Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13139 del 25/05/2017


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Cassazione civile, sez. III, 25/05/2017, (ud. 06/10/2016, dep.25/05/2017),  n. 13139

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. DE STEFANO Franco – est. Consigliere –

Dott. RUBINO Lina – Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3955/2015 proposto da:

GRANDI STAZIONI SPA, in persona dell’Amministratore Delegato e legale

rappresentante, Dott. G.P., elettivamente domiciliata in

ROMA, V. DELLE QUATTRO FONTANE 20, presso lo studio dell’avvocato

FRANCESCO GIANNI, che la rappresenta e difende unitamente

all’avvocato AUGUSTA CIMINELLI giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

RETAIL ACCESSORIZE SRL, in persona dell’A.U. e legale rappresentante

Dott. M.N., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA FABIO

MASSIMO 107, presso lo studio dell’avvocato ROBERTO LUCA LOBUONO

TAJANI, che la rappresenta e difende giusta procura a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1188/2014 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

depositata il 18/06/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

06/10/2016 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito l’Avvocato AUGUSTA CIMINELLI;

udito l’Avvocato ROBERTO LUCA LOBUONO TAJANI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SOLDI Anna Maria, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. La Grandi Stazioni spa ricorre, affidandosi a sei motivi, per la cassazione della sentenza del 18 giugno 2014, con cui la corte d’appello di Torino ha rigettato il suo appello avverso la sentenza resa in primo grado dal tribunale di Torino su una controversia di sfratto per morosità, introdotta nell’aprile del 2012 da essa ricorrente riguardo ad una locazione ad uso diverso da quello abitativo nei confronti della Retail Accessorize srl, nella quale, a seguito del passaggio alla cognizione piena, erano state introdotte altre domande da entrambe le parti.

2. Il tribunale di Torino, con la sentenza di primo grado, aveva respinto la domanda di risoluzione per inadempimento, articolata dall’odierna ricorrente in sede di cognizione piena dopo l’esaurimento della fase sommaria del procedimento di convalida, ma aveva accolto alcune domande riconvenzionali della conduttrice.

3. Al ricorso per cassazione la Retail Accessorize srl resiste con controricorso, cui la ricorrente replica con memoria.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo di ricorso si denuncia “violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, degli artt. 1456 e 1460 c.c., nella parte in cui la Corte di Appello ha ritenuto non risolto il Contratto pur avendo accertato l’inadempimento di Retail Accessorize”.

2. Nonostante l’intestazione del motivo lasci attendere un’illustrazione di argomenti in iure, diretti cioè a dimostrare come e perchè la Corte territoriale avrebbe violato i due paradigmi normativi in essa evocati, difetta un’attività argomentativa della violazione dell’art. 1456 c.c., sostenendo invece la ricorrente, a pag. 29, in termini puramente assertori, che quella norma sarebbe stata violata: e tanto dopo avere, dall’inizio della illustrazione, riferito dell’esistenza nel contratto di una clausola ai sensi dell’art. 1456 c.c. e criticato la motivazione, enunciata dalla Corte territoriale, per giustificare la condivisione della valutazione del tribunale di esclusione della sussistenza di un inadempimento della conduttrice, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.

3. La tesi è sostenuta assumendosi che l’esegesi, che trasparirebbe da detta motivazione, sarebbe stata in contrasto con l’art. 9 del contratto, cui la medesima motivazione fa un riferimento, e con l’art. 3 del contratto, cui la motivazione non si riferisce: tanto risultando argomentato nel paragrafo 1.1 dell’illustrazione del motivo e concretandosi nella denuncia di un vizio in cui la Corte territoriale sarebbe incorsa nell’interpretazione di dette clausole.

4. A prescindere sia da tale incongruenza rispetto all’intestazione che dall’incompletezza della trascrizione delle clausole contrattuali da cui si argomenta, va rilevato che la censura, che pure investe l’esegesi di quelle, risulta inammissibile, perchè omette di indicare quale, fra i parametri normativi che regolano l’interpretazione dei contratti, sarebbero stati violati, limitandosi a predicare che diversa avrebbe dovuto esserne la lettura: e tanto in violazione della consolidata giurisprudenza di questa Corte in tema di contestazione delle motivazioni dei giudici del merito in punto di ermeneutica contrattuale.

5. Anche il profilo del primo motivo di ricorso sviluppato al paragrafo 1.2 del ricorso è inammissibile, perchè, senza evocare alcuna norma giuridica nè direttamente nè indirettamente, non svolge alcun ragionamento in iure dimostrativo di un eventuale errore della sentenza impugnata in ordine alla condivisione della valutazione della sentenza di primo grado – circa l’idoneità del rifiuto della ricorrente di prestare il consenso alla modifica contrattuale ad integrare l’inadempimento alla correlata obbligazione contrattuale, di tale gravità da giustificare il mancato pagamento dei canoni locativi – e per di più con richiamo soltanto generico a documenti già prodotti (e così in violazione dell’art. 366 c.p.c., n. 6), in ogni caso resi oggetto di apprezzamenti da parte dei giudici del merito, la cui riconsiderazione è sempre preclusa nella presente sede di legittimità.

6. L’ulteriore profilo del primo motivo, circa l’illegittimità della sospensione totale dei pagamenti se non sia venuta a mancare totalmente la controprestazione del locatore, è anch’esso inammissibile: non tanto perchè evidentemente subordinato alla fondatezza delle precedenti censure, che dichiara di presupporre (iniziando la sua illustrazione con “chiarito quanto sopra…”), mentre invece quelle sono inammissibili, quanto piuttosto perchè anche in questa circostanza si evocano circostanze di fatto – talune risultanti da documenti che vengono indicati come prodotti – e si sollecita questa Corte ad una loro valutazione quale giudice del merito e quindi al di là dei limiti di quanto è consentito dall’apprezzamento di un vizio di violazione di norma di diritto sotto la specie della c.d. falsa applicazione o, detto altrimenti, della c.d. sussunzione della fattispecie concreta esattamente risultante ed individuata anche dal giudice di merito, bensì postulando che questa Corte, procedendo all’esame delle circostanze di fatto risultanti dai documenti, prima ricostruisca essa stessa la fattispecie concreta.

7. In tal modo si vorrebbe che la Corte di cassazione procedesse alla ricostruzione di detta fattispecie, esercitando i poteri del giudice del merito e, quindi, non solo una funzione che non le appartiene secondo il paradigma dell’art. 360 c.p.c., sia alla luce del suo nuovo n. 5, sia in non minor misura secondo il suo previgente n. 5, ma anche con poteri che supporrebbero necessariamente l’esame delle risultanze probatorie e delle allegazioni articolate nelle fasi di merito in modo pieno: ma tutto ciò è estraneo ad un vizio di violazione di norma di diritto e, pertanto, la censura in discorso è per ciò solo inammissibile.

8. In un paragrafo conclusivo, il n. 1.4, l’illustrazione del primo motivo continua sulla stessa falsariga appena indicata, lamentando che la Corte territoriale abbia in questo caso confermato la decisione del tribunale circa l’inadempimento dovuto alla commercializzazione con un marchio e un’insegna diversi da quelli inizialmente previsti: anche tale censura postula non già la denuncia di una falsa applicazione della legge o un vizio di sussunzione, bensì una mera rivalutazione delle emergenze fattuali, in funzione della ricostruzione del modo di essere della fattispecie concreta e, dunque, l’esercizio delle funzioni proprie del giudice del merito.

9. Il primo motivo va quindi, sotto ciascuno dei profili esaminati e nel suo complesso, dichiarato inammissibile.

10. Il secondo motivo deduce “nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per violazione del giudicato interno, avendo la Corte d’Appello deciso in contrasto con quanto stabilito e non impugnato dalla sentenza di primo grado”; e con esso la ricorrente lamenta che, affermando che “il pagamento del canone di locazione, da parte del conduttore, avvenga a partire dal primo anno di attività”, la sentenza impugnata sarebbe incorsa in violazione di un giudicato interno che si sarebbe formato in senso contrario sulla sentenza di primo grado, là dove essa aveva statuito, nelle pagine 6-10 che “l’immobile locato è stato consegnato il 19.11.2009 e la consegna è stata accettata da Retail”, che “il contratto è decorso da tale data”, che “il mancato pagamento dei canoni (dovuti) nel periodo sopra indicato è pacifico (…)”.

11. Il motivo è del tutto inidoneo ad evidenziare la pretesa violazione del giudicato interno e senza la necessità che questa Corte proceda all’effettiva lettura della sentenza di primo grado, che si indica prodotta come doc. n. 4, perchè la stessa contrapposizione fra le parti motive delle due sentenze, quelle della sentenza di primo grado e della sentenza qui impugnata, evidenzia detta inidoneità: è sufficiente osservare che si pretende di individuare una statuizione, per di più idonea a fondare un giudicato, in tre brevi affermazioni della sentenza di primo grado (la terza delle quali reca anche una parola interposta), le quali, risultando estratte (come si comprende senza dover procedere alla lettura integrale di esse) ed astratte da ben quattro pagine della sentenza stessa, appaiono non solo assolutamente fra loro prive di collegamento e, quindi, nient’affatto considerabili di per sè unitariamente, ma anche prive dell’univoco significato voluto dalla ricorrente, posto che, con ogni evidenza, un significato lo avevano solo nel quadro della compiuta esposizione in cui si inserivano.

12. Infatti, l’inosservanza del giudicato interno non solo non trova affatto riscontro nelle brevi e frammentarie frasi evocate, ma postulava necessariamente un’esauriente spiegazione del significato da attribuirsi a quelle nella collocazione all’interno della complessiva motivazione delle decisioni, i riferimenti alla quale sono, invece, del tutto carenti nel ricorso; e tanto è dirimente anche al di là delle corrette osservazioni svolte dalla controricorrente, che suppongono la lettura integrale della sentenza di primo grado ed alle quali la memoria della ricorrente non ha sostanzialmente replicato in modo specifico. Deve concludersi pertanto per l’infondatezza del motivo.

13. Il terzo motivo denuncia “nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per ultrapetizione, nella parte in cui la Corte di Appello ha rilevato che il mancato pagamento del canone dovesse avvenire a partire dal primo anno di attività, in violazione dell’art. 112 c.p.c.”.

14. Tale motivo è infondato: in via dirimente, a parte il fatto che esso non illustra adeguatamente la prospettata ultrapetizione per la frammentarietà della riproduzione della motivazione e la presenza di interpolazioni nei brani riportati, in ogni caso si osserva che, ove tale ultrapetizione volesse riferirsi al fatto che le parti non avrebbero chiesto alla corte territoriale di esprimersi sull’esegesi dell’art. 9, non può mai integrare ultrapetizione l’esercizio del potere del giudice del merito di interpretare una clausola contrattuale, ai fini della decisione che è chiamato a rendere, solo se espressamente richiestone dalle parti; non potendo ipotizzarsi una limitazione dell’ambito di indagine di un unitario testo negoziale, quando invece è proprio uno dei criteri di ermeneutica del contratto quello di ricostruire la volontà delle parti in base alla considerazione complessiva della autoregolamentazione degli interessi quale risultante dall’insieme delle disposizioni volute dai paciscenti.

15. Il quarto motivo di ricorso prospetta, poi, “violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, degli artt. 1453 e 1455 c.c., nella parte in cui la Corte di Appello ha ritenuto non risolto il contratto per grave inadempimento di controparte”; motivo che esordisce rilevando che erroneamente la corte territoriale avrebbe ritenuto “di non dichiarare risolto il contratto, in violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c.”, per poi: per l’intera pagina 39 del ricorso e per le prime cinque righe della pagina successiva, evocare principi di diritto in astratto; successivamente, enunciare che avrebbe integrato inadempimento contrattuale giustificativo della risoluzione del contratto “la intervenuta (peraltro reiterata) modifica della destinazione commerciale del locale, senza il consenso di Grandi Stazioni, che addirittura in alcuni casi neppure è stato mai chiesto”; quindi soggiungere che la gravità di tale inadempimento sarebbe “stata altresì riconosciuta da entrambe le parti, ivi incluso il conduttore ove, sottoscrivendo il contratto, ha accettato espressamente che siffatto inadempimento potesse comportare la risoluzione di diritto del contratto”; aggiungere un riferimento alla sentenza di primo grado e ad una circostanza di fatto, individuata nello “imporre” il punto vendita (OMISSIS), senza il consenso di Grandi Stazioni”.

16. Il motivo omette completamente di individuare con quale motivazione la sentenza impugnata sarebbe incorsa nella denunciata violazione di legge e, pertanto, è inammissibile, in quanto è coessenziale alla struttura del motivo di ricorso per cassazione che addebiti alla sentenza di merito impugnata di essere incorsa nella violazione, di identificare in modo chiaro con quale motivazione essa sarebbe stata commessa (in termini già Cass. n. 1501 del 2006, seguita da numerose conformi).

17. Si aggiunga che, come emerge da quanto sopra riferito, il motivo contiene riferimenti a circostanze di fatto, la cui sede di emersione nel giudizio di merito non viene individuata in alcun modo, sicchè non solo non risulta osservato dell’art. 366 c.p.c., n. 6, ma comunque si sollecita alla Corte un inammissibile giudizio di ricostruzione del fatto, pur non potendosi qui procedere ad un nuovo esame del merito e, dunque, al di fuori del paradigma dell’art. 360 c.p.c.: ne consegue che il motivo in esame è inammissibile.

18. Deve ora essere preso in considerazione, con maggiore ampiezza, il quinto motivo di ricorso, il quale deduce “violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, della L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79, nella parte in cui la Corte di Appello ha ritenuto nulle le clausole contrattuali che prevedono la riparametrazione annuale del canone sulla base del fatturato e la determinazione dei contributi per attività promozionali”.

19. Il motivo illustra in tre distinti paragrafi tre distinte censure, relative alla dichiarazione di nullità, parziale quanto ad una di esse, di tre clausole contrattuali, tutte relative alla misura del canone e tutte ritenute nulle dai giudici del merito per violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 32 e 79; le quali, siccome adeguatamente riportate in ricorso, è opportuno qui riprodurre, per la migliore comprensione del thema decidendum sottoposto a questa Corte:

– la clausola n. 8, sotto la rubrica “Canone e criteri di determinazione”, si articola sulle seguenti proposizioni rilevanti: “Il canone di locazione che il conduttore è tenuto a corrispondere a Grandi Stazioni è determinato in Euro 1586,00 (millecinquecento-ottantasei/00) mq/anno oltre iva come canone base (minimo garantito), nonchè un conguaglio, se positivo, rapportato al 12% del fatturato, al netto dell’iva, a qualunque titolo realizzato nell’esercizio”; dopo la precisazione (qui non rilevante) che dovrà tenersi conto nella determinazione esatta del canone base della variazione ISTAT intervenuta fra la data del contratto e quella di consegna del locale a seguito di lavori di riqualificazione, della cui necessità il contratto dava precedentemente atto, la terza proposizione recita: “A decorrere dal secondo anno contrattuale e per tutta la durata residua del presente contratto, Retail corrisponderà a Grandi Stazioni un canone base pari all’80% del canone complessivo (canone base + eventuale conguaglio) corrisposto l’anno precedente, ferma l’applicazione della medesima percentuale (12%) sul fatturato conseguito ai fini della determinazione dell’eventuale conguaglio”; e, successivamente e per quanto interessa, si stabilisce: “Resta inteso che, in ogni caso, il canone base come determinato ai sensi del precedente comma non potrà essere inferiore al canone base corrisposto l’anno precedente”;

– la clausola n. 4, qualificata come di “rimborso oneri”, ha, per quanto interessa, il seguente tenore: “A titolo di parziale rimborso degli oneri che Grandi Stazioni dovrà direttamente sostenere per l’esecuzione di opere ed interventi vari, nell’ambito di riqualificazione, direttamente ed indirettamente finalizzati al miglioramento dell’immagine e della qualità degli spazi commerciali in genere ed in particolare di quelli destinati all’attività di cui al presente contratto, e ciò al fine di elevare gli standard offerti alla clientela di stazione e, conseguentemente, il livello quali-quantitativo dei servizi/prodotti offerti, Retail si impegna a corrispondere a Grandi Stazioni, dalla data di apertura al pubblico del punto vendita oggetto della presente locazione e per tutta la durata del contratto, il 6,5% del fatturato eccedente Euro 13.000 (tredicimila/00) netto iva di resa mq/anno, consuntivati dal medesimo punto vendita”;

– infine, la clausola n. 23, ha il seguente tenore: “(…) resta convenuto che il conduttore corrisponderà annualmente a Grandi Stazioni un contributo per iniziative promozionali, decise e curate direttamente da Grandi Stazioni, pari al 5% del canone base (minimo garantito) annuo, determinato ed aggiornato secondo quanto previsto dal precedente articolo 8”.

20. L’intento elusivo della disposizione della L. n. 392 del 1978, art. 32, è stato ritenuto dalla sentenza di primo grado, evidentemente confermato dalla succinta motivazione di adesione di quella d’appello:

– quanto alla clausola 8, atteso che “(…) il canone tende invariabilmente verso l’alto in misura: a) non predeterminata nell’an e nel quantum, bensì eventuale ed indeterminata, nonchè b) non ancorata necessariamente all’aumento del fatturato di riferimento ma anche solo all’aumento verificatosi negli anni precedenti. In questo modo l’aumento, oltre che non predeterminato, non trova ragione d’essere nè in opere eseguite dalla conduttrice nell’immobile, nè nell’incremento di fatturato di quest’ultima nell’anno cui l’aumento si riferisce, venendo quindi a costituire unicamente un mezzo per sottrarre il locatore ai limiti di aggiornamento del canone previsti dall’art. 32, L. citata. In definitiva, pertanto, la clausola deve considerarsi nulla, in quanto in violazione della L. n. 392 del 1978, art. 79, nella parte in cui stabilisce che, per gli anni successivi al primo, il canone base non possa essere inferiore al canone corrisposto l’anno precedente, così come previsto in contratto, anzichè prevedere che il canone non possa essere inferiore al c.d. minimo garantito”;

– quanto alla clausola 4, perchè il contributo oneri ivi previsto è ritenuto “eventuale, di entità variabile e – soprattutto – non ancorato alla dimostrazione delle spese effettivamente sostenute e dei rimborsi globalmente percepiti da Grandi Stazioni da tutti gli operatori della stazione”;

– quanto alla clausola 23, perchè il corrispettivo ivi pattuito è riscontrato come dovuto a prescindere da ogni giustificativo di spesa, sicchè, ove i contributi complessivamente versati a Grandi Stazioni da tutti gli operatori della stazione fossero stati complessivamente superiori alle spese per costi pubblicitari che la locatrice avesse effettivamente sopportato, la clausola si sarebbe risolta in un’attribuzione al locatore di somme eccedenti il canone contrattuale.

21. La valutazione della corte territoriale è errata, qualunque sia l’interpretazione da darsi della normativa di riferimento.

22. Non ignora il Collegio la problematica sulla pienezza o meno della libertà della volontà delle parti nella determinazione iniziale essendo naturalmente sempre illegittima qualsiasi pattuizione di aumento od incremento che intervenga in corso di rapporto o all’atto della sua rinnovazione alla scadenza – dell’entità del canone nelle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione in misura differenziata durante lo svolgimento del rapporto, riguardo alla quale si fronteggiano sostanzialmente due impostazioni, entrambe singolarmente – dichiaratamente fondate sull’esegesi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32, come assistito dalla sanzione di nullità fin dall’origine comminata dal successivo art. 79 della stessa legge:

– una prima, elaborata soprattutto dalla giurisprudenza di legittimità a partire dagli anni Novanta del secolo scorso (fin da Cass. 22/11/1994, n. 9878) e che descrittivamente può dirsi restrittiva, che desume da quella norma un principio di immutabilità del canone per tutta la durata del rapporto, la quale postula ed esige una sostanziale invariabilità del canone per tutto il corso del rapporto, solo ammettendo, oltre l’adeguamento della sua misura nei limiti della quota di aumento degli indici ISTAT e quindi della rivalutazione monetaria, una certa quale autonomia contrattuale esclusivamente nel concordare, beninteso all’atto della stipula del contratto, il canone in misura differenziata e pure crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ma pur sempre all’imprescindibile condizione che tale misura sia ancorata ad elementi predeterminati nel contratto, idonei a regolamentare l’equilibrio economico del rapporto, senza incidere sulla – o eludere la – disciplina delle variazioni annue del potere di acquisto della moneta;

– una seconda, che dichiaratamente si rifà all’interpretazione letterale originaria (ed all’autorità di uno fra i primi arresti di questa Corte, se correttamente interpretato: Cass. 03/08/1987, n. 6695) della stessa norma anzichè alla sua successiva elaborazione in chiave restrittiva: seconda impostazione la quale fa invece leva sull’istituzionale incondizionata libertà delle parti della locazione non abitativa – riconosciuta perfino nell’impianto originario della L. n. 392 del 1978, a differenza della locazione abitativa e fondata, tra l’altro, sulla differenza del maggiore tendenziale equilibrio dei rapporti economici tra le parti – nella determinazione iniziale dell’entità del canone per ammettere la totale legittimità della pattuizione iniziale di un canone differenziato per i differenti periodi di durata del contratto e confinare le limitazioni del richiamato della L. n. 392 del 1978, art. 32, ai meccanismi di adeguamento della sua misura ai valori monetari (in tali espressi sensi, fino a prima della stessa camera di consiglio in cui è stata assunta in decisione la presente sentenza: Cass. 24/03/2015, n. 5849).

23. Ora, benchè sulla disputa sia intervenuta giurisprudenza di legittimità in decisa, ampiamente meditata e rinnovata adesione all’indirizzo originario di Cass. 6695 del 1987, è evidente, da un lato, che la Corte di appello non applica nè l’una, nè l’altra opzione interpretativa, come pure, dall’altro lato, che tanto alla stregua della prima che della seconda l’intento elusivo va sicuramente escluso.

24. Quanto al primo aspetto, infatti, la motivazione della qui gravata sentenza non scrutina le doglianze mosse dall’appellante, limitandosi ad una sommaria e pertanto incongrua ed inidonea conferma delle ragioni del primo giudice sulla nullità di tali clausole, senza farsi carico degli argomenti in base a cui riscontrare la conformità di quelle al disposto normativo alla stregua delle due diverse opzioni ricostruttive sopra ricordate al precedente punto 22 ed anche solo di quella finora seguita dalla prevalente giurisprudenza (che ancora non si è fatta pienamente carico delle importanti ragioni di riconsiderazione sistematica di cui alla recente Cass. 22908/16).

25. Quanto al secondo aspetto, anche la tesi per così dire tradizionale, vale a dire corrispondente all’elaborazione invalsa, quasi tralaticiamente, a partire dagli anni Novanta, esige, per la validità di una clausola di determinazione del canone in misura crescente durante il corso del rapporto, il suo ancoraggio ad elementi predeterminati, idonei a regolamentare l’equilibrio economico del rapporto, senza incidere sulla – o eludere la – disciplina sul calmieramento del solo adeguamento al mutamento del potere di acquisto della moneta (tra le molte: Cass. 30/09/2015, n. 19524; Cass. 12/03/2015, n. 4933; Cass. 28/07/2014, n. 17061; Cass. 07/02/2013, n. 2961; Cass., ordd. 23/06/2011 n. 13887 e 17/05/2011 n. 10834; Cass. 31/05/2010, n. 13245; Cass. 07/02/2008, n. 2932; Cass. 05/03/2009, n. 5349; Cass. 23/02/2007, n. 4210; Cass. 11/04/2006, n. 8410; Cass. 08/05/2006, n. 10500; Cass. 06/10/2005, n. 19475; per più compiuti riferimenti ricostruttivi, si veda pure la già richiamata Cass. 22908 del 2016, soprattutto al punto 6.2): e ciò in quanto tali elementi predeterminati, strettamente idonei a regolamentare l’equilibrio economico del rapporto, comunque sussistono in relazione a ciascuna delle tre clausole giudicate invece nulle dal tribunale prima e, con motivazione prossima alla tautologia, dalla corte di appello poi; non avendo mai neppure tale più rigorosa impostazione preteso che tali elementi, oltre che predeterminati e relativi all’equilibrio economico del rapporto, siano in stretto nesso di sinallagmaticità con esborsi o vantaggi specifici o separati, diversi dalle prestazioni principali del contratto, ovvero debbano essere collegati a prestazioni esattamente predeterminate e liquidate nel loro preciso ammontare fin dal momento della pattuizione, anzichè anche solo liquidabili in base ad elementi conosciuti od agevolmente conoscibili.

26. Eppure, la clausola 8 prevede una vera e propria originaria parametrazione articolata o diversificata – legittima in quanto, beninteso e come è evidente, oggetto di pattuizione coeva alla stipula del contratto – del canone annuo per le diverse frazioni temporali in cui il periodo di vigenza contrattuale si articola: per il primo anno, calcolato con due addendi, una quota fissa o “canone base (minimo garantito)”, pari ad un costo unitario per metro quadro annuo (Euro 1586,00), nonchè una parte variabile, rapportata al 12% – se positivo ed al netto di IVA – del fatturato realizzato dalla conduttrice a qualunque titolo nell’esercizio; per ciascuno degli anni successivi, un “canone base” pari all’80% del canone base corrisposto l’anno precedente e una quota variabile pari al 12% – sempre se positivo ed al netto di IVA – del fatturato, ma con l’invarianza del canone base rispetto all’anno precedente.

27. Ha mancato pertanto la corte territoriale di scrutinare che ciascuno dei due elementi da prendere a riferimento per l’eventuale incremento del valore reale del canone ben può qualificarsi obiettivo e predeterminato, nonchè chiaramente correlato all’equilibrio economico del rapporto tra le parti: visto che questo non si esaurisce nel solo immobile, ma coinvolge, quale sua causa concreta, anche la specifica attività economica per il cui svolgimento è concesso il godimento dell’immobile, entrambi fattori che reciprocamente si influenzano ed interagiscono e, da un punto di vista economico, ben potrebbero condizionarsi (il fattore economico produttivo del bene immobile e quello dell’attività in esso esercitata).

28. Se è evidente che tale considerazione avrebbe escluso un qualunque intento elusivo di ogni norma di tutela del conduttore posta dalla L. n. 392 del 1978, anche alla stregua del criterio ermeneutico tradizionale richiamato al precedente punto 21, a maggior ragione alla stregua della nuova opzione ermeneutica neppure si sarebbe posto un problema di conformità a criteri rigidi e predeterminati, risultando una tale articolata parametrazione iniziale del canone perfettamente legittima in sè e per sè e senza necessità di alcun’altra specificazione di sorta.

29. E’ poi evidentemente erronea, quanto alla clausola 4, la conclusione raggiunta dalla corte di appello in relazione a ciascuna delle due possibili opzioni ricostruttive della L. n. 392 del 1978, art. 32, richiamate sopra al punto 21, attesa l’evidente strutturazione dell’oggetto di quella clausola come parziale rimborso di oneri e la necessità di qualificare gli importi da essa previsti (6,5% del fatturato eccedente Euro 13.000 annui al netto di IVA) come remunerazione forfetaria di un servizio accessorio di esecuzione di opere ed interventi di riqualificazione diretta ed indiretta, finalizzata al miglioramento dell’immagine e della qualità degli spazi commerciali in genere ed in particolare di quelli destinati all’attività oggetto del contratto: ciò che ben giustifica, al contempo, la variabilità del compenso in dipendenza della variabilità del volume di affari che ne risulta positivamente influenzabile e, per l’evidente carattere sinallagmatico del servizio benchè accessorio, la non necessità di giustificativi specifici od analitici, attesa la ricostruzione del corrispettivo come forfetario, salvo naturalmente il rimedio specifico dell’exceptio inadimpleti contractus per il caso di mancanza della controprestazione.

30. Analogamente, va esclusa la nullità della clausola contrattuale n. 23, relativa al contributo annuo (del 5% del canone base – minimo garantito – annuo, determinato ai sensi della clausola 8) per iniziative promozionali, decise e curate direttamente dalla locatrice, sia quanto alla legittimità dell’assenza di giustificativi (salva l’eccezione di inadempimento), sia quanto alla variabilità del contributo: in quanto trattasi anche in tal caso di un corrispettivo di servizi diversi dal godimento della cosa locata e, in quanto tale, ontologicamente distinto dal canone e sottratto a qualunque disciplina ad esso relativa. E sempre che, per tale clausola come per la clausola 4, il carattere non elusivo di alcuna delle norme della L. n. 392 del 1978 (perfino alla stregua del precedente indirizzo interpretativo dell’art. 32 di tale legge) non si possa escludere a priori in base agli stessi argomenti che consentono con sicurezza di escluderlo per i medesimi parametri considerati con riferimento a quelli presi a base per il computo della entità del canone vero e proprio.

31. In conclusione, poichè è errata la qualificazione di nullità delle clausole 8, 4 e 23, la prima per erronea applicazione di non importa quale delle due diverse opzioni ricostruttive della disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32 (tanto che non rileva in questa sede approfondire le ragioni dell’evidente maggiore aderenza alle mutate esigenze del contesto storico e socioeconomico dell’indirizzo ermeneutico ribadito dalla più recente Cass. 10/11/2016, n. 22908) e le seconde per non potersi neppure definire canone in senso stretto le prestazioni da esse contemplate (se non anche perchè ad esse estensibili le medesime considerazioni in punto di non elusività di alcuna norma della L. n. 392 del 1978, già raggiunte per i medesimi parametri esaminati per la clausola 8), il quinto motivo del ricorso di Grandi Stazioni spa va pertanto accolto, con cassazione della gravata sentenza in relazione alla censura così qualificata fondata.

32. Con un sesto motivo, infine, la ricorrente si duole di “nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per omessa pronuncia da parte della corte territoriale sulla domanda di accertamento della nullità del contrato, in violazione dell’art. 112 c.p.c.”; e, in particolare, la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia omesso di decidere sulla domanda svolta dalla ricorrente, per ottenere, qualora fosse stata confermata la declaratoria di nullità della clausole di cui all’art. 8 e/o 4 del contratto, la dichiarazione di nullità dell’intero contratto, con conseguente condanna della conduttrice al risarcimento dei danni per le somme indicate e alla restituzione dell’immobile.

33. Il motivo è evidentemente assorbito dall’accoglimento del quinto motivo, visto che la cassazione conseguente a quest’ultimo fa venir meno la condizione cui era subordinata la domanda l’omessa pronuncia sulla quale costituisce l’oggetto del sesto motivo.

34. La gravata sentenza – dato atto della reiezione dei primi quattro motivi (essendo inammissibili il primo e il quarto ed infondati il secondo ed il terzo) e dell’assorbimento del sesto – va pertanto cassata in relazione al quinto motivo qui accolto, con esclusione della nullità delle clausole contrattuali nn. 4, 8 e 23 e conseguente rinvio alla corte territoriale – ma in diversa composizione – per l’esame delle domande della locatrice fondate sulle medesime, pure a quella demandando di provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimità.

35. Infine, essendo stato almeno in parte accolto il ricorso, deve darsi atto della non sussistenza dei presupposti per l’applicazione del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, in tema di contributo unificato per i gradi o i giudizi di impugnazione e per il caso di reiezione integrale, in rito o nel merito.

PQM

 

Rigetta i primi quattro motivi di ricorso; accoglie il quinto e dichiara assorbito il sesto; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto; rinvia alla corte di appello di Torino, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, in esito a riconvocazione, il 29 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 25 maggio 2017

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