Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14711 del 19/07/2016

Cassazione civile sez. III, 19/07/2016, (ud. 19/05/2016, dep. 19/07/2016), n.14711

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13003/2013 proposto da:

C.C., (OMISSIS), considerato domiciliato ex lege in

ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato

e difeso dall’avvocato GIUSEPPE BELLOPEDE giusta procura in calce al

ricorso;

– ricorrente –

contro

V.L., considerata domiciliata ex lege in ROMA, presso la

CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa

dall’avvocato FRANCESCO D’ANGELO giusta procura a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n 3620/2012 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

depositata il 15/11/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

19/05/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;

udito l’Avvocato GIUSEPPE BELLOPEDE;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CARDINO Alberto, che ha concluso per l’accoglimento del 10 motivo

del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. In una controversia avente ad oggetto una locazione ad uso abitativo, avviata dal locatore con intimazione di sfratto per morosità sul presupposto del mancato pagamento di canoni relativi all’anno 2010, pari a Euro 350 per sei mesi, secondo l’importo risultante dal contratto del 1 gennaio 2008, nella quale il conduttore si difese facendo valere un contratto registrato (dell’8 febbraio 2008) per un canone mensile di Euro 180, il Tribunale, sulla base del contratto del febbraio, registrato, rigettò la domanda e condannò l’intimante alla restituzione delle somme illegittimamente trattenute.

La Corte di appello di Napoli, dando rilievo al primo contratto dissimulato, dichiarò risolto per grave inadempimento il contratto di locazione e condannò il conduttore al pagamento dei canoni mensili pretesi (sentenza del 15 novembre 2012).

2. Il conduttore propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

Il locatore si difende con controricorso.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La Corte di merito ha ritenuto la simulazione relativa, dove realmente voluto era il canone maggiore (dissimulato) e non quello minore emergente dal contratto registrato (simulato); ha applicato l’art. 1414, comma 2 e rilevato i requisiti di forma nel contratto dissimulato; quindi, richiamando la decisione della Corte di legittimità (Cass. n. 16089 del 2003), ha escluso che della L. n. 431 del 1998, art. 13, nel prevedere la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, si riferisse alla simulazione relativa rispetto alla misura del corrispettivo.

Ha escluso il rilievo della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, in forza del quale i contratti di locazione sono nulli se non sono registrati, ritenendo che non è nullo quello dissimulato perchè è registrato quello simulato, così risultando soddisfatto il requisito della registrazione e restando valido tra le parti quello dissimulato, fermo restando la possibilità per l’Erario di recuperare le imposte evase, così restando soddisfatta la finalità del legislatore di far emergere i rapporti locatizi occulti.

Tanto troverebbe conferma nella successiva legislazione (L. n. 23 del 2011, art. 3, comma 9), nel prevedere che le disposizioni del 2004 si applicano anche al caso del contratto di locazione registrato in cui sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo.

2.Con primo motivo di ricorso si deduce l’errata applicazione degli artt. 1414 e 1418 c.c. e delle disposizioni legislative citate, del 1998, del 2004 e del 2011.

In particolare, richiamando la suddetta legislazione, si sostiene la nullità del contratto dissimulato per violazione di norma imperativa – anche in forza di un passaggio motivazionale di una decisione della Corte costituzionale (n. 420 del 2007), che ha ritenuto la norma tributaria elevata a rango di norma imperativa – con conseguente nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c..

2.1. La censura è fondata e va accolta.

Dopo la proposizione del ricorso, le Sezioni Unite della Corte si sono pronunciate sulla questione rilevante nella fattispecie (n. 18213 del 2015). Risolvendo il contrasto che si era determinato nella stessa giurisprudenza di legittimità, hanno affermato il principio secondo cui:”in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dalla L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1, sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica”.

Nell’ampia motivazione, cui si rinvia, le Sezioni unite hanno argomentato anche in ordine alla disciplina prevista dalla L. n. 311 del 2004, applicabile ratione temporis alla fattispecie oggetto del presente giudizio, in essa trovando ragioni rafforzative del principio affermato.

L’accoglimento del primo motivo, comporta l’assorbimento delle altre censure avanzate nei confronti della sentenza impugnata e la cassazione della stessa.

3. La Corte di appello di Napoli, in diversa composizione, cui la causa è rimessa per la decisione della controversia sulla base del principio suddetto, provvederà anche sulle spese processuali del presente giudizio.

PQM

LA CORTE DI CASSAZIONE accoglie il primo motivo del ricorso; dichiara assorbiti i restanti motivi; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 19 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2016