Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14797 del 30/06/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 14797 Anno 2014
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: PARZIALE IPPOLISTO

SENTENZA
sul ricorso 4348-2008 proposto da:
COSTA DUFOUR BEATRICE, CST BRC 32L41 D969M,
rappresentata dal fratello Antonio Costa, giusta procura notaio Grilli
Genova 24 settembre 2002, rep 17002, elettivamente domiciliata in
ROMA, Via Alessandria n. 208, presso lo studio dell’avvocato
CARDARELLI IDA, che la rappresenta e difende unitamente agli
avvocati SEMINO NICOLA, SEMINO ADOLFO, come da procura
speciale in calce al ricorso;
– ricorrente contro
CONDOMINIO PIAZZA MARIO CONTI 1 GENOVA 80081610109, in persona dell’amministratore pro-tempore,
elettivamente domiciliato in ROMA, Via Premuda 6, presso lo studio
dell’avvocato CODERONI ANTONIO, che lo rappresenta e difende,
come da procura speciale in calce al controricorso;
– con troricorrente

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,s2 p

Data pubblicazione: 30/06/2014

nonchè contro
CARDINALE GIOVANNI, MERETA BRUNO, NOVELLO
FRANCESCHINA, MERETA ENRICO, CASTELLO MARIA
IRMA, RAZZUOLI FRANCO, FERRERO GIANCARLO,
ROBERTO ANTONIETTA, MAESTRELLO DANILO,

ELENA, CALDERINI BRUNO;
–

intimati

–

avverso la sentenza n. 894/2007 della CORTE D’APPELLO di
GENOVA, depositata il 30/07/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
28/03/2014 dal Consigliere IPPOLISTO PARZIALE;
uditi gli avvii Adolfo Semino e Salvatore Amatore per delega
Coderoni, che si riportano agli atti e alle conclusioni assunte;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
AURELIO GOLIA, che conclude per l’accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Il Condominio di Piazza Mario Conti 1, Genova, in persona
dell’amministratore pro-tempore, a ciò autorizzato dall’assemblea del 5
dicembre 2001 col voto unanime dei ventisette condomini presenti,
titolari di 775 millesimi, agiva, tra l’altro, in rivendica nei confronti
della condomina Beatrice Costa – Dufour, quanto alla rampa, ritenuta
condominiale, di accesso ad alcuni locali posti al piano seminterrato,
sulla quale la predetta aveva realizzato tredici posti auto in superficie
locati a terzi.
La signora Beatrice Costa Dufour eccepiva la nullità della procura e la
carenza di legittimazione dell’amministratore. Con ordinanza in data 12
marzo 2003 il giudice istruttore, rilevata la fondatezza delle eccezioni
della convenuta e ritenuta la causa sufficientemente istruita, rinviava la
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BOSCAGLIA DI GIACOMO MARIA LUISA, MORTELLI

causa all’udienza del 18 marzo 2004 per la precisazione delle
conclusioni. A tale udienza si costituivano, depositando atto
d’intervento volontario, alcuni condomini.
2. La causa veniva trattenuta in decisione e con sentenza n. 2824 del
2004 del 1 luglio 2004 il Tribunale di Genova, in via non definitiva,

citazione per invalidità del mandato

ad litem e di difetto di

legittimazione attiva, sollevate da parte convenuta, e disponeva la
remissione della causa in istruttoria per l’udienza del 12 ottobre 2004.
3. Avverso tale sentenza non definitiva la signora Beatrice Costa
Dufour interponeva appello (atto notificato il 17 settembre 2004) con
cui chiedeva che la Corte d’Appello di Genova dichiarasse: a)
l’intervenuto giudicato sul provvedimento di natura decisoria del
12/3/03 in merito alla carenza di legittimazione ad agire
dell’amministratore del condominio e sulla nullità del suo mandato
condominiale all’azione e sulla conseguente inesistenza o nullità
dell’atto di citazione introduttivo; b) in subordine, la carenza di
legittimazione dell’amministratore condominiale ad agire per la
rivendica della proprietà della rampa di accesso, c) la tardività della
costituzione dei condomini intervenuti in giudizio solamente
all’udienza di precisazione delle conclusioni e la loro carenza di
legittimazione attiva, non avendo provato la loro qualità, spettando
comunque la legittimazione attiva soltanto a tutti i condomini, nonché
d) in ulteriore subordine l’intervenuta usucapione della proprietà della
rampa.
Costituitisi ritualmente in giudizio il Condominio ed i singoli
condomini intervenuti dichiaravano di non accettare il contraddittorio
sulle domande di merito con rigetto dell’appello.
4. La Corte di appello, con sentenza n. 894 del 2007 pubblicata il 30
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respingeva le eccezioni preliminari, di inesistenza o nullità dell’atto di

luglio 2007, rigettava l’impugnazione, osservando che il provvedimento
del giudice istruttore del marzo 2003 non aveva contenuto decisorio,
essendosi disposto il rinvio per la precisazione delle conclusioni. Non
era quindi intervenuto alcun giudicato. L’azione di rivendica era stata
legittimamente iniziata sulla base di una regolare delibera assembleare

5. La ricorrente impugna tale decisione con ricorso notificato il 10
febbraio 2008, formulando cinque motivi di ricorso. Resiste con
controricorso la parte intimata.
6. All’udienza pubblica del 10 luglio 2013 con ordinanza interlocutoria
si disponeva il deposito della delibera condominiale che autorizzava
l’amministratore a resistere in giudizio in questo grado.
7. Il 5 ottobre 2013 il Condominio depositava la delibera adottata al
riguardo, in data 13 settembre 2013.
8. La ricorrente ha depositato memoria in data 3 luglio 2012, con la
quale ha anche depositato la sentenza definitiva (non ancora passata in
giudicato) di primo grado, che ha respinto la domanda del
Condominio.
9. Parte resistente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è infondato e va rigettato per quanto di seguito si
chiarisce.
1. Col primo motivo di ricorso si deduce: «Omessa o insufficiente
motivazione circa il contenuto decisorio dell’ordinanza resa dal giudice istruttore in
data 1313 / 2903; violazione e/ o falsa applicazione degli arti. 131, 132, 134 e
323 c.p.c. e 129 norme attua. Cp.c. »
L’ordinanza del Giudice investito dell’istruzione e della decisione della
causa, che aveva deciso sulla carenza di legittimazione attiva
dell’amministratore, aveva il contenuto sostanziale di sentenza ed era
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adottata ai sensi dell’art. 1136, secondo comma, cod. civ.

idonea a passare in giudicato, ove non impugnata nei termini. In
mancanza di tale impugnazione si era determinato il giudicato sul
punto. La Corte di appello sulla relativa eccezione proposta non aveva
fornito alcuna motivazione.
Viene formulato il seguente quesito:

«se il provvedimento del G. U.

13 / 03 / 03, che esclude la legittimnione attiva dell’amministratore del condominio

z

per fnione di rivendica della rampa sen a la delega di tutti i condomini, abbia
contenuto decisorio e, non impugnato, sia da considerarsi definitivo. Se la Corte di
Appello abbia errato nel non considerare decisorio e quindi passato in giudicato tale
provvedimento».
1.2 – Il motivo è infondato. L’ordinanza cui fa riferimento il motivo ha
ritenuto fosse necessario decidere preliminarmente con sentenza
sull’eccezione proposta dall’odierna ricorrente con invito alle parti alla
precisazione delle conclusioni. Successivamente, la sentenza non
definitiva resa su tale questione ha rigettato tale eccezione, disponendo
per l’ulteriore corso del giudizio. L’ordinanza in questione ha
pronunciato, senza alcuna attitudine al giudicato, soltanto al fine di
consentire la decisione sulla questione preliminare, ben potendosi il
giudice diversamente determinare, come in effetti è avvenuto, stante il
carattere non decisorio dell’ordinanza in questione.
Non sussistono, quindi, i vizi denunciati, né era necessaria una
specifica e puntuale motivazione sul punto.
2. Col secondo motivo di ricorso si deduce:

«Violnione o falsa

applicaione degli arti. 1130 e 1131 cod. civ. e art. 81 e 75 c.p.c. ».
L’amministratore era carente di poteri in ordine all’azione di
rivendicazione, essendo legittimati tutti i condomini o essendo
l’amministratore a ciò autorizzato dall’assemblea unanime.
Viene formulato il seguente quesito: «se alla rivendica della proprietà del

bene immobiliare (rampa) siano legittimati unicamente tutti i singoli condomini e se
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l’amministratore sia invece carente di legittimckione e di capacità di agire per
rivendicare tale proprietà, se non con il mandato di tutti i condomini».
2.1 — Il motivo è infondato.
Al riguardo, occorre rilevare che questa Corte ha già avuto occasione
più volte di affermare i seguenti principi:

dell’assemblea, all’esperimento di azioni reali contro i singoli condomini o contro
terzi dirette ad ottenere statukioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su
cose e parti dell’edificio, a meno che non rientrino nel novero degli atti meramente
conservativi» (Cass. n. 3044 del 06/02/2009

–

Rv. 606686)

* «In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o
contro teqi e dirette ad ottenere statukioni relative alla titolarità, al contenuto o
alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale
che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento
l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 cod. civ.) possono
essere esperite dall’amministratore solo previa autoriunione dell’assemblea, ex
art. 1131 comma primo cod. civ., adottata con la maggiorana qualificata di cui
all’art. 1136 stesso codice. Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti
esclusivi dei singoli condomini, la legittimnione dell’amministratore trova il suo
fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla
comunione, e non anche nel predetto meccanismo deliberativo dell’assemblea

z

condominiale – ad ecce ione della (in tal caso equivalente) ipotesi di unanime
deliberaione di tutti i condomini -, atteso che il potere di estendere il dominio
spettante ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà
(come nel caso di specie, relativo a domanda di rivendica proposta
dall’amministratore per usucapione di un’area finitima al fabbricato) è del tutto
estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e può essere
conferito, pertanto, solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei
condomini interessati». (Cass. n. 5147 del 2003, Rv. 561777)
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* «l’amministratore di un condominio non è legittimato, senza autoriuckione

Nel caso in questione, non è controverso tra le parti che sia
intervenuta delibera autorizzativa in favore dell’amministratore,
adottata con la necessaria maggioranza, ai fini del proposizione
dell’azione in questione, non di natura meramente conservativa, ma
avente la funzione di accertare la natura condominale di un bene (la

rampa).
Sussiste, quindi, la legittimazione dell’amministratore, come
autorizzato dall’assemblea condominiale, non essendo necessaria una
deliberazione unanime, né la partecipazione al giudizio di tutti i
condomini.
3 – Col terzo motivo di ricorso si deduce: «Omessa o insufficiente
motivazione sulla eccezione di inesistenza e o nullità dell’intervento dei condomini
effettuato quando ormai il procedimento si era estinto per l’intervenuto giudicato.
Violazione dell’art. 105 c.p.c. e del principio generale di diritto che l’intervento deve
essere effettuato in processo pendente e non estinto»
Sul punto la Corte d’Appello non si è pronunciata affatto.
Quesito di diritto: «se l’intervento dei condomini dopo il provvedimento decisorio
13 / 03 / 03 sia da considerare inesistente o nullo».
3.1 — Il motivo è infondato perché si fonda sull’assunto, a sua volta
infondato, che, a seguito dell’ordinanza su richiamata, si fosse già
determinato un giudicato. L’intervento in giudizio invece è stato
effettuato all’udienza di precisazione delle conclusioni (sulla questione
preliminare) e quindi era da ritenersi, sotto tale profilo, ammissibile.
4. Col quarto motivo di ricorso si deduce: «Omessa o insufficiente
motivazione della sentenza della Corte d’Appello (così come di quella del
Tribunale) in ordine alla eccezione di carenza di legittimazione attiva dei sedicenti
condomini intervenuti non avendo costoro dimostrato la loro qualifica di condomini:
violazione art. 81 e 75 c.p.c.».
Quesito di diritto: «se la Corte d’Appello abbia violato l’art. 360, n. 5 c.p. c.
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non pronunciandosi sulla eccezione di carena di prova della legittimckione e della
capacità di agire da parte dei sedicenti condomini intervenuti. Se l’intervento dei
sedicenti condomini non violi gli art. 81 e 76 c.p.c. non avendo essi provato la loro
titolarità del diritto fatto valere e, conseguentemente, se la Corte d’Appello abbia
commesso violckione di legge non applicando tali norme».

degli altri condomini si è verificato in un momento in cui la causa, nel
merito, non aveva ancora avuto inizio. La verifica della relativa
legittimazione sarebbe potuta intervenire successivamente, ove, come
nel caso in questione, la causa fosse proseguita nel merito, essendo
sufficiente al momento la sola prospettazione della qualità di
condomino. La decisione non definitiva poi intervenuta e la successiva
immediata impugnazione in appello, non ha reso necessaria una
specifica decisione sul punto, non essendosi definita la causa, ma
avendo le decisioni in questione risolto la sola questione della
legittimazione dell’amministratore, a ciò autorizzato dall’assemblea
condominiale non totalitaria.
5 Col quinto motivo di ricorso si deduce: «Omessa o insufficiente
motiva ione della sentenza impugnata sull’eccqione di carena di legittimaRione
attiva dei condomini intervenuti. Violckione di legge per contrasto con l’art. 81 cod.
proc. civ. »
Quesito di diritto: «se non sussista sulla eccezione di carena di legittimnione
attiva dei condomini intervenuti vkio totale o pagiale di motimnione della
sentenza della Corte d’Appello e se i condomini intervenuti non siano carenti di
legittimnione anche per contrasto con l’art. 81 c.p.c., a far valere un diritto di
proprietà che influirebbe anche sugli altri condomini e sul condominio nel suo
complesso e se conseguentemente la Corte d’Appello non abbia commesso violazione
di legge non applicando tale norma».
5.1 — Anche tale ultimo motivo è infondato, essendo pacifico nella
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4.1 — Il motivo è infondato. Come si è detto, l’intervento in giudizio

giurisprudenza di questa Corte che il Condominio si configura come
un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella
dei singoli condomini, così che l’esistenza di un organo rappresentativo
unitario, quale è l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della
facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti

tutela delle cose comuni trova fondamento nell’esercizio dei poteri
inerenti al diritto di comproprietà di cui ciascun condomino è titolare
(vedi di recente Cass. n. 18028 del 03/08/2010, Rv. 614474).
Sussisteva, quindi, la legittimazione ad intervenire in giudizio da parte
dei singoli condomini, trattandosi di agire a tutela della cosa comune.
6. Le spese seguono la soccombenza.

P.T.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente alle spese di
giudizio, liquidate in 3.000,00 (tremila) curo per compensi e 200,00
(duecento) euro per spese, oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, Camera di Consiglio del 28 marzo 2014
IL PI1DENTE

all’edificio condominiale; di conseguenza, la legittimazione ad agire a