Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14273 del 08/06/2017

Cassazione civile, sez. III, 08/06/2017, (ud. 06/04/2017, dep.08/06/2017),  n. 14273

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI M. Margherita – Presidente –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. PELLECHIA Antonella – Consigliere –

Dott. D’ARRIGO Cosimo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8257/2015 R.G. proposto da:

P.A., elettivamente domiciliata in Roma, via degli Scialoja,

n. 3, presso lo studio dell’avv. Francesco Vaccaro che lo

rappresenta e difende unitamente all’avv. Armando Buttitta;

– ricorrente –

contro

G.L., elettivamente domiciliata in Alcamo, Via Narici n.

37, presso lo studio dell’avv. Nicolò Solina che la rappresenta e

difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Palermo depositata il 12

gennaio 2015.

udita la relazione svolta in Camera di consiglio dal Consigliere

D’Arrigo Cosimo;

letta la sentenza impugnata che, riformando la sentenza di primo

grado, ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto di

locazione stipulato inter partes e ha condannato la locatrice al

pagamento della somma di Euro 25.800,00 oltre accessori in favore

della locataria, quali somme indebitamente percepite in costanza di

rapporto;

letto il ricorso e il controricorso.

Fatto

RITENUTO

La corte d’appello ha ritenuto provato l’adempimento della conduttrice sulla base di tre elementi indizianti:

– l’avere la proprietaria acconsentito a differire il rilascio dell’immobile di cinque mesi oltre la sua naturale scadenza, giusta scrittura privata del 21 marzo 2010, senza aver espresso in quella sede alcuna riserva sul regolare pagamento dei canoni pregressi;

– la non verosimiglianza della tesi secondo cui la conduttrice si sarebbe resa morosa dei canoni per alcuni mesi, però corrispondendo regolarmente i canoni successivi;

– il fatto che non sarebbe stato conveniente, per la conduttrice, perdere l’indennità di avviamento commerciale, rendendosi morosa nel pagamento dei canoni.

La corte d’appello ha altresì ritenuto provato quanto dedotto in via riconvenzionale dalla conduttrice circa la corresponsione mensile di un canone (Euro 1.300,00 mensile) di molto superiore a quello contrattualmente pattuito (Euro 7.500,00 annuo), osservando che tale affermazione non era mai stata contestata dalla controparte in modo specifico e che erroneamente il tribunale aveva dapprima rigettato la richiesta di prova per testi e poi ritenuto la domanda indimostrata.

Diritto

CONSIDERATO

Il ricorso è fondato.

La ricorrente censura il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione deducendo la violazione o falsa applicazione (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3):

– degli artt. 2697, 2727 e 2729 c.c., (primo motivo);

– degli artt. 116 e 132 c.p.c., in ordine alla valutazione della prova (secondo motivo);

– degli artt. 1453, 2697, 2721, 2722 e 2726 c.c., in ordine al riparto dell’onere della prova dell’adempimento (terzo e quarto motivo).

Tali censure colgono nel segno.

La corte d’appello ha ritenuto di colmare il difetto di prova in ordine al regolare adempimento dell’obbligazione relativa al canone di locazione ricorrendo a una presunzione semplice ricavata dai tre “fatti noti” sopra citati.

In realtà, il secondo e il terzo elemento non costituiscono “fatti noti” ma semplici considerazioni circa l’opportunità o meno di talune condotte; in sostanza, si tratta di mere ipotesi che non trovano riscontro in alcuna regola d’esperienza.

In particolare, non ha alcun valore “indiziario” l’affermazione secondo cui è improbabile che il conduttore si renda moroso di taluni canoni, poi riprendendo il regolare pagamento. Nulla esclude che ciò possa invece accadere, anche per disincentivare – mediante un adempimento “a singhiozzo” – il locatore dall’intimazione dello sfratto per morosità.

Non ha coerenza logica neppure la considerazione che il conduttore non avrebbe convenienza a rendersi moroso perchè, così facendo, perderebbe l’indennità di avviamento. Le regole d’esperienza depongono in senso diametralmente opposto, essendo invece numerosi i casi morosità anche nelle locazioni ad uso non abitativo, nonostante ciò comporti, in effetti, la perdita della menzionata indennità.

Pertanto, viene meno la concordanza dei “fatti” rilevanti ex art. 2729 c.c., che ovviamente presuppone quantomeno la pluralità.

Tale conclusione risulta assorbente rispetto alle ulteriori censure proposte con i motivi in esame, anche in ordine alla precisione e alla gravità della proposta di differimento della data di rilascio dell’immobile (peraltro firmata dalla sola locatrice e non accettata dalla conduttrice) la cui logica economica si sarebbe potuta spiegare anche in altro modo: la proprietaria avrebbe potuto avere comunque convenienza a che la locataria avesse il tempo di effettuare una svendita straordinaria di merce, al fine di reperire la liquidità necessaria per saldare la morosità.

Venendo alla seconda parte della sentenza impugnata, relativa all’accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla locataria di restituzione delle somme pagate in eccesso rispetto al canone pattuito, le censure concernono l’omesso esame di un fatto decisivo e la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. (quinto motivo).

Il fatto decisivo è costituito dalla specifica contestazione da parte della proprietaria, contenuta nella memoria integrativa del 30 novembre 2010 (pag. 2), dell’importo del canone asseritamente corrisposto dalla conduttrice (“l’importo del canone di locazione pagato dalla sig.ra G.L. era quello convenuto e nessun’altra somma è stata corrisposta oltre a quella stabilita”).

Si tratta, in effetti, di un dato oggettivo la cui valutazione è stata totalmente omessa dalla corte d’appello, che ha erroneamente concluso: “l’affermazione dell’attrice in ordine al pagamento di un canone di importo superiore a quello oggetto di previsione contrattuale (…) non è mai stata contestata in forma specifica, per come agevolmente emerge dalla lettura degli scritti difensivi della appellata” (part. 5 sent. appello).

La fondatezza del superiore rilievo determina l’assorbimento delle ulteriori censure esposte nel sesto motivo di ricorso. Resta solo da osservare che dall’irreperibilità del testimone indicato dalla conduttrice non discende, come invece sembrerebbe opinare la corte territoriale, alcun elemento a suffragio della versione dei fatti da costei sostenuta.

In conclusione, il ricorso deve essere accolto e la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo.

La motivazione del presente provvedimento può essere redatta in forma semplificata.

PQM

Accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza e rinvia alla Corte di appello di Palermo in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 6 aprile 2017.

Depositato in Cancelleria il 8 giugno 2017