Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15372 del 28/06/2010

Cassazione civile sez. III, 28/06/2010, (ud. 21/04/2010, dep. 28/06/2010), n.15372

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere –

Dott. FILADORO Camillo – Consigliere –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 3696-2006 proposto da:

GP IMMOBILIARE FINANZIARIA DI MARCELLO FLORIO & C.

SAS,

(OMISSIS), in persona del Legale Rappresentante Socio

Accomandatario Geom. F.M., considerata domiciliata “ex

lege” in Roma, presso CANCELLERIA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata

e difesa dall’avvocato BORGNA RICCARDO, giusta delega in atti.

– ricorrente –

contro

GOMBE SPA, (OMISSIS), in persona del suo legale rappresentante

sig.ra M.M.M., elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA N. RICCIOTTI 11, presso lo studio dell’avvocato SINIBALDI

MICHELE, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato

BROVELLI GIANCARLO giusta delega a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1657/2004 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

Sezione Quarta Civile, emessa il 14/10/2004, depositata il

27/11/2004; R.G.N. 1064/2004.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/04/2010 dal Consigliere Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI;

udito l’Avvocato Angelo COLUCCI per delega avv. Riccardo BOEGNA;

udito l’Avvocato Michele SINIBALDI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. LA S.A.S. IMMOBILIARE FINANZIARIA DI MARCELLO FLORIO, nella veste di conduttrice, conveniva dinanzi al Tribunale di Verbania la locatrice soc. GOMBE deducendo che i locali siti in quel di (OMISSIS) erano divenuti inagibili per infiltrazioni di acqua e chiedeva che la locatrice fosse condannata alle spese di risanamento ed al risarcimento dei danni. Si costituiva la locatrice e contestava il fondamento delle domande.

2. Il Tribunale con sentenza del 20 marzo 2003 rigettava la domanda e condannava la attrice alla rifusione delle spese di lite.

3. La decisione era appellata dalla immobiliare che ne chiedeva la riforma, resisteva la controparte.

4. La Corte ai appello di Torino con sentenza del 27 novembre 2004 rigettava lo appello e condannava la Immobiliare conduttrice alla rifusione delle spese del grado.

5. Contro la decisione ricorre la Immobiliare deducendo unico motivo, resiste la controparte con controricorso e memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso merita accoglimento.

Nello UNICO ARTICOLATO MOTIVO si deduce “Violazione e falsa applicazione degli artt. 1575 e 1576 c.c. e art. 1585 c.c., comma 2 in relazione allo art. 360 c.c., nn. 3 e 5”.

In particolare si censura, come giuridicamente errato, il ragionamento svolto dalla Corte torinese – a pag. 6 e 7 della sentenza – secondo cui la società conduttrice avrebbe erroneamente proposto una domanda fondata su una causa pretendi per responsabilità contrattuale in ordine alla violazione degli obblighi di manutenzione della res, mentre avrebbe potuto proporre una domanda per responsabilità aquiliana, dovendosi attribuire la responsabilità civile non al locatore, ma al terzo proprietario dello stabile, che non riparando il tetto, aveva poi provocato le gravi infiltrazioni accertate dal CTU di ufficio.

La censura colpisce in radice la erroneità del ragionamento che privilegia una lettura alternativa del fatto dannoso, che non doveva essere dedotta. Ed in vero durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dallo obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte dello immobile di sua esclusiva proprietà, sia per le parti comuni dello edificio – nella specie il tetto – trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di riparazione e manutenzione dello immobile locato. Vedi come precedenti specifici, i precedenti di questa Corte 1977 n. 3933 e 1982 n. 1868.

Erra dunque la Corte nel ritenere non imputabile agli obblighi contrattuali ed a titolo di inadempimento idoneo a determinare un danno contrattualmente risarcibile, la condotta del locatore che, proprietario dello intero stabile, si disinteressi di provvedere alla manutenzione del tetto sino al punto da rendere inagibile i locali detenuti da un conduttore a causa di rilevanti infiltrazioni di acqua. Sussiste lo inadempimento ed il diritto al risarcimento come richiesti sin dal primo grado, in relazione agli artt. 1575 e 1575 c.c. apparendo ultroneo il riferimento all’art. 1585, comma 2.

Essendo evidente lo errore giuridico la motivazione a sostegno appare contraddittoria e insufficiente sotto il profilo della logica argomentativi.

La Cassazione importa il rinvio alla Corte di Appello di Torino in diversa composizione, che resta vincolata al principio di diritto secondo cui “nel caso in cui nello immobile locato la utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dello edificio, sussiste la obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire allo uso convenuto. Dedotta ed accertata anche a mezzo di CTU la violazione di tale obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale allo inadempimento, potendo ben richiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo lo uso convenuto ed il maggior danno da inadempimento”.

La Corte in sede di rinvio provvedere anche al regolamento delle spese di questo giudizio di cassazione, secondo il principio della soccombenza.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa e rinvia anche per le spese di questo giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Torino in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 21 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2010