Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13276 del 28/06/2016

Cassazione civile sez. III, 28/06/2016, (ud. 12/04/2016, dep. 28/06/2016), n.13276

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Presidente –

Dott. OLIVIERI Stefano – rel. Consigliere –

Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

Dott. DE MARCHI ALBENGO P. G. – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7404-2012 proposto da:

R.M.G., quale titolare e legale rappresentante

della ditta individuale G.R. 84 SHOW ROOM, elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA G. AVEZZANA 6, presso lo studio

dell’avvocato ADOLFO DI MAJO, che la rappresenta e difende giusta

procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

A.R., (OMISSIS), P.C.F.,

P.D., P.L.;

– intimati –

Nonchè da:

P.C.F., P.D., P.L.,

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DARDANELLI 37, presso lo

studio dell’avvocato MATTEO DEL VESCOVO, che li rappresenta e

difende giusta procura in calce al controricorso e ricorso

incidentale;

– ricorrenti incidentali –

contro

R.M.G., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G.

AVEZZANA 6, presso lo studio dell’avvocato ADOLFO DI MAJO, che la

rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente all’incidentale –

e contro

A.R. (OMISSIS);

– intimato –

Nonchè da:

A.R. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIALE MAZZINI 131, presso lo giusta procura a margine del

controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente incidentale –

contro

P.C.F., P.L., P.D.,

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DARDANELLI 37, presso lo

studio dell’avvocato MATTEO DEL VESCOVO, che li rappresenta e

difende giusta procura in calce al controricorso e ricorso

incidentale;

R.M.G., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G.

AVEZZANA 6, presso lo studio dell’avvocato ADOLFO DI MAJO, che la

rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrenti all’incidentale –

avverso la sentenza n. 3951/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 26/10/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

12/04/2016 dal Consigliere Dott. STEFANO OLIVIERI;

udito l’Avvocato ADOLFO DI MAJO;

udito l’Avvocato MATTEO DEL VESCOVO;

udito l’Avvocato MAURIZIO MANSUTTI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Previa trasformazione del rito ordinario in locativo ai sensi degli artt. 426 e 667 c.p.c., il Tribunale Ordinario di Latina sez. distaccata di Gaeta, con sentenza in data 5.10.2007 n. 317, accoglieva la domanda di riscatto della proprietà dell’immobile locato ad uso diverso da quello abitativo proposta dalla conduttrice R.M.G. ai sensi della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 38 e pronunciava sentenza dichiarativa di trasferimento – con efficacia “ex tunc” – del diritto di proprietà dalla alienante P.L., subordinandolo al pagamento del prezzo di Euro 92.513,26 in favore di A.R. (acquirente per il medesimo corrispettivo dalla P. in virtù di rogito di compravendita per atto 20.12.2003), nonchè condannava l’ A. alla restituzione in favore della R. del complessivo importo di Euto 25.564,50 pari ai canoni locativi da quest’ultima corrisposti indebitamente successivamente all’esercizio del riscatto, somma che dichiarava interamente compensata con il maggior importo dovuto a titolo di prezzo. Il Giudice di merito inoltre accoglieva la domanda di garanzia per evizione formulata dall’ A. nei confronti di P.L. – che rigettava invece nei confronti di P. C.F. e di P.D., condannando la chiamata in garanzia a corrispondere un importo pari ai canoni locativi che l’ A. doveva restituire alla R..

La Corte d’appello di Roma, adita con appello principale dall’ A. ed incidentale dai P., rilevato che la parte appellata non aveva espressamente eccepito la estinzione del giudizio per inosservanza del termine ordinatorio di gg. 10 assegnato ex art. 435 c.p.c. per la notifica dell’atto di appello, con sentenza 26.10.2011 n. 2951: ha ritenuto rituale l’esercizio del diritto di prelazione effettuato mediante l’atto di citazione introduttivo del primo grado che recava la sottoscrizione della parte in calce alla procura ad litem rilasciata a margine; ha accertato il perdurare nella R. della qualità di conduttrice dell’immobile compravenduto, escludendo inoltre una intervenuta novazione nell’originario rapporto locativo; ha ritenuto fondati entrambi gli appelli riformando la decisione di prime cure e negando il diritto di prelazione e correlativo riscatto della R., in quanto la vendita immobiliare era stata effettuata “in blocco” come risultava dal rogito in data 20.12.2003 in cui i P. si obbligavano a cedere la piena proprietà “dell’intero fabbricato da terra a cielo….il tutto con esclusione del solo appartamento al piano primo..”.

La sentenza di appello è stata impugnata con ricorso per cassazione da R.M.G. con due motivi relativi a violazione di norme di diritto e vizio di insufficiente motivazione.

Resistono con controricorso A. e P., proponendo anche ricorsi incidentali affidati, rispettivamente a tre e ad un unico motivo, articolati in plurime censure, in relazione ai quali ha controdedotto la ricorrente principale con distinti controricorsi ed altresì i P. con controricorso al ricorso incidentale proposto dall’ A..

Le parti hanno depositato memorie illustrative ed A. anche nuovi documenti.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La eccezione di giudicato esterno proposta dall’ A. è inammissibile.

1.1 L’acquirente dell’immobile dall’originario locatore sostiene che in conseguenza del giudicato formatosi per omessa impugnazione delle sentenze emesse, “inter partes”, dal Tribunale di latina in data 17.10.2011 nn. 534 e 535 con le quali veniva dichiarato risolto per inadempimento il contratto di locazione, per mancato pagamento dei canoni, sarebbe venuta meno una condizione di procedibilità della domanda di riscatto.

1.2 La eccezione pregiudiziale è inammissibile, in quanto le sentenze di merito invocate nella presente causa dal resistente, non risultano prodotte in giudizio (e non, vengono neppure allegate nè indicate in elenco nel controricorso, come richiesto dall’art. 370 c.p.c., comma 3): tale omissione, se pure non determina – con riferimento al controricorso – le conseguenze di improcedibilità previste dall’art. 369 c.p.c., non richiamato dall’art. 370 c.p.c., comma 2, pur tuttavia priva di supporto l’argomento volto a contrastare il ricorso principale, impedendo a questa Corte verificare l’indispensabile attestazione di passaggio in giudicato.

Occorre aggiungere in proposito che il controricorso, pur non essendo assoggettato al rigido onere di autosufficienza in quanto rivolto essenzialmente a sostenere ed illustrare i medesimi argomenti in fatto e diritto che fondano la decisione della sentenza di appello, tuttavia deve essere redatto in modo tale da fornire alla Corte quegli elementi informativi minimi sui quali vengono a basarsi le controdeduzioni ai motivi del ricorso principale (cfr. Corte cass. Sez. U, Sentenza n. 1049 del 04/02/1997; id. Sez. U, Sentenza n. 9553 del 16/06/2003; id. Sez. L, Sentenza n. 241 del 11/01/2006; id. Sez. 5, Sentenza n. 6222 del 20/04/2012).

Elementi che difettano nel caso di specie atteso che la invocazione del giudicato esterno prescinde finanche dalla indicazione se l’inadempimento contrattuale della R., preso in considerazione dalle sentenze del tribunale di Latina che hanno dichiarato risolto il contratto di locazione, si riferisca ad omessi pagamenti di canoni anteriori o successivi alla insorgenza del diritto di prelazione e di riscatto, atteso che il conduttore di un immobile urbano adibito ad uso non abitativo, che abbia con successo esercitato l’azione di riscatto nei confronti del terzo acquirente per violazione del suo diritto di prelazione, subentra nella posizione di quest”ultimo con efficacia “ex tunc” (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 25230 del 29/11/2011), sicchè eventuali vicende del contratto locativo successive al sorgere di detto diritto, risultano del tutto irrilevanti sul giudizio avente ad oggetto l’esercizio del riscatto i cui effetti vengono a prodursi anteriormente, privando di rilevanza i fatti posteriori, diversamente dalla ipotesi in cui l’azione di risoluzione del rapporto sia stata introdotta dal proprietario alienante prima della vendita a terzi e sia basata su inadempimenti pregressi, in tal caso, operando l’efficacia retroattiva della pronuncia di risoluzione (art. 1458 c.c.) nel senso di conduttore della qualifica soggettiva richiesta per la titolarità del diritto di riscatto, laddove il fatto di inadempimento contestato sia anteriore (cfr. Corte cass., Sez. U., 20 dicembre 1991, a. 13757).

Il resistente non ha fornito e neppure allegato tale essenziale elemento circostanziale, venendo in tal modo meno la eccezione proposta con il controricorso a quel requisito minimo di sufficienza per essere considerata ammissibile.

1.3 Nè a tali lacune del controricorso è dato sopperire attraverso la produzione nel giudizio di legittimità delle sentenze di merito predette, attraverso il deposito in Cancelleria e la notifica alle altre parti della nota contenente l’elenco dei documenti ex art. 372 c.p.c., atteso che nel giudizio innanzi alla Corte di cassazione, ai sensi dell’art. 372 c.p.c. non è ammesso il deposito di atti e documenti non prodotti nei precedenti gradi del processo, salvo che non riguardino l’ammissibilità del ricorso e del controricorso ovvero la nullità della sentenza impugnata (cfr. Corte cass. Sez. U, Sentenza n. 28505 del 23/12/2005) e che, in particolare, i documenti dei quali è consentita la produzione “che riguardano la nullità della sentenza impugnata” sono esclusivamente quelli che dimostrano vizi intrinseci della sentenza stessa per difetto di requisiti essenziali e non anche quelli attinenti ad altri e precedenti atti o situazioni processuali che si riflettono sulla validità della decisione, diversamente sarebbe legittimata la produzione di documenti riguardanti qualunque vizio del procedimento, pur se potuti produrre nel giudizio di merito, con palese alterazione del ruolo del giudizio di legittimità. (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 4121 del 01/03/2004; vedi Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 847 del 24/01/2002).

2. Deducendo il vizio di violazione della Legge Equo Canone, artt. 38 e 39 nonchè di insufficiente motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, R.M.G. impugna la sentenza di appello sostenendo che i Giudici di appello avevano pronunciato in difformità dalla interpretazione delle norme fornita dalla Corte di legittimità, ritenendo di ricomprendere nella vendita in blocco anche la vendita in questione, sebbene l’unità immobiliare al primo piano fosse stata precedentemente venduta con separato contratto, e dunque non ricorresse l’ipotesi di vendita dell’ “intero edificio” (relativamente alla quale non sorgeva il diritto di prelazione del conduttore), ma piuttosto quella di vendita cumulativa di una pluralità di unità immobiliari la motivazione della sentenza non sviluppava, peraltro, alcun argomento in fatto relativo alla verifica di un eventuale collegamento strutturale o funzionale tra le diverse unità compravendute, tale da configurare un “quid pluris” unitario ed infrazionabile, e come tale riconducibile analogicamente alla ipotesi della vendita in blocco, non potendo a ciò soddisfare la mera circostanza della unicità dell’atto di compravendita e la determinazione di un prezzo complessivo, nè il generico riferimento alla “situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita”, della quale la sentenza omette del tutto di indicare gli elementi di valutazione, risultando al contrario che le unità immobiliari erano distintamente accatastate (appartamenti ad uso abitativo e locali commerciali privi di uno specifico oggettivo coordinamento funzionale).

2.1 Il motivo (che soddisfa ai requisiti di ammissibilità in quanto i plurimi vizi di legittimità contestati in rubrica sono partitamente individuabili in quanto oggetto di distinta esposizione nello svolgimento degli argomenti critici rivolti alla sentenza) è fondato.

2.2 Le coordinate tracciate in materia dalla giurisprudenza di questa Corte possono riassumersi di seguito:

in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perchè sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui alla L. n. 392 del 1978, artt 38 e 39 è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione; poichè tale identità viene meno quando detta vendita riguarda una pluralità di immobili, in una tale eventualità occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco – che esclude il sorgere in capo al conduttore dei detti diritti – o, invece, di una vendita cumulativa – che è irrilevante al fine dell’esercizio del diritto di prelazione, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione – (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 23747 del 17/09/2008) la “vendita in blocco” e la “vendita cumulativa” si differenziano sotto il profilo oggettivo, riguardando la prima 1 – l’intero stabile in cui si trovi, come porzione distinta dalle altre, l’immobile locato ovvero 2 – una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualità propria diversa da quella della singola unità locata (e dunque beni che, pur suscettibili di separata alienazione, presentino un nesso strutturale e funzionale unificante in relazione alla loro prevista utilizzazione essendo in tal caso oggetto della vendita non un mero insieme di beni bensì il complesso di essi quale entità funzionalmente unica: Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 5502 del 29/02/2008), e riguardando, invece, la seconda più immobili non strutturalmente omogenei nè funzionalmente coordinati costituenti cioè una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 26981 del 20/12/2007; id. Sez. 3, Sentenza n. 23747 del 17/09/2008; id. Sez. 3, Sentenza n. 23749 del 17/09/2008;

id. Sez. 3, Sentenza n. 11348 del 11/05/2010; id. Sez. 3, Sentenza n. 9258 del 19/04/2010; id. Sez. 3, Sentenza n. 13223 del 31/05/2010;

id. Sez. 3, Sentenza n. 25448 del 16/12/2010) il relativo accertamento che non richiede specifiche acquisizioni di conoscenze tecniche (e non richiede dunque l’espletamento di una c.t.u.: Corte cass. Sa. 3, Sentenza n. 26981 del 20/12/2007) è di competenza del giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità, se condotto con logica valutazione degli elementi emergenti dagli atti:

a tale riguardo l’indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della “denuntiatio”), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che è il tenore del contratto di vendita (o del preliminare) nonchè – in considerazione delle circostanze del caso concreto – di eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo, e sulla base di questo il giudice deve apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti di un complesso unitario non frazionabile (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 23747 del 17/09/2008; id. Sez. 3, Sentenza n. 23749 del 17/09/2008; id. Sa. 3, Sentenza n. 11348 del 11/05/2010; id. Sez. 3, Sentenza n. 9258 del 19/04/2010; id. Sez. 3, Sentenza n. 13223 del 31/05/2010; id. Sez. 3, Sentenza n. 25448 del 16/12/2010).

2.3 Orbene il Giudice di appello dopo aver richiamato tali principi, ha – da un lato – rilevato che nella specie ricorreva la ipotesi di vendita in blocco in quanto nel contratto le parti avevano dato atto “dell’intero fabbricato da terra a cielo”, e dunque la vendita aveva ad oggetto le unità immobiliari ma in quanto “costituenti l’intero edificio e quindi un unicum”: tale conclusione è errata in diritto per vizio di sussunzione, non coincidendo la fattispecie concreta (nel contratto si dava atto che la vendita era fatta “con esclusione del solo appartamento al primo piano di cui al foglio 67, particella 313/8 di proprietà di C.S.B.”) con la nozione di “intero stabile” accolta dalla giurisprudenza della Corte.

Dall’altro per rafforzare la decisione, ma andando in evidente contraddizione con il precedente argomento, la Corte d’appello ha ritenuto che nella specie si vertesse nella vendita, non dell’ “intero edificio”, ma di una pluralità d’immobili, venendo a concludere egualmente che si trattava di una vendita – concernente una parte del tutto – “in blocco” e non di una vendita cumulativa. Il Giudice di appello ha tuttavia ha omesso del tutto di esplicitare le ragioni sulle quali aveva formato il proprio convincimento, limitandosi a reiterare la massima giurisprudenziale secondo cui gli elementi di indagine per compiere detto accertamento in fatto dovevano essere ricercati nella “situazione oggettiva” del complesso immobiliare (e cioè nelle caratteristiche strutturali o di destinazione d’uso dell’edificio) esistente al momento della vendita, nonchè nella volontà dei contraenti desunta dall’atto di compravendita (evidentemente riferita non alla mera volontà di vendere insieme le diverse unità immobiliari, in re ipsa nella stipula del contratto, ma alla volontà di attribuire – anche in prospettiva – uno specifico coordinamento tra le diverse unità immobiliari in funzione di una destinazione unitaria delle stesse –

es. esercizio di attività commerciale alberghiera od alloggiativa -, ovvero di una trasformazione strutturale dell’edificio in un nuovo complesso edilizio, o ancora di voler privilegiare un peculiare aspetto architettonico od artistico o culturale da riconoscere all’ “insieme” delle singole unità immobiliari), senza fornire alcuna indicazione sulle disposizioni contrattuali e sugli elementi circostanziali in concreto presi in considerazione per desumere che le parti avessero voluto vendere “un complesso unitario non frazionabile”, a tal fine dovendo ritenersi irrilevante la circostanza che per la vendita sia stata conclusa con un unico atto, atteso che ciò non esclude ex se la configurabilità di un atto di vendita plurimo, nè la circostanza che sia “stato pagato e riscosso un unico prezzo” atteso che la modalità con la quale è stato espresso in contratto l’ammontare del prezzo pattuito (determinato in un importo complessivo anzichè in distinti importi per ciascuna unità immobiliare), è un dato numerico ex se neutro rispetto all’accertamento in fatto richiesto al Giudice di merito, non fornendo alcuna indicazione conducente alla vendita in blocco, ma evidenziando soltanto il risultato economico finale che gli alienanti si erano prefissi di raggiungere dalla vendita delle singole unità immobiliari.

In sostanza se la vendita di una pluralità di unità immobiliari confinanti che non rappresentino l’intero edificio, può dar luogo egualmente a “vendita in blocco” che impedisce l’esercizio del diritto di prelazione per mancanza di corrispondenza di identità tra il bene locato e quello compravenduto (dato normativo presupposto dalla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39), pur tuttavia l’accertamento in concreto della considerazione unitaria delle distinte unità oggetto della compravendita deve essere fondato su indici significativi di tipo oggettivamente verificabile (caratteristiche fisiche e giuridiche delle unità immobiliari, tali da configurare una entità autonomamente valutabile; suscettibilità del complesso immobiliare di essere sfruttato in modo unitario, ad esempio in funzione alberghiera).

2.4 Tale accertamento in concreto è mancato, e la sentenza impugnata è pertanto inficiata dal vizio di illogicità motivazionale, denunciabile in cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, (nel testo modificato dal D.Lgs. n. 40 del 2006, ma anteriore alla riforma del D.L. n. 83 del 2012 conv. in L. n. 134 del 2012) che ricorre, nella duplice manifestazione di difetto assoluto o di motivazione apparente, quando il giudice di merito omette di indicare, nel contenuto della sentenza, gli elementi da cui ha desunto il proprio convincimento ovvero, pur individuando questi elementi, non procede ad una loro approfondita disamina logico-

giuridica, tale da lasciar trasparire il percorso argomentativo seguito (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 16762 de/ 21/07/2006).

3. Venendo ad esaminare i ricorsi incidentali osserva il Collegio che con il primo motivo del ricorso proposto da A.R. vengono cumulativamente dedotte censure relative a violazione di norme di diritto (artt. 38 Legge Equo Canone) nonchè vizio logico di motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 “in relazione alla l.

n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 ed all’art. 1362 c.c. e ss. “: la denuncia dei vizi in rubrica viene a risolversi tuttavia, nella successiva esposizione, interamente sul piano del difetto motivazionale, sostenendo il ricorrente incidentale che la Corte territoriale non avrebbe esternato le ragioni per cui l’atto di citazione della R. poteva considerarsi atto equipollente alla dichiarazione di riscatto.

3.1 Il motivo va esaminato congiuntamente al primo motivo del ricorso incidentale proposto dai P. con il quale si censura la sentenza per violazione della L. n. 392 del 1978, art. 39 nonchè per vizio di omessa motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, avendo errato la Corte territoriale, secondo i ricorrenti incidentali, a ravvisare la legittimazione della R. ad esercitare il diritto di riscatto, ed avendo ritenuto erroneamente idonea la procura conferita al difensore e tempestiva la dichiarazione di riscatto.

I ricorrenti incidentali sostengono, al riguardo, che l’azione esperita dalla R. fosse intesa, non ad esercitare il diritto di riscatto, sibbene ad accertare soltanto l’esistenza del diritto di prelazione e la determinazione del prezzo dell’immobile, con la conseguenza, per un verso, che la notifica dell’atto di citazione non avrebbe impedito la decadenza per omesso esercizio del diritto di riscatto, e per altro verso, che una pronuncia costitutiva di trasferimento alla conduttrice della proprietà dell’immobile locato sarebbe da ritenersi affetta da vizio di ultrapetizione.

3.2 Le censure sono inammissibili ed infondate.

Quanto alla individuazione del diritto fatto valere dalla R. in giudizio, è appena il caso di rilevare come, l’assunto dei ricorrenti incidentali, secondo cui con l’atto di citazione si intendeva esercitare il diritto di prelazione e non anche il diritto di riscatto, debba necessariamente essere vagliato alla stregua della interpretazione (asseritamente errata) che del contenuto della domanda introduttiva ha fornito la Corte d’appello. Ed è appena il caso di rilevare come tale censura, veicolata sotto il profilo della illogicità della motivazione, presupponga ai fini della osservanza del requisito di autosufficienza richiesto dall’ari. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, la specifica individuazione del contenuto dell’ano introduttivo del giudizio, mediante trascrizione dello stesso nel ricorso, onde consentire alla Corte, che non ha accesso diretto agli atti del giudizio di merito, di verificare l’errore in fatto ascritto alla sentenza impugnata.

La inosservanza dell’onere indicato determina la inammissibilità della censura, che risulta, peraltro, anche smentita nel merito dalle conclusioni dell’atto di citazione (riportate nella sentenza di appello, nello svolgimento del processo, pag. 7) laddove l’attrice, in conseguenza della mancata “denuntiatio” della locatrice e della impossibilità di esercitare il diritto di prelazione, chiedeva che “il locale che conduceva in locazione le fosse trasferito con sentenza costitutiva avente efficacia ex tunc, previo pagamento del prezzo…”, venendo quindi a chiedere con l’atto di citazione in modo inequivoco il riscatto della proprietà sul bene, con la conseguenza che la notifica della citazione eseguita in data 23.3.2004 è da ritenersi tempestiva ai fini del termine semestrale di decadenza L. n. 392 del 1978, ex art. 39, comma 1.

3.3 Quanto alle altre questioni concernenti il difetto di procura speciale conferita al difensore per l’esercizio della azione di riscatto, ed ancora la mancata sottoscrizione della parte nell’atto di citazione, osserva il Collegio che la prima censura va dichiarata anch’essa inammissibile, in quanto presuppone il diverso ed indimostrato contenuto della domanda attorea (avente ad oggetto, in ipotesi, l’accertamento del solo diritto di prelazione e non anche del diritto di riscatto). La seconda è palesemente infondata, in quanto la Corte d’appello ha espressamente accertato che nell’atto di citazione -nel quale era contenuta la dichiarazione di riscattare l’immobile- la R. aveva apposto la propria sottoscrizione per il conferimento della procura ad litem rilasciata a margine dell’atto, ed ha quindi ritenuto valida la dichiarazione di riscatto effettuata con la stessa domanda introduttiva, conformemente ai principi enunciati da questa Corte, secondo cui, in tema di riscatto di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 39 tale istituto, integrando un diritto potestativo, si esercita per il tramite di una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, attraverso la quale si determina autoritativamente “ex lege” l’acquisto dell’immobile a favore del retraente, e tale dichiarazione può essere effettuata anche con Patto di citazione diretto a far valere il diritto di riscatto, oltre che con un qualsiasi altro atto scritto, purchè, trattandosi di atti recettizi, essi siano ricevuti dal compratore entro il termine di sei mesi dalla trascrizione della compravendita (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 3985 del 22/04/1999; id. Sez. 3, Sentenza n. 20948 del 27/09/2006; id. Sez. 3, Sentenza n. 23301 del 08/11/2007), e con l’ulteriore precisazione che, se non è dubbio che l’esercizio del diritto di riscatto non possa essere utilmente compiuto dal difensore che sottoscrive l’atto introduttivo del giudizio, ove non munito di speciale potere rappresentativo, è altresì incontestabile che la parte conduttrice, anche con la mera sottoscrizione della procura “ad litem”, a margine o in calce alla citazione, fa proprio il contenuto negoziale di quest’ultimo atto, e quindi le dichiarazioni di natura negoziale in esso contenute (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 16221 del 18/11/2002; id. Sez. 3, Sentenza n. 10218 del 26/07/2001; id. Sez. 3, Sentenza n. 13766 del 15/06/2006, in relazione a riscatto agrario), in tal modo ratificando l’operato del falsus procurator (cfr. Corte cass. Sez. 2, Sentenza n. 21229 del 14/10/2010).

4. Il secondo motivo del ricorso incidentale proposto dall’ A., con il quale si censura la sentenza di appello per vizio di motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 “in relazione all’art. 1230 c.c., art. 27 e segg., artt. 38 e 39 Legge Equo Canone, nonchè art. 1362 c.c.” è meramente riproduttivo del motivo di gravame sul quale ha deciso la Corte territoriale e non deduce alcuna critica in ordine alla statuizione limitandosi a reiterare gli stessi argomenti già addotti a sostegno della tesi del carattere novativo del contratto di locazione stipulato tra P. e R. in data 1.12.2003 con decorrenza dall’1.1.2004.

La censura, che risulta argomentata esclusivamente in relazione al vizio motivazionale, deve ritenersi inammissibile in quanto non individua alcuna specifica deficienza della “ratio decidendi”: la Corte territoriale ha, infatti, esaminato i vari elementi sintomatici addotti dall’ A., ritenendoli inidonei a rivelare il carattere novativo del contratto con decisione conforme a diritto, in quanto secondo i principi enunciati da questa Corte la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, ai sensi dell’art. 1230 c.c., mentre non è ricollegabile alle mere modificazioni accessorie di cui all’art. 1231 c.c., quali la durata del rapporto e la entità del canone, e deve essere connotata non solo dall’ “aliquid novi”, ma anche dall'”animus novandi” (inteso come manifestazione inequivoca dell’intento novativo) e dalla “causa novandi” (intesa come interesse comune delle parti all’effetto novativo): e l’accertamento che su tali tre elementi (volontà, causa ed oggetto del negozio) compie il giudice di merito è incensurabile in cassazione, se adeguatamente motivato (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 5665 del 09/03/2010).

Eventuali errori commessi dal Giudice di merito nell’apprezzamento della effettiva volontà negoziale, avrebbero allora dovuto essere dimostrati dal ricorrente incidentale attraverso la specifica indicazione delle pattuizioni ritenute determinanti che dovevano essere trascritte nel ricorso, onde assolvere all’onere di autosufficienza ex art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, risultando invece del tutto carente la censura in ordine alla individuazione degli elementi di fatto che il Giudice di merito avrebbe trascurato e che se invece considerati avrebbero condotto con certezza ad una decisione diversa, non avendo il ricorrente incidentale neppure esposto le ragioni a sostegno della ipotizzata tesi della distinta decorrenza degli effetti del nuovo contratto di locazione, tale per cui gli obblighi scaturenti dal nuovo contratto decorrevano dall’ 1.1.2004 mentre l’effetto novativo-estintivo del precedente rapporto in corso si sarebbe prodotto fin dal giorno della stipula del nuovo contratto locativo.

4.1 Il terzo motivo del ricorso incidentale dell’ A. con il quale si censura la sentenza di appello per violazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 nonchè per vizio di omessa motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 “in relazione agli artt. 112, 277, 333 e 334 c.p.c., nonchè all’art. 191 c.p.c. e ss.

ed agli artt. 1480, 1484 e 2043 c.c.”, indipendentemente dalla formulazione della rubrica che cumula vizi processuali, di attività di giudizio, ed errori di fatto, è da ritenere inammissibile in quanto si contesta una “omessa pronuncia” sulla domanda di garanzia per evizione, nonchè l’omesso espletamento di una ulteriore c.t.u.

avente ad oggetto la valutazione estimativa del cespite immobiliare riscattato, questioni entrambe rimaste implicitamente assorbite nella pronuncia di rigetto della pretesa fatta valere dalla R..

Deve infatti dichiararsi inammissibile il ricorso incidentale condizionato con il quale la parte vittoriosa nel giudizio di merito deduca il vizio di “omessa pronuncia” su questioni che siano rimaste assorbite avendo il giudice di merito attinto la “ratio decidendi” da altre questioni di carattere decisivo, in quanto tali questioni, in caso di accoglimento del ricorso principale, possono sempre essere riproposte davanti al giudice di rinvio (cfr. Corte cass. Sez. U, Sentenza n. 14382 de 08/10/2002; id. 1 su. 18.10.2006 n. 22346; id. 2 sez. 28.2.2007 n. 4787; id. 1 sez. 15.2.2008 n. 3796; id. 3 sez. 26.4.2010 n. 9907; id. Sez. 5, Sentenza n. 27157 del 16/12/2011).

5. In conclusione deve essere accolto il ricorso principale, mentre vanno rigettati entrambi i ricorsi incidentali; la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa rinviata alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che dovrà provvedere ad emendare il vizio logico riscontrato nonchè ad esaminare le altre domande e le richieste istruttorie rimaste assorbite, liquidando all’esito anche le spese del giudizio di legittimità.

PQM

La Corte:

– accoglie il ricorso principale, rigetta i ricorsi incidentali, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che provvederà ad emendare il vizio logico riscontrato nonchè ad esaminare le altre domande e le richieste istruttorie rimaste assorbite, liquidando all’esito anche le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 12 aprile 2016.

Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2016