Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14361 del 14/07/2016


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Cassazione civile sez. III, 14/07/2016, (ud. 27/05/2016, dep. 14/07/2016), n.14361

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24307/2013 proposto da:

C.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

GIULIANELLO 26, presso lo studio dell’avvocato SANDRO MARIA MUSILLI,

che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati GIORGIA

MINOZZI, GIORGIO BOTTANI giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

SATEMI SRL, in persona del legale rappresentante

M.M.T., elettivamente domiciliata in ROMA, V. GUIDO D’AREZZO 32,

presso lo studio dell’avvocato ALBERTO CAVALIERE, che la rappresenta

e difende unitamente all’avvocato ALESSANDRO MOROSINI giusta procura

a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2271/2012 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 10/08/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

27/05/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;

udito l’Avvocato GIORGIA MINOZZI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine

rigetto del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Ai fini che ancora rilevano nella presente controversia, la Satemi srl chiese la risoluzione, per il mancato pagamento dei canoni, del contratto di locazione stipulato con C.A. e relativo ad un immobile adibito a gelateria. Il conduttore eccepi’ la natura solo programmatica dell’accordo stipulato contenuto nella scrittura privata azionata dal proprietario e, comunque, l’inadempimento delle obbligazioni assunte dallo stesso.

Il Tribunale ritenne che la scrittura privata in argomento (del febbraio 2006) conteneva due pattuizioni distinte: – a) la stipulazione tra la societa’ Satemi e C. di un contratto di locazione con efficacia differita all’aprile successivo, nonostante la formula utilizzata “si impegna”, essendo determinato l’oggetto, l’importo del canone, anticipato per sette mesi, la durata del rapporto sino all’acquisto della licenza da parte del conduttore; l’avvenuta immissione nel possesso; – b) la stipulazione di un contratto di affitto delle licenze tra lo stesso conduttore e il precedente gestore della gelateria (La terrazza sas).

Ritenuto concluso il contratto di locazione e infondata (sulla base della testimonianza nel senso dell’avvenuto utilizzo dei locali) l’eccezione della assoluta inidoneita’ dei locali, dichiaro’ risolto il contratto per inadempimento grave, condannando il conduttore ai canoni inadempiuti, essendo nel frattempo stato riconsegnato l’immobile.

La Corte di appello di Milano respinse l’impugnazione (sentenza del 10 agosto 2012).

2. Avverso la suddetta sentenza, C. propone ricorso affidato a tre motivi.

Resiste con controricorso la societa’ locatrice.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La Corte di appello ha rigettato l’impugnazione volta a sostenere la natura programmatica dell’accordo relativo alla locazione dei locali, nel contesto di un accordo con la societa’ detentrice delle licenze per l’affitto delle stesse, con contestuale opzione di acquisto di queste da parte del conduttore e di impegno della societa’ proprietaria dei locali alla stipulazione di un contratto di affitto per 12 anni.

Confermando la decisione di primo grado, ha ritenuto concluso il contratto di locazione dei locali per due anni, che aveva avuto esecuzione con il godimento dei locali e l’anticipo di alcune mensilita’, ed accertato il mancato pagamento di altri canoni.

Per contro, ha messo in evidenza: – che, sulla base della stessa scrittura privata, con la quale contestualmente il conduttore aveva stipulato un contratto di affitto delle licenze con altra societa’, lo stesso si era riservata la possibilita’ di acquisto della licenza e il locatore si era impegnato a stipulare in tal caso un contratto di locazione di 12 anni; – che, non essendosi verificata tale condizione, non era sorto l’obbligo di rideterminare la durata della locazione per il locatore, mentre il conduttore si era reso inadempiente.

La Corte di merito ha escluso anche la fondatezza delle eccezioni di inadempimento di obbligazioni accessorie da parte della societa’ locatrice: per essere collegata la costruzione del nuovo magazzino al passaggio di proprieta’ delle licenze; per essere risultato provato che la locatrice aveva effettuato i lavori di ristrutturazione, tanto che il conduttore aveva svolto l’attivita’; per risultare dal contratto che il lavori extra sarebbero gravati sul conduttore a partire dalla decorrenza dello stesso (1 aprile 2006).

2. Con il primo motivo di ricorso – deducendo la violazione degli artt. 1362, 1322, 2556 e 2562 c.c. – il ricorrente si duole del mancato riconoscimento dell’assunto carattere programmatico dell’accordo economico del febbraio 2006, che coinvolgeva l’altra societa’ titolare delle licenze, e mirava alla stipulazione di un contratto di affitto di 12 anni e all’acquisto della licenza, facendo valere, sostanzialmente, la violazione della regola ermeneutica della volonta’ contrattuale, quale emergerebbe dall’espressione usata nel contratto “si impegna”.

Al primo motivo si collega il secondo, nel quale si invoca la violazione dell’art. 1460 c.c., con il quale si deduce genericamente il mancato adempimento della locatrice di obblighi e garanzie assunte come indispensabili per l’esercizio dell’attivita’ commerciale.

Con il terzo motivo, si deduce insufficienza e contraddittorieta’ di motivazione.

2.1. Tutti i motivi, strettamente collegati, sono inammissibili.

Si caratterizzano per essere la riproposizione di tesi sostenute in sede di impugnazione della sentenza di appello, atteso che non fanno specificamente i conti con la sentenza gravata. In particolare, non censurano specificamente le argomentazioni della Corte di merito sulle quali (vedi sintesi che precede) la stessa, nell’ambito di una interpretazione della scrittura sistematica e funzionale agli interessi perseguiti dalle parti, e tenuto conto della esecuzione dello stesso, ha ritenuto che il contratto di locazione dei locali era stato concluso per due anni, nonostante la formula “si impegna”. Tantomeno, sono specificamente censurate le argomentazioni (vedi sintesi che precede) in base alle quali sono state ritenute adempiute le obbligazioni accessorie della locatrice. Da cio’ la genericita’ dei motivi di ricorso per la mancanza di conferenza rispetto alla decisione gravata.

3. In definitiva, il ricorso e’ inammissibile. Le spese, liquidate sulla base dei parametri vigenti, seguono la soccombenza nei confronti della societa’ controricorrente.

PQM

LA CORTE DI CASSAZIONE dichiara inammissibile il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento, in favore della societa’ controricorrente, delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 2.400,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Cosi’ deciso in Roma, il 27 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 14 luglio 2016

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