Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13600 del 21/06/2011

Cassazione civile sez. III, 21/06/2011, (ud. 06/05/2011, dep. 21/06/2011), n.13600

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

FERRARI IMMOBILI REAL ESTATE SRL (OMISSIS), in persona del legale

rappresentante Sig.ra F.M.A. in M.,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA VITTORIO LOCCHI 6, presso lo

studio dell’avvocato PIZZI GIANCARLO, che lo rappresenta e difende

unitamente agli avvocati PAOLO FINZI, FINZI BRUNO, ALDO FINZI giusta

delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

IMMOBILIARE 21 MONTEBELLO SRL (OMISSIS), nella persona

dell’Amministratore Unico sig. A.C., elettivamente

domiciliata in ROMA, PIAZZA VESCOVIO 21, presso lo studio

dell’avvocato MANFEROCE TOMMASO, che la rappresenta e difende

unitamente all’avvocato ZICCARDI FABIO EMILIO giusta delega a margine

del controricorso;

– controreicorrente –

avverso la sentenza n. 2472/2008 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

Sezione 1 Civile, emessa il 06/07/2005, depositata il 17/09/2008;

R.G.N. 2356/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

06/05/2011 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;

udito l’Avvocato FINZI PAOLO;

udito l’Avvocato ZICCARDI FABIO EMILIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Ferrari Immobili Real Estate s.r.l. convenne in giudizio Immobiliare 21 Montebello s.r.l. e A.C. chiedendone la condanna al pagamento della provvigione mediatoria del 2% sul prezzo di vendita di L. 7.850.000.000 dell’immobile sito in (OMISSIS), acquistato il 30.11.2001 dalla s.r.l. Il Balcone Fiorito (successivamente Immobiliare 21 Montebello s.r.l.). Affermò di avere tramite l’amministratrice F., segnalato all’ A., che della società acquirente era divenuto poi amministratore, che l’immobile era in vendita e di averlo posto in contatto coi venditori.

I convenuti resistettero, eccependo il difetto di legittimazione passiva e la prescrizione del diritto dell’attrice.

Con sentenza n. 81060 del 2005 il tribunale di Milano rigettò la domanda nei confronti dell’ A. e la accolse nei confronti della società convenuta, che condannò al pagamento di Euro 81.083,00, oltre accessori.

2.- Con sentenza n. 2472 del 2008 la domanda è stata invece rigettata dalla corte d’appello milanese, che ha anche condannato l’attrice alle spese del doppio grado.

Ha ritenuto la corte territoriale che il diritto al pagamento della provvigione s’era estinto per la maturata prescrizione annuale decorrente dalla data dell’acquisto, in quanto la lettera inviata all’ A. il 24 settembre 2002 presso la sua residenza di via (OMISSIS) faceva bensì riferimento all’acquisto effettuato dalla s.r.l. Il Balcone Fiorito, ma non diceva affatto che la mediazione era stata effettuata a favore della società, e soprattutto non valeva a costituirla in mora, non essendo anche alla stessa indirizzata. Tanto avvenne solo con successiva missiva del 12.2.2003, a prescrizione ormai maturata.

3.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione la Ferrari Immobili Real Estate s.r.l., che si affida a due motivi cui resiste con controricorso la Immobiliare 21 Montebello s.r.l.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Col primo motivo sono dedotte violazione e falsa applicazione degli artt. 138 e 145 c.p.c., degli artt. 1755 e 2950 cod. civ..

Nell’illustrazione del motivo si espone nella lettera del 25.9.2002 era precisato che “la Ferrari Immobili ha svolto ricerche ed appreso che l’acquisto è avvenuto, al prezzo di L. 8 miliardi, appunto da parte di tale società, s.r.l. il Balcone Fiorito, di cui Lei è amministratore”; e si afferma che della predetta società l’ A., cui la lettera era indirizzata, era anche socio unico.

1.1.- Il motivo è fondato.

Si tratta di stabilire se il riferimento alla società di capitali che ha acquistato un immobile nella lettera spedita al suo amministratore, come tale indicato nel testo della missiva con la quale sia richiesto il pagamento della provvigione mediatoria da parte del mediatore, valga o no a costituire in mora (e dunque ad interrompere la prescrizione in suo confronto) anche la società acquirente dell’immobile, quand’anche la richiesta di pagamento sia formalmente effettuata nei confronti dell’amministratore.

La risposta è positiva se si considera che il duplice riferimento alla identità dell’acquirente (nella specie una società munita di personalità giuridica) ed alla qualità di amministratore del destinatario della richiesta di pagamento va apprezzato alla luce del positivo contesto normativo in materia di mediazione. Tale contesto è connotato dall’insorgenza del credito del mediatore nei confronti di chi abbia concluso l’affare per effetto del suo intervento (ex art. 1755 c.c., comma 1) ed è tale da rendere inequivoca l’identificazione del soggetto nei confronti del quale è vantato il credito, al di là dell’imperfezione formale dell’intimazione, che non è d’altronde soggetta a vincoli di forma e che risulta spedita a chi era destinato a riceverla (l’ A., appunto quale amministratore della società debitrice).

Il motivo va conseguentemente accolto, con assorbimento del secondo motivo, col quale è posto il problema della tempestività della seconda intimazione (indirizzata alla società) in relazione al successivo momento (24.4.2002) nel quale si assume essere divenuto possibile l’esercizio del diritto.

2.- La sentenza è cassata con rinvio alla stesa corte d’appello in diversa composizione, che deciderà nel rispetto del seguente principio di diritto”costituisce efficace atto di costituzione in mora della società che sia stata parte del contratto di compravendita di un immobile, come tale idoneo ad interrompere il corso della prescrizione, la richiesta di pagamento della provvigione mediatoria rivolta a chi ne sia amministratore, se nell’intimazione di pagamento sia contenuto il riferimento alla società che ha acquistato l’immobile ed alla qualità di amministratore del destinatario della missiva”.

Il giudice del rinvio regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese, alla corte d’appello di Milano in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 6 maggio 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 giugno 2011