Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14451 del 30/06/2011

Cassazione civile sez. II, 30/06/2011, (ud. 22/03/2011, dep. 30/06/2011), n.14451

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Miche – Presidente –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere –

Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere –

Dott. MANNA Felice – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

B.A. e RES s.r.l., in liquidazione, in persona del

legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi, per

procura speciale a margine del ricorso, dagli Avvocati Crispo Lucio e

Riccardo Zacchia, elettivamente domiciliati presso lo studio del

secondo in Roma, via Attilio Regolo n. 12-d;

– ricorrenti –

contro

C.M., C.E. e, quali eredi di L.

A., T.V., T.A., T.

F., T.G., T.L., tutte

rappresentate e difese, per procura speciale a margine del

controricorso, dagli Avvocati Alpa Guido e Federico Montaldo,

elettivamente domiciliate presso lo studio del primo in Roma, Piazza

Benedetto Cairoli n. 6;

– controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 643 del 2004,

depositata il 9 settembre 2004;

Udita, la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 22

marzo 2011 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;

sentito, per i ricorrenti, l’Avvocato Cinzia Sarnacchioli per delega;

sentito, per le resistenti, l’Avvocato Clelia Scioscia per delega;

sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. CENICCOLA Raffaele, che ha chiesto il rigetto del

primo motivo di ricorso, l’accoglimento del secondo con assorbimento

degli altri.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

B.A. e la RES s.r.l., con citazione notificata il 20 luglio 1993, convennero in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Genova, C.E., in proprio e quale erede di D.P. F., L.A., vedova C., e C.M., per sentir emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. e pronuncia delle convenute al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata stipula del contratto definitivo, da liquidarsi in separato giudizio.

A sostegno della propria domanda, i ricorrenti dedussero che il B., in data 22 marzo 1983, stipulò un primo contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un’area di mq. 3.395, con sovrastante fabbricato, sita in (OMISSIS), località (OMISSIS), e un altro preliminare di compravendita, avente ad oggetto altro compendio immobiliare, ubicato nella medesima località (aree denominate B, B1 e D), sottoposto alla condizione risolutiva del rilascio, da parte del Comune di Genova, a favore del medesimo B., della concessione edilizia per la realizzazione di una costruzione sull’area oggetto del primo preliminare entro il termine di 24 mesi (poi prorogato di altri due anni) dalla data del contratto definitivo relativo al primo preliminare, essendosi i contraenti C. obbligati, in caso di mancato avveramento della condizione entro il detto termine, a trasferire, nei 60 giorni successivi alla scadenza del termine, la proprietà dei beni di cui al contratto condizionato al medesimo B. o ad altra persona o società da questi indicata. Precisarono, quindi, gli attori che il corrispettivo del contratto condizionato era stato da essi pagato; che il contratto definitivo di vendita relativo al primo preliminare era stato stipulato in data 1 luglio 1983; che alla data del 1 luglio 1987 la condizione risolutiva non si era verificata, non essendo stata rilasciata entro il detto termine la concessione edilizia.

Le convenute si costituirono ed eccepirono, innanzitutto, la prescrizione decennale dell’azione, decorrente dalla stipulazione del contratto del 22 marzo 1983, allegando che, ai fini del verificarsi della condizione risolutiva, doveva aversi riguardo al fatto che il progetto edificatorio relativo all’area oggetto del primo contratto era stato approvato il 2 ottobre 1986, e che quindi, dovendosi considerare il rilascio della concessione edilizia un atto dovuto, la condizione doveva ritenersi avverata; che, comunque il termine del 1 luglio 1987 non poteva considerarsi essenziale e che la condizione doveva considerarsi come avverata, ex art. 1359 cod. civ., atteso che il promissario acquirente aveva presentato un progetto edificatorio non compatibile con le prescrizioni del vigente P.R.G., che richiedevano l’approvazione di un piano di lottizzazione. Le convenute dedussero altresì che la capacità edificatoria impressa alle aree dalla disciplina dello strumento urbanistico era stata tenuta presente dalle parti nella formazione del consenso, quale presupposto determinante anche ai fini del calcolo del corrispettivo.

In via riconvenzionale subordinata, le convenute chiesero la risoluzione dei contratti collegati stipulati il 23 marzo 1983, per inadempimento degli attori, atteso che, avendo l’approvazione del piano di lottizzazione consentito un indice edificatorio di gran lunga superiore, l’operazione si era risolta in una inammissibile locupletazione in loro danno, oltre al risarcimento del danno, ivi compreso quello derivante dalla demolizione del fabbricato esistente sull’area oggetto del primo contratto e quello derivante dalla trascrizione della domanda.

L’adito Tribunale, con sentenza depositata il 15 novembre 2001, accolse la domanda ex art. 2932 cod. civ. nonchè quella risarcitoria, e respinse tutte le domande riconvenzionali.

Proposero appello C.M. ed E. e L.A. sostenendo che, essendo i contratti tra loro collegati, la complessiva operazione economica voluta tra le parti postulava che il contenuto della condizione fosse non già il rilascio della concessione edilizia, quanto piuttosto la possibilità di costruire sul lotto oggetto del primo preliminare, sicchè la condizione doveva ritenersi verificata con l’approvazione del piano di lottizzazione convenzionata. Inoltre, le appellanti censurarono la ritenuta inapplicabilità dell’art. 1359 cod. civ.; dedussero la violazione della regola interpretativa secondo buona fede dei contratti collegati, intesa al bilanciamento delle prestazioni secondo l’economia interna del contratto; contestarono la reiezione delle riconvenzionali.

Gli appellati resistettero al gravame e proposero appello incidentale quanto alla regolamentazione delle spese.

La Corte d’appello di Genova, con sentenza depositata il 9 settembre 2004, ha accolto l’appello principale, ha respinto la domanda ex art. 2932 cod. civ. nonchè la domanda risarcitoria degli attori, con assorbimento della domanda attorea risarcitoria e della domanda riconvenzionale subordinata, e ha ordinato la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, con condanna degli attori, in solido tra loro, al risarcimento del danno relativo alla trascrizione di detta domanda, da liquidarsi in separato giudizio.

La Corte ha innanzitutto ritenuto essere indubitabile la sussistenza di un collegamento tra i due contratti preliminari stipulati il 22 marzo 1983, stante il tenore letterale della clausola n. 8, con la quale l’Avv. B. assumeva l’impegno a presentare entro 180 giorni la istanza di concessione per la realizzazione, sull’area C, di una costruzione conforme alle prescrizioni del P.R.G., e comunque l’interconnessione esistente tra altre varie clausole, strutturate secondo un modello di vera e propria interferenza e interdipendenza.

Dopo avere riportato il contenuto delle clausole contrattuali rilevanti e dopo avere rilevato che, ai fini della individuazione dell’assetto di interessi effettivamente perseguito dalle parti con i due contratti collegati, assumeva rilievo la lettera in pari data del B., con la quale questi attestava di essere a conoscenza della restrittiva disciplina urbanistica relativa all’area oggetto del primo preliminare, la Corte d’appello ha ritenuto che l’intendimento del promissario acquirente fosse quello di realizzare l’intervento edificatorio sull’area C (oggetto del primo preliminare) e che, soltanto nel caso in cui fosse risultato impossibile costruire su detta area, il medesimo promissario acquirente avrebbe avuto interesse all’acquisizione delle altre aree. Secondo la Corte d’appello, in tale contesto, ciò che rilevava non era il dato cartolare della concessione edilizia, quale documento in sè e per sè considerato, ma l’effettiva e concreta realizzabilità di una determinata e specifica attività costruttiva, quale individuata nell’elaborato progettuale presentato dall’acquirente del lotto “C” all’approvazione in sede amministrativa e riconosciuta conforme alle previsioni del vigente piano regolatore generale. Una interpretazione delle clausole secondo buona fede, dunque, comportava di ritenere che la condizione di realizzabilità dell’intervento edilizio programmato dall’acquirente andava individuata nell’approvazione del piano di lottizzazione convenzionata, impegnativa per l’ente pubblico nel senso di consentire l’insediamento oggetto della stipulazione con il privato. In sostanza, rispetto all’intervento programmato, ciò che era indispensabile era l’approvazione dello strumento attuativo, che rendeva il rilascio della concessione un atto dovuto, laddove la concessione edilizia sarebbe stata indispensabile rispetto ad interventi di minore portata sull’edificio preesistente.

Alla stregua di tali motivazioni, la Corte d’appello di Genova ha dunque adottato le statuizioni di cui si è detto.

Per la cassazione di questa sentenza hanno proposto ricorso B.A. e la RES s.r.l. in liquidazione, sulla base di nove motivi, cui hanno resistito, con controricorso, C. M., C.E. e, quali eredi testamentarie di L.A., T.V., T.A., T. F., T.G. e T.L..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, i ricorrenti denunciano violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362-1371 e 2932 cod. civ., per l’errata interpretazione e qualificazione come contratti connessi e collegati delle pattuizioni intercorse tra le parti. L’unica connessione esistente tra i due preliminari del 22 marzo 1983 era costituita dalla previsione della condizione risolutiva del secondo preliminare qualora il primo fosse andato ad esecuzione con il rilascio della concessione edilizia.

Il motivo è infondato.

E’ noto che, “affinchè possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico, che impone la considerazione unitaria della fattispecie, è necessario che ricorra sia un requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell’ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario, sia un requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l’effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale. Accertare la natura, l’entità, le modalità e le conseguenze del collegamento negoziale realizzato dalle parti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici” (Cass. n. 11974 del 2010; Cass. n. 5851 del 2006).

Nel caso di specie, la Corte territoriale, sulla base della disamina delle clausole e delle interconnessioni esistenti tra i due contratti preliminari, è ragionevolmente e non implausibilmente pervenuta alla conclusione della sussistenza di un collegamento negoziale, e le censure dei ricorrenti sul punto appaiono inidonee a scalfire l’apparato argomentativo della sentenza impugnata.

Con il secondo motivo, i ricorrenti denunciano violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362-1371 e 2932 cod. civ., per l’errata interpretazione degli artt. 8 e 9 del contratto preliminare di vendita sottoposto a condizione risolutiva del 22 marzo 1983. La Corte d’appello, sostengono i ricorrenti, avrebbe errato nel riferire la condizione risolutiva contenuta nel citato contratto non al rilascio della concessione edilizia, ma alla effettiva e concreta realizzabilità di una determinata e specifica attività costruttiva.

Il tenore della clausola, invero, non lasciava adito a diverse possibili interpretazioni se non a quella che la condizione risolutiva era costituita dal rilascio della concessione edilizia, sicchè la Corte d’appello avrebbe violato le indicate disposizioni, obliterando del tutto il dato letterale.

Con il terzo motivo, i ricorrenti deducono violazione e/o falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 31, comma 4, L. n. 765 del 1967, art. 10, L. n. 10 del 1977, art. 4 e art. 2932 cod. civ..

Le censure si appuntano sull’affermazione della sentenza impugnata secondo cui la realizzabilità dell’intervento edilizio si sarebbe avuta con l’approvazione del piano di lottizzazione convenzionato. In proposito, i ricorrenti rilevano che, in base alle richiamate disposizioni, la concreta realizzazione dell’opera prevista avrebbe comunque dovuto essere preceduta dal formale rilascio della concessione edilizia. Del resto, che l’opera non fosse realizzabile emergeva chiaramente dalla circostanza, della quale la Corte d’appello non ha tenuto alcun conto, che il piano di lottizzazione era poi stato annullato.

Con il quarto motivo, i ricorrenti lamentano violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1366 e 2932 cod. civ.. Nell’attribuire rilevanza al criterio della interpretazione secondo buona fede, sostengono i ricorrenti, la Corte d’appello non avrebbe dato alcun rilievo alle proroghe concesse da essi ricorrenti alla controparte.

Il criterio della buona fede, i-noltre, risulterebbe utilizzato dalla Corte d’appello non come strumento integrativo di interpretazione del contratto, ma come strumento di giustizia sostanziale, volto a riequilibrare le posizioni delle parti.

Con il quinto motivo, i ricorrenti denunciano violazione e/o falsa applicazione dell’art. 346 cod. proc. civ. La Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere preclusa la possibilità per essi ricorrenti, allora appellanti, di censurare la qualificazione della concessione edilizia, come atto dovuto, contenuta nella sentenza di primo grado.

Era infatti sufficiente la riproposizione della questione, ai sensi dell’art. 346 cod. proc. civ., come da essi fatto nell’atto di costituzione nel giudizio di appello.

Con il sesto motivo, i ricorrenti deducono violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1353, 1362 e ss. e art. 2932 cod. civ. La Corte d’appello non avrebbe svolto un’adeguata indagine su quale fosse l’evento futuro ed incerto che le parti avevano indicato come condizione risolutiva del secondo preliminare, avendo invece svolto le proprie argomentazioni sulla base di considerazioni di giustizia sostanziale.

Con il settimo motivo, i ricorrenti denunciano insufficienza e contraddittorietà della motivazione con riferimento alla individuazione del requisito per considerare avverata la condizione risolutiva. La Corte d’appello, sostengono i ricorrenti, non avrebbe adeguatamente motivato le ragioni per cui ha ritenuto che la specifica attività costruttiva, che una volta divenuta realizzabile avrebbe determinato l’avveramento della condizione risolutiva, sarebbe consistita in quella individuata nell’elaborato progettuale che l’acquirente, al momento della conclusione dei due contratti, non aveva ancora presentato e che avrebbe invece fatto di lì a 90 giorni.

Con l’ottavo motivo, i ricorrenti denunciano insufficienza e contraddittorietà della motivazione con riferimento alla individuazione del requisito per l’avveramento della condizione risolutiva. In particolare, è oggetto di censura la motivazione con la quale la Corte d’appello ha ritenuto che la locuzione concessione edilizia fosse suscettibile di diverso significato a seconda del progetto che l’Avv. B. avesse presentato nel termine convenzionalmente previsto.

Con il nono motivo, i ricorrenti denunciano insufficienza e contraddittorietà della motivazione con riferimento all’affermazione dell’avveramento della condizione risolutiva nonostante l’avvenuto annullamento del piano di lottizzazione.

Il secondo motivo del ricorso è fondato.

La clausola contrattuale che prevedeva la condizione risolutiva del secondo preliminare, il cui testo è stato puntualmente riportato dal ricorrente in ricorso, era del seguente tenore: “Nel caso in cui, entro il termine di mesi 24 dalla stipulazione del rogito di cui al precedente articolo, il Comune di Genova approvi il progetto presentato dall’Avv. B. e rilasci la relativa concessione, ciò dovrà intendersi come condizione risolutiva del presente contratto, e pertanto le aree di cui alle lettere B, B1 e la proprietà pro indiviso della metà della zona di cui alla lettera D, resteranno definitivamente di proprietà dei Signori C. e nulla potrà essere richiesto dall’Avv. B.A. ai Signori C. ad alcun titolo o ragione; in particolare, non potrà dall’Avv. B.A. essere richiesta la restituzione del prezzo corrisposto contestualmente al presente atto, dovendosi l’Avv. B.A. in tal caso ritenersi già soddisfatto per la valorizzazione patrimoniale subita dall’area contraddistinta con la lettera C a seguito del rilascio della concessione. Nel caso in cui, invece, nei 24 mesi successivi al rogito di cui al precedente articolo, il Comune di Genova non dovesse rilasciare concessione edilizia che sarà richiesta dall’Avv. B.A., i Signori C. nei successivi 60 giorni trasferiranno a quest’ultimo, o a persona o società da questi individuata al momento del rogito, la proprietà delle aree contrassegnate con le lettere B, B1 e la proprietà pro indiviso della zona indicata con la lettera D”.

E’ ben vero che l’interpretazione dei contratti è attività riservata al giudice del merito e che la stessa è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale o per vizio di motivazione. Tuttavia, nel caso di specie, sussiste la denunciata violazione del canone letterale di interpretazione dei contratti. Effettivamente, la Corte d’appello ha obliterato il reiterato riferimento fatto dalle parti al rilascio della concessione edilizia, sia laddove le parti hanno previsto la condizione risolutiva, sia laddove le parti hanno disposto per l’eventualità che la detta condizione non si fosse avverata nel termine previsto. In entrambi i casi, invero, le parti hanno fatto riferimento al rilascio della concessione edilizia. Del resto, ove la volontà delle parti fosse stata quella erroneamente ricostruita della Corte d’appello, sarebbe forse stato sufficiente legare la risoluzione del secondo preliminare alla mera approvazione del progetto presentato dall’Avvocato B., piuttosto che introdurre un ulteriore e specifico riferimento alla concessione edilizia.

Come puntualmente rilevato dai ricorrenti, la Corte d’appello, a fronte dell’univoco significato tecnico della espressione “concessione edilizia”, ha ritenuto di poter privilegiare una ricostruzione della volontà comune delle parti, secondo cui la condizione risolutiva sarebbe stata costituita dal successo dell’intendimento del promissario acquirente di realizzare l’intervento edificatorio sul lotto “C”, omettendo di considerare che l’esecuzione di detto intervento sarebbe comunque stata condizionata dall’effettivo rilascio della concessione edilizia, unico titolo legittimante l’attività di edificazione.

Il secondo motivo di ricorso va dunque accolto, con conseguente assorbimento di tutte le ulteriori censure.

La sentenza impugnata deve, pertanto, essere cassata, con rinvio per nuovo esame dell’appello ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.

Al giudice di rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 22 marzo 2011.

Depositato in Cancelleria il 30 giugno 2011

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