Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13303 del 28/06/2016

Cassazione civile sez. trib., 28/06/2016, (ud. 22/04/2016, dep. 28/06/2016), n.13303

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con avviso di rettifica di maggior valore relativo ad atto di compravendita in data 14/9/2001 l’Agenzia delle Entrate di Albano Laziale, sulla base di una perizia-stima comparativa dell’Agenzia del Territorio allegata all’avviso, elevava da Lire 640.912.500 a 4.393.000.000 il valore di un immobile acquistato dalla società Manilamatic Computer Games srl liquidando maggiori imposte complementari più sanzioni ed interessi.

I venditori N.A., N.C., Na.

A., proposero separati ricorsi davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma contestando il maggior valore accertato dall’Ufficio. Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Roma che, in parziale accoglimento del ricorso, fissava il valore della cessione in Lire 1.037.712.000, propose impugnazione l’Agenzia delle Entrate davanti alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, la quale accolse in parte l’appello dell’ufficio.

Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate con quattro motivi e la contribuente N.A. ha resistito con controricorso e ricorso incidentale affidato a due motivi.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente Agenzia delle Entrate lamenta violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, in quanto la CTR ha indebitamente ridotto, ai fini dell’imposta di registro, il valore accertato dall’Ufficio sulla base di una perizia che determinava il valore di mercato, adottando invece il criterio di valutazione automatica senza peraltro fornire alcuna spiegazione.

Con il secondo e terzo motivo di ricorso la ricorrente Agenzia delle Entrate lamenta insufficiente motivazione circa un fatto decisivo e controverso per il giudizio in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, in quanto il giudice di appello ha indebitamente disatteso, ai fini dell’imposta di registro, il valore accertato dall’Ufficio sulla base di una perizia che determinava il valore di mercato, applicando senza alcuna motivazione una riduzione del 40% sul valore dell’immobile, ricavato in base alla rendita catastale e non al valore di mercato, trascurando altresì di considerare che l’Agenzia delle Entrate aveva dato conto degli elementi sui quali si era basata la valutazione con la stima allegata all’avviso di rettifica, costituente elemento di prova della rettifica del maggior valore.

Inoltre la CTR afferma che l’immobile all’atto di acquisto era in stato di abbandono, in pessime condizioni ed in stato di disuso ciò desumendo solo dall’entità dei lavori di ristrutturazione senza adeguata motivazione ed in contrasto con la stima effettuata.

Con il quarto motivo di ricorso la ricorrente Agenzia delle Entrate lamenta violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 7, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, in quanto la CTR ha disatteso la perizia dell’Agenzia del Territorio senza disporre accertamenti tecnici sulla base dei poteri conferiti dal D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 7.

Con il primo motivo di ricorso incidentale la contribuente lamenta violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, in quanto la CTR senza fornire alcuna spiegazione non ha tenuto conto della perizia effettuata dal geom. V. e della valutazione ivi effettuata.

Con il secondo motivo di ricorso incidentale la ricorrente lamenta insufficiente motivazione circa un fatto decisivo e controverso per il giudizio in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, in quanto il giudice di appello nulla dice in riferimento alla L. 7 luglio 2009, n. 88, art. 24 (Adeguamento comunitario di disposizioni tributarie) sul valore normale del bene oggetto di accertamento.

Il primo motivo del ricorso principale è fondato e deve essere accolto con assorbimento dei restanti motivi e rigetto del ricorso incidentale.

In tema di imposte derivanti dalla compravendita di immobile, va premesso che l’accertamento da parte dell’Agenzia delle entrate del “valore venale in comune commercio”, di cui del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2, ai fini della determinazione della base imponibile di un contratto di compravendita immobiliare, deve tenere conto, in sede di rettifica ex art. 52 stesso Decreto, dei trasferimenti a qualsiasi titolo che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili od altri aventi analoghe caratteristiche e condizioni ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

Nella fattispecie in esame l’avviso di rettifica ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, coma 2-bis, contiene la descrizione degli elementi presi in considerazione dall’Ufficio in sede di rettifica in base ai quali è stato determinato il maggior valore, e precisamente la stima effettuata dall’Agenzia del Territorio mentre la contribuente, a sua volta, non ha offerto alcun elemento a dimostrazione della congruenza del valore dichiarato nè documentazione di alcun genere finalizzata a dimostrare l’infondatezza della pretesa erariale limitandosi a richiamare genericamente i lavori di ristrutturazione dell’immobile senza peraltro dimostrare che l’immobile era all’atto dell’acquisto in disuso ed in pessimo stato di conservazione.

Il giudice di merito non ha effettuato alcun accertamento istruttorio per verificare la congruità della stima riducendo invece il valore sulla base di considerazioni indimostrate (immobile in disuso) e prendendo a riferimento la rendita catastale invece del valore di mercato.

Per quanto sopra deve essere accolto il ricorso principale in ordine al primo motivo, assorbiti i restanti motivi nonchè rigettato il ricorso incidentale, cassata la sentenza impugnata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

PQM

Accoglie il ricorso principale in ordine al primo motivo assorbiti gli altri, rigetta il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata, rinvia alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Quinta Civile, il 22 aprile 2016.

Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2016