Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13045 del 10/06/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 13045 Anno 2014
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: PROTO CESARE ANTONIO

SENTENZA
sul ricorso 21299-2008 proposto da:
GRANDOLI ORIO C.F.GRNR0133H02M126T,

elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA CICERONE 28, presso lo
studio dell’avvocato ELISABETTA RAMPELLI,
rappresentato e difeso dagli avvocati BELLESI
ANTONIO, COTZA ERMANNO;
– ricorrente –

2014

contro

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BARTOLINI RICCARDO C.F.BRTRCR53C19M126M, BARTOLINI
GIANLUCA

C.F.BRTGLC59B23C415V,

elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA G.G. BELLI 27, presso lo

Data pubblicazione: 10/06/2014

studio

dell’avvocato

MEREU

GIACOMO,

che

li

rappresenta e difende unitamente all’avvocato
VERDIANELLI RENZO;
– controrícorrenti

avverso la sentenza n.

–

189/2008 della CORTE D’APPELLO

udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del

26/03/2014

dal Consigliere Dott. CESARE

ANTONIO PROTO;
udito l’Avvocato Bellesi Antonio difensore del
ricorrente che ha chiesto l’accoglimento delle difese
depositate;
udito l’Avv. Mereu Paolo con delega depositata in
udienza dell’Avv. Mereu Giacomo difensore dei
controricorrenti che si riporta alle difese;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

di FIRENZE, depositata il 08/02/2008;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Pisa con sentenza del 30/8/2004
accoglieva la domanda proposta in data 31/7/1991 da
Orio

Grandoli

diretta

ad

ottenere

l’esecuzione

specifica di un contratto, definito preliminare di

(quest’ultimo nella veste di acquirente), avente ad
oggetto un appezzamento di terreno sito in Comune di
Volterra.
Gli eredi del Bartolini proponevano appello che era
accolto dalla Corte di Appello di Firenze che, con
sentenza in data 8/2/2008 dichiarava la nullità del
contratto per indeterminatezza e indeterminabilità del
suo oggetto, ossia del terreno che avrebbe dovuto
essere trasferito, e rigettava la domanda proposta dal
Grandoli.
La Corte di Appello, circa all’indeterminatezza del
terreno da trasferire, rilevava:
che la determinatezza o indeterminatezza doveva
valutarsi esclusivamente con riferimento alle
previsioni del contratto e alla loro idoneità (o
inidoneità) a rendere determinabile l’oggetto;
– che nel contratto erano indicate solo le estensioni
di due superfici, di cui una vincolata, ed erano

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vendita, stipulato tra Vasco Bartolini e Orio Grandoli

indicati due mappali, di cui uno doveva essere
trasferito solo in parte, senza indicazione dei
confini, senza indicazione della parte di terreno da
sottoporre a vincolo e senza indicazione della natura
dei vincoli per quanto attiene alla parte da

–

che non era consentito ricorrere al criterio

ermeneutico del comportamento successivo delle parti
per stabilire se
stipulazione,

il contratto, al momento della sua
era

nullo

per

indeterminabilità

dell’oggetto;
–

che

la

conferma

più

evidente

della

non

determinabilità dell’oggetto e dell’impossibilità di
una esatta trascrizione della sentenza costitutiva
proveniva dalla visura dell’Agenzia del territorio di
Volterra dalla quale risultava che la sentenza del
Tribunale di Pisa era stata trascritta integralmente
sulle due particelle citate nell’atto e non già su una
sola parte di una delle due particelle, come invece
previsto in contratto e nella sentenza;
– che neppure poteva applicarsi il criterio secondo il
quale

sarebbe

dell’estensione

sufficiente
del

terreno

solo
da

l’indicazione
separarsi

dalla

particella più grande (quella promessa in vendita solo

assoggettare a vincoli;

in parte), perché per l’applicabilità del criterio
sarebbe stato necessario che le parti avessero inteso
considerare il terreno come un genus, rilevante solo
per quantità, mentre nella specie l’individuazione
della parte di terreno non era irrilevante in quanto le

a) ad un terreno che fosse fabbricativo,
b) ad una parte a superficie vincolata,
c)

all’approvazione di un progetto di costruzione o

variante al piano di fabbricazione.
Grandoli Orio ha proposto ricorso affidato a due motivi
e ha depositato, unitamente al ricorso, il
frazionamento (della particella 65 che assume essere
stata indicata, nel preliminare, per errore come
particella 66) e gli estratti di mappa.
Bartolini Riccardo e Bartolini Gianluca hanno resistito
con controricorso.
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo il ricorrente deduce la
violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 e 1346
c.c.
Il

assume

ricorrente

motivazione

con

la

che
quale

sarebbe
è

infondata
stata

la

ritenuta

l’indeterminabilità dell’oggetto del contratto e rileva

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parti avevano fatto riferimento:

che l’oggetto del preliminare è costituito non già
dall’oggetto

del

contratto

definitivo,

ma

dalla

conclusione del contratto definitivo e che pertanto è
sufficiente l’indicazione della

res;

tale indicazione,

a dire del ricorrente, può anche essere carente, purché

un bene determinato o quanto meno determinabile.
Ne consegue, secondo il ricorrente, che la Corte di
Appello avrebbe applicato gli artt. 1418 e 1346 c.c. in
modo inconferente non considerando che l’accordo sugli
elementi essenziali era stato raggiunto, tanto che il
prezzo era stato integralmente pagato e il bene era
stato individuato con l’intervenuto frazionamento fatto
eseguire dallo stesso venditore mentre l’estensione e i
confini

erano

individuabili

mediante

la

somma

aritmetica delle superfici tra loro confinanti delle
due particelle essendo trasferita la n. 66 (di mq 86)
in toto e la 65, divenuta nel frazionamento la 360 per
la parte necessaria a raggiungere la superficie di mq.
3.800.
Il ricorrente formulando il quesito ex art. 366 bis
c.p.c. ora abrogato, ma applicabile ratione temporis,
chiede:

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risulti certo che le parti abbiano inteso riferirsi ad

- che questa Corte affermi che oggetto preliminare deve
ritenersi esclusivamente l’obbligo prestare il consenso
in sede di futuro contrahere, con la conseguenza che ai
fini della sua validità non è indispensabile la

elementi del futuro contratto, risultando sufficiente
l’accordo sugli elementi essenziali;
– chiede altresì di accertare che nella fattispecie nel
preliminare di vendita, l’indicazione dell’area oggetto
della

futura

incompleta

di

alienazione,
specifici

parzialmente

ancorché
elementi

individuativi,

risultava determinabile in base alle emergenze
probatorie assunte nel giudizio di prime cure,
costituite dalla mappa catastale, dall’eseguito
frazionamento, dall’integrale pagamento del prezzo,
dalla testimonianza dell’avv. Giorgio Dello Sbarba
nominato procuratore speciale da parte del venditore ai
fini della stipula del definitivo.
2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce il vizio
di motivazione in relazione alla scrittura privata
8/7/1974, all’atto di frazionamento del geom. Bezzi, e
alle piante catastali che allega al ricorso.
Il ricorrente sostiene che la Corte di Appello avrebbe
completamente omesso di valutare la scrittura privata

completa e dettagliata indicazione di tutti gli

dell’8/7/1974
connessa

in

mappa

relazione
catastale

frazionamento

e,

ove

interpretata

secondo

alla
e

la
i

emergenza

del

contenuto

scrittura
canoni

della
del

fosse

di

stata

ermeneutica

contrattuale, avrebbe dovuto prendere atto:

dichiara

che

la particella n.

66 deve

essere

considerata in parte e la 65 per l’intero atteso che,
invece,

la prima è di soli mq. 86 (e quindi da

considerarsi per l’intero) e la seconda di mq.3380
circa;
– che conseguentemente la particella 66 doveva essere
stata

frazionata, come in effetti è stato, ed
rinumerata come la n. 360;

– che le due particelle sono adiacenti e confinanti e
che per identificare i confini è sufficiente aggiungere
ai mq 86 della n. 66

i 3294 ricavati dalla 65 in

aderenza al confine della 66;
–

che inoltre

sull’adiacente

il diritto di prelazione concesso
conferma

terreno

le

suddette

conclusioni.
Il ricorrente

aggiunge che in alternativa l’atto

avrebbe potuto

essere considerato

virgola

l’indicazione

dopo

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della

carente di una
particella

66,

– dell’errore materiale della scrittura nella quale si

manifestando così l’intenzione di vendere il terreno
delle due particelle in parte, fino a pervenire alla
superficie complessiva di mq 3380 circa.
Nel formulare il momento di sintesi, chiede a questa
Corte di accertare se sulla base della predetta

dichiarare determinabile l’area oggetto della
compravendita.
3. I due motivi devono essere esaminati congiuntamente
per la loro intima connessione, essendo diretti a
contestare la decisione della Corte di Appello quanto
alla

ritenuta

del

nullità

preliminare

per

indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto.
In primo luogo deve rilevarsi, con riferimento alla
seconda parte del quesito di cui al primo motivo di
ricorso, l’inammissibilità della richiesta, rivolta a
questo giudice di legittimità, di accertare, in fatto
la determinabilità dell’oggetto del contratto.
Il

ricorrente

richiama

principi

effettivamente

affermati da questa Corte secondo i quali l’oggetto del
contratto preliminare è costituito non già dall’oggetto
del futuro contratto, che con il preliminare le parti
si obbligano a concludere, ma dalla conclusione stessa
del contratto definitivo. Pertanto, ai fini della

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documentazione la Corte di Appello avrebbe potuto

validità del preliminare non è necessaria l’indicazione
completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma
sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi
essenziali. In particolare, nel preliminare di vendita
di un bene immobile, l’indicazione del bene oggetto

mancare dei dati catastali e degli altri elementi
distintivi del bene, purchè sia certo, in base alle
risultanze probatorie, che le parti abbiano inteso
riferirsi ad un bene determinato o, comunque,
determinabile (cfr., da ultimo, Cass. 14/8/2012 n.
14524).
Si è altresì precisato che nel preliminare di
compravendita immobiliare, per il quale è richiesto ex
lege l’atto scritto come per il definitivo,
sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso
il riferimento ad elementi esterni ma idonei a
consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che
le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene
determinato o, comunque, determinabile, ma si richiede
comunque che l’intervenuta convergenza delle volontà
sia, anche aliunde o per relationem, logicamente
ricostruibile Cass. 8810/03, Cass. 7935/97 richiamate
anche da Cass. 2473/2013).

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della futura vendita può essere anche incompleta, e

Questa stessa Corte ha tuttavia precisato che l’oggetto
di un contratto preliminare di vendita immobiliare può
essere determinato attraverso atti e fatti storici
esterni al negozio successivi alla sua conclusione,

da trasferire avvenga in sede di conclusione
consensuale del contratto definitivo su base negoziale
e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia
giudiziale ex art. 2932 cod. civ.; in questo caso
occorre che l’esatta individuazione dell’immobile, con
l’indicazione del confini e dei dati catastall, risulti
dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere
esattamente al contenuto del contratto, senza poter
attingere da altra documentazione i dati necessari alla
specificazione del bene oggetto del trasferimento;
trattandosi di contratto per il quale é imposta la
forma scritta, l’accertamento della presenza dei
requisiti necessari per una sicura identificazione
dell’ oggetto del preliminare contratto è riservato al
giudice di merito ed è soggetto al sindacato di
legittimità solo sotto il profilo della logicità e
congruità della motivazione” (Cass. 16/1/2013 n. 952).
In applicazione dell’enunciato principio, questa Corte
ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva

“nella sola ipotesi in cui l’identificazione del bene

rigettato

una

domanda

di

esecuzione

specifica

dell’obbligo di concludere un contratto preliminare
avente ad oggetto un lotto di terreno, del quale era
ricavabile la sola superficie complessiva,
genericamente descritta come parte di un mappale, ma

assumendosi perciò la carenza dei parametri di
determinabilità del bene promesso in vendita.
Nel caso qui in esame la Corte di Appello ha rilevato
che la vendita non aveva ad oggetto una mera estensione
di terreno e non poteva qualificarsi come vendita
generica, ma aveva ad oggetto un terreno “fabbricativo”
e quindi dotato di edificabilità ed era altresì
collegata all’approvazione di un progetto di
costruzione o di una variante di fabbricazione di zona.
Pertanto correttamente ha ritenuto che il terreno non
potesse essere identificato solo in relazione
all’estensione della superficie di terreno.
La Corte territoriale ha poi rilevato che non erano
indicati i confini del terreno che avrebbe dovuto
essere venduto e che il lotto di terreno non era
individuato perché doveva essere distaccato da un lotto
di terreno più ampio; infine ha escluso, per le
evidenziate ragioni, che nel preliminare fossero stati

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non la sagoma e l’esatta collocazione dell’area,

indicati gli elementi necessari per la identificazione,
né poteva risultare determinato l’oggetto sulla base
del successivo frazionamento della particella 65 nella
particella 360 e nella particella 65 sia perché
l’originaria indeterminatezza non poteva essere sanata

contemplato nel preliminare) sia perché lo stesso
geometra che aveva proceduto al frazionamento aveva
riferito di non essere in grado di riferire quale delle
due particelle nelle quali era stato frazionata la 65
dovesse essere ceduta al Gradioli.
Pertanto la Corte di Appello ha fornito adeguata
motivazione applicando principi già affermati da questa
Corte, delle ragioni per le quali nel contratto
preliminare non solo non era determinato l’immobile
oggetto di vendita, ma non era neppure determinabile
sulla base di criteri indicati nell’atto stesso, oltre
a non essere stato determinato neppure a seguito del
successivo frazionamento.
Ne discende quindi il rigetto della censura di cui al
secondo motivo di ricorso, attinente alla motivazione.
In diritto, richiamando i principi già enunciati da
Cass. 16/1/2013 n. 952 e sopra in sintesi riportati, si
deve altresì rilevare che il contratto preliminare, per

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dal successivo frazionamento (neppure specificamente

la

sua

validità,

deve

essere

sufficientemente

determinato in modo tale da consentire la pronuncia
sostitutiva dell’obbligo di concludere il contratto ex
art. 2932 c.c. e pertanto deve essere già
sufficientemente determinato il bene che dovrà essere

modalità di determinazione; infatti, se pure è corretto
affermare che oggetto del preliminare è una
obbligazione di facere, l’indeterminatezza di tale
obbligazione (derivata dall’indeterminatezza
dell’oggetto del contratto definitivo e per giunta non
funzionale all’esigenza di specificità connessa alla
trascrivibilità della domanda e all’affidamento dei
terzi) si risolve in un vizio della causa del
preliminare in quanto non suscettibile di quella
esecuzione che ne costituisce la funzione.
Ne discende anche il rigetto del primo motivo per le
ragioni in diritto già esplicitate e perché il motivo
muove dal presupposto in fatto della determinabilità
del bene esclusa motivatamente dalla Corte di Appello.
4. In conclusione il ricorso deve essere rigettato con
la condanna del ricorrente, in quanto soccombente, al
pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione
liquidate come in dispositivo a favore dei

trasferito o devono essere esattamente indicate le

controricorrenti

Bartolini

Riccardo

e

Bartolini

Gianluca
P .Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna Grandoli Orio a

Bartolini Gianluca le spese le spese di questo giudizio
di cassazione che liquida in euro 2.500,00 per compensi
oltre euro 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma, addì 26/3/2014.

pagare ai controricorrenti Bartolini Riccardo e