Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14157 del 08/07/2020

Cassazione civile sez. VI, 08/07/2020, (ud. 13/02/2020, dep. 08/07/2020), n.14157

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele – Presidente –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

Dott. GORGONI Marilena – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 36130-2018 proposto da:

SMEB SOCIETA’ COOPERATIVA, in persona del legale rappresentante pro

tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la

CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato ANTONIO

SALVADORE, FERDINANDO AMATA;

– ricorrente –

contro

M.A.;

– intimato –

avverso la sentenza n. 342/2018 della CORTE D’APPELLO di MESSINA,

depositata il 10/04/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 13/02/2020 dal Consigliere Relatore Dott. MARILENA

GORGONI.

Fatto

RILEVATO

che:

La Società Cooperativa SMEB ricorre per la cassazione della sentenza n. 342/2018 della Corte d’Appello di Messina, pubblicata il 10 aprile 2018, articolando tre motivi.

Nessuna attività difensiva è stata svolta dal resistente.

La ricorrente espone in fatto che il Tribunale di Messina, su istanza, ex art. 700 c.p.c., di M.A., che lamentava il malfunzionamento dell’impianto idrico, con conseguenti perdite d’acqua, l’aveva obbligata “ad effettuare tutti i lavori idonei ad assicurare l’azione delle perdite a tutto l’impianto idrico dell’appartamento” assegnato al ricorrente.

Riassunta la causa, M.A. lamentava l’inabitabilità dell’immobile e chiedeva a titolo risarcitorio Euro 37.000,00.

Il Tribunale di Messina, confermava l’ordinanza emessa in sede cautelare e condannava l’odierna ricorrente ad eseguire i lavori di ripristino dell’impianto idrico dell’immobile assegnato ad M.A., al pagamento a titolo risarcitorio di Euro 19.040,16 e a farsi carico delle spese di lite e di C.T.U..

La decisione veniva impugnata dall’odierna ricorrente dinanzi alla Corte d’Appello di Messina, deducendo l’erronea applicazione dell’art. 1576 c.c., e dell’art. 91 c.p.c..

La Corte territoriale rigettava l’appello e condannava l’appellante alle spese di lite.

Avendo ritenuto sussistenti le condizioni per la trattazione ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., il relatore designato ha redatto proposta, che è stata ritualmente notificata, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza della Corte.

Diritto

CONSIDERATO

che:

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, e dell’art. 118 disp. att. c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

La censura riguarda la statuizione con cui il giudice a quo ha ritenuto che la fattispecie dovesse essere risolta, facendo applicazione dell’art. 1576 c.c., che, pur dettata in tema di locazione, ha reputato, stante l’identità di ratio, invocabile anche nel rapporto tra la cooperativa proprietaria degli alloggi e gli assegnatari degli stessi. Tale decisione, secondo la società ricorrente, sarebbe stata assunta in assenza di motivazione, con il mero recepimento della motivazione della sentenza di prime cure, e richiamando una giurisprudenza non pertinente – Cass. 03/11/1983, n. 6469, relativa all’inerzia degli amministratori nel pretendere l’esatta esecuzione di un contratto di appalto stipulato tra l’appaltatore e la società cooperativa edilizia e Cass. 26/10/1979, n. 5607, riguardante la legittimazione ad agire e a resistere in giudizio di fronte ad atti di molestia – allo scopo di precisare che, fino all’assegnazione definitiva, l’assegnatario dell’alloggio è titolare di una posizione di detenzione equiparabile a quella del conduttore.

Il primo motivo è infondato.

Quanto alla dedotta violazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, e dell’art. 118 disp. att. c.p.c., mette conto osservare in linea generale che il giudice nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all’art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla sola trattazione delle questioni – di fatto e di diritto – “rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata, ben potendo le restanti questioni non trattate risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante.

Nè trova riscontro la censura di cui all’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, perchè la sentenza impugnata ha esposto le ragioni di fatto e di diritto su cui ha fondato le proprie conclusioni, rendendo ampiamente possibile la individuazione del proprio percorso, argomentativo, funzionale alla sua comprensione e alla sua eventuale verifica in sede di impugnazione e, pur condividendo le conclusione della pronuncia di prime cure, non si è affatto limitata ad aderirvi criticamente, ma ha dato puntualmente conto delle ragioni della conferma in relazione ai motivi di impugnazione, attesa la identità delle questioni prospettate in appello rispetto a quelle già esaminate in primo grado.

2. Con il secondo motivo la ricorrente censura la sentenza gravata per violazione e falsa applicazione dell’art. 1576 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

La censura investe l’equiparazione tra la posizione dell’assegnatario dell’immobile e il conduttore che sarebbe errata, ad avviso del ricorrente, perchè il contratto di locazione è un contratto cui deve essere apposto un termine finale, che prevede la restituzione della res locata, che fa carico al conduttore dell’obbligo di risarcire i danni per mancata restituzione nei termini e che prevede il pagamento di un canone periodico come corrispettivo del godimento.

La Corte d’Appello avrebbe dovuto, invece, assimilare il contratto tra la società cooperativa e l’assegnatario ad un contratto di compravendita, in relazione al quale la cooperativa assume la veste di venditore e il socio assegnatario quella di acquirente o di promissario acquirente, tant’è che paga l’imposta sul possesso (Cass. 10/09/2004, n. 18294) ed è legittimato ad agire nei confronti della cooperativa ai sensi dell’art. 2932 c.c., per ottenere la stipulazione del contratto definitivo.

La Corte d’Appello avrebbe, inoltre, invocato ulteriori precedenti di legittimità non confacenti alla fattispecie concreta e non avrebbe esaminato le censure all’atto impugnato proposte da parte appellante.

Il motivo è infondato.

Occorre partire dalla premessa che la Corte d’Appello non ha ritenuto l’assegnatario dell’alloggio un conduttore, ma si è limitata ad equiparare la sua posizione giuridica a quella del conduttore, stante l’identità di ratio tra il contratto avente ad oggetto il godimento dell’alloggio intercorrente con la società cooperativa prima dell’assegnazione definitiva ed il socio assegnatario ed il contratto di locazione.

Ebbene, è indiscutibile che contratto di locazione sia il prototipo dei contratti di godimento e che la sua disciplina costituisca il serbatoio normativo di riferimento per l’individuazione dello statuto disciplinare di tipi contrattuali che non esauriscono la loro causa nella concessione a tempo determinato del godimento di un bene, essendo, in vario modo, collegati alla produzione di un effetto traslativo ed, in quanto tali, incentrati sull’anticipazione della concessione del godimento e diversificabili quanto alla imputazione del corrispettivo pagato: all’ottenimento del godimento ed all’effetto traslativo finale o solo a quest’ultimo, come nell’ipotesi in cui si combinino lo schema del contrato preliminare e quello della locazione.

Basti considerare che anche il legislatore, intervenendo, di recente, al fine di tipizzare, almeno in parte, il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (c.d. rent to buy) ha utilizzato espressioni, – “canoni per il godimento”, “concedente”, “conduttore” – che testimoniano dell’attribuzione al proprietario di una qualifica compatibile con quella di chi concede in godimento ed al futuro acquirente di una posizione assimilata a quella del detentore.

In comune le operazioni contrattuali in cui viene concesso il godimento anticipatamente rispetto all’effetto traslativo hanno la caratteristica di ascriversi al novero di quelle che presentano una fase obbligatoria propedeutica rispetto a quella in cui si produce il definitivo effetto traslativo, che proprio per questo non si realizza automaticamente, ma avviene gradualmente, per effetto di una fattispecie procedimentalizzata. L’acquisto transita per il previo godimento, diviene “progressivo” e si attua per il tramite dell’utilizzo del bene; chiudendo un rapporto di tipo circolare, il godimento si fa strumentale al possibile o necessario ma successivo acquisto. La circolazione giuridica diviene in questo modo e a ben vedere governata in realtà da accordi ad efficacia traslativa procedimentalizzata.

Ora, l’ubi consistam del contratto di locazione è l’attribuzione della facoltà di godimento; il fatto che il trasferimento di tale facoltà sia il segmento di un’operazione economica più complessa che ha come finalità quella di addivenire gradualmente all’acquisto del bene inevitabilmente induce a domandarsi se la fase locatizia del rapporto debba essere sussunta alla disciplina locatizia.

La risposta, almeno per quanto riguarda la vicenda per cui è causa, è affermativa, vieppiù in considerazione delle argomentazioni difensive formulate dal ricorrente.

Il nucleo essenziale del problema è che la posizione giuridica di colui che in vista dell’effetto traslativo è immesso nel godimento del bene non assume una coloritura possessoria corrispondente ad una situazione reale, così da differenziarla dalla detenzione che trova causa nella locazione ovvero, secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla situazione giuridica in cui versa il promissario acquirente.

Quest’ultimo aspetto assume un ruolo dirimente nella vicenda per cui è causa che rafforza il giudizio di infondatezza del ricorso.

Al fine di confutare la conclusione della Corte territoriale, la ricorrente si sforza, infatti, di dimostrare – in maniera piuttosto confusa e contraddittoria – prima che le parti dovessero essere considerate l’una alienante e l’altra acquirente, salvo poi contraddirsi confermando che il trasferimento del diritto di proprietà non si era ancora realizzato (cfr. p. 5 della sentenza impugnata e p. 13 del ricorso ove afferma di non aver mai posto in dubbio che il momento determinativo della titolarità dell’immobile, e dunque, del passaggio di proprietà fosse quello della stipula del contratto definitivo e di non aver mai sostenuto la qualità di proprietario – quale formale intestatario – di M.A.), ma insistendo sul fatto assertivamente sostenuto che si fosse già verificata l’assegnazione definitiva (p. 13) e che M.A. che aveva ricevuto l’immobile nel 1988 e quindi avendolo sempre abitato e goduto non poteva non considerarsi proprietario, essendosi certamente prodotto l’effetto traslativo (p. 14 del ricorso), e ancora che, essendo proprietario, aveva l’obbligo di procedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione (p. 16); poi come promissario alienante e promissario acquirente, trascurando, tuttavia, che la situazione soggettiva del promittente nel “preliminare ad effetti anticipati”, cioè in quello in cui il godimento del bene è anticipato rispetto al momento in cui si perfeziona l’effetto traslativo, è considerata da questa Corte regolatrice un diritto personale di godimento. La veste possessoria che parte ricorrente pretende di dedurre proprio dall’avvenuta stipulazione di un contratto preliminare è contraddetta infatti dalla giurisprudenza di legittimità che, sin dalla pronuncia a Sezioni Unite Sez. n. 7930 del 27/03/2008, esclude che il promissario acquirente sia titolare di una situazione possessoria, ritenendo la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata.

Da ultimo, questa Corte che sulla questione non ha mai mutato indirizzo ha statuito che “nella promessa di vendita, infatti, ancorchè siano previsti la consegna del bene e il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, per cui la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata esercitata “alieno nomine” (Cass. 11/04/2019), n. 10186).

La stessa società ricorrente, del resto, richiamando una decisione di questa Corte – la n. 28808 del 31/12/2013 – che riconosceva al socio assegnatario, in quanto titolare di un diritto personale di godimento, la facoltà di agire nei confronti della cooperativa edilizia, in base al rapporto organico, per il danno cagionato al suo diritto di godimento dagli amministratori della società che non avevano preteso l’esatta esecuzione del contratto di appalto, conferma proprio la natura giuridica della posizione soggettiva dell’assegnatario e la persistenza responsabilità della società cooperativa per i danni dell’immobile”.

Anzichè ricavarne elementi a conforto della tesi sostenuta dal giudice a quo, la società cooperativa pretende di trarre da tale decisione la conclusione che essa fosse tenuta solo per ipotesi relative al mancato od inesatto raggiungimento dello scopo sociale e che M.A. avrebbe dovuto rivolgersi alla ditta appaltatrice.

Nè risulta di alcun pregio il fatto che l’assegnatario dell’alloggio pagasse o fosse tenuto a pagare l’ICI che è una imposta gravante sul proprietario e/o sul titolare del diritto di usufrutto, di uso, di abitazione, di enfiteusi e di superficie.

La normativa tributaria, infatti, non è pienamente coincidente con quella civilistica e può dare rilievo alla prevalenza, all’interno di un’operazione contrattuale complessa come quella per cui è causa, all’effetto traslativo piuttosto che a quello di godimento.

Ciò è tanto vero che, proprio in ragione della eventualità, legata alla volontà delle parti di procedere alla stipulazione del contratto definitivo, questa Corte esclude che il contratto preliminare, il quale obbliga i contraenti, ma non comporta alcun effetto sui diritti reali pertinenti alle parti contrattuali, rilevi per l’individuazione della soggettività passiva ai fini ICI. L’obbligo di versamento di detta imposta sarà posto a carico dell’acquirente solo dal momento in cui viene stipulato l’atto di compravendita, mentre fino a tale momento la soggettività passiva rimane in capo al cedente (cfr. Cass. del 22/10/1998, n. 10491, secondo cui il preliminare di vendita, invero, non comporta alcun trasferimento dell’obbligo al versamento dell’imposta e il motivo di tale affermazione risiede nella natura del contratto preliminare: questo, infatti, produce unicamente effetti obbligatori in capo ai contraenti (che si impegnano a stipulare in un secondo momento un contratto di cessione), non certo effetti reali, che invece si avranno solamente nel momento in cui sarà sottoscritto il contratto definitivo).

E in merito al contratto preliminare ad effetti anticipati questa Corte (già con la sentenza dell’01/03/2010, n. 4863) ha avuto modo di affermare che, benchè sia già avvenuta la consegna della cosa e magari si sia già provveduto al pagamento del prezzo, il contratto stipulato dalle parti continua a mantenere le caratteristiche proprie di un contratto preliminare di compravendita, seppur materialmente produca effetti anticipati, con l’ulteriore conseguenza che sarà sempre e soltanto il rogito notarile a determinare l’effetto traslativo della proprietà.

In altri termini, il fatto che tra le parti fosse intercorso un contratto preliminare ad effetti anticipati, come postulato dal ricorrente e come talvolta riconosciuto da questa Corte (Cass. 18/11/2016, n. 23514), non è argomento tale da indurre a ritenere che il Giudice d’Appello abbia errato nell’equiparare la posizione del socio assegnatario a quella del conduttore, al fine di dirimere la questione controversa.

3. Con il terzo motivo la ricorrente imputa al giudice a quo la violazione dell’art. 91 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perchè le violazioni di legge ricorrenti nella sentenza impugnata avrebbero comportato l’illegittima regolazione delle spese di lite.

Il motivo è inammissibile, si tratta propriamente di un “non motivo”, dato che postula solo, come res sperata, che la statuizione sulle spese cada come conseguenza dell’accoglimento dei primi due motivi.

4. Ne consegue che il ricorso deve essere rigettato.

5. Nulla deve essere statuito in ordine alle spese del presente giudizio, non essendo stata svolta attività difensiva dal resistente.

6. Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, introdotto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Nulla liquida per le spese.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater; dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del cit. art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 13 febbraio 2020.

Depositato in Cancelleria il 8 luglio 2020

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