Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14343 del 25/05/2021

Cassazione civile sez. VI, 25/05/2021, (ud. 24/03/2021, dep. 25/05/2021), n.14343

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE T

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CONTI Roberto Giovanni – Presidente –

Dott. CAPRIOLI Maura – Consigliere –

Dott. LO SARDO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. DELLI PRISCOLI Lorenzo – Consigliere –

Dott. CAPOZZI Raffaele – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 36037/2019 R.G., proposto da:

l’Agenzia delle Entrate, con sede in (OMISSIS), in persona del

Direttore Generale pro tempore, rappresentata e difesa

dall’Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove per

legge domiciliata;

– ricorrente –

contro

la “PROVENTURE S.r.l.”, con sede in (OMISSIS) (RC), in persona

dell’amministratore unico pro tempore, e M.G.,

rappresentate e difese dall’Avv. Domenico Iofrida, con studio in

Reggio Calabria, elettivamente domiciliate presso l’Avv. Simone

Ciccotti, con studio in Roma, giusta procura in calce al

controricorso di costituzione nel presente procedimento;

– controricorrenti –

avverso la sentenza depositata dalla Commissione Tributaria Regionale

della Calabria – Sezione Staccata di Reggio Calabria il 18 aprile

2019 n. 1352/07/2019, non notificata;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio non

partecipata del 24 marzo 2021 dal Dott. Giuseppe Lo Sardo.

 

Fatto

RILEVATO

CHE:

L’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione Tributaria Regionale della Calabria – Sezione Staccata di Reggio Calabria il 18 aprile 2019 n. 1352/07/2019, non notificata, la quale, in controversia su impugnazione di avviso di liquidazione dell’imposta di registro su rogito notarile del (OMISSIS) per la “concessione del diritto di superficie” su un terreno con capannoni attrezzati per la produzione di energia elettrica a mezzo di pannelli fotovoltaici, ha accolto l’appello proposto dalla “PROVENTURE S.r.l.” e da M.G. nei confronti della medesima avverso la sentenza depositata dalla Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Calabria il 18 febbraio 2017 n. 1156/06/2017, con compensazione delle spese giudiziali. Il giudice di appello ha riformato la decisione di prime cure, sul presupposto che la “concessione del diritto di superficie” per la costruzione dei predetti capannoni da parte di M.G. a favore della “PROVENTURE S.r.l.” risaliva ad una precedente scrittura privata del (OMISSIS), la quale aveva acquistato data certa con la protocollazione della relativa trasmissione al Comune di (OMISSIS) (RC) il (OMISSIS). La “PROVENTURE S.r.l.” e M.G. si costituiscono con controricorso. Ritenuta la sussistenza delle condizioni per definire il ricorso con il procedimento ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., la proposta redatta dal relatore designato è stata notificata ai difensori delle parti con il decreto di fissazione dell’adunanza della Corte. In vista dell’odierna adunanza, le controricorrenti hanno depositato memoria.

Diritto

CONSIDERATO

CHE:

Con unico motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 24,artt. 1350 e 2704 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver erroneamente ritenuto che la scrittura privata del (OMISSIS) potesse acquistare data certa con la mera protocollazione presso il Comune di (OMISSIS) (RC) il (OMISSIS), occorrendo soltanto la registrazione per escludere le accessioni dal trasferimento del terreno.

RITENUTO CHE:

1. Il motivo è fondato.

1.1 Come è noto, ai fini fiscali, per vincere la presunzione di trasferimento delle accessioni all’acquirente del suolo del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ex art. 24, comma 1, (“Nei trasferimenti immobiliari le accessioni, i frutti pendenti e le pertinenze si presumono trasferiti all’acquirente dell’immobile, a meno che siano esclusi espressamente dalla vendita o si provi, con atto che abbia acquistato data certa mediante la registrazione, che appartengono ad un terzo o sono stati ceduti all’acquirente da un terzo”) occorre un atto che abbia acquistato data certa mediante registrazione, non essendo sufficiente una scrittura privata che abbia acquistato data certa in modo diverso ex art. 2704 c.c., comma 1, (“La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento”).

Difatti, secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, si tratta di norma eccezionale che richiede l’acquisizione della data certa a mezzo della sola registrazione del documento (atto pubblico o scrittura privata) al fine di vincere la presunzione di trasferimento delle accessioni e delle pertinenze con il suolo (tra le altre: Cass., Sez. 1, 2 dicembre 1993, n. 11958; Cass., Sez. 1, 17 luglio 1999, n. 7853; Cass., Sez. 5, 7 novembre 2005, n. 21585; Cass., Sez. 5, 9 maggio 2007, n. 10580).

1.2 Nella specie, per vincere la presunzione sancita dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 24, comma 1, il giudice di appello ha erroneamente ritenuto la sufficienza di una scrittura privata la cui data certa derivava ex art. 2704 c.c., comma 1, dalla protocollazione della trasmissione ad un ufficio comunale, escludendo che il trasferimento del suolo comprendesse anche le costruzioni ivi insistenti.

Di contro, in difetto di registrazione, si deve escludere che la scrittura privata del (OMISSIS) potesse altrimenti acquistare data certa nei confronti dell’amministrazione finanziaria, la quale, pertanto, era legittimata a comprendere nella concessione del diritto di superficie del terreno – ai fini della determinazione della base imponibile per la liquidazione dell’imposta di registro – anche i capannoni ivi insistenti.

1.3 A ben vedere, però, nel caso di specie, con il rogito notarile del (OMISSIS), M.G. aveva venduto alla “PROVENTURE S.r.l.” la “proprietà superficiaria” (per la durata di venticinque anni) dei capannoni (con l’espressa esclusione della proprietà del terreno sottostante) al prezzo di Euro 10.000,00, per cui la questione della pregressa costituzione di un “diritto di superficie” sul terreno in epoca anteriore alla costruzione dei capannoni (per desumerne l’appartenenza ab origine alla “PROVENTURE S.r.l.” anzichè a M.G., con la conseguente esclusione dall’imposta di registro) viene ad essere superata dal successivo trasferimento della “proprietà superficiaria” dei capannoni, il cui valore costituisce la base imponibile per la liquidazione dell’imposta di registro del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ex art. 43, comma 1, lett. a, artt. 51 e 52. Peraltro, con rogito notarile del (OMISSIS), nel contesto di un’operazione di lease back, la “PROVENTURE S.r.l.” aveva rivenduto la “proprietà superficiaria” (per la durata di venticinque anni) dei medesimi capannoni alla “CENTRO LEASING S.p.A.” al prezzo di Euro 1.371.200,00.

Pertanto, sulla scorta della considerevole differenza tra il (minore) prezzo della prima compravendita ed il (maggiore) prezzo della seconda compravendita sui medesimi capannoni, nell’arco di un brevissimo intervallo di tempo, l’amministrazione finanziaria ha adoperato quest’ultimo come parametro di riferimento del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ex art. 51, comma 3, e art. 52, per rettificare il valore dei capannoni nella prima compravendita.

1.4 Le suesposte considerazioni – che valgono a superare anche le argomentazioni illustrate in memoria dai controricorrenti – lasciano ritenere che il giudice di appello abbia richiamato a sproposito la presunzione sancita dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 24, comma 1, dal momento che, prescindendo dalla scrittura privata del (OMISSIS) (con la quale, comunque, le parti avevano stipulato un contratto preliminare di “costituzione di diritto di superficie” per il prezzo di Euro 10.000,00), a fronte della riserva della (nuda) proprietà del terreno, M.G. aveva venduto alla “PROVENTURE S.r.l.” la proprietà superficiaria delle accessioni (cioè, dei capannoni). Per cui, non occorreva la registrazione di un atto pubblico o di una scrittura privata per assicurare l’opponibilità all’amministrazione finanziaria della separata attribuzione della proprietà del terreno e della proprietà dei capannoni a distinti soggetti, la quale si era realizzata soltanto con il rogito notarile del (OMISSIS).

Nè rileva che la pattuizione del minor prezzo di Euro 10.000,00 sia dipesa dalla costruzione dei capannoni ad esclusive cure e spese della compratrice, non valendo tale circostanza a ridurne il valore ai fini della determinazione della base imponibile per la liquidazione dell’imposta di registro sulla compravendita della proprietà superficiaria (arg. del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ex art. 43, comma 1, lett. c).

2. Pertanto, stante la fondatezza del motivo dedotto, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale della Calabria – Sezione Staccata di Reggio Calabria, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Commissione Tributaria Regionale della Calabria Sezione Staccata di Reggio Calabria, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nell’adunanza camerale effettuata da remoto, il 24 marzo 2021.

Depositato in Cancelleria il 25 maggio 2021

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