Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13474 del 20/06/2011

Cassazione civile sez. III, 20/06/2011, (ud. 29/04/2011, dep. 20/06/2011), n.13474

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere –

Dott. CARLEO Giovanni – rel. Consigliere –

Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere –

Dott. LEVI Giulio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 14387/2009 proposto da:

MGMA IMMOBILIARE SRL (OMISSIS), in persona del legale

rappresentante p.t. Sig. B.M., elettivamente domiciliata

in ROMA, VIA ACHILLE PAPA 21, presso lo studio dell’avvocato

TAGLIENTE Marco (studio Pannain), rappresentata e difesa

dall’avvocato COCHI Chiara, giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

e contro

B.G., N.R. (OMISSIS);

– intimati –

avverse la sentenza n. 1870/2008 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

Sezione Terza Civile, emessa il 09/04/2008, depositata il 06/05/2008;

R.G.N. 367/2005.

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

29/04/2011 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;

udito l’Avvocato COCHI CHIARA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del 1^ motivo,

accoglimento 2^ motivo; statuizioni ex art. 384 c.p.c.; condanna

intimata N. alle spese.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata in data 9.10.2000 N.R. conveniva in giudizio B.G. e la MGMA srl lamentando il mancato riconoscimento del proprio diritto di prelazione rispetto ad un immobile ubicato in (OMISSIS), di proprietà del B. e da lei condotto in locazione per uso commerciale dal 1992 al 5 novembre 2004, che era stato oggetto di alienazione alla MGMA srl con atto trascritto il 24 luglio 2000. Si costituiva la società convenuta la quale non contestava la pretesa dell’attrice limitandosi a chiedere che le fosse riconosciuto, per la retrocessione del bene, il prezzo di L. 80 milioni versato per l’acquisto. In esito al giudizio, il Tribunale di Velletri dichiarava il riscatto del bene in favore dell’attrice alla quale concedeva il termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza per il pagamento della somma di L. 35 milioni risultanti nell’atto pubblico quale prezzo per il trasferimento dell’immobile. Avverso tale decisione proponeva appello la MGMA srl ed in esito al giudizio, in cui si costituiva la sola N. proponendo appello incidentale, la Corte di Appello di Roma con sentenza depositata in data 6 maggio 2008 rigettava l’appello principale ed accoglieva quello incidentale condannando la società al pagamento della somma di Euro 7.146,82 oltre le spese di lite. Avverso la detta sentenza la MGMA ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, la società ricorrente, premesso che la Corte territoriale aveva statuito nella sentenza impugnata che, in caso di esercizio del diritto di prelazione di un immobile, il riscatto deve essere esercitato in riferimento al prezzo formalmente dichiarato nell’atto pubblico di compravendita anche se tale prezzo risulti simulato, ha sollevato questione di illegittimità costituzionale della L. n. 392 del 1978, art. 39, in relazione all’art. 3 Cost., art. 41 Cost., comma 2 e art. 42 Cost.. La questione è manifestamente infondata. A riguardo, torna utile premettere che, secondo l’espressa previsione della L. n. 392 del 1978, art. 39, comma 1, il prezzo di riferimento ai fini dell’esercizio del riscatto deve essere ritenuto esclusivamente quello “risultante dall’atto” e non il prezzo effettivamente pagato, come si desume dalla considerazione che il riscatto, oltre che nell’ipotesi in cui il proprietario non abbia provveduto alla notificazione di cui all’articolo precedente, è ammissibile anche nel caso in cui il corrispettivo indicato nella denuntiatio sia superiore a quello risultante dall’atto, mentre, se si dovesse tener conto solo del prezzo effettivamente pagato, è a questo prezzo che si sarebbe dovuto far riferimento. Questo primo argomento, tratto dal dato letterale è altresì confortato dalla ratio della norma, la quale, come ha già avuto modo di statuire questa corte con un orientamento ormai consolidato, persegue perspicacemente lo scopo di sanzionare le prassi contrattuali volte, attraverso la simulazione del prezzo, ad eludere il pagamento degli oneri fiscali effettivamente dovuti. (Cass. n. 6883/03, n. 11552/98). Tutto ciò premesso e considerato, deve essere ritenuta con tutta evidenza infondata la questione di legittimità costituzionale sollevata dalla ricorrente, alla luce dell’orientamento già espresso da questa Corte in precedenti decisioni, secondo cui è manifestamente infondata, in relazione agli artt. 3, 41 e 42 Cost., la questione di legittimità costituzionale della L. n. 382 del 1978, art. 39, comma 1, che, in caso di violazione del diritto di prelazione del conduttore, consente il riscatto dell’immobile al prezzo legale (risultante dal contratto) anche quando questo sia simulato, trattandosi di una norma che, per il suo carattere sanzionatorio, non può considerarsi irrazionalmente discriminante o arbitrariamente ablativa del diritto di proprietà.

(Cass. n. 8292/1992, Cass. n. 11552/98 in motivazione).

Passando all’esame della seconda doglianza, svolta dalla ricorrente, va osservato che la stessa, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 39, commi 2 e 3, si fonda sulla considerazione che la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto indebito il pagamento dei canoni di locazione corrisposti dalla N. alla MGMA immobiliare srl.

Ed invero – così, in sintesi, la tesi della ricorrente – il conduttore riscattante avrebbe l’obbligo del pagamento del canone fino al momento in cui perfeziona il suo acquisto versando il prezzo del riscatto, dovendosi ritenere che solo in questo momento si verifica il trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto.

La censura non coglie nel segno. A riguardo, giova sottolineare che è principio giurisprudenziale ormai consolidato quello secondo cui l’esercizio del diritto di riscatto – previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 39, a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall’abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato – ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto “ex nunc” a favore del retraente, nè un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto “ex tunc” di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicchè la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento (ex multis, Cass. n. 410/06, n. 17433/06, n. 28907/08, n. 7031/1999; n. 3625/1996, n. 13757/1991, n. 1212/1987).

Con la conseguenza di intuitiva evidenza che, in ipotesi di esercizio del diritto di riscatto previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 39, da parte dell’avente diritto, conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall’abitazione, pretermesso nel caso di vendita del bene locato, per effetto dell’avvenuta sostituzione ex tunc nella posizione del terzo acquirente, l’originario conduttore sin da tale momento non è più obbligato al pagamento di alcun canone locativo, a ragione dell’inevitabile incompatibilità logica e giuridica che dal medesimo momento si viene a determinare, per l’effetto del riscatto ex tunc, tra l’acquisita posizione di proprietario dell’immobile e quella, precedente, di conduttore del medesimo bene.

Ne deriva l’infondatezza anche della seconda doglianza. Considerato che la sentenza impugnata appare in linea con i principi richiamati, ne consegue che il ricorso per cassazione in esame, siccome infondato, deve essere rigettato senza che occorra provvedere sulle spese in quanto la parte vittoriosa, non essendosi costituita, non ne ha sopportate.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla spese.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 29 aprile 2011.

Depositato in Cancelleria il 20 giugno 2011