Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13862 del 31/05/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 13862 Anno 2013
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: MIGLIUCCI EMILIO

SENTENZA

sul ricorso 16311-2007 proposto da:
PIERANI

GIORGIO

TITOLARE

DELL’IMPRESA

EDILE,

P.I.01206970400, elettivamente domiciliato in ROMA,
VIA ANASTASIO II 442 SC A INT 4, presso lo studio
dell’avvocato VETRIANI RICCARDO, che lo rappresenta e
difende;
– ricorrente –

2013
1185

contro

ZANCHI MASSIMO C.F.ZNCMSM74H14H294Z, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA BANCO DI S. SPIRITO 48,
presso lo studio D’OTTAVI AUGUSTO, rappresentato e

Data pubblicazione: 31/05/2013

t

■>,

difeso dall’avvocato GUALTIERI PIERO;
– controri corrente –

avverso la sentenza n. 811/2006 del TRIBUNALE di
RIMINI, depositata il 16/05/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica

MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato Caramanti Maurizio Costantino con
delega depositata in udienza dell’Avv. Riccardo
Vetriani difensore del ricorrente che si riporta agli
atti;
udito l’Avv. De Matteis Ferdinando Maria con delega
depositata in udienza dell’Avv. Piero Gualtieri
difensore del controricorrente che si riporta agli
atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. VINCENZO GAMBARDELLA che ha concluso
per il rigetto del ricorso.

udienza del 23/04/2013 dal Consigliere Dott. EMILIO

SVOLGIMENTODELPROCESSO

Con sentenza dep. il 16 maggio 2006 il Tribunale di Rimini, in
riforma della decisione emessa dal Giudice di pace di quella città,
rigettava la domanda con la quale il costruttore venditore Giorgio

ulteriori rispetto al prezzo di un alloggio realizzato dall’attore
nell’ambito di un programma di edilizia residenziale di tipo economico di
cui alla legge n. 179 del 1992.
Secondo il Giudice di appello, a stregua della convenzione stipulata con
il Comune, nel prezzo di cessione degli alloggi non dovevano essere
computate le spese sostenute per allacciare il predetto appartamento alle
reti di rogazione dei pubblici servizi, per l’ accatastamento e la
suddivisione millesimale nonché il rimborso degli oneri ed interessi
derivanti dalla richiesta di mutui e dalla stipula delle polizze
assicurative necessarie all’ intervento di edilizia convenzionata : il
che trovava conferma sia nella circostanza che il prezzo si riferisce a
un immobile che deve essere idoneo all’uso e quindi il prezzo pattuito
non può contenere conto delle spese accessorie, quali quelle relative
all’allaccio ai servizi delle diverse forniture per l’erogazione di
pubblici servizi sia al fatto che il venditore aveva rilasciato
quietanza all’atto definitivo di compravendita.
Per quanto riguardava le spese di accatastamento, il relativo
obbligo era stato posto a carico del venditore con il contratto
preliminare il quale sopravviveva al definitivo per tutte quelle
obbligazioni diverse dalla promessa di vendere e di acquistare.
1

Pierani aveva chiesto all’acquirente Massimo Zanchi il pagamento di somme

t
. .

2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione

Giorgio

Pierani sulla base di quattro motivi.
Resiste con controricorso l’intimato.

1.- Il primo motivo censura l’interpretazione del contratto definitivo
laddove erano state richiamate tutte le clausole di cui alla convenzione
intercorsa con il Comune con la quale era previsto che nella
determinazione del prezzo non erano comprese le spese accessorie , per le
quali era previsto il separato pagamento da parte dell’acquirente: il
contratto definitivo prevedeva, in

ottemperanza alla convenzione un

prezzo inferiore rispetto a quello previsto nel contratto preliminare che
era stato concluso in epoca anteriore alla stipulazione della convenzione
2.-

Il secondo motivo censura la sentenza laddove

aveva dato

rilevanza alla quietanza rilasciata dal compratore, la quale non poteva
avere alcun riferimento alle spese accessorie, attesa la peculiarità
della ipotesi di immobili costruiti nell’ambito di piani di edilizia
convenzionata; aveva violato l’art. 1475 cod. civ. , per cui le spese
pretese dovevano essere poste a carico dell’ acquirente anche nel caso in
cui le parti non avessero previsto la regolamentazione del relativo
pagamento; non aveva correttamente interpretato la volontà negoziale,
tenendo conto sia del precetto di cui all’art. 1362 cod. civ. sia di
quello di cui all’art. 1368 cod. civ., secondo cui le clausole ambigue,
‘ nel caso in cui una parte sia un imprenditore,

devono essere
2

MOTIVI DELLA DECISIONE

interpretate alla stregua degli usi praticati nel luogo in cui ha sede
l’impresa.
Per quel che riguarda gli allacciamenti, il Tribunale era ricorso a un
concetto di idoneità del tutto estraneo alla disciplina della vendita

facendo al riguardo presente la peculiarità dell’edilizia convenzionata,
per cui il Comune aveva attribuito alle imprese il diritto di recuperare
tali oneri.
3.

– Il terzo

motivo censura la sentenza impugnata laddove aveva

ritenuto che le spese di accatastamento fossero a carico del venditore
in virtù del preliminare, quando tale obbligo era superato dalla volontà
dichiarata dalle parti con il contratto definitivo con il quale erano
richiamate le clausole di cui alla convenzione
4. – Il quarto motivo denuncia l’immotivato rigetto della richiesta di
rinnovazione e/o integrazione della ctu.
5.- Il motivi – che, per la stretta connessione, possono essere esaminati
congiuntamente – vanno disattesi.
La sentenza impugnata ha ritenuto che la convenzione intercorsa fra il
Comune e il costruttore – venditore, invocata dall’attore e alla quale
aveva fatto riferimento il Giudice di pace, aveva determinato il prezzo,
escludendo da esso le spese sostenute per allacciare il predetto
appartamento alle reti di rogazione dei pubblici servizi, per l’
accatastamento e la suddivisione millesimale nonché il rimborso degli
oneri ed interessi derivanti dalla richiesta di mutui e dalla stipula
delle polizze assicurative necessarie all’ intervento di edilizia
3

così come era ribadito a proposito delle spese e interessi per polizze,

convenzionata.
Orbene, le censure sollevate con il ricorso si sono rivelate infondate
tenuto conto che, se il riferimento compiuto dalla sentenza impugnata
alla quietanza non è comunque decisivo : a) relativamente alle spese

dei pubblici servizi, i Giudici hanno correttamente affermato che il
corrispettivo dovuto dall’acquirente per la vendita di un bene immobile
destinato ad abitazione deve ritenersi comprensivo anche di quegli
esborsi che sono a carico del venditore in quanto relativi a opere
concernenti i servizi di cui il bene deve essere

necessariamente dotato

per essere idoneo ala funzione alla quale è destinato giacchè, in assenza
di essi, si verserebbe nella ipotesi del consegna di aliud pro allo;
b) in relazione alle spese di accatastamento, effettivamente le stesse
effettivamente vanno annoverate fra quelle a carico del compratore, ex
art. 1475 cod. civ., dovendo per esse intendersi tutte quelle che siano
necessarie per la conclusione del contratto e siano, perciò, con questo
in stretto rapporto di causalità, efficienza e strumentalità (
Cass.700412012; 8327/1990);

peraltro,

nella

specie, la sentenza ha

accertato che le stesse erano state poste a carico del venditore in
virtù di

pattuizione

convenuta con il

contratto preliminare,

correttamente ritenendo che tale previsione – in quanto avente oggetto
un obbligazione autonoma rispetto a quelle di vendere e di acquistare che
formano il contenuto del contratto definitivo – sopravviveva nonostante
che in quest’ultimo non fosse stata menzionata;
c)

per quanto riguardava gli oneri sostenuti per la suddivisione
4

sostenute per allacciare il predetto appartamento alle reti di erogazione

I

millesimale nonché quelli derivanti dalla richiesta di mutui e dalla
stipula delle polizze assicurative necessarie all’ intervento di
edilizia convenzionata, sarebbe stata necessaria l’assunzione di una
specifica obbligazione pattuita fra le parti.

definitivo, sostenendo che con lo stesso erano state richiamate le
clausole della convenzione, ma avrebbe dovuto dimostrare che con il
contratto definitivo le parti avessero espressamente previsto
l’assunzione di ulteriori obbligazioni poste a carico del compratore,
atteso che la convenzione con il Comune è intesa a stabilire i criteri
di determinazione del prezzo di cessione dell’immobile al quale il
costruttore si sarebbe dovuto attenere nella stipulazione dei contratti
con gli acquirenti, potendo semmai riservare alla volontà pattizia di
cui al contratto di compravendita ulteriori determinazioni sulle spese
accessorie.
Qui occorre ricordare che

l’interpretazione del contratto,

consistendo

in un’operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve
in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, il cui
accertamento è censurabile in cassazione soltanto per inadeguatezza della
motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche, che deve essere
specificamente indicata in modo da dimostrare – in relazione al contenuto
del testo contrattuale – l’erroneo risultato interpretativo cui per
effetto della predetta violazione è giunta la decisione, chè altrimenti
sarebbe stata con certezza diversa la decisione, non essendo
evidentemente

sufficiente

il

generico

riferimento

alle

regole
5

In effetti, il ricorrente censura l’interpretazione del contratto

I

ermeneutiche.
Appare fuori luogo il riferimento agli agli “usi interpretativi”, che non
hanno valore di fonte normativa ma funzione di criterio ermeneutico di
carattere sussidiario, presuppone, secondo l’espresso tenore letterale

alle “clausole ambigue”), una persistente incertezza in ordine alla
identificazione dell’effettiva volontà delle parti ed è pertanto escluso
allorché questa risulti determinata o determinabile, senza residui
margini di dubbio, attraverso l’adozione di prioritari criteri legali di
ermeneutica, come quelli (artt. da 1362 a 1365 cod. civ.) che regolano
l’interpretazione soggettiva (o storica) del contratto : nella specie, la
sentenza ha escluso con motivazione immune da vizi logici o giuridici la
(

sussistenza dell’ obbligazione invocata dall’attore.
Il rigetto della richiesta di rinnovazione o integrazione della ctu era
implicita nella motivazione con la quale la sentenza ha correttamente
respinto la domanda.
Il ricorso va rigettato.
Le spese della presente fase vanno poste a carico del ricorrente,
risultato soccombente.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.
Condanna il ricorrente

al pagamento in favore del resistente delle

spese relative alla presente fase che liquida in euro 1.500,00 di cui
‘ euro 200,00 per esborsi ed euro 1.300,00 per onorari di avvocato oltre
6

dell’art. 1368 cod. civ. (che riferisce l’applicabilità di tale criterio

t

accessori di legge.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 23 aprile 2013
Il Presi ente

Il Cons. estensore