Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15348 del 21/06/2017


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Cassazione civile, sez. III, 21/06/2017, (ud. 19/01/2017, dep.21/06/2017),  n. 15348

 

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente –

Dott. RUBINO Lina – Consigliere –

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

Dott. D’ARRIGO Cosimo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1458-2015 proposto da:

B.C., S.B., considerati domiciliati ex lege

in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentati e difesi dall’avvocato ROBERTO ROBERTI giusta procura

a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

PRONTO EDIL DEI FLLI C. SRL, in persona del legale rappresentante

pro-tempore sig. C.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

GIUSEPPE AVEZZANA 6, presso lo studio dell’avvocato LINA CAROLA

TRINCIA, che la rappresenta e difende giusta procura in calce al

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 632/2014 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,

depositata il 05/05/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

19/01/2017 dal Consigliere Dott. COSIMO D’ARRIGO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

BASILE Tommaso, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato DANTE PICCA per delega.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Bassano del Grappa ha convalidato lo sfratto per morosità intimato dalla Pronto Edil dei F.lli C. s.r.l. alla Aurora s.n.c. di S.B. & C. nel settembre 2008, ingiungendo il pagamento dell’importo di complessivi Euro 26.587,21, oltre spese di procedura e accessori, alla società conduttrice e, in via solidale, ai soci illimitatamente responsabili B.C. e a S.B.. Questi ultimi proponevano opposizione, deducendo – per quanto qui di interesse – di aver perso lo status di soci dell’intimata a seguito della cessione delle relative quote, intervenuta in data 4 marzo 2008; assumevano altresì l’illegittima maggiorazione dei canoni prevista contrattualmente, con contestuale richiesta di ripetizione degli importi corrisposti in eccedenza, anche tramite compensazione.

Con sentenza depositata in data 2 novembre 2011 e confermata, in grado d’appello, in data 5 maggio 2014, sono state rigettate l’opposizione e le domande riconvenzionali proposte da B. e S., condannati alle spese dei due gradi di giudizio.

B. e S. propongono quindi ricorso per cassazione, allegando tre motivi. La Pronto Edil s.r.l. resiste con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, – l’omessa pronuncia sul motivo di appello relativo alla (mancata) formazione del giudicato sull’an e sul quantum della morosità.

Sostengono anzitutto i ricorrenti che l’espressione “a prescindere da qualsivoglia osservazione circa la contestata presenza del giudicato” equivalga ad omessa pronuncia su un punto della sentenza di primo grado specificatamente appellato (terzo motivo di appello) e avente rilievo preliminare. In subordine aggiungono che l’ordinanza di convalida di sfratto non fa stato sul credito della locatrice per il pagamento dei canoni e tantomeno nei confronti di essi deducenti, che non erano neppure parti convenute nel giudizio di convalida.

La censura è infondata.

L’espressione su cui si incentra il primo motivo di ricorso non può essere estrapolata dal percorso argomentativo nel quale si colloca. La sentenza di appello esamina la questione nell’ambito del terzo motivo di impugnazione, relativo alla pretesa illegittimità della clausola contrattuale che prevedeva maggiorazioni del canone (di cui si dirà in seguito).

Dalla lettura complessiva della sentenza emerge con chiarezza che la corte territoriale non ha affatto ritenuto che l’ordinanza di convalida di sfratto facesse stato nei confronti degli odierni ricorrenti quanto alla validità della clausola di maggiorazione progressiva del canone. Al contrario, ha affrontato la questione di diritto sostanziale nel merito, senza rilevare alcuna preclusione di natura processuale.

La dedotta violazione delle norme che presiedono la formazione del giudicato nei procedimenti di convalida di sfratto, in conclusione, non sussiste neppure in prospettazione, dal momento che la corte di merito non ha mai affermato l’esistenza di un simile giudicato.

2.1 Con il secondo motivo di ricorso si ripropone la questione della nullità della già menzionata clausola del contratto di locazione che prevedeva la progressiva maggiorazione del canone di locazione.

L’art. 2 del contratto di locazione disponeva che il canone annuo fosse di Lire 26.160.000 per il primo anno, di Lire 33.000.000 per il secondo anno e di Lire 39.600.000 per il terzo anno. A partire dal quarto anno, il canone era soggetto a rivalutazione nella misura del 75% dell’indice ISTAT.

La Cassazione ha chiarito che, in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto è legittima a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d’acquisto della moneta (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 10834 del 17/05/2011, Rv. 618213; Sez. 3, Sentenza n. 5349 del 05/03/2009, Rv. 606954; Sez. 3, Sentenza n. 4210 del 23/02/2007, Rv. 595080).

2.2 L’affermazione del riferito principio di diritto costituisce il punto di arrivo di un’elaborazione giurisprudenziale che inizialmente aveva annotato anche opinioni divergenti. In particolare, si era ritenuto che la clausola contrattuale avente ad oggetto la preordinata maggiorazione annuale del canone in misura fissa o differenziata, anno per anno, a partire dal primo dopo la stipulazione di un contratto di durata legale – si ponesse in contrasto con la disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32, comma 2, a mente del quale le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo (Sez. 3, Sentenza n. 6896 del 11/08/1987, Rv. 455093).

Tale orientamento è stato definitivamente superato (si veda, fra le prime, Sez. 3, Sentenza n. 4474 del 15/04/1993, Rv. 481851) sulla scorta del rilievo che, in materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, poichè le parti sono libere di fissare un canone iniziale di qualsivoglia importo, deve ritenersi altresì possibile che le stesse prevedano nel contratto la modificazione – anche in aumento – del canone medesimo nel corso del rapporto, dato che esse ben potevano prevedere quest’ultimo importo per tutta la durata del rapporto contrattuale, dall’inizio alla fine.

E’ utile rimarcare, sul piano testuale, che l’art. 32 Legge locaz. parla di “aggiornamenti” e non di maggiorazioni o aumenti. La differenza è sostanziale e due concetti vanno tenuti distinti, in quanto l'”aumento” implica un accrescimento non solo dell’importo nominale ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore, mentre 1′”adeguamento” importa soltanto una variazione della quantità monetaria del canone in funzione della conservazione nel tempo del suo valore effettivo (sul punto, si veda Sez. 3, Sentenza n. 910 del 03/02/1999, Rv. 522888; Sez. 3, Sentenza n. 5168 del 12/06/1987, Rv. 453774; Sez. 3, Sentenza n. 3372 del 05/06/1984, Rv. 435390, tutte in tema di non applicabilità della disciplina vincolistica che prevedeva il c.d. “blocco del canone” alle clausole di adeguamento del canone di locazione alle variazioni del potere d’acquisto della moneta).

Pertanto, l’art. 32 Legge locaz. va inteso nel senso che il limite quantitativo ivi previsto concerne unicamente la regolamentazione negoziale dell’aggiornamento del canone di locazione al mutato potere d’acquisto della moneta, non risultando d’ostacolo – invece – alla predeterminazione di aumenti del canone in corso di rapporto mediante una determinazione differenziata legata al decorso del tempo.

2.3 Ovviamente, una clausola di tal fatta potrebbe rivelarsi in concreto elusiva del limite posto dall’art. 32 Legge locaz., quando – ad esempio – per le modalità di calcolo dell’aumento periodico, per la frequenza dello stesso per tutta la durata del rapporto e per la sua concreta incidenza sull’importo complessivo del canone, la pattuizione negoziale nella sostanza assolve alla medesima funzione dell’adeguamento alle variazioni del potere di acquisto della moneta e si sostituisce al criterio legale che pone lo sbarramento pari alla misura del 75% dell’indice ISTAT.

In particolare, riprendendo la distinzione fra “aggiornamento” e “aumento predeterminato” del canone, si deve ribadire che la funzione dell’uno è di preservare il sinallagma del contratto dagli effetti inflattivi, mentre il secondo determina esso stesso il sinallagma – o la ragione di scambio – contrattuale. Ragione di scambio che, ovviamente, deve essere riferita all’equilibrio complessivo delle prestazioni previste per l’intera durata del rapporto. Talchè non potrà dirsi che, in presenza di un canone c.d. “a scaletta”, lo scalettamento determina una progressiva mutazione dell’originario equilibrio contrattuale in sfavore del conduttore. La ragione di scambio resta invariata, essendo data dal rapporto fra il godimento del bene e l’importo complessivo che, in base alla pattuizione originaria, il conduttore dovrà corrispondere nell’ambito dell’intera durata del rapporto.

Ciò che cambia, in presenza di un canone “a scaletta”, è solamente/tempistica del pagamento che, anzichè avvenire in misura fissa mese per mese e anno per anno, è “spalmata”, nell’arco della durata della locazione, secondo un criterio progressivamente crescente.

Molteplici sono le ragioni per le quali le parti possono trovare più conveniente prevedere, in luogo in un canone medio fisso, un canone progressivamente crescente, tale che in un primo momento venga alleggerito l’onere economico del conduttore, differendo al prosieguo del rapporto la corresponsione di canoni maggiorati, compensativi dello “sconto” iniziale. Si tratta, soprattutto, di venire incontro alle esigenze del conduttore di un immobile a uso non abitativo, che spesso nei primi mesi o anni deve farsi carico di spese di adeguamento o ristrutturazione dell’immobile e, al contempo, può fare affidamento solamente su un minor avviamento commerciale.

Dunque, in sintesi, la predeterminazione di un canone c.d. “a scaletta” non collide con i limiti imperativi posti dall’art. 32, comma 2 Legge locaz. alle pattuizioni in tema di aggiornamento ISTAT, trattandosi di clausole preposte a funzioni assolutamente diverse.

Qualora il conduttore deduca che una clausola del contratto di locazione, formalmente valida, abbia lo scopo di eludere una norma imperativa e quindi si ponga in frode alla legge, incombe su quest’ultimo l’onere di provare tale assunto (v. Sez. 3, Sentenza n. 16759 del 21/07/2006, Rv. 591758, in tema di dedotta elusione della normativa in tema di durata della locazione). Spetterà quindi al conduttore dimostrare che la previsione di un canone “a scaletta” non è finalizzata distribuire, nell’arco della durata del rapporto, l’importo complessivamente dovuto dal conduttore secondo una logica di crescente impegno economico, bensì è volta ad aggirare la regola posta dall’art. 32, comma 2 Legge locaz., a mente del quale i meccanismi contrattuali di aggiornamento del valore reale del canone alla variazione del potere di acquisto della moneta non possono superare il 75% dell’indice dei prezzi al consumo rilevato dall’ISTAT.

E’ in questa specifica prospettiva che l’espressa indicazione dei motivi giustificativi della scelta della maggiorazione periodica del canone aiuta il contratto a resistere alla denunciata illiceità della pattuizione; senza, però, che tale esplicitazione costituisca una condizione di validità della pattuizione, la quale – come s’è detto – deve ritenersi presuntivamente valida in quanto operante su un piano del tutto diverso alla norma imperativa della quale si ipotizza l’elusione e rispondente al principio generale di libera determinazione del canone.

2.4 Conclusivamente, è possibile affermare il seguente principio di diritto:

“Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. “canone a scaletta”), purchè il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti – dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, art. 32 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9-sexies,), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1 stessa legge”.

2.5 Facendo applicazione di tale principio nel caso di specie, si deve osservare che: a) il contratto prevedeva solamente due maggiorazioni (per il secondo e il terzo anno), applicandosi dal quarto anno in poi il criterio legale di aggiornamento del canone; b) non risulta che i ricorrenti abbiamo addotto, nel corso del giudizio, qualsiasi elemento idoneo a suffragare l’affermazione secondo cui tale previsione avrebbe, in concreto, comportato l’elusione della norma imperativa più volte b citata; c) la limitazione della previsione di un canone più contenuto per i primi due anni di durata del rapporto locativo risponde a tipiche logiche commerciali, fra le quali quelle di far sostenere al conduttore, nel periodo iniziale di avvio della propria attività commerciale o industriale, minori costi fissi; risultato cui ha interesse anche il locatore, al fine di consolidare il rapporto di locazione.

Pertanto, la decisione della corte d’appello, che ha ritenuto la legittimità della clausola contrattuale in esame, si sottrae alle censure di legittimità prospettate in ricorso.

3.1 Con il terzo motivo di ricorso si deduce la falsa applicazione dell’art. 36 Legge locaz. e degli artt. 2267, 2300 e 2304 c.c., consistita nell’aver ritenuto che i ricorrenti dovessero rispondere, in solido con la società conduttrice, dell’omesso pagamento dei canoni di locazione, nonostante gli stessi avessero trasferito a terzi l’intera partecipazione societaria in tempo anteriore all’inadempimento.

Il motivo è infondato.

3.2 Com’è noto, l’art. 36 Legge locaz. prevede, in deroga all’art. 1406 c.c., la cedibilità del contratto di locazione, senza che possa opporsi il locatore, se viene contestualmente ceduta o affittata l’azienda ivi esercitata; però il locatore, in caso di inadempimento del cessionario, può agire nei confronti del cedente per il pagamento del canone, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo.

La questione sottoposta all’attenzione del Collegio è se la cessione totalitaria delle quote di una società di persone che abbia ad oggetto l’esercizio di un’azienda equivalga, ai fini dell’art. 36 Legge locaz., alla cessione dell’azienda medesima, con conseguente riconoscimento in capo al locatore del diritto di agire nei confronti degli ex soci, in caso di inadempimento della società.

Si tratta di questione che presenta elementi di novità, non risultando censita alcuna specifica pronuncia sul punto.

Giova tuttavia richiamare quanto affermato da questa Corte in tema di cessione di quote di una società di persone il cui oggetto sociale risulti l’esercizio di un’attività commerciale, allorchè l’acquisto delle quote sia chiaramente finalizzato, secondo correttezza e buona fede, non all’acquisto di un generico status socii, bensì al conseguimento della disponibilità dell’azienda al fine utilizzarla secondo la sua destinazione economica onde trarne adeguato reddito. In simili circostanze deve distinguersi tra un oggetto “immediato” della compravendita, costituito dalle partecipazioni societarie alienate, e un oggetto “mediato”, costituito invece dal patrimonio sociale e cioè dall’esercizio commerciale funzionalmente destinato alla produzione di reddito (Sez. 1, Sentenza n. 2059 del 23/02/2000, Rv. 534296; nell’occasione la Suprema Corte ha ritenuto che, in applicazione di tale principio, sul cedente le quote gravano anche, con riferimento all’azienda, gli obblighi di garanzia del venditore per mancanza di qualità essenziali della cosa venduta).

Anche in materia tributaria è stata affermata l’equivalenza della cessione totalitaria di quote alla cessione di azienda, ai fini dell’imposta di registro, in base al principio (posto dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 20) secondo cui hanno rilievo preminente l’intrinseca natura e gli effetti giuridici dell’atto, rispetto al suo titolo e alla sua forma apparente (Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 24594 del 02/12/2015, Rv. 637842; fattispecie in cui la cessione totalitaria delle quote di una società è stata riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione di azienda).

Ed ancora, il divieto di concorrenza previsto dall’art. 2557 c.c. per chi aliena l’azienda, è stato esteso anche all’ipotesi di cessione di quote di partecipazione in una società (anche di capitali), ove detto trasferimento realizzi il presupposto di un pericolo concorrenziale analogo a quello conseguente alla cessione di azienda vera e propria, in quanto attraverso la forma della cessione di quote si perviene, in realtà, alla sostituzione di un soggetto ad un altro nell’azienda (Sez. 1, Sentenza n. 27505 del 19/11/2008, Rv. 605632; Sez. 1, Sentenza n. 9682 del 24/07/2000, Rv. 538719).

Si deve sottolineare, peraltro, che in tutte queste occasioni la riqualificazione della fattispecie ai fini della determinazione dei relativi effetti giuridici, non è dipesa dall’accertamento di un intento elusivo delle parti (della cui prova sarebbe onerato chi lo deduce), attesa l’identità della funzione economica dei due contratti, consistente nel trasferimento del potere di godimento e disposizione dell’azienda da un gruppo di soggetti ad un altro gruppo o individuo.

3.3 Analoghe considerazioni possono essere svolte anche in relazione all’ambito di applicazione dell’art. 36 Legge locaz.

La ratio della disposizione in commento è di contemperare le esigenze di circolazione del contratto di locazione a uso non abitativo unitamente all’azienda cui accede, con la necessità di non far perdere al locatore la garanzia patrimoniale generica offerta dall’originaria controparte contrattuale. Tale contemperamento è attuato ponendo la regola generale secondo cui, se il conduttore cede il contratto di locazione unitamente all’azienda, il locatore non può opporsi, ma conserva, in caso di inadempimento del cessionario, l’azione nei confronti del conduttore-cedente, a meno che non abbia espressamente dichiarato di volerlo liberare.

Le esigenze sottese al caso della cessione o dell’affitto di azienda restano immutate anche nel caso in cui il conduttore sia una società di persone e la cessione del contratto di locazione avviene mediante trasferimento integrale delle quote di partecipazione. Infatti, nelle società di persone la garanzia dell’adempimento delle obbligazioni assunte è offerta dal patrimonio dei soci e, al pari della cessione dell’azienda, il locatore non può opporsi al trasferimento delle quote societarie.

Consegue che, nell’ipotesi considerata, ricorrono tutti gli stessi elementi della fattispecie considerati dall’art. 36 Legge locaz., con l’unica differenza che il contratto di locazione “circola”, anzichè unitamente all’azienda, unitamente alla società. Ma, come chiarito dalla giurisprudenza sopra richiamata, il contratto di cessione di azienda e il contratto di cessione totalitaria delle quote di una società hanno l’identica funzione economica, consistente nel trasferimento del potere di godimento e disposizione dell’azienda da taluni soggetti ad altri. Vi è pertanto, accanto all’oggetto immediato della compravendita, costituito dalle partecipazioni sociali alienate, un oggetto “mediato”, costituito invece dall’azienda che costituisce il patrimonio sociale.

quando, poi, la società le cui partecipazioni vengono cedute, è una società di persone, le cui obbligazioni sono garantite dal patrimonio personale dei soci, al trasferimento totalitario delle quote corrisponde l’individuazione di un diverso patrimonio (quello dei nuovi soci) a garanzia del pagamento del canone e quindi si verifica esattamente quell’effetto potenzialmente negativo da cui l’art. 36 Legge locaz. intende preservare il locatore ceduto.

Quindi, ai fini dell’applicazione dell’art. 36 Legge locaz., il trasferimento totalitario delle quote di una società di persone equivale al trasferimento dell’azienda esercitata sotto forma collettiva, con la conseguenza che, qualora nel complesso aziendale sia compreso anche un contratto di locazione, gli ex soci illimitatamente responsabili cedenti sono responsabili del pagamento del canone, in caso di inadempimento della società ceduta e dei nuovi soci.

3.4 Deve essere quindi affermato il seguente principio di diritto:

“In tema di locazione ad uso non abitativo, l’art. 36 Legge locaz. – che prevede la responsabilità sussidiaria del cedente dell’azienda, in caso di inadempimento del cessionario – si applica analogicamente anche al caso in cui il contratto di locazione venga trasferito, anzichè mediante la cessione o l’affitto dell’azienda, mediante la cessione integrale delle quote di una società di persone, con la conseguenza che gli ex soci cedenti restano obbligati nei confronti del locatore anche per i canoni maturati dopo la cessione. In entrambe le ipotesi, infatti, ricorre la necessità di assicurare al locatore, che non può opporsi al mutamento soggettivo del contratto, la conservazione della garanzia patrimoniale generica offerta dall’originaria controparte contrattuale, che, nel caso in cui la conduttrice sia una società di persone, è costituita dal patrimonio personale dei soci”.

3.5 Facendo applicazione di tale principio nel caso in esame, il secondo motivo di ricorso è infondato, in quanto B. e S., già soci illimitatamente responsabili della Aurora s.n.c. di S.B. & C., trasferendo a terzi la partecipazione totalitaria della predetta società, in essa inclusa l’azienda e il contratto dì locazione ad uso non abitativo, hanno determinato una situazione analoga a quella prevista dall’art. 36 legge locaz., in quanto hanno sostituito al proprio patrimonio quello del nuovo socio nella garanzia dell’obbligazione assunta per il pagamento del canone di locazione nei confronti della locatrice Pronto Edil dei F.lli C. s.r.l.

4. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato e le spese del giudizio di legittimità vanno poste a carico dei ricorrenti in solido, ai sensi dell’art. 385 c.p.c., comma 1, nella misura indicata nel dispositivo.

Sussistono i presupposti per l’applicazione del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, sicchè va disposto il versamento, da parte degli impugnanti soccombenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione da loro proposta, senza spazio per valutazioni discrezionali (Sez. 3, Sentenza n. 5955 del 14/03/2014, Rv. 630550).

PQM

 

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento, in favore della società controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarìe nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 19 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 21 giugno 2017

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