Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13637 del 04/06/2010

Cassazione civile sez. II, 04/06/2010, (ud. 07/04/2010, dep. 04/06/2010), n.13637

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente –

Dott. MENSITIERI Alfredo – Consigliere –

Dott. MALZONE Ennio – Consigliere –

Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

R.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in

ROMA, VIA SILVIO PELLICO 44, presso lo studio dell’avvocato DE SIMONE

ANTONIO FERDINANDO, rappresentata e difesa dall’avvocato ARCELLA

RAFFAELE;

– ricorrente –

contro

P.R. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in

ROMA, VIA CARLO GOLDONI 47, presso lo studio dell’avvocato PUCCI

FABIO, che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 487/2005 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

depositata il 18/02/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

07/04/2010 dal Consigliere Dott. PICCIALLI Luigi;

udito l’Avvocato ARCELLA Roberto con delega depositata in udienza

dell’Avvocato ARCELLA Raffaele, difensore del ricorrente che ha

chiesto accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 10.12.98 R.A. citò al giudizio del Tribunale di Napoli (OMISSIS), alla quale aveva promesso di vendere e consegnato, poco tempo dopo la stipula con scrittura privata del (OMISSIS), un immobile edificato in assenza di concessione edilizia. Espose l’attrice che la stipulazione del contratto definitivo era stata prevista per l’epoca di emanazione del C.d. “condono edilizio bis”, che la “validità” del compromesso era stata fissata in dodici mesi, salvo proroghe annuali fino a quando fosse stata possibile la suddetta stipula, ma che, nonostante la sopravvenuta entrata in vigore del nuovo condono e la presentazione della relativa istanza la P. non aveva convocato l’istante davanti al notaio e che pur a tanto diffidata ex art. 1454 c.c.,si era rifiutata di adempiere,pretendendo un’ulteriore proroga. Su tali premesse la R. chiese pronunziarsi la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1454 c.c. o, in subordine,per inadempimento della promissaria acquirente con condanna all’indennizzo per il godimento dell’immobile o al risarcimento dei danni. Costituitasi la convenuta, contestò le avverse richieste,eccependo che dopo l’entrata in vigore delle nuove norme sul condono edilizio ed aver vanamente richiesto all’attrice di presentare la relativa istanza aveva dovuto provvedervi direttamente,avvertendone la controparte con lettera raccomandata del 15.10.94,contenente anche l’invito a prendere contatti con il proprio legale ai fini della stipula della compravendita e che,al riguardosa i rispettivi patroni era stato convenuto un differimento del rogito, onde verificare le concrete possibilità di condono dell’immobile, in quanto sito in zona soggetta a vincoli ambientali. Aggiunse la convenuta di aver poi scoperto che sul suolo interessato dalla costruzione abusiva era stato trascritto, in data anteriore al compromesso, un pignoramento immobiliare e che la R. invitata a farlo cancellare, non vi aveva provveduto. Tanto premesso la P. chiese il rigetto delle domande dell’attrice ed,in via riconvenzionale, condannarsi la stessa alla cancellazione della trascrizione suddetta ed al trasferimento dell’immobile.

Istruita la causa documentalmente e con consulenza tecnica di ufficio, con sentenza monocratica del 29.10 – 18.11.02 l’adito Tribunale rigettò le reciproche domande (ad eccezione di quella relativa alla cancellazione della trascrizione del pignoramento, che trattenne), ritenendo la validità del contratto preliminare, in pendenza della relativa condizione d’efficacia, non ancora concretizzata, ma ancora realizzabile ove fosse intervenuto il prescritto parere per la rimozione del vincolo di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 32, comma 3 e succ. modd. e non ravvisando nel comportamento della convenuta inadempimento colpevole. La R. propose appello, cui resistette la P., e la Corte di Napoli, con sentenza 3/18 febbraio 2005 respinse il gravame, compensando interamente (al pari di quanto disposto dal Tribunale) le spese del grado. Tali, in sintesi, le ragioni della decisione: a) correttamente il primo giudice aveva escluso la risoluzione di diritto del contralto a seguito della diffida ad adempiere, non potendo l’adempimento verificarsi, poichè l’efficacia del contratto era ancora subordinata alla rimozione di tutti gli impedimenti di carattere giuridico ostacolanti la stipula,desumendosi dal contenuto del negozio che le parti intendevano prorogare il termine tino a quando non fosse stato possibile il trasferimento, alla stregua della sperata normativa estendente le possibilità di sanatoria; b) sopravvenuta questa e non essendo stato ancora richiesto il parere ambientale, la diffida non poteva essere intimata, essendo ancora sospesa l’efficacia del compromesso e potendo alla suddetta richiesta provvedere sia l’una, sia l’altra parte; c) peraltro era stata proprio ed esclusivamente la P. ad attivarsi per la sanatoria ed a pagare l’oblazione, sicchè nessun comportamento inadempiente poteva al riguardo ascriversi alla medesima, con conseguente reiettivo assorbimento delle pretese risarcitorie. Contro tale sentenza la R. ha proposto ricorso per Cassazione affidato a quattro motivi, cui ha resistito la P. con controricorso. La difesa della ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso vengono dedotte violazione e falsa applicazione degli artt. 1454, 1355, 1362, 1363, 1366 c.c. con connessa insufficienza o contraddittorietà di motivazione.

Si censura, anzitutto l’interpretazione del contratto fornita dai giudici di merito, i quali avrebbero disatteso il primario canone, secondo cui l’intenzione dei contraenti deve essere anzitutto desunta, senza possibilità di ricorso a criteri ermeneutici sussidiari, dal tenore letterale della pattuizione, che nella specie sarebbe stato assolutamente chiaro nel prevedere, quale evento condizionante l’efficacia del negozio, l’emanazione della legge sul condono edilizio. Solo a tale obiettivo evento, in quanto futuro ed incerto, nè dipendente dalla volontà delle parti, avrebbe potuto ascriversi il carattere di condizione del contratto, mentre la presentazione dell’istanza e la richiesta del parere ambientale, privi del carattere dell’incertezza e costituendo consequenziali attività rimesse alla volontà dei contraenti, ne rimanevano al di fuori, in particolare la seconda, costituente solo un accidente della prestazione che ciascuna delle parti poteva efficacemente compiere”.

D’altra parte il criterio interpretativo della “buona fede” avrebbe comportato la necessità di ritenere che,potendo ciascuna delle parti, come pure aveva ritenuto la corte di merito, provvedere a presentare l’istanza di condono, nel caso di specie, in cui vi aveva provveduto la promissaria acquirente, la medesima parte avrebbe dovuto farsi carico anche del completamento del relativo procedimento, attivandosi per l’ottenimento del parere ambientale.

Essa, pertanto, non poteva esimersi, in cospetto dall’avveramento della condizione e, per di più, dal ricevimento della diffida ad adempiere dall’addivenire alla stipulazione del contratto, convocando la promittente venditrice davanti al notaio, oppure presentando la richiesta del parere o, ancora, invitando la R. a richiederlo, mentre invece era rimasta ingiustificatamente inerte. D’altra parte pretendere che la promittente venditrice fosse gravata dell’onere in questione sarebbe stato “iniquo”, poichè “nell’incertezza circa i propositi dell’acquirente la R. sarebbe rimasta esposta alle definitive conseguenze di un eventuale “silenzio – rifiuto”. In definitiva i giudici di merito, a fronte di una diffida ad adempiere rimasta inottemperata e della gravita dell’inadempimento della diffidata,avrebbero dovuto ex art. 1454 c.c. dichiarare l’avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare.

Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1453 c.c. per non avere i giudici di merito accollo l’alternativa e gradata domanda di risoluzione del contrattola fronte del conclamato inadempimento della controparte, che pur godendo dell’immobile da tredici anni senza sopportarne alcun onere civile o fiscale, sarebbe rimasta inerte in attesa dell’esito della pratica di condono giacente presso il Comune.

I due motivi che per la stretta connessione vanno esaminati congiuntamente, sono infondati. I giudici di merito non sono incorsi in alcun malgoverno delle regole di ermeneutica contrattuale, poichè in un contesto nel quale l’oggetto del contratto preliminare di compravendita era costituito da un immobile abusivamente edificato, che solo se sanato o sanabile avrebbe potuto essere trasferito per atto tra vivi (attesa la chiara previsione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 40), con motivazione del tutto aderente al dettato di cui all’art. 1362 c.c. ed esente da vizi logici, hanno accertato che l’effettiva volontà dei contraenti fosse stata quella di condizionare l’efficacia del contratto non alla semplice emanazione di una legge di riapertura dei termini per la presentazione del condono edilizio, bensì alla concreta possibilità che l’immobile in questione fosse, a seguito della nuova normativa, effettivamente sanabile. Tale interpretazione della volontà dei contraenti, del resto e contrariamente da quanto si sostiene nel primo mezzo d’impugnazione, discendeva dal chiaro tenore letterale della clausola, che così come riportata nella stessa narrativa de ricorso, prevedeva che l’atto pubblico sarebbe stato stipulato “al momento in cui tale circostanza (vale a dire la sanatoria) sia resa possibile dalla emanazione della legge c.d condono edilizio bis”. Pertanto, anche a prescindere dai criteri interpretativi sussidiali della buona fede e dell’equo contemperamento degli interessi delle parti, rispettivamente dettati dagli artt. 1366 e 1371 c.c. la comune intenzione dei contraenti, fatta propria dal chiaro tenore letterale della pattuizione, è stata plausibilmente ed incensurabilmente individuata ex art. 1362 c.c. nel senso che solo se e quando si fosse avuta la certezza della condonabilità dell’immobile la stipulazione sarebbe avvenuta. Ciò posto,conseguentemente corretta deve ritenersi l’esclusione dell’inadempimento da parte della P., che pur avendo presentato l’istanza di condono, nell’incertezza che il nulla osta delle autorità preposte alla salvaguardia dei vincoli ambientali venisse rilasciato (questione in ordine alla quale la ricorrente nulla deduce, lasciando così incensurato l’accertamento della corte di merito, secondo cui tra i legali della parti era stata convenuta una proroga per accertare la concreta possibilità di ottenere detto parere), non era addivenuta alla stipula dell’atto pubblico, pretesa dalla controparte nella diffida ex art. 1454 c.c. poichè tale stipulazione sarebbe potuta avvenire, secondo la L. n. 47 del 1985, art. 40 in assenza della concessione, solo presentando al notaio la copia della domanda di oblazione corredata dagli estremi delle prime due rate dell’oblazione: ma quest’ultima ai sensi dell’art. 32 L. cit. così come modificata dalla L. n. 724 del 1994, sarebbe stata possibile, nelle zone soggette a vincoli, soltanto previo rilascio delle autorizzazioni favorevoli delle autorità preposte alla relativa tutela. In cospetto dunque dell’accertata impossibilità, quanto meno allo stato, l’adempimento preteso dalla diffidante, che neppure deduce la sussistenza della concreta possibilità del rilascio di quei pareri ai fini della sanatoria, all’epoca dell’intimazione della diffida correttamente i giudici hanno escluso che potesse configurarsi la risoluzione di diritto del contratto preliminare ai sensi dell’art. 1454 c.c..

Per analoghe ragioni,esclusa l’ipotesi dell’inerzia ascrivibile alla sola promissaria nell’espletamento delle pratiche de quibus, cui se del caso ben avrebbe potuto sopperire la promittente venditrice, e considerato che il versamento del saldo del prezzo che avrebbe dovuto essere contestuale alla stipulazione del contratto definitivo, neppure avrebbe potuto essere preteso dalla R., correttamente è stata esclusa anche l’ipotesi di una risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c. non configurandosi l’inadempimento colpevole della P..

Con il terzo motivo si deduce,in subordine.”violazione e falsa applicazione degli artt. 1223, 2043 e 1149 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4″, censurandosi il mancato accoglimento della richiesta di ristoro economico, quanto meno in via indennitaria, se non risarcitoria, per la subita protrazione dell’occupazione, senza la corresponsione del saldo, da parte della promissoria acquirente, omettendosi di considerare la clausola prevedente che, in caso di impossibilità di stipulazione del definitivo per mancata emanazione dell’auspicata legge estensiva del condono entro il maggio 1999, il contratto preliminare si sarebbe risolto, con obblighi della P. di rilasciare l’immobile e della R. di restituire le somme percepite in acconto, decurtate di L. 500.000 mensili “a titolo di risarcimento per l’utilizzo dell’immobile”.

Il motivo, ancor prima che manifestamente infondato (posto che l’indennizzo ex art. 1148 c.c. per l’avvenuta percezione dei frutti del bene indebitamente posseduto o detenuto, presupporrebbe la restituzione dello stesso, che nella specie non è stata pronunziata, per l’accertata persistenza del contratto sub condicione e del conseguente titolo alla detenzione con lo stesso trasferita, mentre inconferente si palesa il richiamo all’art. 1149 c.c. prevedente il rimborso delle spese per la relativa produzione), è radicalmente inammissibile lamentando l’omissione di pronunzia o di accoglimento di una domanda quella di condanna della controparte al pagamento del virtuale canone locatizio, nella misura convenzionalmente determinata, che non è stata proposta in sede di merito. Risulta, infatti, dalla narrativa della sentenza impugnata e da quella dello stesso ricorso, che la R. ebbe a sì chiedere la condanna della controparte al risarcimento dei danni o ad un indennizzo per l’illegittima occupazione, ma soltanto quale conseguenza della domanda di risoluzione, ex art. 1454 o 1453 c.c. per inadempimento, e non anche in dipendenza dell’ipotesi di risoluzione senza addebito di cui alla menzionata clausola contrattuale, la cui invocazione solo nella presente sede, quale che ne sia la fondatezza (in relazione alla configurabilità o meno dell’impossibilità di condonare l’immobile), propone una tematica del tutto nuova, attinente ad un patto in precedenza non dedotto.

Nè risulta comunque proposta alcuna domanda di riconoscimento degli interessi compensativi ex art. 1499 c.c. a titolo di ristoro della mancata percezione dei frutti del bene consegnato in anticipo alla promissaria acquirente ed il cui prezzo che avrebbe dovuto essere saldato all’atto della stipula del contratto definitivo, è risultato parzialmente ancora inesigibile per motivi non addebitabili alle parti, diritto che parte della giurisprudenza di questa Corte ritiene, in tali casi, spettante anche quando la consegna sia avvenuta in forza di contratto non definitivo di compravendita, ma preliminare, tuttavia prevedente l’anticipata traditio al futuro acquirente che nella specie rimane impregiudicato.

La reiezione, infine, del quarto motivo, con il quale si lamenta il mancato accoglimento della domanda di rilascio dell’immobile, in violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1454 c.c. quale conseguenza della richiesta risoluzione del contratto, è consequenziale all’avvenuto rigetto dei primi due mezzi d’impugnazione, relativi al presupposto della pretesa restituzione.

Il ricorso va conclusivamente respinto, con conseguente condanna della soccombente alle spese del presente giudizio.

PQM

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso in favore della resistente, delle spese del giudizio, che liquida in complessivi Euro 2.700,00 di cui 200,00 per esborsi.

Così deciso in Roma, il 7 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 4 giugno 2010