Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1359 del 19/01/2018

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1359 Anno 2018
Presidente: MANNA FELICE
Relatore: CRISCUOLO MAURO

ORDINANZA
sul ricorso 7128-2013 proposto da:
COSTRUZIONI IMMOBILIARI BARBARA SRL 01116950096,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CAIO MARIO, 8, presso
lo studio dell’avvocato ILARIA ZATTELLA, rappresentata e
difesa dall’avvocato GRAZIANO MARCHETTI giusta procura in
calce al ricorso;
– ricorrente nonchè contro

CANU GIOVANNI, BONORA GIUSEPPINA, BONORA LUISA
MADDALENA;
– intimati –

avverso la sentenza n. 941/2012 della CORTE D’APPELLO di
GENOVA, depositata il 21/09/2012;

Data pubblicazione: 19/01/2018

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio
del 15/11/2017 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;
Lette le memorie di parte ricorrente.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
1. Con scrittura privata autenticata del 20 gennaio 1996

concesso alla Costruzioni Immobiliari Barbara S.r.l. il diritto di
fare e mantenere nel terreno in Comune di Pietra Ligure,
località Chiappe di proprietà delle Bonora, perennemente al di
sotto del livello del suolo, dei manufatti destinati a boxes, da
costruire secondo il progetto predisposto dalla parte
concedente, giusta concessione edilizia n. 214/95.
Deduceva la società concessionaria che il progetto prevedeva
che la rampa di accesso e di uscita dai boxes doveva sbucare
su di un piazzale antistante la palazzina del Consorzio Verde
Park Uno.
Inoltre, sosteneva che il contratto de quo era stato preceduto
da un preliminare di vendita del 3 agosto 1995 stipulato tra le
Bonora e la Domino Soc. coop. a r.I., che in relazione al
medesimo progetto di cui si faceva menzione nella successiva
scrittura, era finalizzato a consentire alla Domino di poter
completare i lavori di costruzione, con l’intesa che l’acquirente
definitiva sarebbe stata la Costruzioni Immobiliari Barbara.
Tuttavia nel dicembre del 1995 allorquando erano già stati
intrapresi i lavori di costruzione dei garages, il Consorzio Verde
Park Uno aveva intentato nei confronti delle sorelle Bonora
un’azione possessoria lamentando l’occupazione abusiva del
terreno consortile ed il transito illegittimo dei mezzi d’opera e
di cantiere, azione alla quale le Bonora avevano resistito.
Pur nella consapevolezza delle pretese del Consorzio, le
venditrici avevano poi alienato il diritto di superficie alla

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Bonora Caterina, Giuseppina e Luisa Maddalena avevano

società, chiedendo successivamente al Comune di apportare
varianti al progetto originario, fermo restando l’accesso dal
piazzale come indicato nella scrittura privata.
Nella pendenza del procedimento possessorio, le sorelle Bonora
avevano verificato la possibilità di pervenire ad una definizione

buon fine a seguito della dichiarazione di fallimento delle
società che erano proprietarie del piazzale.
A questo punto, nel disinteresse delle concedenti, la società
concessionaria proponeva una domanda volta ad accertare la
servitù nei confronti delle curatele fallimentari, e tale giudizio
era definito in via transattiva con il trasferimento a titolo
oneroso alla società Barbara della proprietà del piazzale, con la
conseguenza che il transito veicolare tramite il piazzale poteva
avvenire solo a far data dall’Il dicembre 2003.
Alla luce di tali premesse, la Costruzioni Immobiliari Barbara
conveniva in giudizio le proprie danti causa, chiedendo
accertarsi il loro grave inadempimento agli obblighi scaturenti
dal contratto, con la condanna al risarcimento dei danni subiti.
Nella resistenza delle convenute, che in via riconvenzionale
chiedevano la condanna dell’attrice alla consegna dei garage
previsti quale corrispettivo del diritto di superficie, il Tribunale
di Savona, con la sentenza n. 1771/2008 accoglieva la
domanda attorea, condannando le Bonora al risarcimento dei
danni.
A seguito di gravame proposto da Giuseppina e Luisa
Maddalena Bonora, nonchè da Canu Giovanni, quale erede di
Bonora Caterina, la Corte d’Appello di Genova con la sentenza
n. 941 del 21/9/2012 riformava la decisione impugnata,
rigettando la domanda attorea, ed accogliendo la domanda
riconvenzionale delle convenute, volta alla consegna in favore

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transattiva con il Consorzio, ma la trattativa non andava a

delle stesse di tre boxes ai sensi dell’art. 5 della scrittura
privata del 20/1/1996.
I giudici di appello rilevavano che non poteva riscontrarsi il
dedotto inadempimento delle concedenti atteso che le stesse,
nella menzionata scrittura privata, non avevano mai garantito

fondo sulla contigua area antistante il Consorzio Verde Park
Uno, sulla quale sarebbe poi sfociata la rampa di accesso ai
boxes.
Tale conclusione era corroborata, oltre che dal tenore letterale
dell’atto, dal quale non emergeva alcuna specifica obbligazione
in tal senso, anche dalla previsione di cui all’art. 7 del
contratto, laddove si prevedeva, in alternativa alla sede
contemplata nel progetto, la costituzione di una servitù di
passaggio avente una diversa localizzazione, e precisamente
sul lato nord, ed a carico della proprietà delle stesse
concedenti, lungo la linea di confine, al fine di consentire
l’accesso da via Regione Chiappe.
La decisione della società di avvalersi del passaggio nella sede
originariamente individuata, raggiungendo a tal fine un’intesa
transattiva

(ed

onerosa)

con

i

proprietari

dell’area,

rappresentava una sua scelta discrezionale, le cui conseguenze
onerose non potevano essere poste a carico delle Bonora.
Per l’effetto, una volta escluso l’inadempimento di queste
ultime, doveva altresì trovare accoglimento la loro domanda
riconvenzionale, volta ad ottenere la consegna dei boxes
previsti come corrispettivo della concessione del diritto di
superficie, non potendo tuttavia trovare accoglimento la
correlata domanda risarcitoria, legata al ritardo nella fruizione
dei beni.

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l’esistenza di una servitù di passaggio in favore del proprio

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la
Costruzioni Immobiliari Barbara S.r.l. sulla base di tre motivi.
Gli intimati non hanno svolto difese in questa sede.
2. Con il primo motivo la società lamenta la violazione dell’art.
1285 nonché degli artt. 1421 e 1346 c.c.

non sussistesse la responsabilità delle convenute per aver essa
società escluso di avvalersi dell’alternativa possibilità di avere
un accesso attraverso la diversa servitù di passaggio che le
convenute stesse si erano impegnate a concedere ai sensi
dell’art. 7 del contratto.
In realtà nella fattispecie manca una pluralità di oggetti delle
obbligazioni, presupposto fondamentale per la sussistenza di
un’obbligazione alternativa, atteso che nella scrittura si fa
riferimento ad un progetto che contempla unicamente il
passaggio attraverso il piazzale sul lato sud, e non anche sul
lato nord, come invece necessario per l’ipotesi in cui si
accedesse alla diversa possibilità di passaggio.
Pertanto, per poter usufruire di tale diversa facoltà, sarebbe
stato necessario predisporre un nuovo progetto del quale
manca qualsivoglia indicazione in contratto, così come manca
qualsiasi precisazione in ordine alle modalità con le quali
realizzare la servitù di passaggio sul lato nord.
Tali carenze rendono quindi l’obbligazione de qua del tutto
invalida in quanto indeterminata ed indeterminabile, ben
potendo tale nullità essere rilevata anche d’ufficio da parte del
giudice.
Il secondo motivo di ricorso lamenta poi la violazione e falsa
applicazione degli artt. 1362 e ss. c.c., sempre in relazione alla
scrittura privata del 20/1/1996, nella parte in cui il giudice di
appello ha escluso che sussistesse l’inadempimento delle

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Sostiene che erroneamente la Corte di merito ha ritenuto che

concedenti, sul presupposto dell’operatività della clausola di cui
al n. 7 della scrittura, trascurando di considerare che in realtà
le parti avevano inteso prevedere solo la possibilità di
passaggio attraverso il lato sud, trovando ciò conforto nel
richiamo al progetto per la realizzazione dei boxes, nonché nel

riservarsi nell’atto la servitù di passaggio sul piazzale
antistante tale lato, ed in favore dei garages ricevuti quale
corrispettivo della concessione del diritto di superficie, anche in
epoca successiva alla stipula del contratto, si erano adoperate
affinché i lavori continuassero secondo il progetto originario,
nonostante la consapevolezza dell’azione possessoria intentata
dal Consorzio Verde Park Uno, addirittura richiedendo una
variante in corso d’opera, ma sempre nel rispetto della
originaria previsione in tema di accesso.
2.1 I due motivi, che possono esser congiuntamente esaminati
per la loro connessione, sono infondati e devono quindi essere
rigettati.
I giudici di appello hanno valorizzato ai fini del rigetto della
domanda attorea, la previsione di cui all’art. 7 del contratto
intercorso tra le parti che, oltre a contemplare, come ricordato
dalla stessa ricorrente, la creazione di una servitù di passaggio
pedonale e carraio attraverso la rampa di accesso, nella sede
prevista nel progetto richiamato nel contratto ed in favore dei
tre boxes che le Bonora avrebbero ricevuto quale corrispettivo
del diritto di superficie concesso alla società, prevedeva
“alternativamente” il diritto di servitù in altra sede sul lato
opposto (lato nord). A ciò si aggiungeva che per tale ipotesi le
concedenti costituivano: a) idonea perpetua servitù di
passaggio pedonale e carraio della larghezza minima continua
e costante di metri 3,5 (con assoluto divieto di sosta), a

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‘i

successivo comportamento delle stesse Bonora, le quali, oltre a

vantaggio dei manufatti tutti realizzandi ed a carico della
porzione di terreno di loro proprietà lungo la linea di confine
(lato levante) al fine di acconsentire l’accesso da via Regione
Chiappe; b) idonea perpetua servitù di passaggio
esclusivamente pedonale, della larghezza minima di metri 1, a

porzione di loro proprietà lungo la linea di confine (lato
levante) al fine di acconsentire l’accesso pedonale ai boxes
dall’esistente cancelletto sul lato sud.
Le servitù descritte ai punti a) e b) sarebbero state esercitate
lungo la linea di confine nel lato levante individuata con le
lettere A-B nell’allegata planimetria, il tutto a minor danno del
fondo servente.
Orbene, e richiamato il contenuto della clausola di cui all’art. 7,
va in proposito osservato come costituisca principio di diritto
del tutto consolidato presso questa Corte di legittimità quello
secondo il quale, con riguardo all’interpretazione del contenuto
di una convenzione negoziale adottata dal giudice di merito,
l’invocato sindacato di legittimità non può investire il risultato
interpretativo in sè, che appartiene all’ambito dei giudizi di
fatto riservati appunto a quel giudice, ma deve appuntarsi
esclusivamente sul (mancato) rispetto dei canoni normativi di
interpretazione dettati dal legislatore agli artt. 1362 e ss. cod.
civ., e sulla (in) coerenza e (il)logicità della motivazione
addotta (cosi, tra le tante, Cass., Sez. 3, 10 febbraio 2015, n.
2465): l’indagine ermeneutica, è, in fatto, riservata
esclusivamente al giudice di merito, e può essere censurata in
sede di legittimità solo per inadeguatezza della motivazione o
per violazione delle relative regole di interpretazione (vizi
entrambi impredicabili con riguardo alla sentenza oggi
impugnata), con la conseguenza che non può trovare ingresso

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vantaggio dei manufatti tutti realizzandi ed a carico della

la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal
giudice di merito che si traduca nella prospettazione di una
diversa valutazione ricostruttiva degli stessi elementi di fatto
esaminati dal giudice a quo.
L’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in

legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di
ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 c.c., e segg., o di
motivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire la
ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla
decisione). Sicché, per far valere una violazione sotto il primo
profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole
legali d’interpretazione (mediante specifica indicazione dei
canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti),
ma altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il
giudice del merito se ne sia discostato; con l’ulteriore
conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si
fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del
vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una
interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536).
D’altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella
data dal giudice del merito al contratto non deve essere l’unica
interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle
possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12 luglio
2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). Ne
consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la
critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal
giudice di merito che si traduca esclusivamente nella
prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi
già dallo stesso esaminati; sicchè, quando di una clausola
contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è

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fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di

consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi
disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del
fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. 7500/2007;
24539/2009).
E’ pertanto inammissibile il ricorso che ambisce a conseguire

contrattuale.
Poste tali premesse, appare evidente al Collegio che i motivi
nel loro complesso aspirino unicamente ad una diversa
ricostruzione della volontà negoziale, senza però una precisa
individuazione delle norme ermeneutiche violate, pervenendo
anzi ad una sostanziale privazione di efficacia della stessa
clausola di cui all’art. 7 che, come sopra riportato, prevede
espressamente un impegno delle Bonora a concedere
un’alternativa servitù di passaggio su di un latto opposto
rispetto a quello invece contemplato nel progetto cui le parti
facevano riferimento nello stesso atto.
Occorre altresì precisare che, alla luce della giurisprudenza di
questa Corte (cfr. Cass. n. 26988/2013) secondo cui
l’obbligazione alternativa postula l’originario concorso di due o
più prestazioni, dedotte in modo disgiuntivo e poste su un
piano di parità, con scelta rimessa alla volontà di una delle
parti, sicché non ne ricorre l’ipotesi allorquando sin dall’inizio si
sia previsto il pagamento di una somma di denaro (nella
specie, pari al costo di costruzione dei beni) soltanto per il caso
di sopravvenuta impossibilità del trasferimento immobiliare,
dedotto in via principale, l’affermazione dei giudici di appello
secondo cui in realtà le concedenti non avevano assunto alcuna
obbligazione di garanzia circa l’esistenza di una servitù di
passaggio in favore del loro fondo sulla contigua area
antistante il Consorzio Verde Park Uno (affermazione che

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una differente determinazione della portata di una clausola

appare del tutto compatibile con quanto sostenuto dalla stessa
ricorrente circa l’erroneo convincimento delle Bonora di essere
in realtà titolari dell’area sulla quale era destinata a sfociare la
rampa di accesso da realizzare secondo le originarie
prescrizioni progettuali), non consente di ritenere applicabili le

lamentata da parte ricorrente.
Tuttavia la clausola de qua, verosimilmente introdotta anche in
ragione dell’esistenza di rivendicazioni da parte del richiamato
Consorzio sulla zona interessata dal passaggio, mirava appunto
a cautelare le parti, prevedendo un’alternativa possibilità di
passaggio, nel caso in cui fosse risultato impraticabile, per
ragioni legate alla diversa titolarità dell’area, l’accesso dal lato
sud
L’interpretazione offerta della previsione de qua ad opera dei
giudici di merito non si palesa come implausibile, ma risponde,
oltre che al senso letterale delle espressioni utilizzate dalle
parti, anche all’esigenza di assicurare il rispetto del canone
ermeneutico di cui all’art. 1367 c.c., posto che, a voler opinare
nel senso sostenuto dalla ricorrente, non si comprenderebbe,
una volta ritenuta pattuita la sola possibilità di passaggio sul
lato sud, la ragione per la quale le parti avevano previsto la
costituzione di una diversa servitù sul lato opposto.
Una volta quindi riscontrata in concreto l’impraticabilità del
passaggio, in conformità delle iniziali prescrizioni progettuali,
non appare censurabile la conclusione alla quale sono
pervenuti i giudici di merito, che hanno ritenuto essere frutto di
una discrezionale valutazione della società quella di
perseverare nella ricerca dell’accesso dal lato sud, senza
avvalersi della diversa possibilità di accesso alla quale si erano
obbligate le concedenti, non potendo quindi essere queste

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previsioni in tema di obbligazioni alternative, la cui violazione è

ultime gravate delle conseguenze anche economiche della
decisione della concessionaria.
2.2 Né appare prospettabile la dedotta nullità del contratto per
l’indeterminatezza dell’oggetto, sia per quanto attiene al
contenuto del diritto di servitù sia per quanto attiene alle

Ed, invero, quanto al primo, in disparte la puntuale indicazione
nell’atto delle dimensioni dei due diversi percorsi e del luogo
dove dovevano essere realizzati (richiamo alla linea di confine
nel lato levante, come individuata nella allegata planimetria),
va ricordato che secondo la giurisprudenza di questa Corte (cfr.
da ultimo Cass. n. 7564/2017) l’estensione di una servitù
convenzionale e le modalità del suo esercizio devono essere
desunte dal titolo, da interpretarsi secondo i criteri di cui agli
artt. 1362 e ss. c.c.; tuttavia, ai sensi del combinato disposto
degli artt. 1063, 1064 e 1065 c.c., ove la convenzione manchi
di sufficienti indicazioni, divengono operanti i criteri di legge, in
forza dei quali il diritto comprende quanto necessario per farne
uso e deve essere esercitato in modo da consentire di
soddisfare il bisogno del fondo dominante, con il minor
aggravio per il fondo servente (conf. Cass. n. 14088/2010),
criterio questo al quale le parti stesse avevano fatto
riferimento nella clausola in esame.
Ciò consente quindi di escludere la sussistenza della dedotta
nullità, palesandosi le contestazioni della ricorrente al più come
la segnalazione di eventuali difficoltà realizzative, insuscettibili
però di incidere sulla validità del titolo, e comunque
potenzialmente risolvibili in sede di esecuzione.
Quanto alle seconde, è pur vero che le parti hanno fatto
riferimento in contratto al progetto predisposto dalla parte
concedente, ma, tenuto conto che l’oggetto del contratto era la

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modalità di realizzazione della autorimessa.

concessione di un diritto di superficie sub suolo, diversamente
da quanto pur sostenuto in ricorso, non è il progetto a
costituire oggetto della concessione, quanto il diritto di
superficie, ben potendosi quindi reputare che, laddove si fosse
palesata la necessità di dover far ricorso alla diversa modalità

progetto (variante peraltro richiesta ed ottenuta dalle stesse
concedenti anche in epoca successiva alla stipula del contratto,
senza che ciò a detta della ricorrente implichi una nullità o
invalidità dell’accordo), mancando peraltro la prova che
un’eventuale modifica del progetto al fine di assecondare la
diversa facoltà di accesso avrebbe immutato anche le
dimensioni del diritto di superficie concesso.
3. Il terzo motivo denunzia infine la nullità della sentenza per
insussistenza e/o insufficienza e/o contraddittorietà della
motivazione.
Il motivo, ancorchè la parte lo riconduca al vizio di cui al n. 4
dell’art. 360 co. 1 c.p.c., nella sostanza mira a riproporre sotto
tale diversa veste, la censura di cui all’abrogato n. 5 dell’art.
360 c.p.c., nella formulazione non più applicabile alla
fattispecie, essendo la sentenza impugnata stata pubblicata in
data successiva all’il settembre 2012.
Ed, infatti, ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., nel testo introdotto
dalla legge n. 134 del 2012, il vizio denunciabile è limitato
all’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, che è
stato oggetto di discussione fra le parti, essendo stata così
sostituita la precedente formulazione (omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo
per il giudizio). La riformulazione dell’art. 360, primo comma,
n. 5, c.p.c., deve essere interpretata, alla luce dei canoni
ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al

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di accesso, si sarebbe resa necessaria una variante del

”minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla
motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo
l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge
costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza
della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della

risultanze processuali). Tale anomalia si esaurisce nella
“mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e
grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto
irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella
“motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”,
esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza”
della motivazione (cfr. S.U. 8053/2014). Pertanto, non
possono essere sollevate doglianze per censurare, ai sensi
dell’art. 360 n. 5 citato, la correttezza logica del percorso
argomentativo della sentenza, a meno che non sia denunciato
come incomprensibile il ragionamento ovvero che la
contraddittorietà delle argomentazioni si risolva nella assenza o
apparenza della motivazione (in tal caso, il vizio è deducibile
quale violazione della legge processuale ex art. 132 c.p.c.).
Nella fattispecie la decisione gravata con motivazione
essenziale ma appagante, ha individuato le ragioni in base alle
quali non poteva ravvisarsi la responsabilità delle concedenti,
facendo espresso richiamo al contenuto dell’art. 7 del
contratto, il che esclude il carattere apparente della stessa.
Quanto invece alla censura di contraddittorietà della
motivazione, escluso che possa ravvisarsi una situazione tale
da rendere la motivazione stessa apparente o obiettivamente
incomprensibile, la stessa si fonda evidentemente sulla diversa
interpretazione del contratto, oggetto dei precedenti motivi di
ricorso, dei quali è stata già evidenziata rinfondatezza, di

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sentenza impugnata (a prescindere dal confronto con le

talchè il rigetto dei primi due motivi appare destinato a
riflettersi anche sul motivo in esame.
Il ricorso deve quindi essere rigettato.
4. Nulla a disporre per le spese atteso che gli intimati non
hanno svolto attività difensiva in questa sede.

gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare
atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre
2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio
annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013),
che ha aggiunto il comma 1-quater dell’art. 13 del testo unico
di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza
dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente,
dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a
quello dovuto per la stessa impugnazione.
PQM
Rigetta il ricorso;
Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002,
inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza
dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente del
contributo unificato dovuto per il ricorso principale a norma
dell’art. 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio del 15 noverrte 2017
Il Pre\sí

GiudizistiD

DEPOSITATO IN CANCELLERIA

Roma, i 9 GEN. 2018

5. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30