Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13646 del 30/05/2013

Civile Sent. Sez. 1 Num. 13646 Anno 2013
Presidente: SALME’ GIUSEPPE
Relatore: SALVAGO SALVATORE

SENTENZA
sul ricorso 3913-2012 proposto da:
CONSORZIO SALERNO CASA

(P.I.

04232720658),

in

persona del Presidente pro tempore, domiciliato in
ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA CIVILE

Data pubblicazione: 30/05/2013

DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso
dall’avvocato FERRENTINO FELICIANA, giusta procura
2013

a margine del ricorso;
– ricorrenti –

502
contro
COMUNE DI

SALERNO,

COOPERATIVA SAN GALILEO,

1

COOPERATIVA ANDREA SABATINI, DE DONATO MARIA,
COOPERATIVA MADONNA DELLE GRAZIE;
– intimati –

Nonché da:
DE

DONATO

MARIA

(C.F.

DDNMRA46P48H703S),

MELLINI 17, presso l’avvocato VITOLO GIUSEPPE
(STUDIO VIGLIONE-VITOLO), che la rappresenta e
difende, giusta procura a margine del controricorso
e ricorso incidentale;
– controrícorrente e ricorrente incidentale contro

CONSORZIO SALERNO CASA,
COOPERATIVA SAN

COMUNE

GALILEO,

SALERNO,

DI

COOPERATIVA ANDREA

SABATINI, COOPERATIVA MADONNA DELLE GRAZIE;
– intimati –

avverso la sentenza n.

884/2011 della CORTE

D’APPELLO di SALERNO, depositata il 25/10/2011;
udita la relazione della causa svolta nella

elettivamente domiciliata in ROMA, LUNGOTEVERE DEI

pubblica udienza del 26/03/2013 dal Consigliere
Dott. SALVATORE SALVAGO;
udito, per il ricorrente, l’Avvocato FERRENTINO che
ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale,
rigetto del ricorso incidentale;
udito,

per la controricorrente e

ricorrente

2

incidentale, l’Avvocato VITOLO che ha chiesto
l’accoglimento del ricorso incidentale, rigetto del
ricorso principale;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. FEDERICO SORRENTINO che ha concluso

per quanto di ragione del ricorso incidentale.
L’Avv.

VITOLO

deposita

sentenza

+

avvisi

ricevimento atti notificati, dopo le conclusioni
del P.G..

per il rigetto del ricorso principale, accoglimento

3

Svolgimento del processo
1.La Corte di appello di Salerno,con sentenza del 25
ottobre 2011 ha determinato in C 94.839,l’indennità dovuta
dal Comune di Salerno a Maria De Donato per
l’espropriazione (con decreto del 10 luglio 2005) di un

terreno ubicato in località S.Leonardo per la realizzazione
di un programma edilizio (in catasto al fg.45,part.212 e
243)„in quanto: a)l’immobile era costituito da una
superficie di mq. 860,aveva natura edificatoria perché
incluso in zona B6 interessata dal programma ERP 9 di
edilizia economica,ed un valore di e 136 mq.; b) doveva
applicarsi il criterio indennitario ridotto stabilito
dall’art.2,comma 89 ° legge 244 del 2007 per essere
l’espropriazione inclusa in un programma di interventi di
riforma economica-sociale; c) all’importo così ottenuto
doveva essere aumentato del deprezzamento subito dalla
porzione residua nella misura del 20%,sotto il profilo
della localizzazione e della minore amenità determinata
dalla costruzione vicina di fabbricati.
Per la cassazione della sentenza il solo Consorzio casa ha
proposto ricorso per 5 motivi;cui resiste la De Donato con
controricorso,con il quale ha formulato a sua volta ricorso
incidentale per tre motivi.
Motivi della decisione
2.Premesso che il Consorzio ha interesse a proporre ricorso
contro la decisione di merito perché lo ha ritenuto
4

passivamente legittimato,unitamente al comune (ed alla
cooperativa) a contraddire alla domanda di determinazione
della corretta indennità nei confronti della proprietaria
espropriata,i1 Collegio deve rilevare che l’ente suddetto,
con i primi quattro motivi,deducendo violazione degli

art.36 e 37 del T.U. sulle espropriazioni appr. con d.p.r.
327 del 2001,si duole del criterio di stima utilizzato
dalla Corte territoriale per la determinazione del valore
venale dell’immobile,in quanto: a)pur invocando il metodo
c.d. sintetico-comparativo il c.t.u. si era avvalso di dati
assolutamente disomogenei anche temporalmente rispetto
all’immobile espropriato:per di più eliminandone alcuni ed
operando medie aritmetiche tra altri senza alcuna
motivazione; b)aveva incluso in tali dati il valore ICI
accertato dal comune di Salerno per immobili ubicati in
ambito periferico,piuttosto che quello inferiore relativo
ai terreni in ambito extra-urbano; c)aveva adeguato gli
elementi di comparazione in base ai dati calcolati
dall’ISTAT per rilevare l’aumento del costo della vita;
d)non aveva fornito alcuna risposta alle specifiche
contestazioni rivolte alla c.t.u.,nuovamente riportate nel
ricorso.
Per converso la De Donato,con il terzo motivo di ricorso
incidentale,deducendo violazione degli art.115 e 116
cod.proc.civ. censura la decisione per avere applicato un
procedimento estimativo abnorme:non quello sintetico5

comparativo,invocato per avere utilizzato dati relativi a

P

terreni non similari e perciò recanti prezzi assolutamente i
discordanti e del tutto distanti gli uni dagli altri; e
neppure quello analitico,che nel caso doveva essere
preferito,sia perché inficiato da numerosi errori circa il

all’indice

urbanistico

previsto

dal

prezzo dei fabbricati e la volumetria realizzabile in base
Programma

costruttivo,sia perché in ogni caso lo stesso aveva
condotto

al

risultato

di

un

prezzo

assai

più

elevato, immotivatamente dimezzato dalla Corte di merito.
3. I contrapposti motivi di censura sono fondati nei limiti
appresso precisati.
La sentenza impugnata ha attribuito al terreno espropriato
il valore di E 136 mq. rinviando ai dati accertati dal
c.t.u. che aveva privilegiato il metodo sintetico
comparativo;ed aggiungendo le valutazioni effettuate dal
comune di Salerno ai fini ICI per l’aggiornamento dei
valori;di cui ha operato la media tra quelli determinati in
ambito extraurbano e quelli riguardanti l’ambito
periferico.
Sennonchè la giurisprudenza di legittimità è fermissima nel
ritenere che il criterio di stima c.d. sinteticocomparativo privilegiato dal giudice di merito si risolve
nell’attribuire al bene da stimare il prezzo di
mercato di immobili “omogenei”, con riferimento non solo
agli elementi materiali – quali la natura, la posizione,
6

la consistenza morfologica e simili – ma anche temporali
e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica
all’epoca del decreto ablativo; per cui occorreva che la
Corte di appello indicasse anzitutto gli elementi di
comparazione utilizzati e poi che ne documentasse la

rappresentatività del mercato immobiliare dei terreni
inclusi nella zona B6 interessata dal programma ERP 9 di
edilizia economica,in cui è compreso quello espropriato
(Cass.18254/2004; 10265/2004;16710/2003). Laddove le parti
hanno riportato gli atti di comparazione offerti dal
c.t.,in realtà riferibili a zone disomogenee (B,D ed F) e
diverse da quella menzionata: e quindi necessariamente
conducenti a risultati talmente distanti gli uni dagli
altri,da indurre lo stesso perito ad effettuare una serie
di immotivate e non consentite scelte di valori
intermedi,perciò divenuti meramente cartolari e privi di
riferimento a quelli effettivi dei terreni omologhi,
rappresentativi di quello espropriato.
Il metodo suddetto è stato poi,ulteriormente disapplicato
per avere il consulente (e quindi la sentenza impugnata)
adeguato i prezzi rinvenuti negli atti di comparazione (con
riferimento a periodi temporali non corrispondenti
all’epoca del decreto ablativo) in base agli indici ISTAT
per il rilievo del costo della vita: e cioè con parametri
aventi tutt’altra funzione,avendo la giurisprudenza di
legittimità ripetutamente affermato che il mercato
7

immobiliare risente, invece, di variabili macroeconomiche
diverse dalla fluttuazione della moneta nel tempo, anche se
a questa parzialmente legate, e di condizioni
microeconomiche dettate dallo sviluppo edilizio di una
determinata zona, e queste sono completamente avulse dal

valore della moneta. E che l’andamento del mercato
immobiliare, dunque, non può essere ricostruito in base
alle modificazioni nel tempo del valore della moneta, ma
richiede un’indagine specifica nel settore, anche perché
gli indici Istat riflettono le variazioni dei pressi al
consumo, ma non tengono conto delle quotazioni di mercato
degli immobili (Cass.14031/2000;8706/2006;24857/2006;
3189/2008).
Il calcolo è divenuto,infine, ancor più arbitrario per
avere la Corte di appello disatteso anche queste ultime
indicazioni per aggiungervi “le valutazioni operate dal
comune di Salerno ai fini dell’ICI per l’aggiornamento del
valore” nell’anno 2007,e quindi elementi aventi tutt’altra
funzione rispetto a quella rivolta a desumere dall’analisi
del mercato il valore commerciale di un bene attraverso il
riferimento agli immobili omogenei,peculiare del metodo
sintetico-comparativo;che la sentenza impugnata ha finito
per disapplicare in radice procedendo ad una abnorme media
di valori tra i dati relativi all’ambito extraurbano e
quelli relativi all’ambito periferico senza avvedersi che
l’area espropriata non poteva rientrare contestualmente
8

nell’uno e nell’altro ambito;e che d’altra parte ciascuno
si riferiva a più zone disomogenee perciò solo divenendo
incompatibile con il criterio di stima asseritamente
recepito.
Ad una nuova valutazione del terreno edificatorio,in base

ai principi esposti,provvederà, dunque il giudice di
rinvio.
4.Inammissibile è invece l’ultimo motivo del ricorso
principale con cui il consorzio, deducendo difetti di
motivazione,censura la decisione impugnata pur nell’ipotesi
in cui la stessa avesse potuto giustificare la stima
recepita in base al metodo analitico-ricostruttivo,pur esso
utilizzato dal c.t. perché anche nell’applicare il suddetto
criterio l’ausiliario era incorso in una serie di
errori,quali quelli di non avere applicato gli indici di
territorialità del piano e di non aver tenuto conto dei
costi delle opere di urbanizzazione:in quanto pur se gli
errori suddetti fossero stati effettivamente commessi, la
Corte di appello non li ha recepiti essendosi limitata ad
utilizzare esclusivamente il metodo sintetico-comparativo
per la stima del valore venale del fondo,nonché ad
escludere la rilevanza delle dichiarazioni ai fini dell’ICI
prodotte dal comune.
5.Infine, con il primo ed il secondo motivo del ricorso
incidentale, il proprietario espropriato: censura la
sentenza impugnata laddove: a) ha ritenuto che rientrando
9

.
•

l’espropriazione fra quelle “finalizzate ad attuare
interventi di riforma economico-sociale”, l’indennità,pur
calcolata in base al valore venale del fondo,doveva essere
ridotta del venticinque per cento,come previsto dal comma
89 ° n.1 dell’art.2 della legge 244/2007; b) anche in

quest’ultimo caso non ha apportato alla stima l’aumento
del 10% previsto dalla medesima norma allorché l’indennità
offerta dall’espropriante è inferiore agli 8/10 di quella
determinata giudizialmente.
Il Collegio ritiene fondato soltanto il primo motivo.
Questa Corte,infatti,ha ripetutamente affermato,anche a
sezioni

unite:

a)che

dopo

la

declaratoria

di

incostituzionalità dei primi due commi dell’art.5 bis ad
.

opera della sentenza 348/2007 della Corte Costituzionale è
tornato a trovare applicazione ai fini della determinazione
dell’indennità di espropriazione,i1 criterio del valore
venale del bene previsto dall’art. 39 della legge 25 giugno
1865, n. 2359,sostanzialmente corrispondente con la
riparazione integrale in rapporto ragionevole con il valore
venale del bene garantita dall’art.1 del Protocollo
allegato alla Convenzione europea,nell’interpretazione
offerta dalla Corte EDU; b)che non è invocabile neppure lo
ius superveniens costituito dall’art.2 commi 89 ° della
legge 244 del 2007 perché la norma intertemporale di cui al
successivo comma 90 ° prevede una limitata retroattività
della nuova disciplina di determinazione dell’indennità di
–

10

.

espropriazione solo con riferimento “ai procedimenti
espropriativi”

e

non anche

ai

giudizi

in corso

(Cass.sez.un.5269/2008;22756/2009,nonché 21389/2011).
Ha evidenziato altresì la corrispondenza di questa opzione
ermeneutica con la giurisprudenza della Corte Edu,nonché

della Grande Chambre della Corte,la quale,pur non
escludendo che in materia civile una nuova normativa possa
avere efficacia retroattiva,ha ripetutamente considerato
lecita l’applicazione dello ius superveniens in causa
soltanto in presenza di “imperieux motifs d’interet
general”;per cui siccome nel caso il giudizio è pendente da
epoca antecedente alla sentenza 348/07 la Corte di appello
non poteva applicare il criterio introdotto dalla
–

menzionata legge 244/2007 (con il sistema delle riduzioni e
delle maggiorazioni dalla stessa riproposto),ma doveva
attenersi alla regola generale dell’ art.39 della legge
fondamentale ribadita dall’art.32 del T.U. per la quale
“la indennità dovuta all’espropriato consisterà nel giusto
prezzo che a giudizio dei periti avrebbe avuto l’immobile
in una libera contrattazione di compravendita”:anche per il
principio più volte ricordato dalla Corte Costituzionale
che sul giudice comune grava l’obbligo di interpretare la
norma interna in modo conforme alla disposizione
internazionale,entro i limiti in cui ciò sia permesso dal
suo tenore.
.

.

11

6.Conclusivamente la Corte deve cassare la sentenza
impugnata in relazione alle censure accolte e rinviare alla
medesima Corte di appello di Salerno,che in diversa
composizione provvederà anche alla liquidazione delle spese
del giudizio di legittimità.

La Corte,accoglie i primi quattro motivi del ricorso
principale,nonché il primo e terzo dell’incidentale,rigetta
gli altri,cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per la
liquidazione delle spese del giudizio di legittimità alla
Corte di appello di Salerno,in diversa composizione.
Così deciso in Roma il 26 marzo 2013.

P.Q.M.