Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15374 del 28/06/2010

Cassazione civile sez. III, 28/06/2010, (ud. 27/04/2010, dep. 28/06/2010), n.15374

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. FEDERICO Giovanni – rel. Consigliere –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. CHIARINI M. Margherita – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 7801-2006 proposto da:

NUOVA S. DONATO SAS (OMISSIS), in persona del legale

rappresentante MONTONE ADDOLORATA elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA CIPRO 77, presso lo studio dell’avvocato RUSSILLO GERARDO,

rappresentata e difesa dagli avvocati TITOLO ANTONIO, RUSSILLO

FELICETTO con delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

F.R. (OMISSIS), C.C.

(OMISSIS), C.G. (OMISSIS), C.

A. (OMISSIS), C.A.M.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA MAGNA

GRECIA 39, presso lo studio dell’avvocato FRANCHITTI GIUSEPPE,

rappresentati e difesi dall’avvocato BATTISTA ANTONIO con delega a

margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso il provvedimento n. 1446/2005 della CORTE D’APPELLO di

NAPOLI, Seconda Sezione Civile, emessa il 11/05/2005; depositata il 2

6/07/2005; R.G.N. 5924/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

27/04/2010 dal Consigliere Dott. GIOVANNI FEDERICO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per l’accoglimento del

ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 6.5.96 F.R., C.C., C.A.M., C.G. e C.A., premesso che con contratto del 23.1.95 avevano locato alla s.a.s.

Nuova S. Donato un immobile in (OMISSIS) adibito a ristorante-albergo ad un canone mensile di L. 4 milioni e che la conduttrice si era resa morosa dal febbraio 1996, le intimavano lo sfratto per morosità e contestualmente la conveniva in giudizio.

L’intimata si opponeva alla convalida, lamentando che nei locali si erano manifestate infiltrazioni d’acqua dal soffitto oltre che dagli impianti idrici ed igienici, che li rendevano a inidonei all’uso convenuto, e rappresentando che aveva convenuto in giudizio i locatori dinanzi al Tribunale di S. Maria Capua Vetere per sentir riconoscere il loro obbligo ad eseguire i lavori di risistemazione dei locali e sentirli condannare al risarcimento dei danni.

Ordinato il rilascio dell’immobile e riunite le due cause, il Tribunale adito dichiarava la risoluzione del contratto per grave inadempimento della convenuta, con la condanna di quest’ultima al pagamento dei canoni scaduti sino alla data del rilascio, nonchè al risarcimento del danno da lucro cessante per l’anticipato scioglimento del contratto, liquidato equitativamnte in Euro 10.000,00, e rigettava le domande riconvenzionali della convenuta.

Interposto appello, resistito dagli appellati, la Corte di appello di Napoli, con sentenza depositata il 26.7.05, in accoglimento per quanto di ragione dei gravame, condannava l’appellante Nuova S. Donato a corrispondere in favore degli appellati la somma di Euro 13.427,88, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la Nuova S. Donato, con due motivi, mentre gli intimati hanno resistito con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1578 c.c., comma 2, avendo erroneamente la Corte di merito ritenuto che l’inutilizzabilità dell’ immobile locato per l’attività alberghiera per inadempimento dei locatori non comportasse la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni conseguenti.

Con il secondo motivo deduce l’omesso esame di un punto decisivo ex art. 360 c.p.c., n. 5 non avendo la Corte di merito valutato le risultanze delle prove orali e documentali dimostranti sia la sussistenza che l’ammontare dei danni subiti in conseguenza dell’inadempimento dei locatori.

Entrambi i motivi, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro stretta connessione, non sono fondati.

Rileva questo Collegio come la Corte di merito abbia, con motivazione adeguata ed esente da vizi logici ed errori giuridici, ravvisato nel caso di specie sia l’inadempienza dei locatori (responsabili dell’inutilizzabilita dell’immobile locato per l’attività alberghiera) che quella della conduttrice (responsabile, invece;, della sospensione in toto del pagamento del canone senza attendere una pronuncia giudiziale che accertasse se tale sospensione fosse giustificata dall’inadempimento dei locatori), ritenendo però, nella valutazione comparativa dei due inadempimenti, quello della parte conduttrice “sicuramente più grave rispetto a quello dei locatori”.

Trattasi, invero, di accertamento in punto di fatto che non è censurabile in sede di giudizio di legittimità se sorretto da logica e congrua motivazione.

Ne consegue che, dato il giudizio di comparazione tra i due inadempimenti e ritenute la legittimità e la doverosità di tale valutazione (v. Cass. n. 25847/2008); n. 27/2002), deve escludersi qualsiasi contraddittorietà tra la ritenuta inadeguatezza strutturale dell’immobile locato, da una parte, con la conseguente riduzione di godimento dello stesso da parte della conduttrice e quindi del canone da corrispondere e, dall’altra, il mancato riconoscimento dei risarcimento dei danni conseguenti alla ritenuta inutilizzabilita della struttura per l’attività d’albergo a causa dell’inadempimento dei locatori.

Infatti, giustamente la Corte di merito ha ritenuto che la conferma della risoluzione del contratto di locazione per la prevalenza data al grave inadempimento della conduttrice abbia comportato l’assorbimento della sua domanda di risarcimento del danno, ripetuta in sede d’appello, giacchè, se è vero che in linea di principio l’art. 1578 c.c., comma 2 riconosce il diritto del conduttore ad ottenere dal locatore il risarcimento dei danni derivati da accertati vizi della cosa locata (e ciò ovviamente anche nell’ipotesi, contemplata nel comma 1 della medesima norma, in cui dall’accertamento dei vizi che abbiano diminuito in maniera apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito dell’immobile locato sia derivata la riduzione del corrispettivo), è altrettanto vero però che all’addebito esclusivo dell’inadempimento alla Nuova S. Donato, quale “contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto”, non può che conseguire l’assoluzione della controparte dalla domanda di risarcimento danni.

E’ indubbio, infatti, che il comportamento colpevole dei locatori, che è alla base della pur disposta riduzione del canone di locazione e che sarebbe in linea di principio giustificativo del riconoscimento a favore della conduttrice del risarcimento del danno ex art. 1578 c.c., comma 2 diventa di fatto e di diritto elemento non rilevante nell’economia generale del giudizio in quanto deve considerarsi assorbito nella più generale e complessiva attribuzione alla conduttrice dell’inadempimento che ha determinato la risoluzione del contratto di locazione.

Resta da dire, per completezza di motivazione, che, una volta esclusa la rilevanza per le ragioni sopra spiegate della disposta riduzione del canone di locazione ai fini dell’accoglimento della domanda di risarcimento del danno, giustamente la Corte di merito non ha valutato gli elementi acquisiti in atti a dimostrazione dell’esistenza e dell’ammontare di tale danno, per cui al secondo motivo non va riconosciuto alcun fondamento.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, mentre ricorrono giusti motivi per la compensazione delle spese del giudizio di cassazione, stante la parziale difformità tra le decisioni dei due gradi del giudizio di merito.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 27 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2010