Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13933 del 07/07/2016


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Cassazione civile sez. III, 07/07/2016, (ud. 17/03/2016, dep. 07/07/2016), n.13933

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. CIRILLO Francesco Maria – rel. Consigliere –

Dott. ESPOSITO Antonio Francesco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22267-2012 proposto da:

CASA DI CURA VILLA PATRIZIA SPA, (OMISSIS), in persona del

legale rappresentante pro tempore dott. T.C., domiciliata

ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentata e difesa dall’avvocato M.T. giusta procura

procura a margine del ricorso:

– ricorrente –

contro

IMMOBILIARE VIA EMILIO PRAGA SRL, in persona dei suoi legali

rappresentanti sigg.re C.M.C. e I.

P., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE G. MAZZINI 146,

presso lo studio dell’avvocato EZIO SPAZIANI TESTA, che la

rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4839/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 04/10/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

17/03/2016 dal Consigliere Dott. FRANCESCO MARIA CIRILLO;

udito l’Avvocato TIZIANA MICELI;

udito l’Avvocato EZIO SPAZIANI TESTA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE

AUGUSTINIS Umberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La s.r.l. Immobiliare Praga convenne in giudizio la s.p.a. Casa di cura Villa Patrizia, davanti Tribunale di Roma, intimando licenza per finita locazione per la scadenza del 9 febbraio 2009.

A sostegno della domanda espose di aver concesso in locazione per sette anni, con contratto del 10 febbraio 1995, un immobile destinato a casa di cura, che il contratto si era tacitamente rinnovato alla scadenza per un uguale periodo e che, con lettera raccomandata del 21 aprile 2007, essa locatrice aveva intimato la disdetta del contratto per la scadenza successiva.

Si costituì in giudizio la società convenuta, contestando il contenuto della domanda e chiedendone il rigetto, sul rilievo che doveva trovare applicazione, nella specie, la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, comma 3, con conseguente durata novennale della locazione che sarebbe andata a scadere il 9 febbraio 2013.

Il Tribunale accolse la domanda, dichiarò che il contratto doveva considerarsi cessato alla data del 9 febbraio 2009 e condannò la società convenuta al rilascio del bene per la data del 20 dicembre 2009, nonchè alla rifusione delle spese di giudizio.

2. La pronuncia è stata appellata dalla s.p.a. Casa di cura Villa Patrizia e la Corte d’appello di Roma, con sentenza del 4 ottobre 2011, ha respinto il gravame, confermando la decisione del Tribunale e compensando integralmente tra le parti le spese dei due gradi di giudizio.

Ha osservato la Corte territoriale – richiamando e confermando anche le argomentazioni prospettate dal Tribunale – che, in considerazione della destinazione stabilita dalla società conduttrice, le attività svolte nell’immobile locato non presentavano alcuna analogia con quelle alberghiere, trattandosi di una casa di cura con indirizzo specifico di riabilitazione e rieducazione motoria. Le argomentazioni mosse dalla parte appellante – evidentemente finalizzate a far ricadere il contratto di locazione nel regime di durata novennale fissato per gli immobili adibito ad uso alberghiero – non potevano trovare accoglimento, giacchè le prestazioni di carattere alberghiero offerte da una casa di cura sono recessive rispetto a quelle sanitarie e terapeutiche, come risultava nella specie confermato anche dalla documentazione amministrativa proveniente dalla Regione Lazio; nè la società appellante aveva portato “alcun elemento idoneo a smentire tale convincimento o a dimostrare che, nell’impiego concreto, essa avesse adibito l’immobile ad usi diversi da quelli previsti dal contratto e dalle autorizzazioni succedutesi nel tempo”.

Per pacifica giurisprudenza, del resto, l’attività di gestione di una casa di cura rientra nelle attività industriali, finalizzata dallo scopo di lucro derivante dalla produzione di servizi a terzi.

3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Roma propone ricorso la s.p.a. Casa di cura Villa Patrizia, con atto affidato a sei motivi.

Resiste con controricorso la s.r.l. Immobiliare Praga. Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, commi 1, 3 e 4, e art. 79 alla luce dell’art. 12 disp. gen..

2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 3, in relazione all’art. 1786 c.c..

3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3), 4) e 5), error in iudicando e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti decisivi ai fini del giudizio.

4. Con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3), 4) e 5), violazione di legge e vizio di motivazione per omessa valutazione dei fatti e dei documenti decisivi concernenti la natura alberghiera delle prestazioni rese dalla Casa di cura ricorrente.

5. Rileva la società ricorrente, con argomentazioni in parte ripetitive nei singoli motivi, che l’attività svolta dalla casa di cura, pur rientrando nella categoria delle attività industriali di cui all’art. 2195 c.c., sarebbe da considerare comunque di tipo alberghiero ai fini di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27; la diversa decisione della Corte d’appello sarebbe anche lesiva dell’art. 1786 c.c., che esplicitamente prevede siano applicati alle case di cura le norme sul deposito in albergo. Nè a diverse conclusioni potrebbe giungersi alla luce della sentenza della Corte di cassazione 29 maggio 2012, n. 8558, la quale avrebbe erroneamente affermato l’inapplicabilità del citato art. 27 alle case di cura;

d’altra parte, il nuovo testo dell’art. 27, comma 3, cit., introdotto dal D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79, non fa altro, secondo la società ricorrente, che sciogliere un dubbio interpretativo che esisteva da tempo, rendendo ufficiale la collocazione delle attività svolte dalle case di cura nella categoria delle locazioni ad uso alberghiero.

5.1. I motivi dal primo al quarto, da trattare congiuntamente in quanto tra loro strettamente connessi oltre che in parte ripetitivi, sono tutti privi di fondamento.

Questa Corte, infatti, ha già affrontato la questione con la sentenza 29 maggio 2012, n. 8558, nella quale ha stabilito che le locazioni di immobili destinati all’esercizio di case di cura, stipulate prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79, art. 53 (codice del turismo), non sono soggette alla durata minima novennale prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27 per le locazioni di immobili destinati ad uso alberghiero, sia perchè l’attività ospedaliera non è assimilabile a quella alberghiera, sia perchè l’equiparazione tra locazioni di immobili destinati ad attività alberghiera e locazioni di immobili destinati all’esercizio di case di cura, introdotta dal citato art. 52 del codice del turismo, non ha effetto retroattivo.

Tali principi sono da confermare nonostante le critiche contenute nel ricorso. Le ulteriori considerazioni in fatto contenute nei motivi in esame si risolvono in un tentativo di sollecitare questa Corte ad un nuovo e non consentito esame del merito.

6. Con il quinto motivo di ricorso si lamenta l’illegittimità costituzionale della L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 3, ove interpretato nel senso voluto dalla Corte d’appello, perchè la disparità di trattamento si risolverebbe in un’irragionevole differenziazione tra le locazioni alberghiere e quelle degli immobili adibiti ad attività ricettive di natura sanitaria.

6.1. Il motivo non è fondato.

La violazione dell’art. 3 Cost. che la società ricorrente ipotizza è, infatti, manifestamente infondata. Da un lato è indubbia la differenza, in termini oggettivi, tra le due attività in questione;

da un altro il Collegio osserva, in conformità a quanto già riconosciuto dalla sentenza n. 8558 del 2012, che la norma del D.Lgs. n. 79 del 2011, art. 52 non è interpretativa, ma innovativa.

Se il legislatore avesse ritenuto di dover obbligatoriamente equiparare le due ipotesi di locazione, avrebbe probabilmente dettato una norma interpretativa, destinata in quanto tale ad applicazione retroattiva. Ma a tanto il legislatore non si è spinto, il che costituisce un’indiretta prova del fatto che l’equiparazione tra le locazioni alberghiere e quelle svolte dalle “imprese assimilate ai sensi dell’art. 1786 c.c.” è frutto di una libera scelta, ispirata da considerazioni di carattere economico, che comunque non implica la sussistenza di un dubbio di legittimità costituzionale, per violazione del principio di uguaglianza, in riferimento ai contratti stipulati in epoca precedente a quella della suindicata riforma legislativa.

7. Con il sesto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 4) e 5), vizio di motivazione in ordine alla data di rilascio dell’immobile, sul rilievo che nel giudizio di merito si era chiesto il differimento della data di esecuzione del rilascio di almeno ventiquattro mesi, punto sul quale la Corte d’appello avrebbe omesso ogni pronuncia.

7.1. Il motivo, che non è propriamente neppure tale, è inammissibile.

A prescindere dal fatto che la Corte d’appello ha dato conto del perchè non ha ritenuto di dover disporre ulteriori proroghe nel rilascio (v. sentenza a p. 7), la censura investe profili che interessano evidentemente il merito della vicenda, comunque insindacabile in questa sede.

8. Il ricorso, pertanto, è rigettato.

A tale esito segue la condanna della società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del D.M. 10 marzo 2014, n. 55, sopravvenuto a disciplinare le competenze professionali.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 7.800, di cui Euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 17 marzo 2016.

Depositato in Cancelleria il 7 luglio 2016

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