Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15109 del 02/07/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 15109 Anno 2014
Presidente: BURSESE GAETANO ANTONIO
Relatore: BIANCHINI BRUNO

mediazione- effetti-

SENTENZA
Sul ricorso iscritto al n. r.g. 27169/08 proposto da:

Salvatore RUSSO( c.f. RSS SVT 51M06 F839Y)
rappresentato e difeso dall’avv. Bruno Torre, con domicilio da quest’ultimo eletto
presso lo studio dell’avv. Luciana Bonifazi in Roma, via Marianna Dionigi n.57, giusta
procura a margine del ricorso.
-Ricorrente –

Contro

– S.p.a. INTESA SANPAOLO ( c.f.: 00799960158)
incorporante la s.p.a. SANPAOLO IMI
in persona del rappresentante avv. Roberto Rusciano, a ciò abilitato da procura speciale
del consigliere delegato con funzioni di Chief Executive Officier, per rogito del notaio
Renata Mariella di Milano in data 16 maggio 2007; rappresentata e difesa dall’avv.
Salvatore Marseglia , con elezione di domicilio presso lo studio dell’avv. Dario Martella
in Roma, Largo di Torre Argentina n.11, giusta procura in calce al controricorso
– Contro ricorrente —

413/74′

Data pubblicazione: 02/07/2014

contro la sentenza n.3702/2007 della Corte di Appello di Napoli; pubblicata il
3/12/07 e notificata il 21/7/08.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 16 maggio 2014 dal
Consigliere Dott. Bruno Bianchini;

rigetto del ricorso ;

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
Lucio Capasso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1

—

Salvatore Russo con ricorso ex art. 447 bis cpc depositato presso il Pretore di

Sant’Anastasia, premesso di esser conduttore di un appartamento più box auto e cantina
di proprietà del Banco di Napoli; che l’Istituto, con circolare n. 80 del 12 giugno 1996,
aveva reso nota la volontà di dismettere parti del proprio patrimonio immobiliare,
proponendole in acquisto prioritariamente a chi le conduceva in locazione -a tal fine
prevedendo delle agevolazioni economiche- e di aver dato l’incarico di intermediazione
a terze società ; che in detta circolare era stato previsto che tali intermediari avrebbero
contattato gli inquilini, che fossero o meno dipendenti dell’Istituto di credito, per
accertare l’interesse all’acquisto; che, nonostante la disponibilità di esso ricorrente, non
sarebbe mai stato contattato né dal Banco di Napoli né da dette società; che nell’ottobre
1998 aveva ricevuto l’intimazione di rilascio da parte di tale Angelo Crisci , acquirente
dell’appartamento condotto in locazione, giusta rogito del settembre del medesimo
anno; clie lo stesso Crisci aveva comunicato disdetta del contratto alla scadenza del
luglio 1999; ritenne che fosse stato violato il proprio diritto di prelazione e chiese
pertanto che, instaurato il contraddittorio con il Banco di Napoli e con il Crisci, fosse
dichiarata l’inefficacia della vendita a costui e fosse quindi disposto che gli effetti della
vendita si producessero in suo favore, previo pagamento del prezzo versato
dall’acquirente; chiese in ogni caso che l’Istituto di credito fosse condannato a risarcirgli

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Udito l’avv. Salvatore Marseglia, per la controricorrente, che ha concluso per il

i danni derivati dal mancato acquisto per no aver vigilato che la mandataria —
identificata con l’agenzia Tecnocasa- seguisse correttamente l’ iter di dismissione del
patrimonio, non avendogli fatto pervenire alcuna proposta di acquisto.
2 — Le parti intimate si costituirono resistendo alla domanda; il giudice unico presso il

sentenza n. 1832/2005.
3 — Il Russo impugnò tale decisione assumendo che erroneamente il Tribunale avesse
ritenuto l’efficacia meramente interna della circolare del Banco di Napoli, in quanto
contenente una mera dichiarazione di intenti e che quindi fosse inidonea a far sorgere
un diritto di prelazione in favore dei conduttori e/o dipendenti del Banco di Napoli; nel
contraddittorio della spa Intesa Sanpaolo, incorporante la spa Sanpaolo IMI ( a sua
volta oggetto di trasformazione del Banco di Napoli ) e nella dichiarata contumacia del
Crisci, il giudice del gravame respinse l’appello, confermando la qualificazione di atto
interno da attribuire alla circolare dell’Istituto di credito e trovando ulteriore conferma
della inidoneità della stessa a costituire un diritto di prelazione per gli affittuari o
dipendenti dell’ente proprietario, dall’estrema genericità delle obbligazioni colà descritte,
come pure dal contenuto del mandato conferito alle singole società di intermediazione
al fine di pervenire a contratti preliminari: in essi infatti sarebbe stata espressamente
prevista la vincolatività unilaterale della proposta di acquisto, statuendosi la facoltà
dell’istituto proprietario di accettare o meno la proposta sottopostagli da dette società,
senza alcun onere di motivazione della propria scelta.
4 — La Corte territoriale rilevò inoltre che dagli atti vi sarebbe stata la prova che,
comunque, incaricati della società di intermediazione immobiliare, si sarebbero recati a
casa del Russo al fine di verificare la sua disponibilità all’acquisto, non riuscendo ad
ottenere un abboccamento con il predetto, per il suo rifiuto di incontrarli; da escludersi
sarebbe stata infine la fondatezza di qualunque profilo risarcitorio in capo alla banca
proprietaria, per l’assenza di vincolatività della proposta.
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3

Tribunale di Noia — subentrato al soppresso ufficio pretorile- respinse la domanda con

5 — Per la cassazione di tale decisione ha proposto ricorso il Russo, facendo valere due
motivi di annullamento; la spa Intesa Sanpaolo ha risposto con controricorso ed ha
depositato successiva memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

degli artt. 1324 , 1325 e segg; 1362 e segg. Cod. civ. nonché vizio di motivazione
riconducibile a tutte e tre le ipotesi contemplate nell’art. 360, I comma n. 5 cpc laddove
la Corte territoriale avrebbe attribuito alla circolare dell’allora Banco di Napoli
un’efficacia meramente interna e quindi avrebbe negato che essa potesse costituire il
titolo per il pur esercitato diritto prelazionario : contesta in particolare il Russo che
potesse a tal scopo farsi riferimento alle clausole del contratto di mandato tra l’Istituto
di credito e le società di intermediazione immobiliare, stante la autonomia di quella
regolazione negoziale rispetto alla offerta al pubblico riconducibile al contenuto della
circolare comunicata ai locatari — fossero o meno anche dipendenti dell’Istituto di
credito-

I.a — Sostiene parte ricorrente che, ai fini interpretativi ( di quell’atto unilaterale che
assume essersi concretizzato nell’anzidetta circolare) , rivestirebbe rilevanza particolare
la condotta anche successiva tenuta (dalla parte) successivamente alla emissione della
circolare stessa, quale emergente dalle testimonianze versate in atti, dalle quali sarebbe
emerso che il Banco di Napoli aveva ritenuto di dar incarico alle società di
intermediazione proprio in esecuzione dell’anzidetto “atto interno” così manifestando
la sua volontà di ritenersi ad esso vincolato

I.b — Trae altresì ulteriori argomenti a sostegno della propria tesi dalla constatazione
che la circolare in questione sarebbe stata fatta sottoscrivere per conoscenza a tutti i
dipendenti del Banco di Napoli — quale il Russo si dichiarava di appartenere – ; nega
inoltre la interpretazione delle emergenze processuali operata in sentenza laddove ,
riportando per capita quanto deposto dai testi Porciello e Caiazzo , incaricati dalla

I — Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione o la falsa applicazione

Tecnocasa di acquisire l’eventuale disponibilità dell’esponente all’acquisto, si è sostenuto
che “si sarebbe fatto negare” ai predetti, così ritenendosi adempiuto l’obbligo di
interpello al conduttore , preliminare rispetto alla valutazione di offerte all’acquisto di
soggetti terzi, sostenendo una non univocità di dette testimonianze e la valutabilità, in

delle società incaricate della intermediazione — della carenza di prove della spedizione
della raccomandata, contenente l’invito ad acquistare.
I.c — Il motivo è inammissibile: perché, in violazione del principio di specificità, con
riferimento alla sua manifestazione nel canone di autosufficienza del ricorso in
cassazione, non viene riportato, per intero -e non solo per exceota- né il contenuto della
circolare n. 80 né del mandato alla Tecnocasa, rendendo impraticabile qualsiasi
delibazione dei criteri di ermeneutica; perché sollecita una non consentita diversa
lettura delle testimonianze, riservata all’esclusivo potere delibativo della Corte del
merito; perché non affronta in alcun modo la valutabilità del vizio di motivazione al fine
di ricondurlo ad una delle tre ipotesi — di impossibile coesistenza contemporaneaportate dall’art. 360, I comma n. 5 cpc; perché il quesito di diritto — di necessaria
articolazione, stante la vigenza, ratione temporis , dell’art. 366 In’ cpc — non è idoneo a far
formulare alla Corte la regul a juris a disciplina della fattispecie ( essendo così esposto: ”
Dica l’Ecc.ma Corte di Cassckione se nell’interpretnione di un atto l’interprete, ossia il Giudice del
merito, debba valutare e dare rilevarka all’effettiva interkione delle parti, prendendo come rifrimento
non solo il senso letterale dell’atto ma anche e soprattutto il comportamento complessivo tenuto dalle
medesime parti successivamente all’atto stesso e risultante dalle circostarke fattuali verificatesi,
confermate in sede di prova , nel corso del giudkio”) stante l’aspecificità del medesimo, che non
richiede alla Corte un intervento nomofilattico sui punti che poi rappresentavano la
vera materia controversa, rappresentata dalla natura della circolare n. 80 e dal suo
rapporto con i contratti di mandato; manca infine il c.d. momento di sintesi — omologo,

5

favore della tesi del mancato contatto per iscritto- come invece imposto nel mandato

per i vizi di motivazione, al quesito di diritto- a sostegno della censura al percorso
argomentativo del giudice dell’impugnazione.
II — Con il secondo motivo il ricorrente assume un generico vizio di “omessa,
insufficiente ed illogica motivazione”, nonché di violazione dell’art. 2043 cod. civ.,

risarcitoria per culpa in vigilando sull’operato delle società di intermediazione immobiliare
che avrebbero dovuto comunicare adeguatamente ed effettivamente ai singoli inquilini
la proposta di acquisto.
II.a — Il motivo è inammissibile perché carente del tutto del quesito di diritto e

dell’esposizione del momento di sintesi; giova peraltro rilevare che appare fuor di logica
insistere, come fa il Russo, sull’autonomia della domanda risarcitoria rispetto alla
qualificazione del contenuto della circolare come proposta all’acquisto, atteso che
negata l’insorgenza di una vincolatività della proposta per il Banco di Napoli, non
sarebbe stato ipotizzabile un interesse a che la società incaricata raccogliesse le adesioni
alla c d proposta si attenesse alle modalità stabilite dalla preponente.
III — Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate nella misura esposta in
dispositivo.
P.Q.M.
La Corte

Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in
euro 1.900,00 di cui euro 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma il 16 maggio 2014, nella camera di consiglio della 2^ Sezione
Civile della Corte di Cassazione.

laddove la Corte distrettuale avrebbe negato la fondatezza anche della domanda