Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14812 del 30/06/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 14812 Anno 2014
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: MAZZACANE VINCENZO

ha pronunciato la seguente
SENTENZA

sul ricorso 21686-2008 proposto da:
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4L Q(31– •45(,■:
IGLIORI BENEDETTA, elettivamente domiciliatA in ROMA,
VIALE DELLE MILIZIE 22, presso lo studio dell’avvocato
FUSILLO ALESSANDRO, che lA rappresenta e difende;
– ricorrente –

4L2 L‘s 64 A ozt-K-tAi/

IGLIORI ULISSE,

contro
ArA/ 12- 1-t- L

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ZANNINI ROSSELLA,

elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA ASIAGO 8, presso lo studio
dell’avvocato MICHELE AURELI, che li rappresenta e
difende unitamente all’avvocato STANISLAO AURELI;
– controricorrenti –

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Data pubblicazione: 30/06/2014

non chè contro

IGLIORI PAOLA;
– intimata –

avverso la sentenza n. 2421/2007 della CORTE D’APPELLO
di ROMA, depositata il 29/05/2007;

udienza del 23/04/2014 dal Consigliere Dott. VINCENZO
MAZZACANE;
udito l’Avvocato FUSILLO Alessandro, difensore della
ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato AURELI Stanislao, difensore dei
resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. MAURIZIO VELARDI che ha concluso per
l’inammissibilità del ricorso, in subordine per il
rigetto dello stesso.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato Benedetta Igliori conveniva in giudizio dinanzi al
Tribunale di Roma Ulisse Ignori, Paola Igliori e Rosella Zannini chiedendo dichiararsi in suo favore il
riscatto della quota indivisa di un terreno sito in Capri per il prezzo di lire 25.000.000, e

del diritto di prelazione.

Premesso di essere comproprietaria con i germani Paola Ignori ed Ulisse Igliori per 1/3 ciascuno
del suddetto terreno per successione ereditaria dal padre Massimo Ignori e per atto di
compravendita del 20-10-1982, l’attrice assumeva che il fratello Ulisse aveva comunicato alle
sorelle con raccomandata del 20-5-1997 l’intenzione di vendere la sua quota per lire 25.000.000, e
che l’esponente con raccomandata del 4-6-1997 aveva comunicato al fratello l’intenzione di
avvalersi del diritto di prelazione, e che peraltro ciò le era stato impedito con la vendita della
predetta quota alla Zannini.

Si costituivano in giudizio Ulisse Ignori e la Zannini sostenendo la inapplicabilità dell’art. 732 c.c. in
quanto nella fattispecie ricorreva un caso di alienazione di singoli beni ereditari e non di una
quota; chiedevano quindi il rigetto della domanda, avendo l’attrice anche rifiutato l’acquisto del
bene alle stesse condizioni offerte dall’acquirente.

Paola Ignori restava contumace.

Il Tribunale adito con sentenza del 24-2-2003 rigettava la domanda.

Proposto gravame da parte di Benedetta Ignori cui resistevano Ulisse Ignori e la Zannini, nella
contumacia di Paola Igliori, la Corte di Appello di Roma con sentenza del 29-5-2007 ha rigettato
l’impugnazione.
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condannarsi Ulisse Ignori al risarcimento del danno per il mancato riscatto ed il mancato esercizio

Per la cassazione di tale sentenza Benedetta Igliori ha proposto un ricorso affidato a tre motivi cui
la Zannini ed Ulisse Igliori hanno resistito con controricorso seguito successivamente da una
memoria; Paola Ignori non ha svolto attività difensiva in questa sede.

MOTIVI DELLA DECISIONE

il quale Benedetta Ignori, deducendo violazione degli artt. 726 e 732 c.c., censura la sentenza
impugnata per aver ritenuto che dalla documentazione prodotta (owero procura speciale dell’H3-1997 e concessione del diritto di prelazione) risultasse l’awenuto trasferimento dell’immobile
per cui è causa ad Ulisse Ignori a titolo di proprietà, cosicché era configurabile non la prelazione
ereditaria, bensì una prelazione negoziale tra comproprietari.

La ricorrente anzitutto evidenzia che la documentazione acquisita non provava affatto il
trasferimento del bene in capo ad Ulisse Igliori, come era confermato dal fatto, evidenziato dalla
stessa Corte territoriale, che quest’ultimo aveva venduto il terreno in questione come procuratore
speciale delle coeredi Benedetta Igliori e Paola Igliori; inoltre erroneamente il giudice di appello ha
ritenuto che la modificazione delle quote dei coeredi determini il venir meno della comunione
ereditaria, e quindi dell’applicabilità dell’art. 732 c.c., posto che ciò si verifica solo quando,
formate le quote individuali, a ciascuno dei coeredi viene attribuita la sua porzione individuale di
beni derivanti dalla successione.

La censura è infondata.

La sentenza impugnata ha escluso la sussistenza della violazione dell’art. 732 c.c. in quanto
l’immobile per cui è causa era stato già oggetto di diversi atti di disponibilità all’esito dei quali,
come dedotto nello stesso atto di citazione di Benedetta Ignori, su di esso sussisteva una

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Per ragioni di carattere logico — giuridico occorre anzitutto esaminare il terzo motivo di ricorso con

comproprietà dei tre fratelli Igliori ciascuno per la quota di un terzo; successivamente Benedetta
Ignori e Paola Ignori avevano conferito ad Ulisse Ignori una procura speciale a vendere i diritti loro
spettanti sul terreno di Capri, e nello stesso giorno dell’11-3-1997 Ulisse Igliori con dichiarazione
unilaterale aveva concesso alle suddette sorelle il diritto di prelazione in caso di vendita a terzi del

appezzamento di terreno…”, come dedotto da Benedetta Ignori nell’atto di citazione, cosicché non
poteva in alcun modo ravvisarsi un ingresso del terzo acquirente nella comunione ereditaria che
permaneva, per ammissione delle stesse parti, su altri beni, con conseguente esclusione della
violazione dell’art. 732 c.c. per quanto riguardava il diritto di prelazione e di riscatto dei coeredi.

La Corte territoriale ha poi aggiunto che il Tribunale aveva rigettato la domanda attrice non già per
aver ritenuto Ulisse Igliori unico proprietario del bene, ma per aver accertato che il terreno in
questione era già uscito dal patrimonio ereditario, richiamando il testo della convenzione in cui
Ulisse Ignori si definiva proprietario dell’immobile; in realtà, ha evidenziato il giudice di appello,
più correttamente Ulisse Ignori avrebbe dovuto definirsi comproprietario del bene, rilevando che
probabilmente tale errore derivava sia dal fatto che egli era comunque divenuto procuratore
speciale relativamente alle quote di comproprietà delle sorelle, sia sulla base di altre transazioni
ed accordi tra i germani che avevano determinato in seguito il conferimento ad Ulisse Igliori della
predetta procura speciale.

Infine la sentenza impugnata non ha condiviso l’assunto dell’appellante secondo la quale la
costituzione negoziale del diritto di prelazione aveva avuto l’intento di rafforzare la prelazione
legale dei coeredi in caso di abuso della procura speciale da parte di Ulisse Igliori; invero, ove si
fossero voluti tutelare i diritti ereditari, non si sarebbe dovuta conferire a quest’ultimo la procura
speciale menzionata, né d’altra parte una prelazione negoziale era di per sé utile a rafforzare il
diritto di prelazione legale.
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bene; in nessuno dei due atti il predetto immobile veniva qualificato come “frazione del più vasto

Orbene all’esito di tali affermazioni della Corte territoriale, sufficientemente idonee a giustificare il
convincimento espresso, si deve escludere che, all’atto della vendita del terreno suddetto da parte
di Ulisse Ignori alla Zannini, l’immobile facesse ancora parte della comunione ereditaria sussistente
tra i germani Ignori, essendo già stato oggetto in precedenza di diversi atti di disponibilità, come

diventato oggetto di comunione ordinaria tra gli stessi Ulisse Igliori, Benedetta Igliori e Paola
Igliori; del resto tale assunto è confermato proprio dalla prelazione negoziale concessa da Ulisse
Ignori alle sorelle contestualmente al conferimento al fratello della procura speciale a vendere le
quote di loro spettanza, posto che, come correttamente rilevato dal giudice di appello, tale atto
era logicamente preordinato ad attribuire un diritto di prelazione in ordine a tale bene proprio sul
presupposto che il diritto di prelazione legale era venuto meno per essere il terreno in questione
già uscito dalla comunione ereditaria.

Pertanto sulla base di tale accertamento di fatto, sorretto da congrua e logica motivazione,
comunque non oggetto di censure specifiche, si deve concludere che correttamente il giudice di
appello ha ritenuto che la vendita alla Zannini del 12-6-1997 aveva riguardato il terreno sito in
Capri non già quale quota ereditaria, ma come bene singolo, e dunque non soggetto al riscatto ex
art. 732 c.c.

Con il primo motivo la ricorrente, deducendo violazione dell’art. 4 del DPR 26-10-1972 n. 643,
censura la sentenza impugnata per aver ritenuto che le volontà delle parti non si fossero
incontrate per avere l’esponente rifiutato di corrispondere ad Ulisse Igliori le spese relative
all’Invim; premesso che ai sensi della norma sopra richiamata la suddetta imposta grava
sull’alienante a titolo oneroso, rileva che pertanto un accordo relativo al rimborso dell’Invim da
parte dell’acquirente in forza del diritto di prelazione negoziale non avrebbe potuto essere

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sostanzialmente non contestato almeno specificatamente dalla ricorrente, e dunque essendo

oggetto di una richiesta successiva all’offerta di prelazione, regolarmente accettata da Benedetta
Igliori, in quanto si trattava di un carico fiscale per legge gravante sul venditore.

Con il secondo motivo la ricorrente, denunciando violazione degli artt. 1476 c.c. e 5 del DPR 26-101972 n. 650, assume che erroneamente la Corte territoriale ha ritenuto che l’esponente, che aveva

frazionamento relative al benne oggetto dell’offerta di prelazione, spese che poi erano state
pagate dalla Zannini; invero ai sensi dell’art. 5 sopra richiamato “quando un trasferimento di beni

immobili comporta il frazionamento di particelle, deve essere preventivamente presentato
all’ufficio tecnico erariale il corrispondente tipo di frazionamento”, cosicché il venditore, allo scopo
di adempiere all’obbligo di trasferimento della proprietà e del possesso del bene, deve
preventivamente effettuare detto frazionamento; in tal caso l’offerente in prelazione può
pretendere dall’acquirente un rimborso di tali spese, ma esse devono essere comprese nel prezzo
di vendita e non possono essere classificate come spese di trasferimento, trattandosi di costi
sostenuti al fine della possibilità giuridica e della liceità della compravendita.

Gli enunciati motivi, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono infondati.

La Corte territoriale, con riferimento al risarcimento del danno invocato dall’appellante per
violazione della prelazione negoziale da parte di Ulisse Ignori, ha escluso tale violazione, asserendo
che quest’ultimo aveva comunicato a Benedetta Ignori che il Cennamo, per conto della Zannini,
intendeva assumersi l’onere del pagamento delle tasse e delle spese tecniche; al riguardo ha
rilevato sulla base degli atti di causa che, oltre al prezzo della compravendita di lire 25.000.000,
alle spese notarili e di registrazione, residuavano le competenze del geometra Giordano per la
pratica di frazionamento, l’Invim ed altre spese tecniche, e che Benedetta Ignori in data 6-6-1997
aveva accettato solo le spese notarili e di registrazione, rifiutando il pagamento delle spese
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di

accettato l’offerta in prelazione, fosse tenuta a rimborsare ad Ulisse Igliori anche le spese di

frazionamento, di Invim e di quant’altro necessario; il giudice di appello ha aggiunto che
l’intenzione di Benedetta Igliori di non accollarsi, quantomeno, le spese dell’attività di
frazionamento (poi effettivamente pagate dalla Zannini) era stata comunicata prima del 10-6-1997
ad Ulisse Igliori che ne aveva preso atto quale mancato incontro di volontà.

di Benedetta Ignori di accollarsi le spese di frazionamento, trattandosi di rifiuto illegittimo che ha
determinato il mancato esercizio, da parte sua, del diritto di prelazione negoziale, con
conseguente insussistenza, a carico di Ulisse Igliori, di qualsiasi inadempimento al correlativo
obbligo assunto di consentire a Benedetta Igliori di avvalersi di tale diritto.

Invero per “spese del contratto di compravendita” che l’art. 1475 c.c. pone in via generale a carico
del compratore, devono intendersi tutte quelle che siano necessarie per la conclusione del
contratto e siano, perciò, con questo in stretto rapporto di causalità, efficienza e strumentalità,
con la conseguenza che vanno escluse soltanto quelle per cui risulti mancante un rapporto causale
— anche sotto il profilo della inutilità evidente e della esorbitanza delle stesse — ovvero l’eventuale
accordo contrario delle parti; costituiscono pertanto “spese” della compravendita, a carico anche
del compratore, ai sensi dell’art. 1475 c.c. — in quanto strumentalmente compiute per rendere
possibile il negozio — gli onorari spettanti ad un professionista per la redazione di una relazione
tecnica per il frazionamento e di una planimetria che, costituenti parte integrante dell’atto
pubblico di vendita di un immobile, siano state effettuate su incarico del solo venditore (Cass. 138-1990 n. 8237; Cass. 8-5-2012 n. 7004).

In conclusione il ricorso deve essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate
come in dispositivo.

P.Q.M.
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Rileva il Collegio come punto decisivo di tale aspetto della controversia l’accertato rifiuto da parte

La Corte

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento di euro 200,00 per spese e di euro
4.200,00 per compensi oltre spese generali ed accessori di legge.

Il Consigliere estensore

Il

ente

Così deciso in Roma il 23-4-2014