Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13245 del 31/05/2010

Cassazione civile sez. III, 31/05/2010, (ud. 27/04/2010, dep. 31/05/2010), n.13245

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. FEDERICO Giovanni – rel. Consigliere –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

CAMPING PALAFITTE DI TRESOLDI LUCIANO & C SNC (OMISSIS), in

persona, del legale rappresentante T.L. elettivamente

domiciliata in ROMA, PIAZZALE CLODIO 1, presso lo studio

dell’avvocato RIBAUDO SEBASTIANO, rappresentato e difeso

dall’avvocato GERVASONI RENATO con delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

COMUNE di ANFO (OMISSIS) in persona de Sindaco pro tempore

S.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DI SAN

VALENTINO 21, presso lo stadio dell’avvocato ALOISIO ROBERTO

GIOVANNI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato

ROSCINI VITALI VITTORIO con delega a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1105/2005 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA,

Seconda Sezione Civile, emessa il 7/12/2005; depositata il

27/12/2005; R.G.N. 747/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

27/04/2010 dal Consigliere Dott. UCCELLA Fulvio;

udito l’Avvocato RENATO GERVASONI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per il rigetto del

ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 27 dicembre 2005 la Corte di appello di Brescia ha respinto il gravame proposto da Camping Palafitte s.n.c. di T. L. contro la sentenza del Tribunale di quella citta’ – sezione distaccata di Salo’ – del 16 marzo 2005, con la quale era stata accolta la domanda del Comune di Anfo, volta ad ottenere, previo accertamento dell’inadempimento della Camping, la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra l’ente territoriale e la societa’ convenuta il 7 maggio 1993.

Avverso siffatta decisione ricorre per Cassazione la Camping Palafitte s.n.c., affidandosi a due motivi.

Resiste con controricorso il comune di Anfo.

La ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo (violazione, falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 32, 79 in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3) la ricorrente censura la sentenza impugnata laddove ha ritenuto legittima la clausola H del contratto di locazione del 7 maggio 1993, la quale prevedeva la realizzazione a carico di essa conduttrice delle opere di cui all’allegato A sia sotto il profilo della L. n. 392 del 2008, art. 79 sia sotto quello della L. citata, art. 32 deducendone, a suo avviso, la nullita’, in quanto con essa in realta’ si sarebbe eluso il criterio quantitativi del canone pattuito tra le parti e si sarebbe attribuito maggior vantaggio al locatore, oltre il canone pattuito.

Con il secondo motivo (violazione e falsa applicazione L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79, artt. 1571, 1587, 1362 c.c. in relazione alla clausola del contratto di locazione e alla determinazione degli obblighi del conduttore) la ricorrente assume che le pattuizioni contenute in detta clausola sarebbero fonte di obblighi ” esulanti da quelli del contratto di locazione, non essendo riferibili alla causa tipica del contratto stesso”, proprio perche’ si tratterebbe di pattuizioni accessorie alla controprestazione principale ex art. 1587 c.c. e cioe’ al pagamento del corrispettivo.

In estrema sintesi, ad avviso della ricorrente, il conduttore non era tenuto ad adempiere a quella clausola perche’ il suo contenuto fuoriusciva dal suo obbligo, cosi’ imposto dall’art. 1587 c.c.: il che sarebbe confermato dal fatto che la suddetta clausola non sarebbe stata inserita subito dopo la clausola B e con la detta clausola B non sarebbe correlata (p. 5 – 6 ricorso).

Ne conseguirebbe che la mancata esecuzione delle opere ivi previste non poteva essere considerato grave inadempimento, ne’ inadempimento rilevante del conduttore (p. 7 ricorso).

2. – Osserva il Collegio che per la loro stretta interconnessione i due motivi vanno esaminati congiuntamente.

In punto di fatto, va rilevato che il Comune di Anfo ebbe a stipulare con la societa’ attuale ricorrente il (OMISSIS) un contratto di locazione di un immobile di sua proprieta’ da adibire a parcheggio turistico.

Per quanto interessi in questa sede, fra le varie condizioni contrattuali era previsto che l’affittuario si impegnava “a realizzare entro il 31 dicembre 2000 tutte le opere di cui all’allegato A”, fra cui l’ampliamento della piscina attuale che e’ per l’uso dei bambini, creando una nuova per gli adulti…la costruzione di almeno due bungalows”; “al termine dell’affittanza restano di proprieta’ del Comune tutte le opere, in cemento e non, tutte le opere sotterranee…nonche’ tutti i prefabbricati esistenti senza che la ditta affittuaria possa rivendicare diritti, rimborsi o indennizzi di sorta” (p. 3 sentenza impugnata).

Le clausole A e B del contratto prevedevano un aumento del canone annuale” nella misura del 75% delle variazioni, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati” (p. 5 sentenza impugnata).

In sostanza, il contratto prevedeva a carico del conduttore due obbligazioni principali, anche se funzionali l’una all’altra: ovvero, l’obbligazione del corrispettivo autonomamente determinato e l’esecuzione delle opere dal notevole impegno strutturale ed economico, che poi sarebbero dovute restare di proprieta’ del Comune alla scadenza del contatto stesso.

Ad avviso della ricorrente, invece, il contratto avrebbe avuto ad oggetto solo la locazione dell’immobile, mentre quanto previsto nel contratto – clausola H – riguardava una prestazione accessoria, che, in quanto tale, avrebbe alterato il sinallagma contrattuale.

Questa tesi, proposta gia’ nelle fasi del merito, e’ stata ritenuta non accoglibile dalla sentenza impugnata perche’, trattandosi di locazione non abitativa, il canone e’ libero e, quindi, non vi e’ alcuna violazione della L. n. 392 del 1978, art. 79 sia perche’ nella loro autonomia le parti possono pattuire deroghe agli artt. 1592 e 1593 c.c. che non sono norme inderogabili (p. 5 sentenza impugnata).

3. – Osserva il Collegio che tale motivazione e’ giuridicamente corretta.

Al riguardo, va rilevate che, a differenza del codice civile francese, ove l’art. 1102 c.c. da una espressa definizione del contratto sinallagmatico, nel nostro codice questa manca, ma non per questo la definizione non e’ entrata a far parte della dottrina e della giurisprudenza, per cui,come e’ noto,sono contratti sinallagmatici quei contratti in cui le attribuzioni patrimoniali sono due e sono legate dal ed, nesso di reciprocita’ o sinallagma (Relazione ministeriale n. 660).

In tanto una parte attribuisce un diritto all’altra o effettua la prestazione o promette di effettuarla in quanto a sua volta l’altra parte effettua un’altra prestazione o si obbliga ad effettuarla (il locatario si obbliga a pagare il corrispettivo (do ut des o do ut facias).

In questi contratti le due prestazioni si devono eseguire contemporaneamente (per la dottrina tedesca la mano che da deve garantire l’altra mano che pure da); essi si distinguono in aleatori e commutativi, come nel caso della locazione, nella quale il contratto, fin dal momento della sua conclusione prevede che ciascuna delle parti sa quale sia l’entita’ del vantaggio e rispettivamente del sacrificio che ricevera’ dallo stesso.

Ne consegue che, a fronte del dato contrattuale, cosi’ come ritrascritte nella sentenza impugnata, e’ evidente che il contratto contenesse due obbligazioni autonome ed entrambi caratterizzate dalla principalita’:

quella del pagamento del corrispettivo di gran lunga inferiore a quello che il Comune avrebbe potuto ricavare senza l’altra prestazione, richiesta dallo stesso Comune ed accettata dal Camping di esecuzione delle opere.

Cosi’ statuendo, dal punto di vista convenzionale, le parti hanno optato per una deroga agli artt. 1592 e 1593 c.c., nella parte in cui queste norme prescrivono per miglioramenti ed addizioni, effettuati dal conduttore, l’obbligo del locatore, che vi abbia acconsentito, di corrisponder al conduttore medesimo una indennita’.

Trattasi di norme dal carattere non imperativo, per cui esse sono derogabili da pattuizioni contrattuali diverse (giurisprudenza costante: v. Cass. 192/91; n. 4608/97).

Ne consegue, sia in riferimento alla natura sinallagmatica del contratto, sia in relazione alla derogabilita’ delle norme che lo disciplinano, sia, infine, all’espressa determinazione del canone e al suo regime di adeguamento, previsto in piena fedelta’ alla L. n. 378 del 1992, art. 32 che non si puo’ parlare di elusione della L. citata, art. 79.

In altri termini, va ribadito che nel contratto de quo le parti hanno convenuto un canone di locazione e una deroga espressa ed in equivoca alla disciplina codicistica circa i miglioramenti e le addizioni, con l’effetto che non si puo’ parlare di squilibrio del sinallagma del rapporto locatizio, non essendo rinvenibile una accessorieta’ della clausola H sulle altre clausole contrattuali, quali quelle sulla corresponsione del canone, che venne fissato pur tenendo conto dell’altra correlata prestazione che stava a cuore al Comune ed accettata dal conduttore.

Le due obbligazioni erano quindi strettamente interconnesse, per cui, caduta la seconda – esecuzione delle opere – si sarebbe verificata ex se’ la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.

Il giudice dell’appello ha qualificato come principale l’obbligazione di esecuzione delle opere, senza per questo ritenere alterato l’equilibrio sinallagmatico del contratto di locazione, prendendo atto dell’articolata volonta’ delle parti rinvenuta nel contratto nel suo insieme, le quali addivennero ad un canone “piu’ basso rispetto a quello” che il Comune “avrebbe potuto pretendere ove” esso il Camping “non avesse dovuto eseguire le opere in questione” (p. 7 sentenza impugnata), ritenendo essenziale la prestazione dell’esecuzione delle opere.

Ne’ rileva che la clausola H non fosse stata inserita subito dopo e collegata con la clausola B, (p. 6 ricorso), in quanto non e’ la posizione “topografica” della clausola un elemento di rilievo nella interpretazione del contratto, anche se va detto che tale posizione conforta il convincimento del giudice dell’appello sulla “principalita’” della stessa rispetto all’altra parte del contratto.

E cio’ senza trascurare che l’art. 1587 c.c.(obbligazioni principali del conduttore) non esclude che vi possano essere, stante l’autonomia delle parti, altre obbligazioni di natura “principale” inserite nell’unico contratto di locazioni.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

PQM

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 1.500,00 di cui Euro 200,00 oltre spese generali ed accessori come per legge.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 27 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 31 maggio 2010

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