Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15149 del 20/06/2017


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Cassazione civile, sez. III, 20/06/2017, (ud. 07/10/2016, dep.20/06/2017),  n. 15149

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. OLIVIERI Stefano – rel. Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

Dott. PELLECCHHIA Antonella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24752-2014 proposto da:

C.R.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

TUSCOLANA 1072, presso lo studio dell’avvocato MARCO VALERIO SARRA,

che la rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

O.R., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PREMUDA 18,

presso lo studio dell’avvocato LAURA BUSATO, che lo rappresenta e

difende giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2467/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 10/04/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

07/10/2016 dal Consigliere Dott. OLIVIERI STEFANO;

udito l’Avvocato ENNIO MASTRANGELO per delega non scritta;

udito l’Avvocato LAURA BUSATO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PRATIS PIERFELICE che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

La Corte d’appello di Roma, con sentenza 10.4.2014 n. 2467, ha rigettato l’appello proposto C.Q.R.A., conduttrice dell’immobile sito in (OMISSIS), giusta contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato in data (OMISSIS) con il proprietario O.R., e dichiarato risolto dal Giudice di prime cure per inadempimento della C. all’obbligazione di pagamento dei canoni con conseguente condanna al rilascio, avendo ritenuto infondata la pretesa formulata dalla conduttrice, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 13, di restituzione dei canoni indebitamente versati in misura eccedente l’importo previsto nel contratto registrato, in quanto la norma non era applicabile ai contratti stipulati in data anteriore alla entrata in vigore della predetta legge.

La sentenza di appello viene impugnata per cassazione dalla C. con unico mezzo con il quale si deduce vizio di erro in judicando.

Resiste con controricorso l’ O..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso (violazione della L. n. 431 del 1998, art. 13, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) C.R.A. impugna la sentenza sostenendo che la Corte d’appello erroneamente ha ritenuto inapplicabile al contratto registrato, stipulato in data (OMISSIS), le disposizioni della L. n. 431 del 1998, art. 13, atteso che, a seguito di mancata disdetta, il contratto doveva intendersi rinnovato anche dopo l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, rimanendo pertanto il rapporto assoggettato alla disciplina normativa dettata da tale legge.

Costituiscono fatti incontestati:

Il contratto di locazione, ad uso abitativo, stipulato tra le parti in data (OMISSIS) è stato debitamente registrato in data (OMISSIS): il canone pattuito era di importo pari a Lire 250.000 (pari ad Euro 129,11) mensili.

– La C., in esecuzione del predetto contratto, ha sempre versato in contanti un canone mensile di Euro 500,00;

– La questione controversa nel giudizio di merito attiene esclusivamente alla difformità tra il canone pattuito nel contratto registrato e quello maggiore effettivamente corrisposto, con conseguente invalidità, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 13 comma 1, della pattuizione verbale modificativa dell’importo risultante dal contratto scritto, non risultando invece contestata dalla conduttrice anche la misura “ultralegale” del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel contratto registrato, in violazione della L. n. 392 del 1978.

Le norme che vengono in applicazione sono le seguenti:

– La L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1, comma 1, (entrata in vigore il 30.12.1998) che dispone: “1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di locazione”, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dell’art. 2, commi 1 e 3″.

– La L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, che prevede: “6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma l del presente articolo.” (il comma 1 del medesimo articolo prescrive: “1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”).

– La L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, che stabilisce ai primi due commi: “1. E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. 2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato”.

– L’art. 14 della medesima legge al comma 4 e 5 dispone che: “4. Sono altresì abrogati gli artt. 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78 e 79,limitatamente alle locazioni abitative, e la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 83, e successive modificazioni. 5. Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data”.

Orbene ne segue che:

a) il contratto stipulato il (OMISSIS) rimane assoggettato alle disposizioni normative della L. n. 392 del 1978, anche se il rapporto è proseguito dopo la entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, (L. n. 431 del 1998, art. 14, comma 5);

b) il contratto in corso alla data di entrata in vigore della nuova legge, è “proseguito” ininterrottamente, dal 1996 alla data di entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, secondo il meccanismo legale di protrazione del termine legale del rapporto alle stesse condizioni – art. 1597 c.c., comma 2, originariamente pattuite (per “mancata disdetta” da comunicare almeno sei mesi prima della scadenza: L. n. 392 del 1978, artt. 3 e 4);

c) la “rinnovazione tacita” del contratto, stipulato anteriormente, verificatasi anche dopo la entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, fino alla dichiarazione giudiziale di risoluzione per inadempimento, ha comportato esclusivamente l’inserimento automatico “nel contratto in corso” della disciplina legale introdotta dalla L. n. 431 del 1998 concernente la modifica della durata (periodo di quattro anni automaticamente rinnovato per altri quattro anni, salva anticipata disdetta alla prima scadenza in relazione ad eventuali specifiche esigenze del locatore o situazioni riferibili al conduttore, espressamente indicate nella L. n. 431 del 1998, art. 3) e le modalità per l’esercizio del diritto al “rinnovo a nuove condizioni” ovvero alla “rinuncia al rinnovo” – id est della cessazione alla scadenza- del contratto (art. 2, comma 6, che richiama la disposizione del comma 1);

d) la L. n. 431 del 1998, art. 13, ed il sistema delle invalidità negoziali ivi contemplato, ricollegato al contrasto della evasione fiscale (cfr. Corte Cass. Sez. U, Sentenza n. 18213 del 17/09/2015) e che trova applicazione per i contratti di locazione stipulati dopo l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, rimane pertanto estraneo alla disciplina normativa che regola il contratto stipulato anteriormente ed “in corso” alla data di entrata in vigore di tale legge, atteso il disposto della medesima L. n. 431 del 1998, art. 14, comma 5, che stabilisce espressamente la ultrattività del previgente regime normativo (di cui alla L. n. 392 del 1978) per tutta la “intera durata” dei rapporti in corso, durata che nella specie è proseguita in virtù dei “rinnovi taciti” fino alla dichiarazione di risoluzione del contratto.

Al riguardo questa Corte ha rilevato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale – per violazione dell’art. 3 Cost., sotto il profilo della disparità di trattamento tra locazione rinnovata “tacitamente” ed invece “esplicitamente” – della L. n. 431 del 1998, art. 14, comma 5, nella sua interpretazione conforme al diritto vivente, secondo cui, qualora le parti di una locazione abitativa già regolata dalla L. n. 392 del 1978, dopo l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998 abbiano lasciato “tacitamente” rinnovare per mancata disdetta il contratto, esso rimane regolato, quanto alla durata, dalle disposizioni di detta legge e quanto al canone da quelle della L. n. 378 del 1992, ivi compreso l’art. 79 della stessa legge, atteso che tale effetto non dipende da una scelta irragionevole del Legislatore ma dall’inerzia del locatore il quale, pur potendo dare disdetta, ha lasciato che il contratto si rinnovi (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19231 del 29/09/2015, che ha confermato l’indirizzo espresso dai precedenti Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3596 del 24/02/2015 e id. Sez. 3, Sentenza n. 12996 del 05/06/2009, che hanno ritenuto applicabile la L. n. 392 del 1978, art. 79, -ai fini del recupero dei canoni pattuiti in misura “ultralegale”- al rapporto insorto anteriormente nel regime cd. di “equo canone”, e proseguito per rinnovo tacito dopo la entrata in vigore della L. n. 431 del 1998).

Conforme a diritto è da ritenere, pertanto la statuizione della sentenza della Corte di appello di Roma che ha ritenuto inapplicabile la L. n. 431 del 1998, art. 13, alla controversia.

In conclusione il ricorso deve essere rigettato con la conseguente condanna della parte soccombente alla rifusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo.

Rilevato che dagli atti il processo risulta esente, non si applica il D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, (la parte ricorrente è stata ammessa al gratuito patrocinio).

PQM

 

rigetta il ricorso principale.

Condanna la ricorrente al pagamento in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.200,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 7 ottobre 2016.

Depositato in Cancelleria il 20 giugno 2017

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