Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14650 del 11/06/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 14650 Anno 2013
Presidente: FELICETTI FRANCESCO
Relatore: MANNA FELICE

SENTENZA

sul ricorso 3582-2007 proposto da:
SANTORO GIUSEPPE, nella qualità di Amm.re p.t. del
9. 3:2 -596.3 o-CAL4
Condominio “IL VILLAGGIO”yèlettivamente domiciliato
in ROMA, VICOLO DELLA GARBATELLA 2, presso lo studio
dell’avvocato VAGLIVIELLO ALESSANDRO, che lo
rappresenta e difende;
– ricorrente –

2013
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contro

cAppb1 ,( 19P3
CONSORZIO NOVA EDILITIA CS SCARLVin persona del
legale rappresentante pro tempore;
– intimato –

Data pubblicazione: 11/06/2013

avverso la sentenza n. 225/2006 della CORTE D’APPELLO
di NAPOLI, depositata il 26/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 07/02/2013 dal Consigliere Dott. FELICE
MANNA;

Generale Dott. LIBERTINO ALBERTO RUSSO che ha
concluso per l’accoglimento del ricorso.

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il condominio “Il Villaggio”, posto in Caserta, via Comunale per Tuoro,
conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di S. Maria Capua Vetere, sezione
distaccata di Caserta, il Consorzio “Nova Edilizia” soc. coop. a r.1., costruttore

dell’opera, consistenti in effetti di condensa e in infiltrazioni di umidità,
ovvero al pagamento della somma necessaria allo scopo, oltre al risarcimento
dei danni.
Il Consorzio “Nova Edilizia” nel resistere in giudizio, e- cepiva la
decadenza del condominio dall’azione, essendo decorso il termine entro cui
denunciare i vizi dell’opera ai sensi dell’art. 1667 c.c.
Il Tribunale accoglieva la domanda, riqualificandola ai sensi dell’art. 1669
c.c., e condannava il Consorzio al pagamento della somma di E 71.287,90.
Tale decisione era ribaltata dalla Corte d’appello di Napoli, con sentenza n.
225 del 26.1.2006. Riteneva la Corte territoriale che l’azione proposta ai sensi
dell’art. 1667 c.c. poteva essere riqualificata sub art. 1669 c.c. solo ove
fondata su difetti costruttivi così gravl_ incidere sulle componenti essenziali
dell’opera, tali, cioè, da influire su tutti quegli elementi che devono essere
presenti affinché l’opera stessa possa fornire la normale sua utilità in rapporto
alla sua funzione pratico-economica.
Nello specifico, osservava la Corte partenopea, erano emerse infiltrazioni
in corrispondenza degli infissi, a causa di una non perfetta loro sigillatura, con
distacco dell’intonaco circostante, nonché, ma solo in taluni appartamenti,
fenomeni di condensazione dovuti a ponti termici e generati dalla
composizione non omogenea della parete esterna, che lasciava passare più o
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dell’edificio condominiale, per sentirlo condannare all’eliminazione di difetti

meno calore a seconda che vi fosse del cemento o del semplice laterizio, con
la conseguente formazione di vistose macchie di umidità lungo le pareti degli
appartamenti e in corrispondenza degli elementi strutturali verticali (pilastri) e
orizzontali (travi) in cemento armato. Riteneva, quindi, che tali fenomeni di

inadeguato isolamento termico, dovendosi ricollegare anche all’uso improprio
degli alloggi, visto che il problema in questione non si era verificato con pari
intensità in tutte le unità abitative aventi la medesima esposizione e
verticalità. Tale circostanza escludeva la configurabilità di un grave difetto
dell’edificio ai si dell’art. 1669 c.c., configurabile solo nel caso di difetti
decisivi, o almeno molto rilevanti, nel determinare l’inidoneità del bene
all’uso suo proprio, in modo da escludere con assoluta certezza l’ipotesi che
tale inidoneità non si sarebbe verificata in mancanza di cause concorrenti,
quali l’uso non corretto del bene.
La Corte territoriale manifestava analoghe perplessità in merito alle
infiltrazioni in corrispondenza degli infissi, poiché una banalissima
applicazione di silicone sui controtelai ben avrebbe potuto impedire il
distacco dell’intonaco circostante.
Esclusa, dunque, la riconducibilità della fattispecie alla previsione dell’art.
1669 c.c., rilevava la tardiva denuncia dei vizi, oltre il termine di 60 gg.
previsto dall’art. 1667, comma 2 c.c., e con essa la fondatezza cieli – eccezione
di decadenza dall’azione, sollevata dal Consorzio.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre il condominio “Il Villaggio”,
formulando tre mezzi d’annullamento.
Il Consorzio “Nova Edilizia” soc. coop. a r.l. è rimasto intimato.
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condensa non fossero, però, riconducibili solo ed esclusivamente ad un

MOTIVI DELLA DECISIONE
1.

–

Con i tre motivi d’impugnazione (corredati da quesiti di diritto

sovrabbondanti,

applicandosi ratione temporis l’art. 366-bis c.p.c.) è

dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c., in relazione

Sostiene parte ricorrente che il difetto di costruzione che a norma dell’art.
1669 c.c. legittima l’esercizio dell’azione extracontrattuale nei confronti
dell’appaltatore, può consistere in qualsiasi alterazione conseguente ad
un’insufficiente realizzazione dell’opera che, pur non riguardando parti
essenziali di essa, ma elementi accessori o secondari, incida negativamente e
in modo considerevole sul godimento dell’immobile. Fra tali alterazioni
devono ritenersi incluse quelle che riguardano le infiltrazioni di acqua e di
umidità, i fenomeni di condensa e il difetto di coibentazione termica delle
strutture perimetrali dell’edificio e la non sigillatura degli infissi.
2. – I tre motivi, da esaminare congiuntamente, appaiono fondati.
2.1. – Costituisce ius receptum nella giurisprudenza di questa Corte che i
gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’art.
1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità
dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione incidente sulla
struttura e sulla funzionalità dell’edificio, menomandone il godimento in
misura apprezzabile (cfr. tra le più recenti, Cass. nn. 84/13, 2238/12 e
3752/07).
L’incidenza negativa dei difetti costruttivi inclusi nell’art. 1669 c.c. può
consistere, in particolare, in una qualsiasi alterazione, conseguente ad
un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti
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all’art. 360, n. 3 c.p.c.

essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” od il
“pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne
consentono l’impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le
condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la

godimento dell’inunobile medesimo (così, Cass. n. 11740/03, pronunciata in
un caso di difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura dell’edificio
con relativi problemi di infiltrazione).
Infine, l’interpretazione di detta norma si è spinta fino a considerare
rientranti nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d’acqua
determinate da carenze d’impermeabilizzazione (Cass. nn. 11740/03, 117/00 e
2260/98) e da inidonea realizzazione degli infissi (Cass. nn. 8140/04 e
1164/95), difetti che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria,
possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria
indicati dalla lettera a dell’art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 e cioè con
“opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici”
o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti” (così, Cass. n. 1164/95).
2.2. – Nell’escludere la rilevanza ex art. 1669 c.c. dei difetti in questione, la
sentenza impugnata non ha correttamente applicato la norma. E ciò per
almeno tre ragioni.
La Corte territoriale, infatti, a) ha ritenuto che la fattispecie ipotetica
dell’art. 1669 c.c. fosse integrata solo in presenza di difetti decisivi, o almeno
molto rilevanti, tali da rendere l’immobile inidoneo all’uso suo proprio,
mentre, in base all’elaborazione giurisprudenziale sopra premessa è
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canna fumaria), incida negativamente ed in modo considerevole sul

sufficiente un apprezzabile pregiudizio al normale godimento del bene; b)
accertati dei fenomeni di condensazione dovuti a ponti termici e generati dalla
composizione non omogenea della parete esterna, non ha tratto da ciò la
dovuta conseguenza, ossia che le alterazioni del giusto tasso di umidità

la quale, a sua volta, costituisce un parametro primario per valutare l’idoneità
del bene alla destinazione abitativa; e c) ha banalizzato le infiltrazioni d’acqua
dovute alla carente realizzazione degli infissi, imponendo all’utilizzatore del
bene l’onere di -porvi rimedio sigillando le fessure con del silicone, senza
considerare che la riscontrata carenza e l’ipotizzata soluzicr_z posticcia
confermano, e non già escludono, il vizio costruttivo.
2.2.1. – Né ha rilievo il fatto che i giudici d’appello abbiano depotenziato
l’incidenza dei fenomeni di condensazione ascrivendoli ad un concorrente
difetto di aerazione dei locali. In disparte il fatto che dalla sentenza impugnata
non risulta quale dato istruttorio autorizzi siffatta conclusione, che pertanto
appare frutto di una congettura arbitraria, deve rimarcarsi che nel vigente
sistema di equivalenza causale ciascuna condizione adeguata alla produzione
di un evento ne è causa. Di rifies.^, l’ipotizzata causa concorrente non
esclude il nesso eziologico fra il grave difetto e l’attività del costruttore, il
quale è chiamato a risponderne.
3. – In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata deve
essere cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli, che
nel decidere il merito si atterrà ai principi di diritto sopra esposti e
provvederà, ai sensi dell’art. 385, 3 0 comma c.p.c., anche sulle spese del
giudizio di cassazione.
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interna incidono in maniera immediata e diretta sulla salubrità degli ambienti,

P. Q. M.
La Corte acco- glie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad
altra sezione della Corte d’appello di Napoli, che provvederà =che sulle
spese di cassazione.

della Corte Suprema di Cassazione, il 7.2.2013.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile