Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13204 del 31/05/2010

Cassazione civile sez. III, 31/05/2010, (ud. 20/04/2010, dep. 31/05/2010), n.13204

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere –

Dott. URBAN Giancarlo – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 1216/2006 proposto da:

G.S. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentato e difeso dall’avvocato DORNA Diego con delega a margine

del ricorso;

– ricorrente –

contro

IMMOBILIARE SANT’AGATA SRL IN LIQUIDAZIONE in persona del liquidatore

Sig. R.S. (OMISSIS), elettivamente domiciliata

in ROMA, VIA CAIO MARIO 27, presso lo studio dell’avvocato SRUBECK

TOMASSY CARLO, rappresentato e difeso dall’avvocato TODESCA Giuseppe

con procura speciale del Notaio Dott. LEONARDO BALDARI in NUSCO IL

10/01/2006 Repertorio N. 35380;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 362/2005 della CORTE D’APPELLO di TRENTO,

emessa il 26/05/2005; depositata il 19/10/2005; R.G.N. 778/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

20/04/2010 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUZIO Riccardo, che ha concluso per l’inammissibilità e rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificata il 15 aprile 2004, Immobiliare Sant’Agata s.r.l., comodataria di un immobile locato a G.S., conveniva il conduttore in giudizio innanzi al Tribunale di Trento per conseguire il rilascio dei locali oggetto del contratto.

Assumeva la società attrice che il convenuto non aveva mai pagato il canone pattuito.

Resisteva la controparte che eccepiva l’incompetenza del giudice adito, per essere la controversia devoluta ad arbitri, in ragione della clausola compromissoria di cui all’art. 10 del contratto. Nel merito, rilevato che il contratto era collegato a un preliminare di vendita del medesimo immobile concluso tra F.A., proprietario dello stesso, e D.M.P., sua convivente, sosteneva che il mancato pagamento dei canoni era giustificato dal fatto che egli si era accollato gli oneri economici della ristrutturazione del bene locato, per la cui realizzazione aveva speso oltre L. ottanta milioni. Di tale somma il convenuto chiedeva quindi il rimborso a titolo di indebito arricchimento, contestualmente spiegando altresì domanda di rescissione per lesione ultra dimidium ex art. 1448 cod. civ..

Nel giudizio interveniva poi D.M.P., chiedendo che venisse pronunciata in suo favore sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, ex art. 2932 cod. civ..

In data 26 maggio 2005 il Tribunale di Trento decideva la controversia con pronuncia che, disattesa l’eccezione di incompetenza, dichiarato inammissibile l’intervento della D., in accoglimento della domanda attrice, condannava il convenuto al rilascio dell’immobile, al pagamento dei canoni non corrisposti e comunque dovuti fino alla restituzione, respingendo le domande riconvenzionali del convenuto.

Il gravame proposto dal soccombente, veniva rigettato dalla Corte d’appello di Trento con sentenza depositata il 19 ottobre 2005.

Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione G. S., formulando cinque motivi.

Resiste con controricorso Immobiliare Sant’Agata s.r.l..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Col primo motivo l’impugnante torna ad opporre l’eccezione di incompetenza, in ragione della clausola compromissoria di cui all’art. 10 del contratto di locazione, non derivando dalla L. n. 392 del 1978, art. 79, altra conseguenza se non che il carattere necessariamente rituale dell’arbitrato pattiziamente previsto per le controversie in materia locatizia. Sostiene anche che la presente causa, in quanto avente ad oggetto un presunto adempimento del conduttore, quale presupposto della risoluzione illegittimamente pronunciata dal giudice di merito, concernerebbe l’esecuzione, e quindi l’applicazione del contratto.

1.2 Le doglianze sono destituite di fondamento.

Il giudice di merito ha rigettato l’eccezione di incompetenza opposta dal conduttore per due ragioni, ciascuna sufficiente da sola a sorreggere la scelta operata in dispositivo: da un lato, muovendosi nella prospettiva del carattere libero dell’arbitrato previsto in contratto, evidenziato dal richiamo all’equità e all’assenza di modalità di procedura, quale criterio e metodo di giudizio, ha affermato la nullità della clausola compromissoria, per violazione della norma imperativa innanzi richiamata; dall’altro, ha ritenuto che l’azione di risoluzione per morosità fosse estranea all’ambito di operatività della previsione contrattuale.

A confutazione delle critiche è allora sufficiente ricordare che in materia contrattuale l’interpretazione della portata delle singole clausole e del contenuto degli impegni assunti dai paciscenti è rimesso al giudice di merito ed è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale o per vizi di motivazione (confr. Cass. civ. 2 settembre 2009, n. 19104; Cass. civ. 4 maggio 2009, n. 10232), con l’ulteriore e dirimente rilievo che, a questi fini, il significato dato dal decidente a un contratto o una clausola non deve essere l’unico ipotizzabile o il migliore in astratto, ma uno dei possibili e plausibili significati degli stessi (confr. Cass. civ. 20 novembre 2009, n. 19104).

Pacifico quanto precede, non è superfluo evidenziare che, una volta qualificato irrituale l’arbitrato previsto nel contratto di locazione, l’affermazione della nullità della clausola è conforme all’insegnamento di questa Corte in punto di contrarietà della relativa statuizione negoziale al disposto della L. n. 392 del 1978, art. 79 (confr. Cass. civ. 13 aprile 2000, n. 4802).

2.1 Col secondo mezzo il ricorrente denuncia violazione dell’art. 269 cod. proc. civ., rilevando che, formulata richiesta di chiamata in causa del terzo, il giudice di merito deve solo prenderne atto, provvedendo a fissare una nuova udienza per la citazione del terzo.

2.2 La censura non ha pregio alla luce del costante insegnamento giurisprudenziale, condiviso dal collegio, secondo cui l’autorizzazione a chiamare un terzo nel processo rientra nei poteri discrezionali del giudice istruttore, sicchè la relativa decisione è insindacabile in sede di legittimità (Cass. civ., 3 aprile 2002, n. 4752; Cass. civ. , 22 giugno 2000, n. 8491).

3 Si prestano a essere esaminati congiuntamente, per la loro evidente connessione, gli altri motivi di ricorso.

3.1 Col terzo viene dedotta inosservanza dell’art. 100 cod. proc. civ., per essere l’immobile in contestazione di proprietà, sin dal 1 marzo 2005, di Reale Estate Solution s.r.l., unica legittimata, dunque, a proporre domanda di rilascio.

3.2 Col quarto mezzo il ricorrente lamenta mancanza di motivazione su un punto decisivo della controversia, e cioè sul presunto inadempimento del conduttore, senza considerare che G. S. aveva sempre eccepito l’inadempimento ben più grave della controparte. E invero l’immobile, locato per essere adibito a servizio dell’impresa edile del conduttore, aveva destinazione urbanistica residenziale.

3.3 Con il quinto motivo l’impugnante denuncia mancanza di motivazione con riferimento alla condanna del convenuto a corrispondere a Immobiliare Sant’Agata i canoni scaduti da ottobre 1999 a maggio 2005, oltre a Euro 852,15, per ogni mese successivo sino alla data di effettivo rilascio dell’immobile, laddove nessun inadempimento era imputabile al conduttore e, d’altra parte, trasferita la proprietà dell’immobile, nulla poteva essere rivendicato dalla società attrice.

3.4 Le censure non hanno pregio.

In punto di interesse ad agire della società locatrice, ha osservato il giudice a quo che il trasferimento della proprietà dell’immobile non aveva inciso sulla validità del contratto di comodato, della cui esistenza era del resto pienamente consapevole l’acquirente; mentre, in ordine al preteso inadempimento del locatore, ha ritenuto priva di consistenza la deduzione difensiva volta a prospettarne la ben maggiore gravità, in ragione, tra l’altro, dell’uso abitativo che in concreto aveva fatto il conduttore dell’immobile e della macroscopica prevalenza del suo inadempimento rispetto a quello della controparte.

3.5 Osserva il collegio che l’esito positivo della scrutinio sulla sussistenza dell’interesse ad agire di Immobiliare Sant’Agata s.r.l.

– basata sull’assunto del tacito subingresso dell’acquirente dell’immobile nel contratto di comodato a suo tempo concluso dall’alienante con la società attrice, postula una ricostruzione della vicenda negoziale del tutto plausibile, in quanto conforme all’elementare rilievo dell’assenza di qualsivoglia iniziativa del nuovo proprietario nella gestione del contratto di locazione. Sotto altro, concorrente profilo, va poi ricordato che chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, e quindi anche il comodatario, il quale ne ha la detenzione qualificata (Cass. civ., sez. unite, 27 marzo 2008, n. 7930), può, salvo che non vi ostino specifiche previsioni pattizie, concedere il bene in locazione o costituirvi altro rapporto obbligatorio, venendo ad essere, in conseguenza, legittimato a richiedere la restituzione del bene allorchè il rapporto giunga a compimento (Cass. civ., 13 aprile 2007, n. 8840).

3.6 Miglior sorte non hanno le critiche in ordine alla valutazione della gravità dell’inadempimento ascritto al conduttore. Valga all’uopo considerare che, in materia di responsabilità contrattuale, il giudizio sulla gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al giudice del merito, ed è insindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione congrua e immune da vizi logici e giuridici (Cass. civ. 28 giugno 2006, n. 14974; Cass. civ. 26 giugno 2007, n. 14755).

Ora, nella fattispecie, l’apprezzamento di sostanziale speciosità dei rilievi formulati dal ricorrente appare improntato a criteri di comune buon senso ed è, in definitiva, convincente. Valga all’uopo considerare che questa Corte costantemente ritiene l’irregolarità urbanistica dell’immobile inidonea a incidere sulla locazione, per la diversità degli interessi coinvolti nei rispettivi rapporti, di modo che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso, ovvero alla abitabilità dello stesso, non è di ostacolo alla valida costituzione e al regolare svolgimento di una locazione, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene (confr. Cass. civ. 11 aprile 2006, n. 8409; Cass. civ. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. civ. 21 dicembre 2004, n. 23695; Cass. civ. 5 ottobre 2000, n. 13270).

Il ricorso deve in definitiva essere rigettato.

Il ricorrente rifonderà alla controparte le spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 1.700,00 (di cui Euro 200,00 per spese), oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.

Così deciso in Roma, il 20 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 31 maggio 2010