Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13654 del 05/07/2016


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Cassazione civile sez. II, 05/07/2016, (ud. 09/02/2016, dep. 05/07/2016), n.13654

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente –

Dott. PARZIALE Ippolisto – rel. Consigliere –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15182/2011 proposto da:

Z.E. (OMISSIS), D.F.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in Roma, V.le Carso

43, presso lo studio dell’avvocato CARLO GUGLIELMO IZZO, che li

rappresenta e difende unitamente all’avvocato CARLO CAMA, come da

procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrenti –

contro

I.M. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

Roma, Via Ferrari 11, presso lo studio dell’avvocato IGNAZIO

CASTELLUCCI, che lo rappresenta e difende, come da procura speciale

a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 515/2011 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 22/02/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

09/02/2016 dal Consigliere Dott. Ippolisto Parziale;

uditi gli avv.ti Izzo e Castellucci, che si riportano agli atti e

alle conclusioni assunte;

udito il sostituto procuratore generale Dott. Renato Finocchi Ghersi,

che conclude per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Così la sentenza impugnata riassume la vicenda processuale.

“Con sentenza n. 1642, pubblicata il 18 dicembre 2006, il Tribunale di Monza accertava che fra I.M., quale promissario acquirente ed Z.E. e D.F., quali prominenti venditori, era sfato stipulato il 21 febbraio 2002 un contatto preliminare in forza del quale costoro si erano impegnati a vendere ed I. ad acquistare porzioni immobiliari descritte come “abitazione in fase di costruzione con caratteristiche di villa bifamiliare nel comune di (OMISSIS), con annesso rustico e box”, identificandole con riferimento agli estremi delle concessioni edilizie (nr. 89/90, 21/91 e 8/99) in forza delle quali erano state costruite su un terreno del quale erano stati precisamente indicati gli elementi identificativi catastali, richiamando, a migliore individuazione del terreno, il titolo di provenienza dello stesso (nr. 92754 di repertorio del notaio Rodino di Monza). In sede di esecuzione del contratto preliminare era insorta tra le parti controversia in ordine all’oggetto delle promessa di vendita, che I. riteneva comprensiva di due porzioni immobiliari – un canile e un box interrato – che le controparti avevano concesso in comodato ad una terza persona e che i prominenti venditori, al contrario, non consideravano comprese nell’oggetto del preliminare di compravendita.

I., avendo asserito che con tale contratto Z. e D. si erano impegnati a vendergli al prezzo concordato anche queste ulteriori unità immobiliari, si era dichiarato indisponibile a corrispondere un supplemento di prezzo ed aveva proposto una domanda ex art. 2932 c.c., per ottenere il trasferimento coattivo dei beni promessi, ivi compresi il canile ed il box interrato. Contestualmente il promissario acquirente aveva chiesto la riduzione del prezzo di cessione, sul rilievo che le unità immobiliari, in fase di costruzione al momento della stipula del preliminare, non erano state completate a cura e spese dei venditori, come stabilito contrattualmente, sicchè il prezzo avrebbe dovuto essere ridotto in misura corrispondente al costo delle opere ancora necessarie per il completamento della costruzione. Il Tribunale aveva escluso che l’ulteriore box interrato ed il canile fossero stati oggetto del preliminare di compravendita perfezionatasi tra le parti ed aveva, pertanto, rigettato la domanda ex art. 2952 c.c. di I., sul rilievo che il trasferimento coattivo poteva essere disposto solo in relazione ad unità immobiliari promesse in vendita con il preliminare e che, in mancanza della disponibilità di I. a corrispondere un’integrazione del prezzo, i prominenti venditori non fossero tenuti a trasferire anche porzioni immobiliari che non si erano impegnati a vendere. Di conseguenza il primo giudice aveva ritenuto ingiustificato il rifiuto del promissorio acquirente di stipulare il contratto definitivo ed aveva accolto la domanda riconvenzionale di Z. e D., dichiarando la legittimità del recesso di costoro al contratto preliminare ed il loro diritto di trattenere la somma di Euro 335.331,00, ricevuta a titolo di caparra confirmatoria”.

2. L’appello proposto dal promissario acquirente veniva accolto dalla Corte territoriale di Milano, che disponeva il trasferimento coattivo dell’immobile, compreso box interrato, rustico e canile, condizionandolo al pagamento del residuo prezzo come determinato.

3. Impugnano tale decisione i ricorrenti promittenti venditori, che articolano quattro motivi. Resiste con controricorso la parte intimata, che ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

A. La querela di falso.

Con atto depositato in cancelleria in data 9 febbraio 2016, giorno di udienza, i ricorrenti hanno depositato querela di falso “in via incidentale” con riguardo al documento n. 5 degli allegati del controricorrente, prodotto in fotocopia, la cui sottoscrizione apparente riferita al signor Z. viene negata, con richiesta di accertamento della relativa falsità. In tal senso, la procura speciale conferita dal signor Z. ai suoi difensori. Nell’istanza si chiarisce peraltro che il documento è “nuovo”, perchè non risulta depositato negli aliti gradi del giudizio.

Il collegio ritiene l’istanza inammissibile, trattandosi di documento lumi producibile in questa sede, e quindi del quale il Collegio non terra conto, stante la dichiarata (dall’istante) e condivisa (dal Collegio) sua “novità”. Di qui la carenza di interesse alla querela.

B. I motivi del ricorso.

1. Col primo motivo si deduce: “violazione o falsa applicazione di canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362, 1363 e 1364 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3). Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per i il giudizio (art. 360 c.p.c., n. 5)”. Ha errato la Corte locale a ritenere ricomprasi nell’oggetto del contratto il box ed il canile.

1.1 – Quanto al box, rilevano i ricorrenti che la Corte locale ha errato perchè “non solo ha mal interpretato l’individuazione del rustico-box che costituisce un’entità staccata dalla villa, ma ha finito con il ritenere che anche il secondo box interrato costituisse oggetto di quanto promesso in vendita”. Rilevano i ricorrenti che “la Corte, muovendo dall’analisi del dato letterale (la descrizione dell’oggetto del contratto contenuta nell’art. 1 del preliminare), (giunge ad una prima (errata) conclusione: il box promesso in vendita costituisce una porzione immobiliare ulteriore rispetto al rustico, pure considerato nel contratto preliminare”, pur riconoscendo che “le espressioni adoperate dalle parti sono generiche ed insufficienti a determinare l’effettiva volontà negoziale (si parla infatti di “prima sommaria conclusione” derivante dall’esame delle stesse – v.

pag. 8, riga 16, sentenza)”. Per questo, “fa seguire al metodo letterale l’applicazione di un criterio ermeneutico di tipo sistematico, consistente nel considerare anche l’art. 10 del capitolato lavori allegato al contratto preliminare”. Erra, quindi, nel ritenere che rustico e box costituiscono due entità separate, perchè “come evince chiaramente dalla fotografia n 45 allegata alla C.T.U. e richiamata dallo stesso Giudice… nonchè dall’elaborato grafico n. 7 allegato verbale delle operazioni peritali dell’8.3.2004… “rustico” e “box” costituiscono in realtà un manufatto unico, che si trova interamente al di sotto di circa 50/70 cm. del livello della strada”. Parimenti erra il giudice dell’appello nel valutare la questione della costruzione della rampa e delle scale e quella relativa alla copertura del rustico non praticabile, incorrendo in errata lettura del capitolato, omettendo, altresì, “di considerare documenti agli atti e fotografie allegate alla C.T.U. da ritenersi essenziali per il corretto riconoscimento dello stato dei luoghi”, dalle quali si deriverebbe chiaramente la conformazione dei luoghi e delle costruzioni. Infatti, da esse risulta chiaramente che “il rustico-box costituisce un unico manufatto la cui copertura è costituita, per la parte perimetrale, da falde e, per il resto, da un terrazzo calpestabile di circa 75 mq. Non si tratta, dunque, di coperture diverse di due distinte porzioni immobiliari, ma della stessa copertura del medesimo fabbricato”. Aggiungono i ricorrenti che al terrazzo praticabile si giunge attraverso la rampa di scale.

Rilevano che una foto scattata da altra prospettiva (dall’alto) “avrebbe offerto una visuale del tutto diversa, in quanto avrebbe mostrato, oltre alle falde, anche il terrazzo 75 mq”. Rilevano poi che “la concessione n. 9/99, pur costituendo una variante di quella n. 8/99 – richiamata nel preliminare unitamente a quella n. 89/90 -, rappresenta pur sempre una concessione diversa, avendo ad oggetto un fabbricato diverso dal rustico-box”. Al riguardo, proseguono i ricorrenti, “è sufficiente esaminare la planimetria allegata alla concessione n. 9/99 per concludere che il box oggetto del titolo autotizzativo è una porzione immobiliare distinta da quella denominata “rustico-box””. Concludono, quindi, osservando che “trattasi, a tutti gli effetti, di box interrato (vale a dire sotterraneo) e adiacente all’abitazione, laddove il fabbricato denominato “rustico-box” è esterno e si trova al di sotto soltanto di circa 50/70 cm. del livello della strada).

1.2 – Quanto al canile, osservano i ricorrenti quanto segue.

La motivazione della Corte “appare del tutto errata per tre ordini di motivi”. In primo luogo, “perchè la volontà negoziale viene interpretata sulla base di un assunto (la costruzione risulta di valore venale praticamente inesistente) che risulta smentito dal C.T.U. geom. G., avendo quest’ultimo, stimato la costruzione in complessivi Euro 6.400,00”; in secondo luogo, perchè “nella descrizione dell’oggetto del contratto contenuta il canile non viene menzionato, nè risulta indicato nelle planimetrie allegate… nè nel contratto preliminare è stata espressamente menzionata la denuncia di inizio attività n. 41/00, in forza della quale è stato costruito il piccolo fabbricato”; in terzo luogo, perchè “il Giudice di secondo grado ha completamente omesso di considerare che la costruzione adibita a canile, unitamente al terreno circostante ed al box interrato, erano al momento della conclusione del preliminare, utilizzati da terzi in forza di contratto di comodato avente data certa del 14.2.2000”.

Osservano, ai fini dell’interpretazione della volontà negoziale, che: a) “nel contratto preliminare il box interrato ed il canile non sono menzionati. Nè tali porzioni figurano nelle planimetrie ad esso allegate”; b) nel capitolato allegato al contratto preliminare, nella parte contenente la descrizione dei lavori da eseguire per l’ultimazione degli immobili, viene menzionato il locale box (pag. 4 capitolato – Doc. 5 cit.) ed è pacifico che si tratti del “rustico-

box”, posto che il relativo progetto esecutivo (v. allegato 4 capitolato) riparta la planimetria di tale fabbricato”; c) dalla documentazione in atti “emerge con evidenza l’esistenza di un altro box distinto dal rustico-box”; d) “per l’identificazione delle porzioni immobiliari promesse in vendita il contratto preliminare aveva richiamato le concessioni edilizie in forza delle quali le stesse erano state realizzate e fra i provvedimenti richiamati non vi è nè la concessione n. 9/99 in base alla quale era stato edificato il box interrato, nè la denuncia di inizio attività n. 41/00, in forza della quale è stato costruito il piccolo fabbricato adibito a canile”; c) “al momento della conclusione del preliminare tanto la costruzione adibita a canile quanto il box interrato erano utilizzati da terzi in forza di contratto di comodato avente data certa del 14.2.2000”; f) “le fotografie egli elaborati grafici allegati alla C.T.U. … nonchè la copiosa documentazione prodotta dai Sigg.ri Z. e D. dimostrano che il fabbricato rustico-box è un unico manufatto ed è oggetto del preliminare di vendita; si trova al di sotto di soli 50/70 cm. circa rispetto al livello della strada:

costituisce una porzione di immobile staccata dalla villa (v. pag. 27 della relazione del C.T.P. M. – v. note critiche C.t.u.

fascicolo primo grado); è, tuttavia, un’entità distinta dal box interrano, che è sotterraneo ed ha un’altra ubicazione (adiacente all’abitazione)”. Aggiungono che “tutti i testimoni, tranne uno, escussi nel giudizio di primo grado hanno escluso che il box interrato ed il canile fossero ricompresi nell’oggetto del contratto preliminare”.

2. Col secondo motivo si deduce: “Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio (art. 360 c.p.c., n. 5). Legittimità del recesso dei Sig.ri Z. e D. e loro diritto di trattenere le somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria”. Si eccepisce “l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio (art. 360 c.p.c., n. 5); tutto questo dedotto in merito alle argomentazioni difensive ed alle risultanze documentali relative all’inadempimento contrattuale”. Rilevano di aver “fornito ampia prova orale e documentale comprovante l’inadempimento contrattuale del Sig. I., concretatosi, in particolare, nel mancato rispetto del termine concordato per la stipula del definitivo per causa a lui imputabile e nella continua richiesta di modifiche interne la cui realizzazione andava ad incidere sull’economia contrattuale”. Rilevano che “come si evince dalla lettura della sentenza, nulla si dice in merito ai molteplici inadempimenti contrattuali contestati dagli odierni ricorrenti al Sig. I. e sui motivi per i quali gli stessi non sono stati ritenuti idonei a giustificare il recesso dei Sig. Z. e D.. In altri termini, il Giudice del secondo grado fa scaturire l’illegittimità del recesso dalla considerazione che l’oggetto del contratto ricomprende anche il box interrato ed il canile, quando invero il presupposto del recesso è costituito dalle reiterate inadempienze del sig. I. alle obbligazioni scaturenti dal preliminare”.

3 – Col terzo motivo si deduce: “Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio (art. 360 c.p.c., n. 5) e violazione di norme di diritto (art. 360 c.p.c., n. 3), in relazione all’art. 2932 c.c., comma 2, art. 1208 c.c. ed all’art. 112 c.p.c.. Inidoneità dell’offerta di prestazione del saldo da parte del promissorio acquirente”. Deducono i ricorrenti che il signor I. aveva formulato una “offerta” di prestazione “certamente generica, non precisa nel suo ammontare perchè condizionata dall’effettività e quantificazione dei pretesi “costi necessari”, nè avente carattere formale ex art. 1208 c.c. e segg.”. Aggiungono che “poteva e può, dunque, dirsi certo che comunque, in forza degli accordi negoziali, il saldo del prezzo doveva precedere il rogito di 4 mesi”, mentre la Corte di appello “non cogliendo tale aspetto fondamentale e decisivo per il giudizio e senza dunque motivare sullo stesso, si è limitata ad una mera operazione aritmetica”, che, quindi, “non solo non ha argomentato sull’adeguatezza o inadeguatezza della detta generica quanto informale offerta di prestazione dell’ I., ma ha omesso di considerare e non ha applicato il principio” secondo cui “l’offerta del pagamento del residuo prezzo della vendita deve essere effettuata formalmente solo nell’ipotesi in cui il contratto preliminare abbia previsto che il versamento del prezzo debba avvenire in un momento antecedente alla stipula dell’atto traslativo”. Osservano che poichè “il contratto preliminare de quo, anche dopo la sua integrazione, prevedeva tale meccanismo del pagamento del saldo prima del rogito, non può esservi dubbio che la prestazione andava offerta dall’ I. “nei modi di legge”, ossia formalmente, ex art. 1208, e prima di invocare l’effetto traslativo; soprattutto essendo già in atto i criteri poi adottati dalla Corte d’Appello nel determinarne detto saldo”.

4. Col quarto motivo si deduce: “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti controversi e decisivi per il giudizio (art. 360 c.p.c., n. 5). Cancellazione dell’ipoteca”. La Corte ha errato anche nel disporre la cancellazione dell’ipoteca, per non aver tenuto conto dei documenti prodotti “ed attestanti avvenuta cancellazione della trascrizione del pignoramento e della relativa iscrizione ipotecaria”.

5. Col quinto motivo si deduce: “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c. (art. 360 c.p.c., n. 3). Insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto (art. 360 c.p.c., n. 5)”.

Deducono i ricorrenti che tale “condanna concreta una palese violazione del principio della soccombenza ex art. 91 c.p.c., perchè si configura come pronuncia accessoria e consequenziale ad una pluralità di statuizioni che appaiono completamente errate”.

C. Il ricorso è infondato e va rigettato.

Prima di esaminare i singoli motivi di ricorso, appare opportuno in sintesi osservare che, per quanto risulta dalla sentenza impugnata, l’odierna vicenda riguarda un preliminare di vendita di una villa bifamiliare in corso di costruzione, che il prezzo era stato pattuito in Euro 862.331, che era stata versata una caparra confirmatoria di Euro 335.331 e che il valore delle opere ancora da eseguire ed a carico dei venditori, secondo il contratto, era pari, sulla base della stima del c.t.u., a Euro 310.150 (vedi pagine 12 e 13 della sentenza). Il prominente acquirente I. chiedeva una pronuncia ex art. 2932 c.c., comprensiva del box e del canile, con riduzione del prezzo finale per le opere ancora da eseguirsi a carico dei venditori e con deduzione degli importi versati. I promittenti venditori si opponevano e avanzavano riconvenzionale per la declaratoria della legittimità del loro recesso con diritto a trattenere la caparra versata.

Il giudice di primo grado ha ritenuto di non poter accogliere la domanda ex art. 2932 c.c., avendo escluso che “l’ulteriore box interrato e il canile fossero stati oggetto del preliminare” (vedi pagina 3 della sentenza impugnata, righe 4-5), potendosi disporre il trasferimento coattivo “solo in relazione ad unità immobiliari promesse in vendita con il preliminare” e ritenendo che “in mancanza della disponibilità di I. a corrispondere un’integrazione del prezzo, i prominenti venditori non fossero tenuti a trasferire anche porzioni immobiliari che non si erano impegnati a vendere”. Il primo giudice riteneva “ingiustificato il rifiuto del promissorio acquirente di stipulare il contratto definitivo” ed accoglieva “la domanda ricomenzionale di Z. e D., dichiarando la legittimità del recesso di costoro al contratto preliminare ed il loro diritto di trattenere la somma di Euro 335.331,00, ricevuta a titolo di caparra confirmatoria”.

L’appello ha riguardato in gran parte la questione relativa all’interpretazione del contratto e degli atti collegati ed allegati, per verificare se nell’oggetto del contratto fossero comprese o meno le “due porzioni immobiliari” (box e canile). All’esito, la Corte locale ha ritenuto le due porzioni immobiliari ricomprese nel contratto e ha ritenuto fondato l’appello dell’ I., qualificandolo contraente adempiente ed ha accolto la domanda ex art. 2932 c.c., determinando il residuo prezzo da versare sottraendo dall’importo pattuito quello relativo ai lavori ancora da fare, stimato dal CTU, quello relativo all’importo versato. Riteneva la Corte locale che era pacifico che gli immobili non sono stati completati dai promettenti venditori, come da accordi sottoscritti fra le parti” che “l’ingiustificato recesso di Z. e D. dal contratto preliminare rende incontestabile l’inadempimento di costoro alle obbligazioni in tal senso assunte agii artt. 3 e 4 del contratto preliminare” (pag. 12 della sentenza).

Tanto ulteriormente chiarito, tutti i motivi del ricorso sono infondati, per quanto di seguito si chiarisce.

1. E’ inammissibile e comunque infondato il primo motivo che, lamentando violazione dei canoni di interpretazione del contratto e vizi motivazionali, lamenta che la Corte locale ha errato nel ritenere compresi nell’oggetto del contratto il box e il canile. Sul punto i ricorrenti svolgono un articolato motivo, evidenziando separatamente per il box e per il canile le ragioni a sostegno delle censure avanzate.

Occorre subito rilevare che piuttosto che prospettare violazione dei canoni di legge sull’interpretazione dei contratti, il motivo finisce per lamentare l’approdo del procedimento seguito dalla Corte locale, che appare invece in linea con i principi affermati da questa Corte sul punto. Parimenti è da dirsi per i denunciati vizi di motivazione, che appaiono anche in questo caso rivolti non già a censurare la logicità, la coerenza e l’adeguatezza della motivazione, quanto piuttosto la sua conclusione, non condivisa dai ricorrenti.

Ma oltre che inammissibile per i profili indicati, il motivo è anche infondato, perchè la Corte locale ha specificamente approfondito tutti gli argomenti a favore e contro l’inclusione/esclusione nell’oggetto del contratto delle due unità immobiliari, analizzandoli compiutamente cd adeguatamente. La Corte ha, inoltre, compiuto un’attenta e completa disamina degli atti e della situazione dei luoghi, anche sulla base delle risultanze della CTU e in specie delle foto a questa allegata, per individuare l’esistenza e relativa consistenza di uno o più box e/o di diversi locali insistenti sul terreno e distinti dalla costruzione principale.

1.1 – Quanto alla ritenuta inclusione del box interrato nell’oggetto del contratto, la corte locale rilevava in primo luogo che tale unità immobiliare era prevista specificamente con la dizione “box” nell’art. 1 del contratto unitamente (come risultava dalla congiunzione “e”) ad un “rustico”; che le planimetrie richiamate nel contratto all’art. 3 riguardavano i soli lavori ancora da effettuarsi; che vi era un box interrato che formava oggetto anche di una particolareggiata descrizione nell’ambito del capitolato riguardante i lavori ancora da eseguirsi e definito in quella sede come “locale box” sentito da rampa di accesso di larghezza regolamentare e comunicante con la quota giardino mediante scale con copertura in cotto e in parte a prato, affidato quest’ultimo alla realizzazione di una ditta specializzata in giardini pensili.

Evidenziava ancora la corte locale che l’altro locale indicato come “rustico” nell’art. 1 (che ben poteva anche svolgere funzioni di box) era posto alla stessa quota del giardino ed aveva una diversa copertura. La differenza di quota rispetto al giardino, la previsione di una rampa di accesso tipica dei box e di scale per coprire il dislivello rispetto al prato, nonchè la differenza delle coperture dei due locali convincevano la corte locale della previsione in contratto di due distinti manufatti, l’uno, il box, interrato e l’altro il “rustico” con possibile funzione anche di box, tra loro completamente distinti cd entrambi esplicitamente riportati nel contratto secondo la sua dizione letterale. A conforto di tale conclusione la corte locale osservava che tale situazione risultava dalla stessa c.t.u. ed anche dalla “semplice visione delle foto numeri 19 e 20”, che “riproducendo, in campo lungo, tutte le porzioni immobiliari che qui interessano ivi compresa la piccola costruzione denominata canile), consentono di apprezzare, senza possibilità di equivoci, che il c.d. “rustico” ha per intero una copertura a falde non praticabile (se non, ovviamente, per esigenze di manutenzione del rivestimento in tegole)”, così chiaramente distinguendosi dall’altro locale interrato.

La Corte locale ha poi anche esaminato gli argomenti interpretativi in favore dell’esclusione del box interrato dagli accordi contrattuali sulla base del richiamo alle varie concessioni edilizie succedutesi nel tempo, concludendo che la mancata menzione nel contratto preliminare, ai fini della individuazione dell’oggetto del contratto, della concessione edilizia “9/99, relativa al c.d. box interrato” non risultava rilevante, perchè il box era già compreso in quelle citate e perchè la concessione 9/99 costituiva “una mera integrazione della concessione nn: 8199, come chiarito dal CTU (sempre a pag. 16 della relazione depositata 19 dicembre 2004), per costituire un vincolo indissolubile per l’asservimento del box interrato all’abitazione principale”. Aggiungeva la Corte locale che “la concessione nr. 8/99, espressamente richiamata nel contratto preliminare, costituisce il titolo autorizzativo della costruzione del box interrato e la concessione nr. 9/99, non richiamata, ne rappresenta una mera integrazione, per formalizzare quel vincolo di asservimento del box interrato all’abitazione principale con il quale, fra l’altro, l’interpretazione del contratto preliminare privilegiata dal primo giudice si pone in insanabile contrasto”.

Alla luce di tale chiare argomentazioni, peraltro riportate solo in parte e in sintesi, perchè ulteriormente sviluppate nella sentenza, le deduzioni dei ricorrenti si sostanziano appunto nella prospettata diversa ricostruzione della volontà delle parti, fondata anche sulla diversa valutazione data agli atti e alla consulenza.

1.2 – Il motivo è infondato anche quanto al “canile” con riguardo al quale la valutazione della Corte è diversamente articolata, partendo dal presupposto che di esso non vi è un esplicito cenno nel preliminare. Di seguito la motivazione della Corte. “E’ da dire anche che nel contratto preliminare non venne espressamente menzionata neppure la denuncia di inizio attività nr. 41/00, in forza della quale era stato costruito il piccolo fabbricato ad uso “capanno attezzi/canile”. Tuttavia, vista la documentazione forografica e considerato che questa costruzione risulta di valore venale praticamente inesistente e priva di un’autonoma possibilità di utilizzo rispetto al restante compendio immobiliare, si ritiene che la volontà negoziale delle parti, facendo riferimento, sia pur con qualche approssimazione, a tutte le costruzioni realizzate sul terreno esattamente identificato secondo gli estremi catastali, abbiano inteso ricomprendere nella futura compravendita anche il canile (e per superare ogni residuo dubbio, basterebbe considerare l’assurdità del risultato cui si perverrebbe se si ritenesse che Z. e D., avendo promesso in vendita ad I. un compendio immobiliare di una certa consistenza, costituito da una villa bifamiliare, un fabbricato “rustico”, un’autorimessa interrata ed un giardino, avessero inteso mantenere la titilatità … di un canile, che, peraltro, si sarebbe venuto a trovare all’interno dell’altrui proprietà, una volta perfezionata la compravendita)”.

L’argomento logico utilizzato dalla Corte nell’ambito della valutazione dell’intera operazione oggetto del contratto, considerata anche sul piano economico (il valore del tutto residuale della costruzione, stimato dal CTU in poche migliaia di Euro a fronte degli oltre 800.000, previsti per l’intero acquisto) appaiono corretta utilizzazione dei canoni ermeneutici a fronte anche del comportamento delle parti e dei rispettivi interessi in gioco, non risultando rilevante a tali fini la circostanza che la costruzione in questione fosse stata poi concessa in comodato a terzi, risultando invece del tutto convincente l’argomentazione circa l’illogicità di escludere dal contratto tale piccola costruzione realizzata sul terreno oggetto di vendita.

2. E’ infondato anche il secondo motivo. Si lamenta il vizio motivazionale con riguardo alla valutazione da parte della Corte locale del comportamento inadempiente dell’ I. che aveva giustificato il recesso dei ricorrenti. Richiamano, in particolare, i ricorrenti il “mancato rispetto del termine concordato per la stipula del definitivo per causa a lui imputabile” e la “continua richiesta di modifiche interne la cui realizzazione andava ad incidere sull’economia contrattuale”.

La Corte locale al riguardo ha affermato che era “pacifico che gli immobili non sono stati completati dai promittenti venditori, come da accordi sottoscritti fra le parti” e che “l’ingiustificato recesso di Z. e D. dal contratto preliminare rende incontestabile l’inadempimento di costoro alle obbligazioni in tal senso assunte agli artt. 3 e 4 del contratto preliminare” (pag. 12 della sentenza).

Sia pur sinteticamente la Corte ha affrontato il tema della risoluzione del contratto e ha esaminato le sole questioni ancora rilevanti all’esito del giudizio di primo grado, attribuendo correttamente prevalente e decisivo rilievo, nella valutazione del comportamento delle parti, al recesso ingiustificato dei prominenti venditori ed al loro inadempimento rispetto alle pattuizioni contenute negli artt. 3 e 4. Tale valutazione la Corte ha compiuto anche alla luce di quanto già accaduto e cioè considerando l’avvenuto versamento di una parte consistente del prezzo a fronte della contestazione su una parte delle costruzioni da realizzarsi, dal valore sicuramente limitato rispetto all’economia del contratto.

3. E’ infondato anche il terzo motivo, che, sotto vari profili, riguarda l’inidoneità dell’offerta di prestazione del saldo da parte del promissario acquirente. Al riguardo, la decisione della Corte locale è corretta perchè in linea con gli arresti di questa Corte sul punto. Il promittente venditore si è dichiarato pronto a versare il dovuto, avanzando anche una domanda di riduzione del prezzo in ragione dei lavori ancora da effettuarsi e pacificamente a carico dei prominenti venditori, il cui ammontare, non noto, è stato stimato dal CTU e fatto proprio dal giudice dell’appello. La Corte ha correttamente condizionato il disposto trasferimento al pagamento del residuo prezzo dovuto come analiticamente determinato alle pagine 12 e 13 (vedi il dispositivo). L’offerta così avanzata in sede giudiziale è sufficiente a concretizzare l’offerta di adempimento ai fini della pronuncia ex art. 2032 c.c., non rilevando, in presenza di una controversia sul preliminare, che da contratto il saldo del prezzo dovesse essere corrisposto 4 mesi prima dell’atto pubblico.

4. E’ inammissibile per carenza di interesse il quarto motivo che lamenta che la Corte ha disposto la cancellazione dell’ipoteca, non avendo tenuto conto dei documenti prodotti “ed attestanti l’avvenutra cancellazione della trascrizione del pignoramento e della relativa iscrizione ipotecaria”. Se, infatti, tale cancellazione è intervenuta, la decisione sul punto risulta non pregiudizievole per i ricorrenti con conseguente carenza di interesse sul punto.

5. Infine, atteso l’esito complessivo del giudizio, è infondato l’ultimo motivo che lamenta l’errata regolazione delle spese, attuata invece dalla Corte locale in ragione della “completa soccombenza degli appellato”.

D. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti in solido alle spese di giudizio, liquidate in Euro 3.000,00 (tremila) per compensi e Euro 200,00 (duecento) per spese, oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 9 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 5 luglio 2016

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