Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13127 del 28/05/2010

Cassazione civile sez. II, 28/05/2010, (ud. 27/04/2010, dep. 28/05/2010), n.13127

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – rel. Consigliere –

Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 1780-2005 proposto da:

SGV SRL IN LIQUIDAZIONE (OMISSIS), in persona del Liquidatore pro

tempore R.G., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZALE

CLODIO 1, presso lo studio dell’avvocato GAITO VIRGILIO, che lo

rappresenta e difende unitamente all’avvocato DELITALA FRANCESCO;

– ricorrente –

contro

MINISTERO ECONOMIA FINANZE in persona del Ministro pro tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso

AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende ope

legis;

– controricorrenti –

contro

CONSERVATORE REGISTRI IMM. (OMISSIS), VALTUR SPA, FALL. SIMO ESPANSI

8;

– intimati –

avverso la sentenza n. 237/2002 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI,

depositata il 30/06/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

27/04/2010 dal Consigliere Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

MARINELLI Vincenzo che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con contratto (OMISSIS) veniva concluso un affitto di azienda tra la s.r.l. Simo Espansi 82 e la s.p.a. Valtur avente ad oggetto un complesso edilizio turistico in corso di edificazione sito in (OMISSIS). L’atto veniva trascritto presso la Conservatoria dei pubblici registri immobiliari di (OMISSIS). Con contratto (OMISSIS) – trascritto il (OMISSIS) – la s.r.l. Sugimar Grup acquistava dalla Simo Espansi il diritto di proprietà sull’area edificabile oggetto del menzionato contratto di affitto di azienda.

Con lettera (OMISSIS) la Sugimar Grup invitava la Valtur a procedere alla cancellazione della trascrizione del contratto di affitto di azienda (OMISSIS).

Con atto notificato nel novembre 1998 la Sugimar Grup conveniva in giudizio il Conservatore dei Pubblici Registri Immobiliari di (OMISSIS), il Ministero delle Finanze, la s.r.l. Simo Espansi 82 e la s.p.a. Valtur assumendo che il contratto di affitto di azienda non era trascrivibile e chiedendo quindi ordinarsi al Conservatore la cancellazione della trascrizione con la condanna della Valtur al risarcimento dei danni.

La causa veniva interrotta per il fallimento della società Simo Espansi 82 e poi riassunta nei confronti del fallimento di detta società.

Con sentenza 19/10/2001 l’adito tribunale di Cagliari dichiarava inammissibile la domanda di cancellazione per carenza di interesse e rigettava la domanda di danni.

Avverso la detta sentenza la s.r.l. SGV (già s.r.l. Sugimar Grup) proponeva appello al quale resistevano il Conservatore dei Pubblici Registri Immobiliari di (OMISSIS) il Ministero delle Finanze e la s.p.a. Valtur, mentre il fallimento della s.r.l. Simo Espansi 82 rimaneva contumace.

Con sentenza 30/6/2004 la corte di appello di Cagliari rigettava il gravame osservando: che erano infondati gli assunti posti a sostegno dell’impugnazione: che la riprova della inesistenza nella specie di un interesse ad agire concreto ed attuale derivava dalla stessa prospettazione difensiva delineata nell’atto di appello in cui la parte muoveva dal presupposto di non dover dimostrare alcunchè ben potendo l’asserita illegittimità della trascrizione determinare astrattamente ingenti danni potendo, tra l’altro, costituire un ostacolo all’ottenimento di crediti; che, in altri termini, la stessa doglianza dell’appellante prendeva le mosse dalla enunciazione della inesistenza di una situazione di pregiudizio attuale ed effettivo incidente negativamente sulla sfera giuridica e patrimoniale; che dalla eventuale invalidità della trascrizione non poteva discendere una limitazione alla piena commerciabilità del bene dovendo ravvisarsi come unica conseguenza l’applicazione dell’art. 559 c.c., comma 3 e la opponibilità della locazione nei limiti di nove anni dall’inizio del rapporto, con conseguente incidenza negativa sulla posizione della conduttrice impossibilitata a far valere una maggiore durata della locazione; che quindi il pregiudizio prospettato era inesistente anche in astratto non derivando dalla trascrizione una modifica della situazione giuridica della società appellante nei confronti di qualsiasi terzo ma solo nei suoi rapporti con la conduttrice.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Cagliari è stata chiesta dalla s.r.l. SGV con ricorso affidato ad un solo motivo. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Agenzia del Territorio hanno resistito con controricorso. La s.p.a. Valtur e il fallimento della società Simo Espansi 83 non hanno svolto attività difensiva in sede di legittimità.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso la s.r.l. SGV denuncia violazione dell’art. 100 c.p.c. deducendo che il giudice di appello non ha colto il momento lesivo del diritto di essa ricorrente che coincide con la trascrizione illegittima sul bene di essa SGV di un contratto non soggetto a trascrizione. Infatti il proprietario di un bene immobile ha tutto il diritto che sul bene stesso non vengano effettuate trascrizioni all’infuori di quelle consentite dalla volontà delle parti e dalla legge e che l’interesse ad agire nasce dalla necessità dell’intervento del giudice per rimuovere una situazione antigiuridica che non è stato possibile rimuovere bonariamente.

L’interesse ad agire non è, come configurato dalla corte di merito, un interesse strettamente economico, ma un interesse nel significato giuridico connesso alla tutela giurisdizionale. La rimozione di una trascrizione illegittimamente effettuata è un diritto del proprietario del bene gravato dalla trascrizione stessa, a prescindere dal l’aver già sofferto danni, perchè il diritto di proprietà comporta che il proprietario possa godere del bene stesso nella situazione in cui ha diritto che si trovi, vale a dire senza vincoli, iscrizioni e trascrizioni se indebitamente apposti.

Il motivo è manifestamente fondato posto che, al contrario di quanto affermato dalla corte di appello, la cancellazione di una trascrizione immobiliare ritenuta illegittima perchè effettuata al di fuori delle ipotesi consentite e dei casi previsti dalla legge, può essere chiesta con un autonomo giudizio. Infatti l’illegittimità della trascrizione, perchè eseguita in ipotesi per la quale la legge non contempli tale formalità, non osta a che la trascrizione medesima, ancorchè improduttiva di effetti giuridici, determini uno stato di incertezza o di dubbio, di per se pregiudizievole alla commercialità dell’immobile, con la conseguenza che deve riconoscersi, al soggetto titolare del diritto di proprietà di tale immobile, l’interesse ad agire in giudizio per far valere la conseguente nullità.

Al riguardo va rilevato che questa Corte ha avuto modo di affermare, in ipotesi di illegittimità di trascrizione di una domanda giudiziale, che in caso di contrasto tra le parti la cancellazione della trascrizione di detta domanda può essere richiesta e disposta in un giudizio autonomo quando è ancora pendente il processo instaurato con la domanda illegittimamente trascritta (sentenze 3/12/2007 n. 25248; 18/4/2007 n. 9297; 21/2/1991 n. 1859; 26/11/1979 n. 6182).

in particolare nella citata sentenza 9297/2007 è stato precisato che l’illegittimità della trascrizione non è del tutto ininfluente ai fini della commerciabilità del bene immobile poichè, pur essendo vero che, in quanto non prevista da alcuna norma, la formalità non avrebbe potuto produrre effetti giuridici (cioè i tipici effetti di opponibilità dell’atto trascritto), tuttavia, non essendo nota tale circostanza alla generalità dei consociati, bensì solo alle persone dotate di preparazione tecnico-giuridica sarebbe facile presumere che un eventuale acquirente sfornito di tali specifiche cognizioni si rifiuti di procedere all’acquisto dell’immobile gravato da una trascrizione e pretenda di procedere all’acquisto soltanto dopo l’intervenuta cancellazione della formalità, ovvero rinunzi all’affare se i tempi di cancellazione si dimostrino incompatibili con i suoi interessi”.

Va poi aggiunto che nel caso in esame, come dedotto in ricorso, con Patto introduttivo del giudizio di primo grado la società attrice – asserendo che la trascrizione del contratto di affitto in questione era stata effettuata indebitamente e precisando di aver inutilmente chiesto ai soggetti interessati la cancellazione di tale trascrizione – chiese sia ordinarsi al Conservatore del RR.II. di provvedere alla cancellazione di una trascrizione ritenuta illegittima, sia condannarsi la società Valtur al risarcimento dei danni.

Con il detto atto introduttivo de giudizio la società attrice fece riferimento alla difficoltà di ottenere la concessione di crediti solo al fine esemplificativo dei lamentati danni derivanti dalla indebita trascrizione ed a sostegno della domanda risarcitoria proposta solo nei confronti della Valtur, senza alcuna incidenza diretta e stretto collegamento con l’altra richiesta volta ad ottenere l’ordine della cancellazione. Sì tratta di una richiesta giudiziaria giustificata in quanto (ove fondata nei suoi presupposti in fatto e in diritto) unico mezzo consentito dall’ordinamento (stante l’opposizione delle parti interessate) per soddisfare un interesse oggettivamente esistente, non di carattere meramente economico, volto a rimuovere una situazione asseritamente antigiuridica incidente negativamente – a prescindere dalla sussistenza di un concreto ed immediato danno patrimoniale – sul diritto del proprietario di un immobile di godere con pienezza del bene comprendendo in tale diritto quello di veder riconosciuto, anche di fronte a terzi, l’inesistenza di validi e legittimi vincoli, iscrizioni e trascrizioni: da ciò l’interesse ad ottenere la rimozione di tali vincoli, iscrizioni e trascrizioni indebitamente apposti.

Conclusivamente la richiesta giudiziaria di cancellazione della trascrizione per cui è processo deve essere ritenuta giustificata da un interesse concreto ed attuale consistente nell’esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l’intervento del giudice, così ribaltandosi la conclusione raggiunta dalla corte di merito.

Pertanto, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata alla corte di appello di Sassari che procederà ad un nuovo esame tenendo conto dei rilievi sopra svolti e provvedendo a valutare la fondatezza o meno nel merito della domanda proposta dalla società Sugimar Grup (attualmente s.r.l. SGV) con Tatto introduttivo del giudizio di primo grado basata sulla asserita illegittimità della trascrizione del contratto di affitto in questione.

Al designato giudice di rinvio va rimessa anche la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla corte di appello di Sassari.

Così deciso in Roma, il 27 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 28 maggio 2010