Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13231 del 31/05/2010

Cassazione civile sez. II, 31/05/2010, (ud. 08/04/2010, dep. 31/05/2010), n.13231

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente –

Dott. MENSITIERI Alfredo – Consigliere –

Dott. MALZONE Ennio – Consigliere –

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – rel. Consigliere –

Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

M.V. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in

ROMA, VIA IN ARCIONE 71, presso lo studio dell’avvocato SASSO

FRANCESCA ROMANA, rappresentata e difesa dall’avvocato DI PIETRO

GIUSEPPE;

– ricorrente –

contro

P.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in

ROMA, VIALE MAZZINI 131, presso lo studio dell’avvocato IANNELLI

ANTONINO, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati

GAZZARA GIACOMO, GAZZARA SANTI;

– controricorrente –

e contro

SIDECA SAS in persona del legale rappresentante pro tempore P.IVA

(OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza n. 517/2003 della CORTE D’APPELLO di MESSINA,

depositata il 16/12/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

08/04/2010 dal Consigliere Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio;

udito l’Avvocato IANNELLI Antonio, difensore della resistente che ha

chiesto il rigetto;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per l’accoglimento del

ricorso per quanto di ragione del 4^ motivo, rigetto nel resto.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

M.V. conveniva in giudizio P.A. e premettendo che con contratto preliminare 13/4/1989 aveva convenuto l’obbligo dell’acquisto di un immobile in Messina per il prezzo di L. 165.000.000, chiedeva la risoluzione di detto contratto per essere stata indotta in errore sulla qualita’ dell’immobile che era stato costruito abusivamente. L’attrice chiedeva quindi la declaratoria di annullamento o di risoluzione del contratto, nonche’ la restituzione di quanto corrisposto a titolo di acconto e di provvigione per l’agenzia immobiliare che aveva curato la mediazione, oltre al risarcimento del danno.

La convenuta, costituitasi, deduceva che il trasferimento era stato impedito solo dal rifiuto della promissaria perche’ nulla impediva la vendita per cui chiedeva il rigetto della domanda e la declaratoria del suo diritto a recedere dal preliminare e a trattenere la caparra versata dall’attrice. La P., inoltre, chiedeva ed otteneva di chiamare in garanzia la s.a.s. Sideca per essere manlevata in caso di soccombenza alle domande dell’attrice e al fine di ottenere la restituzione di L. 15.000.0000 corrisposta alla chiamata per l’attivita’ di consulenza immobiliare.

Con sentenza 27/7/2001 l’adito tribunale di Messina dichiarava la risoluzione ex art. 1489 c.c. del contratto preliminare in questione e condannava la P. a restituire le somme percepite a titolo di acconto e a rimborsare quelle versate dalla M. per la mediazione nonche’ al risarcimento dei danni. La s.a.s. Sideca veniva poi condannata a rimborsare alla P. la somma percepita per la mediazione e quelle che la convenuta era tenuta a corrispondere all’attrice.

Avverso la detta sentenza la P. e la societa’ Sideca proponevano separati appelli ai quali resisteva la M..

Con sentenza 16/12/2003 la corte di appello di Messina, in riforma dell’impugnata decisione, rigettava le domande avanzate dalla M. nei confronti della P. e quelle da quest’ultima proposte nei confronti sia della prima che della societa’ Sideca. La corte di merito osservava: che correttamente il primo giudice aveva inquadrato la fattispecie in esame nel paradigma dell’art. 1489 c.c. applicabile anche ai contratti preliminari; che il tribunale aveva invece errato nel dichiarare la risoluzione del preliminare ex art. 1489 c.c. sul rilievo della non corrispondenza dell’immobile promesso in vendita alla funzione economico sociale individuata dalle parti in quanto sfornito, alla data prevista per la stipula del definitivo, di un valido certificato di abitabilita’; che, pur essendo la licenza di abitabilita’ essenziale al fine del legittimo godimento e dalla commerciabilita’ del bene, nella specie nella mancata consegna di tale licenza andava ravvisato un inadempimento del venditore non comportante la risoluzione del contratto avendo inciso in modo scarsamente rilevante, a norma dell’art. 1455 c.c., sull’interesse del compratore; che infatti l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso che gli era proprio posto che, secondo quanto affermato dal c.t.u., al momento del deposito della relazione peritale non sussisteva alcuna ragione impeditiva del rilascio da parte del Comune di Messina dei certificati di conformita’ e abitabilita’; che la riforma dell’impugnata sentenza, sul punto relativo alla dichiarata risoluzione del contratto, comportava la correzione anche dei capi relativi alla condanna della P. alla restituzione alla M. della somma ricevuta a titolo di acconto, al rimborso della somma versata dalla M. alla Sideca a titolo di provvigione ed al risarcimento dei danni subiti dall’appellata; che pero’, al mancato riconoscimento da parte del tribunale del diritto della P. di recedere dal contratto e di trattenere la somma versatale dalla M. a titolo di caparra, non poteva ovviarsi in sede di gravame malgrado la riforma della sentenza di primo grado dovendosi il diritto di recere dal contratto e di trattenere la caparra riconoscere solo in caso di inadempimento grave tale da legittimare la risoluzione del contratto; che nel caso in esame l’inadempimento della M. non era grave posto che il rifiuto della stessa di stipulare il contratto definitivo era stato determinato solo in forza della incolpevole convinzione di avere diritto, al momento dell’acquisto dell’immobile, alla consegna della licenza di abitabilita’; che le censure mosse dalla Sideca alla sentenza del tribunale erano fondate in quanto – come rilevato – il contratto preliminare stipulato dalle parti non poteva ritenersi inficiato da vizi tali da invalidarlo e da impedire la definitiva attuazione dell’affare.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Messina e’ stata chiesta da M.V. con ricorso affidato a quattro motivi. P.A. ha resistito con controricorso ed ha poi depositato memoria. La s.a.s. SI.DE.CA. non ha svolto attivita’ difensiva in sede di legittimita’.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la M. denuncia violazione dell’art. 1489 c.c. deducendo che la mancata dotazione delle attestazioni della regolarita’ urbanistica di un immobile costituisce un grave limite al godimento del bene e alla sua valutazione per cui il promissario acquirente ben puo’ rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo di acquisto di un bene privo di concessione edilizia e di certificato di abitabilita’ e cio’ indipendentemente dalla gravita’ o meno del vizio rispetto alla economia complessiva della convenzione negoziale. La corte di appello ha quindi errato nel valutare la gravita’ dell’inadempimento della promittente venditrice e nell’impedire l’esercizio della facolta’ di recesso spettante ad essa ricorrente. In ogni caso ha errato la corte di appello nell’affermare che la mancanza dei requisiti urbanistici va qualificata come lieve inadeguatezza.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione dell’art. 1489 c.c. e vizi di motivazione sostenendo che la corte di appello non ha considerato che, alla data prevista per la stipula del contratto definitivo, l’immobile in questione era in parte abusivo e la promittente venditrice non aveva regolarizzato la sanatoria urbanistica. Tale situazione e’ rimasta immutata anche nel corso del giudizio di appello atteso che la sanatoria non era stata ancora accolta e non era stata rilasciata la certificazione di abitabilita’, per cui il giudice di secondo grado avrebbe dovuto rigettare il gravame proposto dalla P..

La Corte rileva l’infondatezza delle dette censure che possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza e che, in parte, si risolvono essenzialmente, pur se titolate come violazione di legge e come vizi di motivazione, essenzialmente nella prospettazione di una diversa analisi del merito della causa nonche’ in una critica di attivita’ istituzionalmente riservate al giudice del merito.

Occorre innanzitutto porre in evidenza i seguenti principi piu’ volte affermati da questa Corte:

– nel caso di contrapposte domande di risoluzione di un contratto per inadempimento, il giudice del merito, il cui accertamento e’ insindacabile in Cassazione, se la motivazione risulta immune da vizi logici o giuridici, deve procedere ad una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si sono addebitati, per stabilire se sussista l’inadempimento che legittima la risoluzione (tra le tante, sentenze 15/12/2006 n. 2694328/8/2006 n. 18640;

16/5/2006 n. 11374);

– la scarsa importanza dell’inadempimento, puo’ essere desunta o dalla limitata importanza dell’interesse leso, ovvero dalla scarsa importanza della stessa inadempienza che, pur afferendo ad un interesse determinante dell’equilibrio delle prestazioni, consenta, per le sue ridotte proporzioni, di ritenere sostanzialmente salvo tale equilibrio: la valutazione della scarsa importanza rientra tra i compiti del giudice del merito ed e’ incensurabile in sede di legittimita’ (tra le tante sentenza 5/1/2007 n. 43);

– la vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo ma privo della licenza di abitabilita’ non e’ nulla per illiceita’ dell’oggetto, non essendovi alcuna norma che preveda l’obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato, ma solo risolubile se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l’obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l’immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l’uso che gli e’ proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l’inadempimento (sentenza 29/3/1995 n. 3687);

– il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilita’, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico – sociale; la mancata consegna della medesima implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, puo’ comunque essere fonte di un danno risarcibile configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilita’ (sentenze 20/4/2006 n. 9253; 3/7/2000 n. 8880;

19/7/1999 n. 7681);

– in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilita’, non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravita’ dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilita’ del bene (sentenza 15/2/2008 n. 3851).

Va inoltre osservato che – secondo quanto disposto dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 – i contratti di compravendita di beni immobili possono essere rogati se da essi risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 31 ovvero se agli atti stessi viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione.

Cio’ posto va segnalato che la sentenza impugnata e’ conforme ai principi esposti e, in ordine al giudizio di comparazione degli opposti inadempimenti, si sottrae alle censure, in quanto appare motivata in modo logicamente corretto e sufficiente.

Va in proposito rilevato che, come sopra riportato nella parte narrativa che precede, la corte di appello ha affermato che l’inadempimento della P. – omessa consegna di un valido certificato di abitabilita’ – non era tale di giustificare una pronuncia di risoluzione per inadempimento della promittente venditrice trattandosi di un inadempimento scarsamente rilevante con riferimento all’interesse della promissaria acquirente posto che ormai l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e cio’ perche’ – secondo quanto accertato dal c.t.u. – le difformita’ edilizie rispetto al progetto originario non solo erano di scarsa importanza, ma erano anche state sanate per aver la P. presentato domanda di concessione edilizia in sanatoria e corrisposto le somme dovute per cui tale domanda doveva ritenersi accolta in virtu’ del principio del silenzio assenso.

La corte territoriale e’ pervenuta a tale conclusione attraverso un iter logico ineccepibile sorretto da complete ed appaganti argomentazioni frutto di un’indagine accurata e puntuale delle risultanze di causa menzionate nella decisione di cui si chiede l’annullamento.

Alle dette valutazioni la ricorrente contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilita’ di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non e’ certo consentito in questa sede di legittimita’, cio’ comportando un nuovo autonomo esame del materiale delibato che non puo’ avere ingresso nel giudizio di cassazione.

In definitiva, poiche’ resta istituzionalmente preclusa in sede di legittimita’ ogni possibilita’ di rivalutazione delle risultanze istruttorie, non puo’ la ricorrente pretendere il riesame del merito so perche’ la valutazione delle accertate circostanze di fatto come operata dal giudice di secondo grado non collima con le sue aspettative e confutazioni.

Sono pertanto insussistenti gli asseriti vizi di motivazione che presuppongono una ricostruzione dei fatti diversa da quella ineccepibilmente effettuata dal giudice del merito.

Per quanto poi riguarda le doglianze relative alla valutazione delle risultanze istruttorie (in particolare la relazione del c.t.u.) deve affermarsi che le stesse non sono meritevoli di accoglimento anche per la loro genericita’, oltre che per la loro incidenza in ambito di apprezzamenti riservati al giudice del merito.

Nel giudizio di legittimita’ il ricorrente che deduce l’omessa o l’erronea valutazione delle risultanze probatorie ha l’onere (in considerazione del principio di autosufficienza de ricorso per Cassazione) di specificare il contenuto delle prove mal (o non) esaminate, indicando le ragioni del carattere decisivo del lamentato errore di valutazione: solo cosi’ e’ consentito alla corte di cassazione accertare – sulla base esclusivamente delle deduzioni esposte in ricorso e senza la necessita’ di indagini integrative – l’incidenza causale del difetto di motivazione (in quanto omessa, insufficiente o contraddittoria) e la decisivita’ delle prove erroneamente valutate perche’ relative a circostanze tali da poter indurre ad una soluzione della controversia diversa da quella adottata. Il mancato esame di elementi probatori, contrastanti con quelli posti a fondamento della pronuncia, costituisce vizio di omesso esame di un punto decisivo solo se le risultanze processuali non o mal esaminate siano tali da invalidare l’efficacia probatoria delle altre risultanze sulle quali il convincimento si e’ formato, onde la “ratio decidendi” venga a trovarsi priva di base.

Al riguardo va ribadito che per poter configurare il vizio di motivazione su un asserito punto decisivo della controversia e’ necessario un rapporto di causalita’ logica tra la circostanza che si assume trascurata e la soluzione giuridica data alla vertenza, si’ da far ritenere che quella circostanza se fosse stata considerata avrebbe portato ad una decisione diversa.

Nella specie le censure mosse dalla M. sono carenti sotto l’indicato aspetto in quanto non riportano il contenuto specifico e completo della detta relazione peritale genericamente indicata in ricorso e non forniscono alcun dato valido per ricostruire, sia pur approssimativamente, il senso complessivo di dette prove. Tale omissione non consente di verificare l’incidenza causale e la decisivita’ dei rilievi al riguardo mossi dalla ricorrente.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia violazione dell’art. 1375 c.c. e vizi di motivazione deducendo che la corte di appello non ha preso in considerazione un altro elemento significativo dell’inadempimento della promittente venditrice consistito nel non aver fatto menzione al momento della stipula del preliminare dell’abuso edilizio e della pendenza della pratica della sanatoria.

Tale malizioso silenzio della P. ha inciso nella formazione del consenso da parte di essa M. indotta a prestarlo sull’erroneo presupposto della regolarita’ urbanistica dell’immobile oggetto del preliminare.

La censura va disattesa atteso che, come posto in evidenza dalla resistente e come risulta dalla lettura della sentenza impugnata, le trattative tra le parti si sono svolte tramite la societa’ Sideca alla quale la P. aveva conferito l’incarico di interessarsi della vendita dell’immobile in questione dando tutti gli atti relativi all’immobile in questione.

Va peraltro aggiunto che, come questa Corte ha avuto modo di precisare, pur potendo il dolo omissivo viziare la volonta’, tuttavia esso rileva solo quando l’inerzia della parte contraente si inserisca in un complesso comportamento adeguatamente preordinato, con malizia od astuzia, a realizzare l’inganno perseguito: pertanto il semplice silenzio, anche su situazioni di interesse della controparte, e la reticenza, non immutando la rappresentazione della realta’, ma limitandosi a non contrastare la percezione di essa alla quale sia pervenuto l’altro contraente, non costituiscono causa invalidante del contratto (sentenze 20/4/2006 n. 9253; 11/10/1994 n. 8295; 18/10/1991 n. 11038). La reticenza ed il silenzio quindi non sono sufficienti a costituire il dolo se non in rapporto alle circostanze ed al complesso del contegno che determina l’errore del “deceptus”, che devono essere tali da configurarsi quali malizia o astuzia volte a realizzare l’inganno perseguito ( sentenza 12/2/2003 n. 2104).

Nella specie la M., cui incombeva il relativo onere probatorio, non risulta che abbia dedotto tutti gli elementi necessari ad integrare il preteso dolo omissivo della promittente venditrice con specifico riferimento sia al contesto nel quale il silenzio da essa tenuto avrebbe dovuto inserirsi per essere rilevante, sia alla idoneita’ del silenzio stesso sulle circostanze sopra dedotte dalla ricorrente ad incidere sulla sua determinazione volitiva.

Con il quarto motivo la ricorrente denuncia violazione dell’art. 112 c.p.c., nonche’ vizi di motivazione, deducendo che la corte di merito ha accolto l’appello della P. dichiarando che l’immobile poteva essere oggetto del contratto di compravendita, ma ha poi rigettato la domanda della promittente venditrice di trattenere la caparra sul presupposto dell’inadempimento di essa M.. La conseguenza della pronuncia della corte di appello e’ che la somma versata a titolo di caparra e’ ancora nella disponibilita’ della P.. Il giudice di appello non ha considerato che il recesso dal contratto non riconducibile a fatto colpevole di nessuna parte, avrebbe comportato lo scioglimento del vincolo e la restituzione delle somme corrisposte. Sul punto non vi e’ alcuna pronuncia da parte del giudice del gravame.

Anche questo motivo, al pari degli altri, non e’ meritevole di accoglimento ed e’ frutto di una non corretta interpretazione della sentenza impugnata.

Con la detta sentenza la corte di appello ha rigettato sia “le domande avanzate dalla M. nei confronti della P.” sia “quelle da quest’ultima proposte nei confronti della prima”.

La M. con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado aveva chiesto l’annullamento del contratto preliminare, o, in via subordinata, il riconoscimento del suo diritto al recesso o, in via ancor piu’ subordinata, la risoluzione del contratto per inadempimento della promettente venditrice, oltre la restituzione della somma pagata a titolo di acconto – caparra (pari a L. 35.000.000).

La P. a sua volta aveva chiesto “la declaratoria del suo diritto a recedere dal preliminare e a trattenere la caparra versata dall’istante e in via subordinata la risoluzione del contratto per grave inadempimento di quest’ultima” (pagine 3 e 4 sentenza impugnata).

E’ quindi evidente che la corte di appello, nel rigettare tutte le riportate contrapposte domande avanzate dalle litiganti volte tutte e comunque (per vari motivi) a non dar esecuzione al contratto preliminare in questione, ha implicitamente ritenuto ancora valido e vincolante per le stipulanti tale contratto per cui correttamente e coerentemente non si e’ occupato delle richieste della promissaria acquirente e della promettente venditrice relative, rispettivamente, alla restituzione al trattenimento della somma versata dalla prima alla seconda a titolo di “acconto – caparra”.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Sussistono giusti motivi – in considerazione, tra l’altro, della natura della controversia e delle questioni trattate, nonche’ dell’esito complessivo delle lite e del contrasto tra le pronunzie rese nei gradi di merito – che inducono a compensare per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 8 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 31 maggio 2010

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