Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14628 del 13/06/2017

Cassazione civile, sez. III, 13/06/2017, (ud. 22/02/2017, dep.13/06/2017),  n. 14628

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente –

Dott. ARMANO Uliana – Consigliere –

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 6439/2014 proposto da:

C.F., considerato domiciliata ex lege in ROMA, presso la

CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso

dall’avvocato EMANUELE CROZZA, giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

G.L.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 2059/2013 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

depositata il 26/11/2013;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

22/02/2017 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con contratto di locazione commerciale del 1986 il sig. C.F. dava in locazione alla sig.ra G.L. i locali siti al piano terreno di un immobile in (OMISSIS) al canone mensile di Lire 250.000.

Successivamente tra le parti veniva stipulato un secondo contratto, sempre per gli stessi locali, con decorrenza 01/07/1998 al canone mensile di Lire 500.000, al quale il locatore dava disdetta in data 26/02/2009 per giugno 2010.

La G. conveniva il locatore dinanzi il Tribunale di Casale Monferrato lamentando di aver corrisposto, nel corso del rapporto, un canone superiore a quello pattuito; chiedeva la restituzione delle somme indebitamente corrisposte ed il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Instauratosi il contraddittorio, il C. chiedeva (oltre al rigetto delle domande) in via riconvenzionale la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento di G. e il pagamento degli adeguamenti ISTAT dal luglio 2001 al maggio 2009 oltre al risarcimento dei danni per il mancato ripristino dei locali.

Il Tribunale di Casale Monferrato con sentenza del 03/04/2013 condannava C. a restituire all’attrice la somma di Euro 1.758,93 (corrisposta dal gennaio 1997 al giugno 1998 in violazione della L. n. 392 del 1978, art. 79), condannava il medesimo a pagare l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale per l’importo di Euro 4.714,74 e rigettava le altre domande del convenuto.

Questi proponeva appello e la Corte d’Appello di Torino, con sentenza del 26/11/2013, accertava l’avvenuta corresponsione, da parte della locataria, di due maggiorazioni del canone originario, non dovute in mancanza di prova di ricezione della richiesta del locatore, per un importo di Euro 1.758,93; accertava dovute al C. le maggiorazioni per adeguamento ISTAT dei canoni da luglio 2001 a maggio 2009 per il totale di Euro 2.847,32 e statuiva pertanto, operata la compensazione, la condanna della G. a pagare a C. la somma di Euro 728,39 con interessi legali; confermava la statuizione del Tribunale in ordine all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale sulla base della corrispondenza intercorsa e confermava il rigetto della domanda risarcitoria formulata dal locatore per i danni derivati dal mancato ripristino dei locali.

Avverso detta sentenza C. ricorre in Cassazione con cinque motivi di ricorso. La sig.ra G. non ha svolto attività difensiva.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79. Omesso esame del fatto ex art. 360, n. 5), violazione dell’art. 115 c.p.c., comma 1 e artt. 2730, 2733 e 2735 c.c..

Censura l’impugnata sentenza nella parte in cui avrebbe ritenuto non provata la richiesta di adeguamento ISTAT per tutto il periodo di durata del rapporto, in quanto la prova avrebbe potuto essere desunta anche per facta concludentia.

La censura è manifestamente infondata perchè secondo l’art. 32 della L. del 1978 n. 392 e la consolidata giurisprudenza di questa Corte nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo l’adeguamento Istat è dovuto solo se espressamente richiesto dal locatore, successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento (Cass., 2, 1/12/1994 n. 10270; Cass., 3, 3/8/2002 n. 11649; Cass., 2, 14/12/2016 n. 25599).

La declaratoria di infondatezza riguarda entrambi i contratti. Il rilievo del ricorrente secondo il quale vi sarebbe una dichiarazione con valore confessorio della G. circa la richiesta del locatore di avere l’aggiornamento Istat per la prima volta per il periodo giugno 1997-maggio 1998 è inammissibile perchè implica un nuovo accertamento di fatto per la prima volta prospettato in questa sede

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 34. Omesso esame del fatto ex art. 360, n. 5), violazione artt. 2702, 2705 c.c., in cui la sentenza impugnata sarebbe incorsa nel confermare la condanna al pagamento dell’indennità di avviamento.

La Corte d’Appello avrebbe errato nel non tenere in considerazione che la G. aveva ottenuto dal comune di (OMISSIS), con Delib. 20 febbraio 2009, prima della disdetta del locatore (raccomandata ar 26/2/2009) la disponibilità dei locali comunali a titolo di comodato gratuito con inizio del rapporto dal 01/06/2009: se avesse considerato tale circostanza avrebbe dovuto concludere per la mancanza dei presupposti per la richiesta dell’indennità di avviamento commerciale.

Il motivo è inammissibile perchè non correlato alla ratio decidendi della impugnata sentenza che, confermando quella di primo grado, ha motivato nel senso che la richiesta di rilascio anticipato era venuta dal C., alla quale la conduttrice aveva aderito per poter trovare altra idonea sistemazione locativa, senza attendere la naturale scadenza del contratto.

La circostanza che la richiesta di rilascio anticipato fosse venuta dal locatore costituiva di per sè presupposto per la richiesta dell’indennità di avviamento commerciale, dovuta al conduttore per il solo fatto del rilascio anticipato, sulla base non di una prova concreta del danno commerciale ma dell’id quod plerumque accidit, indipendentemente dal fatto che il conduttore abbia cessato ogni attività prima o dopo il rilascio dell’immobile (Cass., 3, 27/3/2009 n. 7528; Cass., 3, 28/7/2005 n. 15821; Cass., 3, 8/7/2005 n. 14461; Cass., 3, 6/5/2003 n. 6879) ed anche indipendentemente dalla circostanza che il conduttore abbia continuato ad esercitare la propria attività in altro luogo del medesimo edificio (Cass., 3, 26/2/2002 n. 2384).

Con il terzo motivo di ricorso denuncia la nullità ex art. 360 n. 4) c.p.c. per omessa pronuncia (art. 112 c.p.c.). Violazione artt. 100, 115, 116 e 246 c.p.c. e art. 177 c.c., nella parte in cui la Corte non avrebbe motivato in ordine all’inattendibilità dei testi M.G. e S.P. ritenendo tale tesi “non giuridicamente pertinente”.

Con il quarto motivo di ricorso denuncia omesso esame del fatto ex art. 360, n. 5, sempre relativo alla inattendibilità dei testi.

Terzo e quarto motivo possono essere trattati congiuntamente riguardando entrambi la mancata valutazione di attendibilità dei testi.

Sono entrambi inammissibili in quanto la valutazione di attendibilità dei testimoni è un accertamento di fatto rimesso alla discrezionalità del giudice del merito e non è censurabile in questa sede (Cass., 1, 2/8/2016 n. 16056; Cass., 3, 18/4/2016 n. 7623). Peraltro la sentenza ha motivato sul punto sicchè neppure può farsi valere un vizio di motivazione inesistente o apparente.

Con il quinto motivo il C. denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1590 c.c., commi 1 e 2, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 61, 115 e 116 c.p.c.. Nullità ex art. 360 c.p.c., n. 4, per omessa pronuncia (art. 112 c.p.c.), violazione artt. 1352, 1453 c.c..

La sentenza avrebbe violato le norme indicate in epigrafe nella parte in cui essa, aderendo alle statuizioni del Tribunale, ha rigettato la richiesta di risarcimento del danno.

Il rigetto era motivato dalla prova che le modifiche all’interno dei locali fossero state autorizzate dal locatore, e che la conduttrice avesse realizzato un nuovo impianto di riscaldamento autonomo a sue spese in sostituzione di una desueta caldaia.

Il ricorrente assume che le modifiche avrebbero dovuto essere autorizzate per iscritto e che comunque la sentenza vada cassata nella parte in cui la domanda di risarcimento dei danni sia stata rigettata senza disporre una CTU.

La censura è inammissibile e manca di autosufficienza perchè prospetta una nuova questione di fatto (la necessità di autorizzazione scritta, ex art. 9 del contratto, pregiudiziale alla richiesta di CTU) senza indicare in quali punti dei gradi di merito detta questione sia stata tempestivamente prospettata.

Complessivamente il ricorso deve essere rigettato con ogni conseguenza in ordine a spese e raddoppio del contributo unificato.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio liquidate in Euro 2.300 (di cui Euro 200 per esborsi) oltre accessori come per legge e spese generali al 15%. Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell’ulteriore somma a titolo di contributo unificato, pari a quella versata per il ricorso principale ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater.

Motivazione semplificata.

Così deciso in Roma, il 22 febbraio 2017.

Depositato in Cancelleria il 13 giugno 2017