Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14924 del 21/06/2010

Cassazione civile sez. II, 21/06/2010, (ud. 05/05/2010, dep. 21/06/2010), n.14924

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente –

Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 6528/2005 proposto da:

P.C.E. (OMISSIS), elettivamente

domiciliata in ROMA, L.GO DEL TEATRO VALLE 6, presso lo studio

dell’avvocato BRACCI LUCIANO FILIPPO, che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

N.D.V.B. (OMISSIS), elettivamente

domiciliato in ROMA, PIAZZA DELLA CROCE ROSSA 2, presso lo studio

dell’avvocato TANTALO PIETRO MARIA, che lo rappresenta e difende

unitamente all’avvocato POLLINI IPPOLITO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1411/2004 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

depositata il 07/10/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

05/05/2010 dal Consigliere Dott. PICCIALLI Luigi;

udito l’Avvocato BRACCI Luciano Filippo, difensore del ricorrente che

ha chiesto accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 27.10.93 P.B.E. citò al giudizio del Tribunale di Grosseto N.d.V.B. al fine di sentir emettere sentenza ex art. 2932 c.c. di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare stipulato il (OMISSIS) prevedente la permuta di una porzione di terreno di mq. 270, sito in (OMISSIS), appartenenti al convenuto, con mq. 7 di suolo di proprietà dell’attrice, con conguaglio a carico di quest’ultima di L. 15.000.000, di cui 5.000.000 versate in anticipo.

Costituitosi il convenuto, chiese il rigetto della domanda ed, in via riconvenzionale, la pronunzia della risoluzione del contratto, con condanna del l’attrice, previa determinazione del confine tra le due proprietà, al rilascio del terreno, per essere la medesima venuta meno ad una clausola imponente il mantenimento della destinazione a giardino del suolo oggetto della permuta, oltre alla riduzione in pristino di opere eseguite in violazione della distanza dal confine ed al risarcimento dei danni.

All’esito dell’espletata consulenza tecnica di ufficio, con sentenza del 26.11.01 l’adito tribunale, ritenuta la natura di contratto definitivo di permuta di quello stipulato, di chiaro inammissibile la domanda ex art. 2932 c.c., e respinse le riconvenzionali, escludendo che le opere eseguite nel giardino costituissero inadempimento della sopra citata clausola contrattuale e che il distacco dal confine di mt. 5, prevista dal locale regolamento edilizio, si applicasse anche agli spigoli delle costruzioni.

Ma seguito dell’appello del N., resistito dalla P. B., la Corte di Firenze, con sentenza 24/9.7, 12.04, accolse le suddette domande riconvetizionali, rispettivamente ritenendo: a) che i terrazzamenti, con relativi sostegni metallici e lignei e muratura in pietrame, eseguiti nel giardino, nonchè la pavimentazione, in prosieguo di un’attigua terrazza, avevano dato luogo ad una trasformazione del sito in violazione dell’obbligo di inedificabilità previsto in contratto, con conseguente grave inadempimento dell’attrice;

b) che l’obbligo della distanza dal confine operava anche in relazione agli spigoli, considerato che questi erano determinati dall’incontro di due pareti convergenti, nell’ambito del previsto margine di distacco;

e) che a tal ultimo riguardo l’eccezione di usucapione, genericamente formulata nella comparsa di risposta in secondo grado, era rimasta sprovvista di qualunque prova e risultava smentita dalla consulenza tecnica, secondo cui gli ampliamenti del fabbricato erano stati eseguiti nel 1981;

d) che al rispetto delle distanze non era ostativa la differente quota delle rispettive proprietà immobiliari, nessuna deroga prevedendo al riguardo il regolamento comunale edilizio;

c) che infine al N. spettava anche il risarcimento dei danni, subiti in conseguenza della pur modesta edificazione del suolo e della violazione delle distanze, equitativamente determinati in Euro 5.000,00.

Contro la suddetta sentenza la P.B. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi di censura.

Ha resistito il N. con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va anzitutto dichiarata, a fronte del rilievo del controricorrente, l’ammissibilità del ricorsola cui notificazione è stata tempestivamente richiesta (v. ricevuta postale recante la data di spedizione dell’11.3.05), prima della scadenza del termine di gg. 60 dalla notificazione della sentenza impugnata, avvenuta il 14.1.05, dovendosi tener conto, ai fini della tempestività dell’atto notificato nei confronti del notificante, della data in cui questi abbia attivato il procedimento notificatorio, ancorchè lo stesso si sia successivamente perfezionato (v. Cass. S.U. n. 10216/06 in rel.

Corte Cost.le n. 477/02).

Con il primo motivo di ricorso vengono dedotte omessa o insufficiente motivazione e violazione dell’art. 1455 c.c. censurandosi la ravvisata violazione della clausola contrattuale imponente il mantenimento della destinazione a giardino del suolo permutato.

Si lamenta, a tal proposito, che la Corte d’Appello non avrebbe adeguatamente motivato il proprio dissenso rispetto alla decisione del primo giudice, il quale aveva considerato come le eseguite opere di terrazzamento del suolo, in un contesto caratterizzato dalla natura particolarmente scoscesa dei luoghi, piuttosto che integrare la violazione dell’obbligo, sarebbero state funzionali all’osservanza dello stesso, essendo altrimenti impossibile “coltivare un dirupo”.

Al riguardo i giudici di appello si sarebbero limitati ad affermare un’assoluta inedificabilità convenzionale, senza tener conto delle effettive esigenze finalistiche della clausola, nè indicare criteri alternativi rispetto a quelli che avevano indotto il primo giudice ad interpretarla diversamente. Per di più sarebbe mancata alcuna valutazione, necessaria in mancanza di una clausola risolutiva espressa, della gravità dell’assunto inadempimento, agli effetti della richiesta e pronunziata risoluzione del contratto.

Il motivo non merita accoglimento, non evidenziando alcuna carenza o illogicità della motivazione, nè malgoverno dei principi regolanti l’inadempimento del contratto, da parte della corte territoriale, la cui valutazione a tal fine delle opere compiute dalla parte convenuta costituisce frutto di apprezzamento di fatto, basato sulle risultanze della consulenza tecnica, incensurabile nella presente sede di legittimità. Da tale accertamento era emerso che la P.B. non si era limitata, come pur era tenuta in virtù di espressa pattuizione, a mantenere la destinazione a giardino del terreno acquistatola aveva eseguito sullo stesso opere di non lieve consistenza, comportanti, oltre all’installazione di vistose strutture incompatibili con quel particolare assetto ambientale, che con la clausola si intendeva preservare, anche la realizzazione di un ampliamento di una preesistente terrazza a livello estesa su parte del suolo acquistato. In siffatti interventi i giudici di appello hanno, con apprezzamento di merito altrettanto incensurabile, correttamente ravvisato gli estremi dell’inadempimento colpevole, tale da comportare la risoluzione del contratto, pronunzia che, anche in assenza di un’espressa previsione convenzionale risolutoria (necessaria, ex art. 1456 c.c., solo ai particolari effetti della caducazione di diritto, conseguente alla dichiarazione di parte di volersene avvalere), ben poteva essere adottata ai sensi dell’art. 1453 c.c., previa valutazione dell’entità dell’inadempienza da compiersi, ai fini dell’esclusione dell’ ipotesi di scarsa importanza di cui all’art. 1455 c.c., tenendo conto dell’interesse della parte non inadempiente nel particolare contesto negoziale. E nella specie, considerato che il proprietario cedente aveva un palese e particolare interesse a mantenere intatto l’assetto naturale del terreno ceduto, in prossimità di quello rimasto in sua proprietà, ragionevolmente sono state ritenute idonee a giustificare l’invocata pronuncia costitutiva di risoluzione quelle modificazioni che, pur non comportando la realizzazione di nuovi fabbricati, avevano tuttavia dato luogo a palesi mutamenti artificiali del sito, che con quella particolare clausola si era inteso mantenere inalterato. Le opere strutturali descritte in sentenza, infatti, eccedevano palesemente le mere finalità di contenimento del suolo; per di più, l’estensione, mediante pavimentazione, di una preesistente terrazza a livello dell’attiguo fabbricato, in prosecuzione sul suolo de quo, aveva concretato un’edificazione di tale area trasformandola in immediata pertinenza abitativa, funzione diversa da quella di destinazione a giardino, la sola convenzionalmente prevista nella permuta.

Con il secondo motivo si deduce violazione degli artt. 2934 e segg.

c.c., art. 28 del regolamento edilizio del Comune di Monte Argentario e art. 9 del D.M. 2.4.1968 n. 1444. Si sostiene, anzitutto, che il N. avrebbe “con la firma del contratto di permuta…se pur ne avesse avuto diritto., prestato il proprio consenso a derogare alla distanza dal confine”. Il profilo di censura, così come proposto, risulta sostanzialmente immotivato e privo di autosufficienza (laddove genericamente richiama l’atto di costituzione in appello), non precisando la specifica clausola convenzionale che conterrebbe siffatto consenso (che peraltro, secondo la costante giurisprudenza di legittimità non varrebbe a giustificare la deroga da una disposizione dettata anche a tutela di interessi pubblici: v. tra le altre Cass. 4366/01, 2117/04), nè e ragioni di ermeneutica contrattuale, per le quali lo stesso avrebbe dovuto, in ipotesi, desumersi dal complessivo contesto negoziale.

Sotto un secondo profilo si censura l’erronea qualificazione dell’eccezione proposta dalla P.B., che non avrebbe invocato l’usucapione del diritto a costruire a distanza minore da quella regolamentare, bensì la prescrizione decennale di quello della controparte a chiederne l’osservanza, previo arretramento della costruzione. Tale censura va disattesa, non tanto perchè, come eccepito in controricorso, prospetta solo in questa sede un’eccezione proposta in sede di merito, ma anche e soprattutto perchè la pretesa di esigere il rispetto delle distanze, da parte del vicino, non costituisce un autonomo diritto personale del proprietario, di per sè suscettibile di prescrizione decennale, bensì l’estrinsecazione di una facoltà insita nel diritto dominicale, che è imprescrittibile, mentre, per converso, è usucapibile la servitù prediale, consistente nella possibilità di derogare alle limitazioni legali della proprietà, comportanti l’obbligo dell’osservanza delle distanze in questione. Sotto successivo e più radicale profilo si deduce l’erronea interpretazione della norma locale e di quella statale di riferimento, di cui al citato decreto ministeriale, considerato che la prima imponeva il rispetto della distanza dal confine solo tra aree contigue paramenti libere da costruzioni presupposto inesistente nella specie, in cui quella del N. sarebbe stata già edificata all’epoca dell’intervento edilizio de quo, mentre la seconda imponente un distacco non inferiore a m. 10 tra pareti finestrate di edifici frontistanti, nel caso di specie, in cui veniva in rilievo solo uno spigolo inidoneo a creare intercapedini, per di più in situazione di dislivello, non avrebbe trovato applicazione.

Anche tali censure devono essere disattese, considerato anzitutto che il richiamo all’art. 9 del citato D.M. (le cui prescrizioni, peraltro, come più volte precisato da questa Corte, si applicano anche tra fondi a dislivello: v. Cass. n. 11013/02, 145/06, 23495/06), risulta inconferente, non essendo stata la domanda di arretramento della costruzione accolta per violazione del distacco di m. 10 tra pareti finestrate, ma per inosservanza di una specifica disposizione regolamentare locale, integrativa di quelle civilistiche, imponente l’osservanza nelle nuove costruzioni di una distanza dai confini dei fondi vicini non inferiore a m. 5. Ed a tal ultimo proposito l’obiezione, secondo cui tale disposizione sarebbe stata indebitamente ritenuta applicabile dai giudici di appello, in un contesto nel quale l’ampliamento dell’immobile della convenuta era avvenuto quando il fondo del N. era già edificato, oltre a basarsi su un assunto di fatto che non risulta, dalla sentenza impugnata e dalla stessa narrativa del ricorso (a riguardo difettante palesemente di autosufficienza), provato o dedotto in sede di merito, propone un’interpretazione non corretta della norma regolamentare in questione. Questa, infatti, nell’imporre la distanza di m. 5 dal confine, “nel caso di costruzioni realizzate su aree contigue ad altre parimenti libere”, risponde, oltre alle finalità di garantire adeguate distanze tra costruzioni, anche a quelle, di generale interesse, di evitare un eccessivo sfruttamento edilizio dei suoli, preservando entro i suindicati limiti spaziali le zone non ancora edificate e contigue di fondi confinanti, ancorchè nelle restanti e più distanti parti già interessati da preesistenti costruzioni.

Pertanto la realizzazione di nuove opere edilizie entro il suddetto ambito spaziale, anche se costituente un ampliamento orizzontale del preesistente fabbricato di parte convenuta, in quanto integrante un “avanzamento molto consistente” verso la proprietà N., addentrandosi nella citata fascia di rispetto, correttamente è stata ritenuta dai giudici di appello contraria al divieto in questione, non dovendo la condizione di applicabilità della disposizione limitativa, quella di essere le aree “parimenti libere”, ritenersi riferita ai fondi considerati nella loro totalità, ma solo a quelle parti contigue degli stessi comprese nella zona di m. 5 dal confine, che, se libera, va preservata tale.

Il ricorso va conclusivamente respinto, con conseguente condanna della soccombente alle spese del giudizio.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore del resistente, delle spese del giudizio, liquidate in complessivi Euro 2000,00 di cui 200 per esborsi.

Così deciso in Roma, il 5 maggio 2010.

Depositato in Cancelleria il 21 giugno 2010

 

 

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