Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1359 del 19/01/2017

Cassazione civile, sez. II, 19/01/2017, (ud. 11/11/2016, dep.19/01/2017),  n. 1359

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. FEDERICO Guido – rel. Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16190/2012 proposto da:

INPS ISTITUTO NAZIONALE PREVIDENZA SOCIALE, (OMISSIS) IN PROPRIO E

QUALE PROCURATORE SPECIALE DI SCIP, elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA C. BECCARIA 29C-O, presso lo studio dell’avvocato FLAVIA

INCLETOLLI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato

GIUSEPPE FIORENTINO;

– ricorrente –

contro

B.L., C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,

VIA CRESCENZIO, 43, presso lo studio dell’avvocato ILDEGARDA BARG,

che lo rappresenta e difende per proc. speciale del 18/12/2009 rep.

n. 17588;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4174/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 10/10/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

11/11/2016 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO;

udito l’Avvocato Incletolli Flavia difensore del ricorrente che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avv. Barg Ildegarda difensore del controricorrente che ha

chiesto il rigetto del ricorso e si riporta al controricorso e alla

memoria;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

ESPOSIZIONE DEL FATTO

Con distinte scritture private, concluse ambedue in datai 1 gennaio 2002, l’Inpdap e B.L. concordarono che i contratti di locazione, aventi ad oggetto gli appartamenti siti in (OMISSIS) venissero volturati in favore del B..

Successivamente avendo la SCIP srl messo is1 vendita gli appartamenti del fabbricato di (OMISSIS), i conduttori si organizzarono per esercitare collettivamente l’opzione di acquisto ed usufruire pertanto dello sconto del 15% come previsto dalla circolare 10 aprile 2000 n. IV/PS/30800/bis, conferendo mandato collettivo all’avv. Walter Petrucci per la stipula dei contratti di compravendita.

In data 10/6/2002 il rappresentante dell’Inpdap (mandatario della SCIP) si rifiutò di stipulare il contratto comprendente la vendita al B. delle due unità, accettando di stipulare il rogito solo a condizione che al B. fosse venduto esclusivamente l’appartamento contrassegnato dall’interno n. (OMISSIS).

Con atto di citazione notificato il 29 ottobre 2002 il B. conveniva innanzi al Tribunale di Roma l’Inpdap e la Scip srl, per sentir dichiarare che le due unità immobiliari (distinte ai nn. (OMISSIS)) costituivano in effetti un unico appartamento.

Chiedeva pertanto che fosse dichiarato l’avvenuto trasferimento in suo favore anche della porzione dell’unico appartamento costituita dall’unità distinta al n. (OMISSIS), previa offerta del prezzo corrispondente alla porzione suddetta, nonchè l’illiceità del rifiuto e condannare i convenuti in solido al risarcimento dei danni.

I convenuti rimanevano contumaci.

Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 10132 del 4/5/2006 respingeva le domande del B..

La Corte d’Appello di Roma, in riforma della sentenza impugnata, condannava l’Inpdap e Scip srl in solido a pagare al B. la somma di 76.649,09 Euro.

La Corte d’Appello, in particolare, rilevata la contumacia di Scip srl, affermava che le due unità immobiliari dovevano ritenersi distinte, risultando irrilevante il fatto che fossero state utilizzate come un unico appartamento ed escludeva che anche in relazione all’appartamento distinto al n. (OMISSIS) si fosse perfezionato il trasferimento della proprietà in favore del B..

La Corte riteneva peraltro che l’Inpdap fosse obbligato a vendere al B. anche l’appartamento distinto al n. (OMISSIS), in quanto la normativa vigente attribuiva il diritto all’acquisto a tutti i conduttori degli appartamenti, e nessuna norma prendeva in esame il caso di chi nel medesimo stabile fosse conduttore di più appartamenti.

Ad avviso della Corte non poteva ritenersi di ostacolo all’applicazione delle norme sull’acquisto collettivo il fatto che un conduttore acquistasse più di un appartamento: la legge nulla stabiliva in ordine al contenuto degli accordi interni tra gli inquilini associatisi per acquistare tutti gli appartamenti dello stabile, non sussistendo, in particolare, alcun ostacolo al fatto che un solo inquilino acquistasse gli appartamenti non opzionati dai rispettivi conduttori.

Da ciò l’illegittimità del rifiuto dell’Inpdap di vendere l’appartamento distinto al n. (OMISSIS) e la conseguente configurabilità di inadempimento contrattuale.

Quanto al danno riteneva che lo stesso corrispondesse alla differenza tra il prezzo di mercato dell’appartamento stimato dall’UTE ed il corrispettivo cui il G. aveva diritto ad acquistare il bene in virtù della normativa speciale.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Inps, in proprio ed in qualità di procuratore speciale di SCIP srl.

Il B. ha resistito con controricorso.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo il ricorrente denunzia l’insufficiente motivazione ex art. 360, n. 5), in relazione alla statuizione della Corte d’Appello che ha dichiarato la contumacia di Scip srl, a fronte delle risultanze degli atti processuali dai quali risultava che l’Inpadp si era costituito in appello anche in qualità di successore ex lege di Scip srl, ai sensi della L. n. 14 del 2009, art. 43 bis.

La censura è inammissibile, in quanto ha ad oggetto non già la carente motivazione su una quaestio facci, ma sull’errata applicazione di una norma processuale (Cass. 5123 del 30.3.2012), che avrebbe dovuto farsi valere con diversa censura, tra quelle tassativamente previste dall’art. 360 c.p.c., posto che eventuali vizi della motivazione “in diritto” – dalla sua erroneità, alla sua contraddittorietà, alla sua totale carenza – sono invero emendabili con la mera correzione dei motivi, ove non refluiti in un dispositivo contrario a diritto (Cass. Ss.Uu. 28054/2008).

Con il secondo motivo si denunzia la violazione e falsa applicazione del D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 6, che riconosce i diritti dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale purchè non siano proprietari di altra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare nel Comune di residenza.

Con il terzo motivo di ricorso si denunzia il vizio di carenza motivazionale ex art. 360 c.p.c., n. 5) e violazione di legge per errata interpretazione della Circolare 10/4/2000 n. IV/PS/30800/bis. Il secondo e terzo motivo, che, in quanto connessi, vano unitariamente esaminati, sono destituiti di fondamento.

Il D.L. n. 351 del 2001, art. 3, come già il D.Lgs. n. 104 del 1996, art. 3, individua le condizioni per l’esercizio del diritto di opzione in capo ai conduttori di immobili ad uso residenziale oggetto di dismissione da parte degli enti previdenziali, quale quello per cui è causa.

In particolare il comma 6 della disposizione citata subordina l’esercizio di tale diritto alla condizione che il conduttore sia in regola con il pagamento dei canoni e non sia “proprietario di altra abitazione”.

A parte il mancato pagamento dei canoni, condizione ostativa all’acquisto è dunque costituita dalla sola ipotesi in cui il conduttore (o altri membri conviventi del nucleo familiare), anteriormente all’esercizio del diritto di opzione, sia già proprietario di “altra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare nel Comune di residenza”.

Non sussiste dunque alcun divieto all’esercizio del diritto di opzione nell’ipotesi, quale quella in esame, in cui il conduttore sia titolare di due contratti di locazione.

Ed anzi, dalla non contestata liceità della titolarità in capo al B. di due contratti di locazione su immobili siti nel medesimo fabbricato, discende la facoltà di esercizio del diritto di opzione in relazione a ciascuna delle relative unità immobiliari, attesa la diretta correlazione tra l’appartamento condotto in locazione e quello oggetto del diritto di opzione.

Tale facoltà di esercizio del diritto di opzione in relazione a più di una unità immobiliare trova inoltre espressa conferma nella stessa modalità di dismissione degli appartamenti, che prevede, quale modalità privilegiata di cessione, la c.d. vendita in blocco, dettagliatamente disciplinata nelle sue modalità attuative dalla circolare Inps 10.4.2000 n. IV/PS/30800/bis, in quanto preordinata alla “sollecita attuazione del processo di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici” e che comporta pertanto un ulteriore riduzione, per così dire premiale, del prezzo di acquisto.

La vendita in blocco dell’intero fabbricato (o di una parte di esso) in capo ai conduttori (secondo modalità non tipizzate), che, come si è visto, costituisce modalità privilegiata di dismissione, esercitandosi sulle unità non optate, implica evidentemente la possibilità di assegnazione di più unità allo stesso conduttore.

Tale situazione dunque, non solo non risulta vietata, ma viene anzi favorita dalla legislazione di settore.

Deve dunque condividersi la statuizione della Corte d’Appello, che ha individuato l’incompatibilità tra acquisto collettivo, espressamente previsto ed anzi favorito dalla legislazione di settore, ed attuato nel caso di specie (mediante conferimento di mandato collettivo da parte dei conduttori), e divieto di esercitare l’opzione su due appartamenti.

In assenza di uno specifico divieto legislativo, ed anzi sulla base di una discilina che prevede, ed anzi favorisce, l’acquisto collettivo, deve dunque condividersi la statuizione della Corte d’Appello che, anche per coerenza sistematica, ha affermato la facoltà di esercitare l’opzione in relazione a più unità immobiliari, con conseguente illegittimità del rifiuto a stipulare il definitivo in relazione alla seconda unità detenuta in locazione dal B..

Con il quarto motivo l’Inps denunzia la contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata, per avere la Corte d’Appello affermato che il B. non era titolare di un diritto di proprietà sul bene, riconoscendo però a quest’ultimo il diritto al risarcimento del danno.

11 motivo non è fondato.

Non sussiste invero la dedotta contraddittorietà della motivazione, atteso che la Corte ha riconosciuto al B. il risarcimento del danno derivante dalla mancata stipula del contratto definitivo ad un prezzo ridotto rispetto ai valori di mercato, in relazione alla seconda unità immobiliare condotta in locazione, stipula cui questi aveva diritto, essendo in possesso dei requisiti di legge ed avendo ritualmente esercitato il diritto di opzione.

Con il quinto motivo si denunzia la violazione e falsa applicazione dell’art. 113 c.p.c., in combinato disposto con gli artt. 1226 e 2043 c.c., deducendo l’illegittimità della sentenza impugnata per aver erroneamente ritenuto provato il danno lamentato, liquidandolo in via equitativa.

Pure tale motivo non ha pregio.

La Corte, con valutazione di merito che, in quanto fondata su motivazione logica, coerente ed esaustiva, non è sindacabile nel presente giudizio, ha infatti ritenuto provato il danno del B., a titolo di lucro cessante, individuandolo sulla base della differenza tra prezzo di mercato dell’appartamento, come stimato dall’UTE, e corrispettivo della vendita non conclusa, come determinato, in misura ridotta, sulla base dei parametri indicati dalla legislazione di settore.

Il ricorso va dunque respinto.

Considerata la novità e controvertibilità delle questioni trattate, sussistono i presupposti per disporre l’integrale compensazione tra le parti delle spese del presente giudizio.

PQM

La Corte rigetta il ricorso.

Spese compensate.

Così deciso in Roma, il 11 novembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 19 gennaio 2017