dover garantire il pacifico godimento della cosa locata, in relazione all’uso convenuto, durante l’esecuzione del rapporto contrattuale e dal contratto inter partes risultava espressamente che l’uso convenuto tra le parti fosse l'”installazione di impianti di distribuzione di carburanti e/o di GPL per autotrazione” (premessa n. 2) e che la MAR.DI. garantiva che il terreno locato fosse di sua assoluta proprietà e libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, da privilegi di qualsiasi natura e da passività (premessa n. 5).

Dunque, soggiungeva il giudice di appello, il comportamento precontrattuale delle parti non aveva requisiti di concludenza tali da consentire una univoca ricostruzione di una volontà negoziale difforme rispetto a quanto emergeva dal chiaro tenore letterale delle clausole del contratto di locazione e, in particolare, dalla citata premessa n. 5.

Nè poteva darsi rilievo decisivo alla clausola (art. 5 del contratto) con cui si autorizzava la Zetagas all’esecuzione di tutte le opere necessarie per l’installazione degli impianti, nonchè di tutte le strutture mobili ed immobili ritenute opportune per lo svolgimento di tale attività, atteso che la portata di tale clausola non comportava l’esclusione della responsabilità del locatore per non aver rimosso gli impedimenti al pacifico godimento della cosa locata in relazione all’uso convenuto.

Inoltre, la Corte territoriale rilevava che, seppure la Zetagas aveva richiesto la risoluzione del contratto per motivi di budget finanziario, la mancata corresponsione dei canoni non poteva essere ascritta a colpa della conduttrice, giacchè, in base all’art. 3 del contratto, alcun canone doveva essere pagato per tutto il periodo necessario alla realizzazione degli impianti da parte della conduttrice, ciò che era stato di fatto ostacolato dalla condotta inadempiente della locatrice.

2.2. – La Corte d’appello accoglieva, invece, il gravame relativamente alla ripartizione del carico delle spese lite, risolvendo la discrasia tra motivazione (in cui affermava la compensazione integrale di dette spese) e dispositivo (che statuiva la compensazione solo nella misura del 50%). Il giudice di secondo grado disponeva, quindi, la compensazione integrale delle spese di primo e di secondo grado, quest’ultime in ragione di “giusti motivi di ordine equitativo, tenuto conto della complessità della vicenda e della reciproca soccombenza”.

3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre la MAR.DI. di D.P.P. s.a.s. con ricorso affidato a quattro motivi.

Resiste con controricorso, illustrato da memoria, la Zetagas S.p.A.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo mezzo è denunciata, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1575 c.c. La Corte territoriale – pur evidenziando che l’immobile era stato locato per l’installazione, da parte della Zetagas, di impianti di distribuzione di carburanti e che ciò era impedito dalla presenza di due servitù (una idrica ed una di elettrodotto), delle quali la stessa conduttrice era a conoscenza prima della stipula del contratto, essendosi altresì attivata per la loro rimozione, come risultava dai documenti prodotti in giudizio – ha ritenuto, comunque, che l’obbligo di eliminare gli ostacoli alla realizzazione degli impianti gravasse sulla locatrice, così violando la norma di cui all’art. 1575 c.c., comma 1, n. 3, che non prevederebbe affatto l’obbligo per il locatore, in assenza di una espressa pattuizione, di provvedere, in tempi antecedenti o successivi al contratto, ad apportare modifiche al bene locato. Sicchè, in difetto di una espressa previsione contrattuale, non poteva essere addebitata alla locatrice la mancata rimozione degli ostacoli alla realizzazione degli impianti sul terreno oggetto di locazione.

2. – Con il secondo mezzo è dedotta, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, “insufficienza ed illogicità della motivazione”.

La Corte di appello avrebbe motivato in modo illogico ed insufficiente quanto alla ritenuta applicazione dell’art. 1575 cod. civ., giacchè la formula inserita nella premessa n. 5 del contratto, secondo cui il terreno locato è di “assoluta proprietà” della locatrice, nonchè “libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, da privilegi di qualsiasi natura e da passività”, non costituirebbe affatto specifica pattuizione relativa all’obbligo, in capo alla MAR.DI., di apportare modifiche e adeguamenti al bene locato.

Pertanto, il giudice di secondo grado non avrebbe esplicitato le ragioni per le quali da tale generica garanzia si sia fatto discendere l’obbligo, in capo al locatore, di eseguire opere volte a modificare l’immobile in relazione alle servitù di acquedotto e di elettrodotto.

3. – Con il terzo mezzo è prospettata, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, 1217, 1453 e 1455 c.c, nonchè dedotta, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, “insufficienza, contraddittorietà ed illogicità della motivazione”.

La Corte di merito, in violazione delle regole di ermeneutica poste dall’art. 1362 c.c., avrebbe illogicamente e contraddittoriamente ritenuto che dal contratto di locazione in data 2 marzo 2004 emergesse “chiaramente che, pur nella consapevolezza dell’esistenza delle due servitù in capo alla conduttrice”, la locatrice avesse “assunto su di sè l’obbligo di assicurare il pacifico godimento del terreno locato, garantendo l’inesistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e di passività (premessa n. altresì precisando che la portata autorizzatoria della clausola di cui all’art. 5 non fosse idonea a neutralizzare l’obbligo della locatrice.

La motivazione del giudice di appello sarebbe altresì contraddittoria là dove dà rilievo alla clausola contrattuale che aveva consentito il mancato pagamento del canone per un quinquennio, non considerando come fosse illogico e inusuale che in tale rilevante lasso di tempo la conduttrice non avesse effettuato le opere necessarie all’installazione degli impianti di distribuzione di carburanti.

La Corte territoriale avrebbe, altresì, omesso di considerare la missiva datata 13 maggio 2005, con la quale la Zetagas comunicava alla locatrice che la realizzazione degli impianti era stata inserita nella lista degli impianti da costruire deliberata dal consiglio di amministrazione della stessa locataria.

Sarebbe, poi, illogica e contraddittoria la motivazione nella parte in cui il giudice d’appello, pur riconoscendo che con la successiva missiva del 26 gennaio 2009 la Zetagas chiedeva la risoluzione del contratto per ragioni legate a scelte imprenditoriali e non per l’inadempimento di controparte, riteneva, tuttavia, che la mancata corresponsione dei canoni fosse giustificata alla luce della mancata rimozione delle servitù da parte della MAR.DI. (altresì, mancando di valutare la missiva in data 16 aprile 2009 con cui essa locatrice, pur aderendo alla richiesta di risoluzione del contratto, si riservava di agire in giudizio per il risarcimento di tutti i danni derivanti dal grave inadempimento di Zetagas).

In definitiva, secondo la ricorrente, una più completa disamina dei documenti prodotti avrebbe consentito al giudice di appello di approdare ad una diversa decisione e, in particolare, all’accertamento del grave inadempimento della conduttrice e alla sua condanna al risarcimento dei danni patiti da essa società MAR.DI. 3.1. – I primi tre motivi, da scrutinarsi congiuntamente per la loro stretta connessione, non possono trovare accoglimento.

3.1.1. – E’ consolidato l’orientamento di questa Corte, richiamato dalla stessa ricorrente, per cui la destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche o che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, o quale elemento presupposto, o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto ove abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore (Cass., 13 luglio 1977, n. 3154; Cass., 11 aprile 2000, n. 4598; Cass., 13 marzo 2007, n. 5836; analogamente: Cass., 16 giugno 2014, n. 13651 e Cass., 18 gennaio 2016, n. 666).

A tale principio si è, invero, uniformata la Corte di appello di L’Aquila con la sentenza impugnata in questa sede, assumendo che l’espressa previsione, contenuta nella premessa n. 5 del contratto intercorso tra MAR.Di. s.a.s. e Zetagas S.p.A. (per cui l’immobile locato era di esclusiva proprietà della locatrice e “libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, da privilegi di qualsiasi natura e da passività”), non poteva reputarsi come generica garanzia, bensì quale assunzione dell'”obbligo di assicurare il pacifico godimento del terreno locato”.

A siffatto esito ermeneutico il giudice di appello è pervenuto operando una valutazione complessiva del testo negoziale, correlando la citata premessa n. 5 alla precedente premessa n. 2 (che declinava l'”uso convenuto” in quello della “installazione di impianti di distribuzione di carburanti e/o di GPL per autotrazione”), nonchè all’art. 3 dello stesso contratto (sull’esenzione dal pagamento del canone “per tutto il periodo necessario alla realizzazione dell’impianto di distribuzione carburanti da parte della conduttrice”), altresì escludendo che potesse inficiare l’approdo esegetico raggiunto il successivo art. 5 (sulla autorizzazione della conduttrice ad eseguire tutte le opere necessarie per l’installazione degli impianti).

La Corte territoriale ha, altresì, saggiato la tenuta del conseguito esito interpretativo alla luce del comportamento delle parti contrattuali, antecedente e successivo all’instaurazione del vincolo negoziale (cfr. pp. 4/6 della sentenza impugnata, ivi richiamandosi, tra gli altri documenti, la Delib. 14 agosto 2002, la Delib. 10 aprile 2003, le note del 14 ottobre 2003 e del 12 novembre 2003, le note del 30 novembre 2007 e del 6 febbraio 2008, la missiva del 26 gennaio 2009, la scrittura di risoluzione consensuale del 7 maggio 2009), così da individuarne definitivamente la “comune volontà” e con ciò conchiudendo l’operazione ermeneutica ad essa rimessa in aderenza al tessuto normativo di riferimento (artt. 1362 e 1363 c.c.).

La compiuta esegesi del contratto di locazione inter partes, correttamente impostata in iure e in linea con le coordinate di settore (art. 1575 c.c.), non è scalfita dalla doglianze di parte ricorrente, che, là dove non si sostanziano nella rappresentazione di una lettura alternativa della volontà contrattuale (in tal modo surrogandosi nei poteri riservati al giudice del merito e debordando dai limiti entro i quali è consentito lo scrutinio di legittimità), si limitano a dedurre l’omesso esame di due documenti (le missive del 13 maggio 2005 e del 16 aprile 2009), tale che (in correlazione con altri documenti rispettivamente, missiva del 26 gennaio 2009 e scrittura privata del 7 maggio 2009 – tenuti in considerazione dalla stessa Corte territoriale) “avrebbe potuto consentire una diversa interpretazione della vicenda contrattuale”; dunque, neppure evidenziando, come sarebbe stato necessario, la decisività della anzidetta documentazione, tale che il relativo esame avrebbe ribaltato con certezza (e neppure con probabilità) l’esito interpretativo divisato dal giudice del merito.

Ciò, quindi, anche a prescindere dal rilievo che la doglianza, operando nell’alveo di una quaestio facti, estranea al perimetro della violazione di legge riguardante i criteri di ermeneutica contrattuale e pertinente, invece, alla ricostruzione stessa della comune volontà delle parti negoziali, è stata dedotta senza essere calibrata in funzione del vizio denunciabile.

Invero, ancor prima di misurarsi con l’omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, di cui al novellato (dal D.L. n. 83 del 2012, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 134 del 2012), art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (e con la nozione di “fatto storico” ivi assunta, la quale porta ad escludere che l’omissione possa essere possa essere integrata, di per sè, dalla mancata valutazione di elementi istruttori: tra le altre, Cass., sez. un., 7 aprile 2014, n. 8053), avrebbe dovuto rendere evidente – per non incorrere in declaratoria di inammissibilità – la stessa applicabilità di tale norma processuale, posto che, nella specie, essendo l’appello stato introdotto con ricorso dell’8 febbraio 2013, trova applicazione la previsione d’inammissibilità del ricorso per cassazione, di cui all’art. 348-ter c.p.c., comma 5, la quale impedisce che possa essere impugnata ai sensi del citato n. 5 dell’art. 360 la sentenza di appello “che conferma la decisione di primo grado”. Previsione che, per l’appunto, opera, agli effetti del D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, comma 2, convertito, con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 134, per i giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione anteriormente all’al settembre 2012 (cfr., tra le altre, Cass., 18 dicembre 2014, n. 26860).

A tal riguardo, la società ricorrente, al fine di evitare l’inammissibilità (per “doppia conforme” di cui al predetto art. 348-ter, comma 5) del motivo, avrebbee dovuto indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass., 10 marzo 2014, n. 5528); prospettazione, questa, che, invece, è stata del tutto pretermessa.

4. – Con il quarto mezzo è prospettata, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., nonchè dedotta, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, “insufficienza, contraddittorietà ed illogicità della motivazione”.

La Corte territoriale avrebbe errato, in violazione delle disposizioni indicate in rubrica, a disporre l’integrale compensazione delle spese di lite di secondo grado, nonostante abbia accolto parzialmente l’appello e proprio sul capo relativo alle spese di secondo grado.

4.1. – Il motivo è manifestamente infondato.

Premesso che, nella specie, non rileva alcuna violazione dell’art. 91 c.p.c., che è predicabile soltanto ove le spese di lite vengano fatte gravare, anche solo parzialmente, sulla parte totalmente vittoriosa, il giudice di appello si è, invece, mantenuto nell’alveo della discrezionalità concessagli dall’art. 92 c.p.c., compensando interamente le spese del grado proprio in ragione della reciproca soccombenza, correttamente ravvisata nel fatto che il gravame era stato accolto solo in (minima) parte, ossia unicamente in relazione al capo delle spese processuali di primo grado.

5. – Il ricorso va, pertanto, rigettato e la società ricorrente condannata, ai sensi dell’art. 385 c.p.c., comma 1, al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo in conformità ai parametri introdotti dal D.M. 10 marzo 2014, n. 55.

Si dà atto della sussistenza dei presupposti per l’applicazione del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater.

PQM

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida, in favore della società controricorrente, in complessivi Euro 10.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza civile della Corte suprema di Cassazione, il 20 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 26 luglio 2016