Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13209 del 31/05/2010

Cassazione civile sez. III, 31/05/2010, (ud. 20/04/2010, dep. 31/05/2010), n.13209

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere –

Dott. URBAN Giancarlo – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 22735/2006 proposto da:

T.C. (OMISSIS), Z.L.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in Roma PIAZZA CAVOUR

presso la Cancelleria della CORTE DI CASSAZIONE rappresentati e

difesi dall’Avv. MATERA Antonio con studio in 21100 VARESE Via

Bagaini, 14 con delega a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

EGIDIO VILLA DI VILLA ALBERTO & C SAS (OMISSIS),

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA G. BITOSSI 22, presso lo studio

dell’avvocato DE SALVO Placido, che la rappresenta e difende

unitamente all’avvocato BELFIORE CORRADO con delega in calce al

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 751/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

Sezione Terza Civile, emessa il 22/03/2006; depositata il 28/03/2006;

R.G.N. 2325/2003;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

20/04/2010 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito l’Avvocato DE SALVO PLACIDO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUZIO Riccardo, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 12 luglio 2002 Egidio Villa di Villa Alberto & C. s.a.s. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Busto Arsizio i coniugi T.C. e Z.L. al fine di sentir dichiarare inefficace nei suoi confronti la compravendita con la quale gli stessi avevano acquistato da C. F. un vano di cui essa era conduttrice, in spregio al disposto della L. n. 392 del 1978, art. 39.

Resistevano i convenuti, che eccepivano la mancanza di corrispondenza tra bene condotto in locazione e bene venduto.

Con sentenza del 21 marzo 2003 il giudice adito accoglieva la domanda.

Proposto gravame dai soccombenti, la Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 28 marzo 2006, lo respingeva.

Avverso detta pronuncia propongono ricorso per cassazione T. C. e Z.L. formulando quattro motivi.

Resiste con controricorso Egidio Villa di Villa Alberto & C. s.a.s..

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Col primo motivo i ricorrenti denunciano violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.

Sostengono che erroneamente il giudice di merito avrebbe ravvisato nella fattispecie una vendita cumulativa, in quanto relativa a beni non collegati nè strutturalmente nè funzionalmente. Una corretta valutazione del materiale istruttorio acquisito avrebbe invece imposto di ritenere che l’alienazione aveva avuto ad oggetto un cespite intrinsecamente unitario, e cioè una casa di ringhiera dei primi del novecento, formata da tre stanze collegate tra loro tramite le aperture sulla corte comune. La motivazione della sentenza impugnata era illogica e carente soprattutto nella parte in cui non aveva tenuto conto nè della situazione catastale e amministrativa dell’immobile nè delle caratteristiche oggettive e intrinseche dello stesso.

1.2 Col secondo mezzo i ricorrenti lamentano violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39, nonchè vizio di motivazione. Rilevano che la Curia meneghina, pur dopo aver richiamato i principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità nella sentenza n. 682 del 2005, li aveva erroneamente applicati, perchè non aveva considerato che il cespite a essi ceduto aveva proprie caratteristiche intrinseche e funzionali che lo rendevano un unicum indivisibile anche catastalmente; che, in conseguenza dell’esercizio del diritto di riscatto, la superficie rimasta nella loro disponibilità veniva ad avere un’estensione di soli mq. 25,20; che il conduttore neppure era titolare della licenza commerciale necessaria allo svolgimento dell’attività di vendita anche nel vano in contestazione; che la destinazione urbanistica dello stesso, come degli altri beni compravenduti, era esclusivamente a uso abitativo.

Nella formazione del suo convincimento erroneamente il giudice di merito avrebbe poi valorizzato il collegamento realizzato dal conduttore, peraltro abusivamente, tra il vano oggetto del riscatto e il negozio, anch’esso di proprietà (di terzi, detenuto da Egidio Villa di Villa Alberto & C. s.a.s. laddove, ai fini dello scrutinio sulla fondatezza della domanda attrice, irrilevante era la situazione di fatto venutasi a creare in conseguenza della locazione.

1.3 Col terzo motivo gli impugnanti deducono violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39, nonchè vizio di motivazione, per non avere il giudice di merito considerato che, per effetto del positivo esercizio del diritto di riscatto, il resto dell’immobile non sarebbe più idoneo all’uso abitativo, di guisa che la decisione della Corte territoriale violava altresì il principio di comoda divisibilità del cespite di cui all’art. 720 cod. civ..

1.4 Col quarto mezzo denunciano infine violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39, nonchè vizio di motivazione, per avere il decidente affermato che la licenza commerciale di cui era titolare la conduttrice comprendesse anche il vano di mq. 16,68 oggetto dell’azione di riscatto, in contrasto con tutta la documentazione esibita e, segnatamente, con l’ordinanza di riduzione in pristino del Comune di Saronno del 17 giugno 2003; con la richiesta di sanatoria, che aveva ad oggetto anche il cambio di destinazione d’uso del locale per cui è causa (documenti nn. 3, 17 e 18 del fascicolo di appello);

nonchè, infine, con la stessa licenza commerciale prodotta dalla controparte, evincendosi da tale documento che l’autorizzazione riguardava una superficie di 194,30 mq., laddove quella del locale oggetto di riscatto era conteggiata a parte, insieme ad altri immobili attigui al negozio.

2.1 Le censure, che sì prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro evidente connessione, sono destituite di ogni fondamento.

Costituisce affermazione giurisprudenziale praticamente costante che il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone l’identità del bene immobile) locato con quello venduto. I presidi offerti dalle norme innanzi richiamate scattano invero allorchè il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, a tutela della perpetrazione di un insediamento che è rilevante anche sul piano produttivo.

Conseguentemente, nell’ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti) o di una vendita cumulativa (che invece li lascia inalterati, limitatamente, si intende, al bene oggetto del contratto di locazione).

Peraltro, perchè ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari (confr. Cass. civ. 17 settembre 2008, n. 23747; Cass. civ., 9 febbraio 2008, n. 5502; Cass. civ.,12 luglio 2006, n. 15784; Cass. civ., 29 ottobre 2001, n. 13420).

2.2 Venendo al caso di specie, la Corte territoriale ha motivato il suo convincimento evidenziando che nella fattispecie, sotto l’apparenza di una vendita in blocco, erano in realtà state vendute più unità immobiliari, caratterizzate da una spiccata autonomia l’una dall’altra. Segnatamente il vano oggetto di riscatto, di complessivi mq. 16,68, non solo e non tanto aveva un proprio, indipendente ingresso dal cortile interno, così come del resto i rimanenti due locali; non solo e non tanto era stato destinato dal proprietario a uso commerciale, a differenza degli altri, vincolati invece a uso abitativo, ma, soprattutto, non presentava alcun collegamento originario con il resto dell’unità, rispetto alla qual, costituiva un locale completamente a sè stante.

Ha segnatamente esplicitato il decidente che siffatta valutazione era basata sullo stato dei luoghi, sui diversi valori di mercato attribuiti al vano in contestazione, se collegato al negozio gestito dalla società conduttrice, piuttosto che ai locali destinati a uso abitativo, nonchè sulle deposizioni dei testi escussi, dalle quali si evinceva che esso era stato, senza alcuna contestazione da parte dei proprietari, adibito da Egidio Villa di Villa Alberto & C. s.a.s.

a uso commerciale.

In tale contesto ha ritenuto la Curia meneghina che i coniugi T. e Z. non avessero acquistato un unico bene, ma due vani, da sempre adibiti a uso abitativo, più un terzo vano del tutto staccato dagli altri due, destinato a esposizione commerciale. Ha in particolare negato il giudice a quo ogni rilievo sia alla situazione catastale unitaria dei tre locali, che era perdurata sino alla pronuncia della sentenza di primo grado, sia all’avvenuto abbattimento della parete divisoria esistente tra il vano in contestazione e gli altri di cui la Egidio Villa di Villa Alberto &

C. s.a.s. era conduttrice, in quanto fatto assentito dal locatore, verificatasi oltre venti anni addietro e comunque rilevante nei soli rapporti interni tra proprietario e autorità amministrativa.

2.2 A fronte di tale impianto motivazionale completo ed esaustivo, che non ha ignorato nessuno degli indici sensibili ai fini del riconoscimento o dell’esclusione del diritto di prelazione del conduttore, le critiche dei ricorrenti, attraverso la surrettizia deduzione di violazioni di legge e di vizi motivazionali, in realtà inesistenti, mirano a sollecitare una rivalutazione dei fatti di causa, preclusa in sede di legittimità.

Valga in proposito considerare che l’accertamento dell’unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o di ammettere la prelazione o il riscatto è di competenza del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se condotto attraverso logica e congrua valutazione di tutti gli elementi emergenti dagli atti (confr. Cass. civ. 14 gennaio 2005, 682). Nella fattispecie le caratteristiche sia strutturali che urbanistiche degli immobili compravenduti, e segnatamente di quello locato alla società attrice, specificamente indagati nel corso dell’istruttoria, sono stati oggetto di attenta considerazione in sede di decisione nell’ambito di un apprezzamento non affetto da contrasti disarticolanti tra emergenze fattuali e conclusioni giuridiche adottate, giuridicamente corretto e ispirato a criteri di comune buon senso.

2.3 Infine le censure volte a contestare la violazione dei criteri in materia di divisibilità degli immobili, di cui all’art. 720 cod. civ., specificamente svolte nel terzo mezzo, non trattate nella sentenza impugnata, sono nuove. La loro allegazione, non accompagnata dalla specifica indicazione dell’atto del giudizio di merito in cui ne è avvenuta la deduzione, non sfugge alla sanzione dell’inammissibilità (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1^, 31 agosto 2007, n. 18440).

In tale contesto il ricorso deve essere rigettato.

Segue la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.200,00 (di cui Euro 200,00 per spese), oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.

Così deciso in Roma, il 20 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 31 maggio 2010