Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13835 del 09/06/2010

Cassazione civile sez. III, 09/06/2010, (ud. 15/04/2010, dep. 09/06/2010), n.13835

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MORELLI Mario Rosario – Presidente –

Dott. TALEVI Alberto – Consigliere –

Dott. SPAGNA MUSSO Bruno – rel. Consigliere –

Dott. CHIARINI M. Margherita – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 19356-2006 proposto da:

P.P., (OMISSIS), elettivamente domiciliato

in ROMA, VIA MUZIO CLEMENTI 68, presso lo studio dell’avvocato CAMPUS

GAIA, rappresentato e difeso dagli avvocati LOMONACO NICOLA, ELEFANTE

ANTONIO giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

C.G. (OMISSIS), considerato domiciliato “ex

lege” in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentato e difeso dagli avvocati PIZZI ANTONIO, CARCHIO PASQUALE

giusta delega in atti;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 302/2006 della CORTE D’APPELLO di SALERNO,

emessa il 28/2/2006, depositata il 28/03/2006, R.G.N. 485/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

15/04/2010 dal Consigliere Dott. BRUNO SPAGNA MUSSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FINOCCHI GHERSI Renato che ha concluso per l’accoglimento p.q.r. del

ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso in data 2.2.2004, P.P., quale locatario, conveniva C.G., quale proprietario locatore, innanzi al Tribunale di Nocera Inferiore per sentirlo condannare, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 5, al risarcimento dei danni subiti per illegittimo esercizio della facoltà di disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo di un immobile sito in (OMISSIS) e per non avere il convenuto adibito detto immobile all’uso dichiarato.

Il P. faceva presente: che detta istanza risarcitoria era stata preceduta da un procedimento di convalida di sfratto per finita locazione intentato dal C. nei suoi confronti, previa dichiarazione di dovere adibire l’immobile ad uso personale; che l’adito Tribunale di Nocera Inferiore aveva emesso il chiesto provvedimento di convalida di sfratto in data (OMISSIS); che esso ricorrente aveva rilasciato l’immobile in data (OMISSIS) in favore del C.; che quest’ultimo però non lo destinava a propria abitazione ma lo concedeva in godimento all’avv. Toscano Luigi per l’esercizio della sua attività professionale.

Si costituiva il C. (il quale impugnava la domanda proposta dal ricorrente sostenendo di aver adibito l’immobile sin dal (OMISSIS) a studio professionale della figlia C. A., all’epoca iscritta nell’Albo dei praticanti avvocati e praticante presso lo studio dell’avvocato Toscano Luigi) e l’adito Tribunale, con decisione in data 31.3.2005, in accoglimento del ricorso, condannava il C. al pagamento della somma di Euro 13.536,00, oltre interessi, a titolo di risarcimento danni in favore del P. per non avere adibito l’immobile all’uso personale indicato nel diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza.

A seguito dell’appello del C., che deduceva che qualunque eventuale vizio della comunicazione di disdetta sarebbe stato sanato dalla mancata contestazione del conduttore intimato e coperto dal passaggio in giudicato della convalida dello sfratto intervenuta nelle more, la Corte di Appello di Salerno, con la decisione in esame, depositata in data 28.3.2006, accoglieva il gravame e, in riforma della decisione del primo grado, rigettava la domanda del P., con condanna di quest’ultimo al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.

Affermava, in particolare, la Corte territoriale che doveva escludersi la configurabilità della fattispecie di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 5 stante “l’invalidità manifesta ed originaria della disdetta o diniego di rinnovazione, siccome genericamente riferito ad un uso personale senza altra specificazione della natura dell’uso (ad es., abitativo o professionale o, comunque, non abitativo) e, a stretto rigore, neppure del soggetto cui si riferiva l’uso personale stesso”, aggiungendo che “il medesimo conduttore si è liberamente indotto, a dispetto della manifesta inidoneità della disdetta, non solo a non opporsi al diniego di rinnovazione alla prima scadenza, ma anzi ad aderire all’avversa pretesa soltanto a condizione di una intesa su di una diversa scadenza”.

Ricorre per cassazione il P. con tre motivi; resiste con controricorso il C..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si deduce “nullità della sentenza – omessa pronuncia su un punto fondamentale della controversia sollevato dalle parti. Intervenuto giudicato sostanziale su parte fondamentale della materia del contendere (art. 112 c.p.c., art. 132 c.p.c., art. 360 c.p.c., nn. 4 e 5)”. Si afferma in proposito che l’attuale ricorrente, all’atto della propria costituzione nel giudizio di secondo grado, ha denunciato la circostanza che il C. nel proprio atto di appello aveva sollevato e riproposto esclusivamente le eccezioni relative alla validità della disdetta a suo tempo comunicata, senza in alcun modo riprodurre quelle riguardanti la effettiva destinazione dell’immobile de quo, successivamente al rilascio all'”uso personale” addotto.

Con il secondo motivo si deduce “violazione e falsa applicazione di norme di diritto (L. 28 dicembre 1998, n. 431, art. 3, comma 5, e art. 3, comma 3, art 360 c.p.c., n. 3) – omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 132 c.p.c., art. 360 c.p.c., n. 5)”.

Si fa presente in proposito che “la sentenza resa dalla Corte di Appello di Salerno si fonda su due presupposti logici errati ed assolutamente infondati: il primo è rappresentato dal fatto che la Corte ha ritenuto la domanda del P. basata – sulla dedotta circostanza della mancata destinazione del bene all’uso indicato nel diniego di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale, in particolare per essere stato il bene già locato adibito a studio professionale, anzichè ad uso personale del locatore-tale osservazione, infatti, è decisamente incompleta atteso che le doglianze del P. riguardavano il fatto che l’immobile fosse stato adibito a studio professionale ma non del locatore o dei suoi familiari, bensì di terzi estranei”.

Con il terzo motivo si deduce violazione di legge e difetto di motivazione in ordine alla condanna alle spese di esso ricorrente.

Il ricorso merita accoglimento in relazione alle suesposte censure da trattarsi congiuntamente in quanto tutte aventi ad oggetto il tema della validità della disdetta in questione da parte del C., in relazione alla effettiva destinazione dell’immobile in questione, successivamente al rilascio.

Censurabile è la decisione impugnata là dove, pur riguardando l’atto di appello la sola conformità a legge di tale disdetta, fonda la propria ratio decidendi sulla susseguente destinazione dell’immobile ritenendola conforme a quanto affermato nell’atto di diniego di rinnovazione, “non potendosi apprezzare una differenza rispetto a qualcosa di indeterminato” con ulteriore esclusione della configurabilità nella fattispecie di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 5.

Ha errato la Corte d’Appello, a parte la generica motivazione sul punto, per quanto sopra riportato, nel non valutare che, in sede di domanda del P. innanzi al Tribunale di Nocera, lo stesso si era lamentato del non essere stato adibito l’immobile ad uso personale del C. o dei suoi familiari bensì ad attività professionale esercitata da terzi.

Censurabile è, quindi, la sentenza in oggetto, sia perchè non ritiene che, come statuito da questa Corte (tra le altre, Cass. n. 9043/2010), in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, al fine di realizzare la fattispecie risarcitoria di cui alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3, commi 3 e 5, è necessario che il locatore concretamente destini l’immobile ad uso diverso da quello indicato nella disdetta (nè la prova dell’uso diverso si può desumere dalla semplice manifestazione dell’intenzione, in quanto la disposizione richiamata fa esplicito riferimento alla effettiva utilizzazione), sia perchè impropriamente ritiene l’espressione “uso personale” di per sè non tale da escludere altre destinazioni comunque corrispondenti ad un generico interesse del locatore.

Deve quindi cassarsi l’impugnata decisione perchè non conforme al principio di diritto secondo cui spetta al Giudice del merito valutare in concreto se l’uso personale (rectius: uso abitativo proprio L. n. 431 del 1998, ex art. 3) su cui si fonda la motivazione della disdetta di un immobile ad uso abitativo, sia stato specificamente realizzato, non potendosi intendere anche con la sola espressione uso personale legittima la destinazione dell’immobile ad esigenze altrui.

Sussistendo i presupposti ex art. 384 c.p.c. e decidendo nel merito, la Corte accoglie la domanda risarcitoria del P., sulla base di quanto statuito in primo grado (Euro 13.536,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo); condanna il C. al pagamento delle spese dell’intero giudizio che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa l’impugnata decisione e, decidendo nel merito, condanna C.G. al pagamento dei danni per cui è causa in favore di P.P. (Euro 13.536,00), oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo e condanna altresì il C. al pagamento delle spese dell’intero giudizio che si liquidano, quanto al primo grado, in complessivi Euro 1.500,00 (Euro 50,00 per esborsi, Euro 650,00 per diritti e il resto per onorario), quanto al secondo grado in complessivi Euro 1.700,00 (Euro 100,00 per esborsi, Euro 600,00 per diritti ed il resto per onorario) e quanto alla presente fase in complessivi Euro 1.800,00 (di cui Euro 200,00 per esborsi), oltre spese generali ed accessorie come per legge.

Così deciso in Roma, il 15 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 9 giugno 2010