Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14502 del 09/06/2017

Cassazione civile, sez. II, 09/06/2017, (ud. 25/01/2017, dep.09/06/2017),  n. 14502

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26343-2012 proposto da:

TORRETTA VECCHIA SRL, (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA,

V.LE LIEGI 42, presso lo studio dell’avvocato ROBERTO GIOVANNI

ALOISIO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato CINZIA

GENOVESI;

– ricorrente –

B.V., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, CORSO

VITTORIO EMANUELE II 18, presso lo studio dell’avvocato STUDIO GREZ,

rappresentato e difeso dall’avvocato CARLO BORGHI;

– controricorrente incidentale –

contro

TORRETTA VECCHIA SRL (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA,

V.LE LIEGI 42, presso lo studio dell’avvocato ROBERTO GIOVANNI

ALOISIO, rappresentata e difesa dall’avvocato CINZIA GENOVESI;

– controricorrente all’incidentale –

avverso la sentenza n. 1251/2012 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

depositata il 02/10/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

25/01/2017 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l’Avvocato ALOISIO Roberto Giovanni, difensore della ricorrente

che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale e della

memoria;

udito l’Avvocato BORGHI Carlo, difensore del resistente che ha

chiesto il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento delle

difese depositate;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CAPASSO Lucio, che ha concluso per il ricorso principale rigetto,

per il ricorso incidentale rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

B.V. con atto di citazione del 13 novembre 1998 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Livorno la società Le Ville S.r.l. chiedendo, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento dell’appartamento oggetto del contratto preliminare di vendita stipulato con la convenuta previo il riconoscimento dei vizi del bene stesso e il conseguente risarcimento del danno. Assumeva parte attrice che in data 26 agosto 1997 stipulava con la società Le Ville srl un contratto di vendita con il quale la società si obbligava a vendere all’attore un appartamento per abitazione posto nel Corso Mazzini del Comune di Livorno facente parte di un fabbricato in corso di ristrutturazione a cura del promittente venditore per il prezzo di Lire 165.000.000 di cui Lire 50.000.00 pagati alla firma del preliminare e la restante parte sarebbe stata corrisposta in ragione degli stati di avanzamento della ristrutturazione del fabbricato. Assumeva, inoltre, la parte attrice che con successivo accordo veniva stabilito che la società Le Ville avrebbe costruito un soppalco sopra il locale cucina per il prezzo concordato di Euro 12.000.000. Il 13 ottobre 1988 considerato che l’appartamento non era stato finito B.V. provvedeva ad inviare una lettera alla società Le Ville contestando il ritardo e nella stessa occasione lamentava di aver scoperto dei vizi dei lavori eseguiti e aveva scoperto che all’interno del proprio appartamento erano state collocate canne fumarie di pertinenze di altri appartamenti. Ciò posto non avendo attenuto un riscontro positivo dalla società Le Ville provvedeva a chiedere all’autorità giudiziaria il trasferimento dell’appartamento e il conseguente risarcimento del danno per i vizi riscontrati e per il ritardo.

Si costituiva la società Le Ville negando il proprio inadempimento e chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione del contratto di vendita quale conseguenza dell’inadempimento del B. nel pagamento dell’ultima rata del prezzo di vendita.

Completata l’istruttoria il Tribunale di Livorno con sentenza n. 82 del 2007 rigettava le domande attoree e accogliendo parzialmente la domanda della società le Ville dichiarava la risoluzione del contratto preliminare del 26 agosto 1997.

La Corte di appello di Firenze pronunciandosi su appello proposto da B.V., e su appello incidentale della società Le Ville accoglieva parzialmente l’appello principale e dichiarava l’obbligo della società Le Ville di stipulare il contratto di compravendita relativo all’appartamento oggetto di causa e respingeva nel resto l’appello principale così come rigettava l’appello incidentale della società Le Ville. Secondo la Corte di Appello di Firenze l’omesso pagamento dell’ultima tranche del prezzo da parte del B. non era del tutto ingiustificato tale da sopportare la pronuncia di inadempimento contrattuale da cui far scaturire la risoluzione del contratto. Piuttosto tenuto conto del ritardo nella consegna dell’opera e dei vizi dei lavori eseguiti la domanda di B. andava accolta nella forma subordinata quale emissione di sentenza dichiarativa dell’obbligo della società Le Ville a trasferire l’appartamento di cui si dice con la condanna della stessa al pagamento della somma di Lire 4.000.000 necessaria per eliminare i difetti dei lavori eseguiti.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società Torretta Vecchia srl quale società incorporante Le Ville srl, con ricorso affidato a sei motivi., B.V. ha resistito con controricorso e proponendo a sua volta ricorso incidentale affidato a cinque motivi. La società Torretta Vecchia S.r.l. ha resistito al ricorso incidentale con controricorso. In prossimità dell’udienza pubblica le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

A.= Ricorso principale.

1.= Con il primo motivo del ricorso principale la società Le Ville lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. ex art. 360 c.p.c., n. 3. La ricorrente sostiene che la Corte distrettuale avrebbe errato per aver accolto parzialmente l’appello proposto dal B. in virtù della domanda di riduzione del prezzo applicando alla fattispecie l’art. 2932 c.c.; ed: a) avendo la Corte distrettuale sostenuto che non risultava più valida la data di consegna fissata nel contratto preliminare in ragione dei nuovi lavori richiesti dal B., la società Le Ville non poteva risultare inadempiente; b) avendo il B. eccepito la presenza di vizi prima del termine dei lavori e prima della consegna del bene; pertanto, ogni richiesta in relazione ad eventuali danni per vizi riscontarti sarebbe stata improponibile, stante che ancora quei vizi avrebbe potuto essere eliminati prima della consegna dei lavori.

1.1. = Il motivo è infondato. Infatti, la Corte distrettuale, con apprezzamento in fatto, non sindacabile in questa sede, ha accertato l’esistenza di vizi che, seppure di modesta entità, giustificavano la riduzione del prezzo di vendita pattuito. Al riguardo, va osservato che in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso; pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 c.c., chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo (fra altre Cass. n. 1562 del 2010).

2.= Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. ex art. 360 c.p.c., n. 3. La ricorrente sostiene che la Corte distrettuale avrebbe errato nell’accogliere la domanda del B. nella forma subordinata dell’emissione di sentenza dichiarativa dell’obbligo di parte convenuta di stipulare il contratto definitivo (e non costitutiva ex art. 2932 c.c. dell’effetto traslativo della proprietà in relazione al contratto preliminare sottoscritto dalle parti con riduzione del prezzo per i vizi accertati perchè la sentenza che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrattare ha natura costitutiva. D’altra parte, la Corte distrettuale così operando avrebbe anche modificato – e non era nei suoi poteri- l’assetto contrattuale voluto dalle parti.

2.1. = Il motivo è infondato, essenzialmente, perchè non coglie l’effettiva ratio decidendi. Va qui osservato che la Corte distrettuale, nel caso in esame, si è limitata ad accogliere la domanda attorea subordinata volta, semplicemente, alla declaratoria di perduranza della validità ed efficacia del contratto preliminare seppure inciso dall’obbligo di corrispondere un prezzo ridotto per la rilevata sussistenza di vizi dell’immobile. Ed appare del tutto evidente che, come è indicato dalla stessa sentenza, sia pure in forma sintetica, che la Corte distrettuale non ha emesso, e non avrebbe potuto emettere, sempre che ne ricorressero tutti i presupposti, sentenza costituiva ex art. 2932 c.c. perchè tale richiesta non era stata avanzata e non, invece, come vorrebbe il ricorrente, per una errata applicazione di detta normativa.

Infatti, come si apprende dalla stessa sentenza, ove è detto che l’appellante chiedeva: “(…) in ipotesi subordinata e fermi i precedenti punti b) c) e d) si chiede che venga dichiarato ai sensi dell’art. 2932 c.c. l’obbligo della società convenuta a stipulare il contratto di compravendita relativo all’appartamento per abitazione posto in Comune di (OMISSIS) ( ) e previa riduzione dell’importo stesso in relazione alle difformità, vizi ed inadempimenti lamentati (…)”. Con l’ulteriore precisazione che è del tutto evidente che, l’inciso “venga dichiarato ai sensi dell’art. 2932 c.c.”, integra gli estremi di una intercalazione imprecisa che non altera, però, il senso sostanziale e formale della domanda proposta volta a far dichiarare la sussistenza di un obbligo a trasferire sia pure con un mutamento del prezzo rispetto a quello concordato.

3.= Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 131, 1453, 1454 e 1455 c.c., ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. La ricorrente sostiene che la Corte di appello di Firenze avrebbe errato nel ritenere che il mancato pagamento del B. dell’ultima trance apri a Euro 25.000.000 fosse stato giustificato perchè non erano maturate le condizioni per il pagamento, non tenendo conto che risultava dagli atti del processo che il sig. B. aveva giustificato il suo mancato pagamento perchè era maturato il risarcimento per ritardo da consegna, per la presenza di vizi nell’immobile e per l’eliminazione della servitù di passaggio di canne fumarie.

3.1. = Il motivo è inammissibile, perchè mira a sindacare una valutazione di puro fatto – come tale sottratta al sindacato di questa Corte – relativa all’inadempimento del B. che secondo la Corte distrettuale l’omesso pagamento dell’ultima tranche del prezzo non fosse del tutto ingiustificata e tale da sopportare una pronuncia di inadempimento contrattuale da cui far scaturire la risoluzione del contratto preliminare.

4.= Con il quarto motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1455 c.c. ex art. 360 c.p.c., n. 3. Sostiene la ricorrente che la Corte distrettuale avrebbe omesso di effettuare una comparazione valutativa tra gli inadempimenti eccepiti dalle parti. Infatti a fronte dell’inadempimento della mancata corresponsione dell’importo di Lire 25.000.000 relativo all’ulteriore stato di avanzamento dei lavori da parte del B. quest’ultimo avrebbe eccepito la sussistenza di vizi per la cui eliminazione sarebbero stati sufficienti quattro milioni di Lire.

4.1. = Anche questo motivo è inammissibile perchè mira a sindacare una valutazione di puro fatto – come tale sottratta al sindacato di questa Corte – relativa alla valutazione dei rispettivi inadempimenti. Come è stato già detto da questa Corte in modo costante: nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonchè della conseguente alterazione del sinallagma. Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se, come nel caso in esame, congruamente motivato.

5.= Con il quinto motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 131, 1453, 1454 e 1455 c.c., ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. La ricorrente insiste nel sostenere che il B. avesse immotivatamente rifiutato il pagamento che la società La Ville aveva intimato prima verbalmente e poi con la lettera del 12 novembre 1998. E ancor più grave sarebbe da valutare il comportamento del B. posto che con lettera del 12 novembre 1998 veniva convocato davanti al notaio e anzichè presentarsi notificava l’atto di citazione.

5.1. Il motivo rimane assorbito dai motivi precedenti e, comunque, anche per questo motivo va ribadito la inammissibilità posto che anche con tale motivo il ricorrente mira a sindacare una valutazione di puro fatto – come tale sottratta al sindacato di questa Corte. Infatti, il mancato pagamento della tranche di 25 milioni di Lire (inadempimento del B.) si inserisce nella valutazione dell’efficienza causale delle contrapposte inadempienze ed è stata considerata, argomentatamente, recessiva rispetto all’incompletezza dei lavori ed all’esistenza i vizi.

6.= Con il sesto motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1224 e 1227 c.c. ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. La ricorrente sostiene che la Corte distrettuale pur avendo accertato che sussisteva una mora del B. nel pagamento del prezzo, tuttavia non avrebbe riconosciuto gli interessi e la rivalutazione senza fornire alcuna motivazione in punto.

6.1. = Il motivo è infondato perchè muove da un presupposto che la sentenza non ha ritenuto, come si è già detto, fosse sussistente e, cioè, la mora del B.. Infatti, il maggior danno invocato dalla promittente venditrice presupponeva la responsabilità risarcitoria di controparte che, invece, è risultata, argomentatamente, esclusa.

B.= Ricorso incidentale.

7.= Con il primo motivo di ricorso incidentale B. lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3. Il ricorrente incidentale sostiene che la Corte distrettuale non avrebbe applicato correttamente, al caso in esame, la norma di cui all’art. 2932 c.c., perchè avendo già riconosciuto il diritto del B. ad ottenere l’adempimento del contratto preliminare avrebbe dovuto pronunciare sentenza di trasferimento che tenesse luogo del contratto non adempiuto.

7.1. = Il motivo è infondato. E’ pacifico nella dottrina civilistica ma anche nella giurisprudenza di questa Corte di cassazione (vedi da ultimo Cass. 10546 del 2015) che il rimedio dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto presuppone necessariamente l’inadempimento di una parte, non essendo sufficiente la sussistenza del diritto della parte adempiente ad ottenere l’adempimento del contratto preliminare. Infatti, come prevede l’art. 2932 c.c.può risolversi nell’affermazione: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.

E, tuttavia, al di là di queste osservazioni, come già si è detto, esaminando il ricorso principale, nel caso concreto, il B., con il proprio atto di appello (e, comunque nel giudizio di appello) non sembra abbia chiesto sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., ma semplicemente una sentenza declaratoria dell’esistenza dell’obbligo della società Le Ville a trasferire il bene di che trattasi ad un prezzo defalcato del costo per l’eliminazione dei vizi del bene.

8.= Con il secondo motivo il ricorrente incidentale lamenta la violazione dell’art. 342 c.p.c. con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3. Erronea o omessa valutazione di specifico motivo di impugnazione relativo all’accertamento di vizi o difetti delle cose vendute. Il ricorrente sostiene che la Corte distrettuale avrebbe dato un’erronea valutazione alle critiche sollevate in merito agli accertamenti peritali e sui quali il primo giudice si sarebbe erroneamente affidato omettendo di esaminare con compiutezza le critiche rivolte alla sentenza di primo grado in merito all’entità dei difetti, ai vizi e alle mancate opere, che le erano state sottoposte, in relazione specificamente ai difetti più macroscopici tra i quali il restauro dell’affresco del quale sussistevano adeguate indicazioni raccolte in primo grado nel contraddittorio dei periti.

8.1. = Il motivo, pur tralasciando di evidenziare che il ricorrente non riporta, come avrebbe dovuto fare, nel rispetto del principio di autosufficienza del ricorso in cassazione, il contenuto completo dell’art. 8 del capitolato (di cui si riporta solo un inciso) nè il contenuto della relazione tecnica relativamente alla discrezione dei vizi, è infondato, posto che la Corte distrettuale, sia pure rinviando alla consulenza tecnica e condividendo le conclusioni cui è pervenuto il CTU, mostra di aver compiuto una valutazione dei vizi lamentati e della loro entità, e non avendo neppure le censure evidenziato vizi logici e/o giuridici, la stessa non è suscettibile di essere sottoposta ad un riesame nel giudizio di cassazione.

9.= Con il terzo motivo il ricorrente incidentale lamenta la violazione dell’art. 342 c.p.c. con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 5. Erronea o omessa valutazione di specifico motivo di impugnazione inerente l’inserimento di canne fumarie in locale erroneamente qualificato. Sostiene il ricorrente incidentale che la Corte distrettuale avrebbe omesso di esaminare le censure rivolte alla sentenza impugnata sul punto dell’illecita apposizione di servitù per posizionamento di canne fumarie all’interno di un locale oggetto della compravendita.

9.1. = Il motivo è inammissibile non solo per difetto di autosufficienza dato che il ricorrente non riporta il contenuto del motivo di appello che la Corte distrettuale ha dichiarato inammissibile per mancata specificità, ma, soprattutto, perchè non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, dato che il ricorrente, considerato che la Corte distrettuale ha condiviso, sul punto, la ricostruzione giuridica operata dal giudice di primo grado, non ha indicato l’errore che presentava la ricostruzione giuridica operata dal primo Giudice, ovvero le ragioni giuridiche per le quali sia il Giudice di primo grado sia la Corte distrettuale, avrebbero errato nel qualificare condominiale il locale ove erano state posizionate le canne fumarie.

10.= Con il quarto motivo il ricorrente incidentale lamenta la violazione dell’art. 342 c.p.c. con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3. Erronea o omessa valutazione di specifico motivo di impugnazione inerente la ritardata esecuzione dei lavori e la ritardata consegna nonchè conseguente mancato riconoscimento e condanna al pagamento dell’indennità di mora.

Il ricorrente sostiene che la Corte distrettuale avrebbe errato nel ritenere non più operativa la clausola penale prevista dalle parti per ritardata consegna delle opere perchè avrebbe omesso di esaminare la documentazione che attestava come il soppalco fosse stato realizzato ben cinque mesi prima della data di scadenza del termine pattuito per il completamento dell’opera. In particolare, la Corte distrettuale non avrebbe valutato la testimonianza del sig. T. che smentiva quanto affermato dal Direttore dei lavori, non avrebbe considerato che la pattuizione che prevedeva la consegna del bene finito entro il 30 agosto 1998 non era stata derogata.

10.1. = Anche questo motivo è inammissibile perchè mira a sindacare una valutazione di puro fatto, che essendo priva di vizi logici e/o giuridici è sottratta al sindacato di questa Corte. Come ha evidenziato la Corte distrettuale “( ) se da un lato l’affermazione di parte convenuta secondo cui sarebbe stata concordata dalle parti una consegna successiva al termine fissato nel contratto, addirittura nel dicembre 1998, non ha trovato alcuna conferma in sede istruttoria, nondimeno la successiva commessa dell’esecuzione del soppalco comportando un obiettivo allungamento dei tempi (se non altro per i tempi necessari ad ottenere le autorizzazioni amministrative) comporta l’esclusione di operatività di una penale contrattualmente prevista. Risulta infatti dall’istruttoria che effettivamente la parte promittente acquirente aveva verificato la generica fattibilità della costruzione del soppalco fino alla data della stipula del contratto (…) tuttavia, l’architetto Piazza progettista direttore dei lavori, chiariva nel corso della sua deposizione testimoniale che l’incarico lo aveva ricevuto nel giugno del 1998 (…). Ad ogni buon conto fino a luglio 1998 non venne presentata alcuna richiesta di autorizzazione al genio civile, in assenza della quale il soppalco non avrebbe potuto essere realizzato e l’appartamento non avrebbe potuto essere consegnato (…)”.

Senza dire che, comunque, e in generale come pure è stato affermato da questa Corte in altra occasione (Cass. n. 7242 del 2001), il termine di consegna e la penale per il ritardo previsti nel contratto di appalto vengono meno per effetto del mutamento dell’originario piano dei lavori.

11.= Con il quinto motivo il ricorrente incidentale lamenta violazione dell’art. 92 c.p.c. con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Erronea pronuncia sulla compensazione delle spese di causa. Il ricorrente sostiene che la Corte distrettuale avrebbe errato nel compensare le spese della causa perchè non avrebbe tenuto conto della sostanziale vittoria di parte B. avendo egli ottenuto la riforma della prima sentenza che lo aveva visto totalmente soccombente.

11.1. = Il motivo è infondato posto che la compensazione risulta giustificata non solo dalla parziale soccombenza, posto che non è stato accertato un inadempimento della società Le Ville come prospettato dal B. da giustificare una sentenza ex art. 2932 c.c. come richiesto dallo stesso B., ma anche dalla sussistenza di giustificati motivi indicati nella particolarità della vicenda e soprattutto nella complessità delle domande giudiziali svolte.

In definitiva, va rigettato sia il ricorso principale che il ricorso incidentale. La reciproca soccombenza è ragione sufficiente per compensare le spese del presente giudizio di cassazione.

PQM

La Corte rigetta entrambi i ricorsi (principale ed incidentale). Compensa le spese.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 25 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 9 giugno 2017