Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15101 del 02/07/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 15101 Anno 2014
Presidente: PICCIALLI LUIGI
Relatore: SCALISI ANTONINO

SENTENZA

sul ricorso 20553-2008 proposto da:
BONETTI GIULIO, GHISLERI FRANCESCO, MANETTI PAOLA, LA
PINETINA ASSOCIAZIONE FRA PROPRIETARI, SCHIEPPATI
ANGELO, STABILINI VINCENZO, RAVIZZA ROBERTO, FRANZOIA
ENNIO, MORO VINCENZO, ALFERINI ILARIA, MARINELLI
GIANFRANCO, GALLI MARIA CATERINA, LOMBARDINI
FRANCESCO, IMM GALANT DJSAS, PICOZZI LUIGI, ALLIEVI
MARCO, MANETTI ROBERTA, POLETTI SIMONTACCHI CLOTILDE,
elettivamente domiciliati in ROMA, VIA MERULANA 234,
presso lo studio dell’avvocato GIULIANO BOLOGNA, che
li rappresenta e difende unitamente agli avvocati

Data pubblicazione: 02/07/2014

SPALLINO LORENZO, SPALLINO ANTONIO, CARNEVALI UGO;
– ricorrenti contro
2)5
8o-(
022,6C 4IMM VIRGINIA SRL , elettivamente domiciliato in ROMA,

VIA GIUNIO BAZZONI 3, presso lo studio dell’avvocato

all’avvocato PAGANINI GIANGAETANO;
– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1639/2007 della CORTE D’APPELLO
di MILANO, depositata il 13/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 29/04/2014 dal Consigliere Dott. ANTONINO
SCALISI;
udito l’AvvocatoCristina DELLA VALLE con delega
depositata dell’Avvocato SPALLINA Lorenzo, difensore
dei ricorrenti che ha chiesto raccoglimento del
ricorso;
udito

l’Avvocato

Paolo ACCORDO difensore

del

resistente che ha chiesto l’inammissibilità del
ricorso o il rigetto dello stesso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. AURELIO GOLIA che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

PAOLO ACCARDO, che lo rappresenta e difende unitamente

-

Svolgimento del processo
L’Associazione fra Proprietari La Pineta, i sigg. Ravizza Roberto, Lombardini
Francesco, Schieppati Angelo, Crisleri Francesco, Galli Maria Caterina, Moro
Vincenzo, Bonetti Giulio, Picozzi Luigi, Stabilini Vincenzo, Manetti Roberta,
Manetti Paola, Marinelli Gianfranco, Allievi Marco, Alferini Ilaria, Franzola

‘

Anna, Calestani Giugurta, Scari Gina Vittoria, Allievi Franca, Giopp
Giovanni, Nemesi Zena Egle, nonché la società Immobiliare Galant e la
società Santa Giovanna Immobiliare con ricorso ex art. 703 del 5 giugno
2003, premesso che la società La Pinetina, srl, proprietaria del centro sportivo
sito in Appiano Gentile confinante con il loro comprensorio residenziale, ai
primi di maggio aveva sostituito il lucchetto di chiusura del cancello di
accesso alla sua proprietà e li aveva così, clandestinamente e violentemente
spogliati del possesso, del cancello stesso, e del passo sulla stradella
adducente al complesso sportivo, e, pertanto, chiedevano un provvedimento
d’immediata reintegra nel possesso e di rimozione della catena e del lucchetto.
Il Tribunale di Como, inaudita altera parte, ordinava alla società Immobiliare

_
Virginia di reintegrare immediatamente i ricorrenti nel possesso del passo
attraverso il cancello e la stradella mediante eliminazione dal cancello della
catena e del lucchetto ad essa apposti.
La società Immobiliare la Pinetina contestava la sussistenza del possesso
vantato dai ricorrenti e allegava di aver adottato la misura della chiusura del
cancello per inibire l’accesso gratuito e indiscriminato ai suoi impianti
sportivi per scongiurare situazioni di pericolo, chiedeva, pertanto, il rigetto del
ricorso.
Ric. Rg. 20553 del 2008

Re! Scalisi

Ennio, Poletti Clotilde Simontacchi, Viganò Monica Maria, Bedin Piera

.

Assunte le prove dedotte, unificate la fase sommaria con quella di cognizione,
il Tribunale di Como, con sentenza n. 412 del 2004, ordinava alla società
Immobiliare Virginia di reintegrare immediatamente la parte ricorrente nel
possesso del passo pedonale attraverso il cancello e la stradina, mediante
rimozioni del cancello, della catena e del lucchetto, allo stesso, apposti.

–

Avverso questa sentenza, proponeva appello, la società Immobiliare Virginia,
chiedendo la riforma integrale della sentenza ed il ricorso delle controparti.
Si costituivano i convenuti, i quali chiedevano il rigetto dell’appello e
proponevano appello incidentale per la condanna dell’appellante alla rifusione
delle spese di lite nell’integrale misura dagli stessi esposta, nonché il
risarcimento del danno ex art. 96 cpc. nonché alle spese del giudizio di
appello.
La Corte di Appello di Milano, con sentenza n. 1639 del 2007, accoglieva
l’appello e, in riforma della sentenza del Tribunale di Como, respingeva le
domande degli appellati. Compensava tra le parti le spese di lite.
Secondo la Corte milanese nel caso in esame non sarebbe emersa una
situazione di fatto corrispondente alle facoltà esercitabili in virtù di un diritto
reale di accesso e di passaggio, posto che l’ingresso attraverso il cancello in
questione avveniva, soltanto, a seguito di specifiche richieste effettuate da
coloro che desideravano accedere dal comprensorio residenziale La Pinetina
alla proprietà dell’Immobiliare Virginia e di autorizzazione da parte di questa
di volta in volta.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dall’Associazione fra
Proprietari e dai sigg. Ravizza Roberto, Lombardini Francesco, Schieppati
Ric. Rg. 20553 del 2008

Rel. Scalisi

Condannava la convenuta al pagamento delle spese di lite.

Angelo, Crisleri Francesco, Galli Maria Caterina, Moro Vincenzo, Bonetti

.

Giulio, Picozzi Luigi, Stabilini Vincenzo, Manetti Roberta, Manetti Paola,
Marinelli Gianfranco, Allievi Marco, Alferini Ilaria, Franzola Ennio, Poletti
Clotilde Simontacchi e la società Immobiliare Galant sas., con atto di ricorso
affidato a due motivi, illustrati con memoria. La società Immobiliare Virginia

–

ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
1.= Con il primo motivo l’Associazione fra Proprietari più 16 proprietari e la
società Immobiliare Galant, lamentano la violazione degli arti. 1140, 1027 e
1028 cc., in relazione all’art. 360 n. 3 cpc. Avrebbe errato la Corte di Milano,
secondo i ricorrenti, nell’aver escluso la sussistenza di un possesso quoad
servitutem ritenendo che l’accesso pedonale al fondo dell’Immobiliare
Virginia attraverso la stradella di cui si dice fosse finalizzato ad un beneficio
•

economico dell’Immobiliare Virginea, cioè all’utilizzo dei servizi (bar
ristorante, centro sportivo) offerti da quest’ultima, perché avrebbe trascurato
che il potere degli associati La Pinetina sulla stradella sarebbe stato
manifestato in un’attività corrispondente all’esercizio di una servitù di passo
pedonale in forza del principio di predialità, ossia l’utilità oggettiva derivante
dal fondo dominante a prescindere dalla relativa titolarità.
In particolare, chiariscono i ricorrenti, nella specie, sussisteva il requisito
fondamentale della servitù, cioè la predialità quale utilità oggettiva, inerente al
fondo dominante tale da permanere, qualunque sia la persona, che è e che ne
diverrà il proprietario, considerato che i fondi situati nel comprensorio La
Pinetina, accedendo direttamente ai servizi del bar ristorante e ai servizi degli
impianti sportivi della società Immobiliare Virginia, utilizzando la stradella
Ric. Rg. 20553 del 2008

Rel. Scalisi

P

pedonale situata nel fondo di quest’ultima avevano una “comodità” che si

•

traduceva in quella utilità di cui all’art. 1028 cc. Irrilevante sarebbe,
comunque, il fatto che dall’accesso al suo fondo l’Immobiliare Virginia
traesse un beneficio economico derivante dai servizi offerti agli associati La
Pinetina, perché quel vantaggio economico, non solo non eliminava quella

comportamento degli associati La Pinetina.

‘
_

La Corte territoriale, nel dare decisiva rilevanza alle due circostanze: 1) la
richiesta citofonica al barista dell’Immobiliare Virginia di aprire il cancelletto
elettrificato azionando il pulsante posto all’interno del bar; 2) la consegna agli
associati La Pinetina abbonati agli impianti sportivi di tessere magnetiche
idonee ad aprire il cancelletto elettrificato, non avrebbe tenuto conto, e
avrebbe travisato i fatti emersi dall’istruttoria, cioè: a) che la posa in opera di
,

una serratura elettrica sul cancelletto e di un impianto citofonico collegante il
cancello con il bar ristorante

era avvenuta a spese della La Pinetina e per

iniziativa della stessa dato che, come aveva affermato il teste Sesana, prima
della serratura elettrica il cancelletto era sempre aperto. b) che le tessere
magnetiche, erano state acquistate e pagate dalla La Pinetina e da essa date
fiduciariamente all’Immobiliare Virginia perché le consegnasse agli associati
che avessero acquistato il diritto di utilizzare gli impianti sportivi.
Pertanto, concludono i ricorrenti, dica l’Ecc.ma Corte: se costituisca un’utilità
del fondo dominante, sub specie di una sua maggiore comodità la possibilità
di accedere direttamente a piedi al fondo servente in cui sono ubicati impianti
sportivi, percorrendo una stradella situata nel fondo servente stesso„ senza
passare per l’ingresso principale facendo uso di autoveicoli e se il possesso di
Ric Rg. 20553 del 2008

Rel. Scalisi

comodità dei fondi del comprensorio, ma era solo una conseguenza del

una tale servitù di passo sia compatibile con i vantaggi economici ricevuti dal

.

fondo servente per l’uso verso corrispettivo dei suoi impianti da parte dei
proprietari dei fondi dominanti che percorrono la stradella pedonale di
accesso.
Fatti controversi in ordine ai quali si è dedotta l’omessa motivazione sono: a)

l’uso di impianto citofonico di apertura del cancelletto elettrificato e b) l’uso
di tessere magnetiche di apertura dello stesso e loro realizzazione a spese e per
_
iniziativa dell’Associazione la Pinetina e non dell’Immobiliare Virginia.
1.1.= La censura non ha ragion d’essere, perché, essenzialmente, non coglie la
ratio decidendi.
Come evidenzia la dottrina e la stessa giurisprudenza anche di questa Corte,
caratteri generali della servitù prediale, strettamente connessi ai requisiti
essenziali della stessa di cui agli artt. 1027 e ss. cod. civ. 1) la vicinanza tra i
fondi, 2) la predialità, che consiste nel fatto che la servitù è posta a vantaggio
di un fondo; 3) l’utilità, che può consistere in un qualsiasi vantaggio, anche
non economico, che si traduca in una migliore utilizzazione del fondo
dominante, che può essere attuale ma anche futura>, sono: 1) l’appartenenza
dei due fondi a diversi proprietari; 2) l’unilateralità: il fondo non può essere
,

dominate e servente al tempo stesso rispetto alla stessa servitù; 3)
indivisibilità, la servitù si estende a tutto il fondo, costituendo un rapporto
unitario; 4) inseparabilità del fondo dalla servitù, la servitù diventa una qualità
del fondo dominante; 5) ambulatorietà attiva e passiva, poiché la servitù è
inseparabile al fondo cui accede, il soggetto attivo e quello passivo di essa
mutano con il trasferimento del fondo; 6) onerosità, la servitù è normalmente
concessa dietro corrispettivo; 7) l’inipotecabilità, conseguenza della predialità;

–

Ric. Rg 20553 del 2008

Rel. Scalisi

Ai

8) impossibilità della servitù di consistere in un facere, potendo la servitù

.

consistere solo in un pati, cioè nel sopportare una data attività (nelle servitù
affermative) o in un non facere ( nelle servitù negative);
In particolare, ed è bene evidenziarlo, ai sensi dell’art. 1030 cc., non è
configurabile, come nel caso in esame, una servitù prediale quando l’utilità a

favore del fondo dominante, anche se fornita attraverso il fondo servente, sia
legata ad un facere del proprietario di questo fondo, perché mancherebbe il
carattere dell’obiettività come connotato duraturo e permanente di soggezione
di un fondo all’altro.
1.1.a) Ora, nell’ipotesi in esame, la Corte di Milano ha verificato che l’utilità
al fondo dominante “il comprensorio la Pinetina” era assicurata da un facere,
per altro,

discrezionale

del proprietario

del cc.dd.

fondo

servente,

“l’Immobiliare Virginia” e, pertanto, correttamente, pur in presenza degli altri
,
caratteri della servitù prediale, ha escluso che la situazione di fatto oggetto
della controversia, fosse riconducibile ad una servitù prediale di passaggio.
In particolare, la Corte di Milano, ha avuto modo di chiarire che, nell’ipotesi
in esame, non era emersa una situazione di fatto corrispondente alle facoltà
esercitabili in virtù di un diritto reale di accesso e di passaggio, posto che
l’ingresso, attraverso il cancello in questione, avveniva, soltanto, a seguito di
specifiche richieste effettuate da coloro che desideravano accedere dal
comprensorio residenziale La Pinetina alla proprietà dell’Immobiliare
Virginia e di autorizzazione da parte di questa, o concessa di volta in volta
agli avventori del suo bar ristorante, ovvero, conferita per periodi continuativi
di durata prestabilita mediante la consegna di schede, chiavi magnetiche, in
corrispettivo del pagamento della quota per l’accesso al suo centro sportivo e
Ric. Rg 20553 del 2008
_

Rel. Scalisi

M

per l’utilizzo delle relative strutture. Ed ancora: l’ingresso dal cancello e

.

l’accesso alla stradella che conduce al bar ristorante veniva di volta in volta
accordato, previa loro richiesta dall’appellante, che aveva la facoltà di
impedirlo.
1.1.b) La Corte di Milano ha avuto modo, altresì, di chiarire che le modalità di

citofonica al suo barista, sono state confermate da tutti i testi escussi, così
come l’accertamento dei dati di fatto (esistenza di un cancello elettrificato
collegato con il bar limitrofo alla piscina (…) azionabile solo dagli operatori
del bar e dall’interno del bar” non era stato confutato in alcun modo dagli
appellati (odierni ricorrenti) e risultava, pertanto, definitivamente, acquisito in
causa.
1.1.c) Irrilevante rispetto alla ratio decidendi restava l’individuazione del
–

soggetto che si era materialmente accollato i costi del cancello in questione e
delle sottostanti motivazioni che ne determinarono l’installazione, perché ciò
non avrebbe mutato il dato essenziale della decisione, emerso dall’istruttoria
e, cioè, che il passaggio era consentito solo agli abbonati, aventi diritto di
utilizzare gli impianti sportivi dell’Immobiliare Virginia

e per un tempo

predeterminato, che per accedere ai servizi di bar ristorazione era necessario
avvalersi del citofono installato presso l’Immobiliare Virginia ed azionabile
solo dalla stessa.
2.= Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 36 cc.,
in relazione all’art. 360 n. 3 cpc., motivazione omessa o insufficiente in
relazione all’art. 360 n. 5 cpc. Avrebbe errato, la Corte di Milano, secondo i
ricorrenti nell’aver giudicato” Il Presidente dell’Associazione La Pinetina non
–

Ric. Rg. 20553 del 2008

Rei. Scalisi

apertura, mediante tessera rilasciata dall’Immobiliare Virginia o richiesta

appare legittimato a proporre l’azione possessoria di causa per conto di tali
altri proprietari, trattandosi di domanda diretta all’accertamento della
sussistenza di un preteso possesso che non riguarda le parti comuni del
comprensorio in comproprietà degli associati, bensì il possesso di un diritto
reale in re aliena, che come tale deve ritenersi esorbitante dai suoi poteri di

rappresentanza degli associati, perché non esistono parti di comproprietà degli
associati, ma solo parti di proprietà esclusiva dell’Associazione e parti di

.

proprietà esclusiva degli associati.
La Corte di Milano non avrebbe tenuto conto altresì dell’art. 2 letta a) dello
Statuto dell’Associazione, il quale include nello scopo dell’Ente “la tutela nel
modo più ampio e generale degli interessi della collettività dei proprietari dei
terreni ed edifici ad uso di abitazione situati nel Comprensorio”, e, in questa
ampia dizione, rientrerebbe —sempre secondo i ricorrenti- anche la tutela del
4

possesso di un diritto reale in re aliena, trattandosi della tutela di un interesse
della collettività dei proprietari.
Pertanto concludono i ricorrenti:
a) fatto controverso è la ritenuta esistenza di asserite parti comuni del
comprensorio in comproprietà degli associati.
b) Dica l’Ecc.ma Corte Suprema: se viola l’art. 36 cod. civ. l’affermazione
della sentenza che la tutela del possesso di un diritto reale in re aliena degli
associati esorbita dai poteri di rappresentanza dell’Associazione in persona del
suo Presidente, laddove la Statuto menziona tra gli scopi dell’Associazione
“la tutela nel modo più ampio e generale degli interessi della collettività dei
k
proprietari dei terreni ed edifici ad uso di abitazione situati nel Comprensorio”
2.1= Il motivo è infondato.
Ric. Rg. 20553 del 2008

Rel. Scalisi

La Corte di Milano ha confermato un principio pacifico, sia in dottrina che
nella giurisprudenza anche di questa Corte, quello secondo il quale poiché la
servitù determina un rapporto tra fondi (di cui uno fornisce utilità all’altro), la
legittimazione processuale, attiva e passiva, nei giudizi ove è contestata
l’esistenza di detto rapporto, compete a coloro che al momento della domanda
titolari

delle

situazioni

giuridiche

dominicali

rispettivamente

avvantaggiate e svantaggiate dalla servitù.
Pertanto, la Corte di Milano, correttamente ha escluso che il Presidente
dell’Associazione

La Pinetina

fosse

legittimato

a proporre

l’azione

possessoria di causa perché: a) “(….), dall’espletata istruttoria non era emerso
se ed a quale dei proprietari ricorrenti fosse in ipotesi riferibile la situazione di
fatto da loro invocata”, insomma, non

era stata fornita la prova che

l’Associazione fosse titolare di proprietà fondiaria in ordine al comprensorio
La Pinetina e le norme statutarie riportate dai ricorrenti non fanno riferimento
a presunte proprietà dell’Associazione ad eccezione di “opere, manufatti e
installazione” che, ove esistenti, non identificano una proprietà fondiaria, né
agli stessi può essere riferito un diritto di servitù. b) se l’Associazione di cui si
dice era identificabile quale Ente di gestione diretto a disciplinare la vita dei
comproprietario del relativo comprensorio, il relativo Presidente al pari di un
amministratore di condominio, non disponeva di alcuna legittimazione in
proprio atta a far valere pretesi diritti di servitù. Come è stata affermato da
questa Corte (Cass. n. 4856 del 24/04/1993) le azioni reali nei confronti dei
terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio,
tendono a statuizioni relative alla titolarità ed al contenuto dei diritti medesimi
ed, esulando, pertanto, dall’ambito degli atti meramente conservativi (art. 1130
Ric. Rg. 20553 del 2008

Rel. Scalisi

sono

n. 4 cod. civ.), possono essere proposte dall’amministratore del condominio,

.

solo se regolarmente autorizzato dall’assemblea, ai sensi dell’art. 1131 cod.
civ.
In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti, in ragione del principio di
soccombenza ex art.91 cpc., condannati in solido al pagamento delle spese del

.

PQM
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento delle
spese del presente giudizio di cassazione che liquida in E. 3.500,00 oltre E.
200,00 per esborsi e oltre spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della
Corte Suprema di Cassazione il 29 aprile 2014
–

Il Consigliere relatore

/(91,/ 4Zika4A2

,

presente giudizio di cassazione che verranno liquidati con il dispositivo.