Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14831 del 20/07/2016

Cassazione civile sez. III, 20/07/2016, (ud. 17/03/2016, dep. 20/07/2016), n.14831

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere –

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere –

Dott. ESPOSITO Antonio Francesco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28610/2012 proposto da:

R.T., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, V.G.

NICOTERA 29, presso lo studio dell’avvocato MICHELE GUZZO,

rappresentata e difesa dall’avvocato MAURIZIO SAVASTA giusta procura

a margine del ricorso;

– ricorrente –

S.V.;

– intimato –

avverso la sentenza n. 1089/2011 della CORTE D’APPELLO di BARI,

depositata il 09/12/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

17/03/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;

udito l’Avvocato MAURIZIO SAVASTA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE

AUGUSTINIS Umberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato presso il Tribunale di Foggia – sezione distaccata di Manfredonia, P.T. esponeva che: 1) con contratto del 21 febbraio 2005 S.V. le aveva concesso in locazione, ad uso esclusivo di bar – gelateria – pasticceria, un immobile sito in (OMISSIS), munito di certificato di agibilità ad uso commerciale, rilasciato dal Comune di Manfredonia; 2) dopo la consegna del locale, aveva iniziato i lavori per il ripristino delle condizioni igienico – sanitarie del locale e quelli necessari per l’apertura del bar – gelateria – pasticceria, tutti eseguiti a sue esclusive spese e in conformità del permesso di costruire firmato dal S. in qualità di proprietario del locale; 3) terminati i lavori, la conduttrice, per ottenere la licenza per l’esercizio dell’attività, aveva chiesto al Comune di Manfredonia copia del certificato di agibilità in relazione all’immobile oggetto del contratto di locazione ma il predetto Ente le aveva comunicato che in data 29 aprile 2005 era stato emesso, da parte del dirigente del 7 settore urbanistica ed edilizia, un provvedimento di sospensione dell’istruttoria per il rilascio del predetto certificato, per non aver il S. fornito il titolo di proprietà, richiesto del Comune a seguito di una denuncia da parte di un terzo, che contestava la proprietà dell’immobile in questione.

Rappresentava, inoltre, la P. che, pur avendo regolarmente adempiuto tutti gli obblighi derivanti dal contratto e dalla normativa in tema di esercizio di attività commerciale e pur pagando il canone di locazione, si era vista negare la possibilità di iniziare l’attività e di godere della cosa locata a causa del comportamento inadempiente e contrario al principio di buona fede del locatore.

Tanto premesso, la ricorrente chiedeva al Tribunale la risoluzione del contratto di locazione in parola e la condanna del S. al rimborso delle spese sostenute per la ristrutturazione dell’immobile, al risarcimento dei danni e alla restituzione dei canoni percepiti dalla sottoscrizione del contratto, oltre che della cauzione versata, con vittoria di spese di lite.

Il resistente si costituiva ed eccepiva che l’immobile locato, al momento della sottoscrizione del contratto, era già munito del certificato di agibilità ad uso commerciale rilasciato dal Comune di Manfredonia ed era, quindi, idoneo all’uso convenuto e che il mancato rilascio del nuovo certificato in relazione agli interventi innovativi operati dalla conduttrice non era lui imputabile, essendosi prestato ad ogni richiesta della predetta e non essendo onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per uso della cosa locata; deduceva altresì che la conduttrice era morosa nel pagamento dei canoni locativi. Il locatore chiedeva, quindi, il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, la condanna della P. al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino alla restituzione dell’immobile e la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice.

Nelle more del giudizio, in data 9 gennaio 2006, l’immobile in questione veniva consegnato al locatore.

Con sentenza depositata il 6 febbraio 2008, il Tribunale adito rigettava le domande attoree e condannava la P. al pagamento delle spese. Avverso la sentenza di primo grado la soccombente proponeva gravame, cui resisteva il S..

La Corte di appello di Bari, con sentenza depositata il 9 dicembre 2011, rigettava l’impugnazione e condannava l’appellante alle spese di quel grado.

Avverso la sentenza della Corte di merito P.T. ha proposto ricorso per cassazione, illustrato da memoria, basato su due motivi.

S.V. non ha svolto attività difensiva in questa sede.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo si lamenta “violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1575, 1578 e 1362 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3) anche in relazione del D.P.R. n. 425 del 1994, art. 4. Nonchè vizio di insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5). Violazione e falsa applicazione di norme di diritto”.

Sostiene la ricorrente che erroneamente la Corte di merito avrebbe ritenuto che la sopravvenuta revoca del certificato di agibilità, esistente al momento della sottoscrizione del contratto, non possa aver rilievo in relazione al contratto di locazione in parola e non possa costituire inadempimento del locatore. Assume in particolare la P. che la Corte territoriale non avrebbe tenuto conto di quanto rappresentato dallo stesso S. nella memoria di costituzione in appello e di quanto pacifico in causa ed avrebbe invece considerato sufficiente la sussistenza originaria del certificato di agibilità e l’assenza di pattuizioni che ponessero a carico del locatore obblighi in relazione al rilascio di autorizzazioni amministrative. Affermando che la sospensione del certificato di agibilità dell’immobile non fosse imputabile al S., in quanto riguardante una fase successiva all’inizio del rapporto di locazione ed afferente ai nuovi lavori di ristrutturazione interna dei locali, la Corte di merito non avrebbe tenuto conto del fatto che la revoca dell’agibilità non aveva alcun collegamento con i lavori eseguiti, pure approvati dal Comune, ma era collegata alla qualità di proprietario del S., nè avrebbe considerato la “natura” del certificato di agibilità, la cui mancanza avrebbe “inciso in modo assolutamente negativo sul godimento del bene”, atteso che la sussistenza del requisito dell’agibilità “non poteva ritenersi elemento sufficiente solo per la sottoscrizione del contratto, ma connotava l’immobile di una qualità essenziale, così che la sua mancanza non poteva non avere conseguenze rilevanti sulla contrattazione”.

1.1. Il motivo è fondato.

La Corte di merito, pur dando atto nella sentenza impugnata, che l’appellante, in quella sede, aveva rappresentato che il certificato di agibilità dell’immobile locato non era stato rilasciato per vicende proprietarie (v. sentenza di secondo grado, p. 2), in termini non congruenti con il primo motivo di appello proposto sul punto, svolge la sua motivazione con riferimento ai nuovi lavori di ristrutturazione che, in base alla prospettazione dell’appellante e dagli stessi atti difensivi del S., riportati testualmente in ricorso, non costituivano, invece, motivo del provvedimento di sospensione del rilascio del nuovo certificato di agibilità e, quindi, del mancato rilascio dello stesso, senza in alcun modo argomentare al riguardo. Ne consegue che il ragionamento svolto dalla Corte territoriale risulta non congruente e coerente con riferimento alle premesse dalle quali prende l’avvio e le conclusioni cui perviene.

2. Resta assorbito dall’accoglimento del primo motivo l’esame del secondo motivo, con il quale, deducendo “Violazione artt. 1362 e 1363 c.c. – Violazione art. 1223 c.c. – Vizio di insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione un punto decisivo della controversia (art 360 c.p.c., n. 5). Violazione e falsa applicazione di norme di diritto”, la ricorrente lamenta che la Corte di merito abbia rigettato le ulteriori domande da lei proposte, ritenendo insussistente l’inadempimento del locatore, fonte di responsabilità risarcitoria, e interpretando erroneamente le norme contrattuali in merito alle spese relative ai lavori di innovazione e trasformazione dei locali.

3. Alla luce delle argomentazioni che precedono, va accolto il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo; la sentenza va cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Bari, in diversa composizione.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese relative al presente giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Bari, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 17 marzo 2016.

Depositato in Cancelleria il 20 luglio 2016