Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 13011 del 24/05/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 13011 Anno 2013
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: BERTUZZI MARIO

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
Itifin s.r.1., in persona dell’amministratore unico sig.ra Maria Stella Masi, e
Paluro s.s., in persona del socio legale rappresentante sig. Vincenzo Algozzini,
i

rappresentate e difese per procura in calce al ricorso da Avvocaip Mario

ptardini -e-ames-Preneesee-Gallefie, elettivamente domiciliate presso lo studio
dell’Avvocato Rita Gradara in Roma, 1.go Somalia n. 67.

Ricorrenti
contro
Immobiliare Garden s.r.1., in persona del legale rappresentante, rappresentata e
difesa per procura a margine del controricorso dagli Avvocati Alessandro
Moroni e Paolo Mereu, elettivamente domiciliata presso lo studio di
quest’ultimo in Roma, via Giuseppe Gioacchino Belli n. 27.
Controricorrente-Ricorrente incidentale
e
Golfetto Rossana, Miranti Orsola, Fraba s.s., Immobiliare Dealma s.r.1.,
Immobiliare Vial di Biglietti Vincenzo & C., Callegari Gianpaolo, Negri Paola,
Semolini Andrea e Urech Paolo.
Intimati

1

Data pubblicazione: 24/05/2013

R.G. N. 25294/10.
avverso la sentenza n. 927 della Corte di appello di Genova, depositata il 23
settembre 2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14 marzo 2013
dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. Rita Gradara, per delega dell’Avv. Mario
Nardini, per le società Itifin e Paluro;
dott.ssa Antonietta Carestia, che ha chiesto l’accoglimento del quarto motivo
del ricorso principale e il rigetto degli altri motivi e del ricorso incidentale.

Svolgimento del processo
Con distinti atti di citazione del 1993 la s.r.l. Garden, premesso che, in forza di
quanto previsto da un apposito regolamento contrattuale, gestiva il complesso
immobiliare alberghiero denominato Residence Garden Lido, composto da
unità immobiliari in parte di sua proprietà ed in parte di terzi, con l’incarico di
provvedere, con riguardo a questi ultimi, alla loro locazione a fine alberghiero, e
che essa aveva altresì il compito di sostenere le spese e di redigere alla fine di
ogni esercizio un rendiconto delle spese e dei ricavi, imputando le une e gli altri
ai titolari delle singole porzioni immobiliari in relazione alle rispettive quote,
convenne dinanzi al Tribunale di San Remo Golfetto Rossana, la s.r.l. Itifin e la
s.s. Paluro chiedendone la condanna al pagamento delle somme maturate a loro
debito in relazione ad alcuni anni di gestione.
I convenuti si opposero alla domanda, sostenendo la nullità delle delibere di
approvazione dei rendiconti in quanto approvate con il voto determinante della
Garden, che doveva considerarsi invalido in quanto espresso in palese conflitto
di interessi con gli altri proprietari, sommando detta società i compiti sia di
gestione dell’attività alberghiera che di amministrazione del condominio, di cui,
vantando la proprietà per 617 millesimi, decideva autoritariamente ogni spesa.
Chiesero inoltre, in via riconvenzionale, che fosse dichiarata la nullità di alcune
clausole del regolamento per contrasto a norme inderogabili di legge e
l’illegittimità delle tabelle millesimali in base alle quali i rendiconti erano stati
approvati, domande in relazione alle quali provvidero ad integrare il
contraddittorio nei confronti degli altri condomini Ghiradelli Aurelia, s.n.c.
Fraba di Milanese Osvaldo, Rosso Michele, s.r.l. Immobiliare Vial, s.r.l.
2

udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale

R.G. N. 25294/10.
Immobiliare Dealma, Callegari Gianpaolo e Negri Paola, che rimasero
contumaci.
Con distinto atto di citazione la società Garden agì in giudizio verso i medesimi
convenuti chiedendo il pagamento di somme relative ad altri anni di gestione e
lamentando inoltre che essi avessero adottato comportamenti che di fatto
impedivano alla istante di destinare, come convenzionalmente convenuto, i loro
Riunite le cause ed espletata l’istruttoria anche mediante una consulenza tecnica
d’ufficio, con sentenza non definitiva del 2002 il giudice di primo grado
respinse le domande della società attrice e, in accoglimento delle domande dei
convenuti, dichiarò la nullità delle delibere assembleari di approvazione dei
rendiconti condominiali ed alberghieri, l’illegittimità delle tabelle millesimali, la
nullità di alcune clausole del regolamento condominiale, tra cui quella che
riservava alla società Garden la nomina dell’amministratore, revocò
l’amministratore in carica e rimise la causa in istruttoria per la predisposizione
di nuove tabelle millesimali e di nuovi rendiconti.
Con successiva sentenza del 2006 il Tribunale dispose, tra l’altro, la sostituzione
delle tabelle esistenti dichiarate illegittime con quelle allegate alla relazione del
consulente tecnico d’ufficio.
Le due pronunce furono tempestivamente impugnate dalla società Garden
dinanzi alla Corte di appello di Genova che, riuniti i gravami, li decise
accogliendoli, con sentenza n. 927 del 23 settembre 2009. In particolare, il
giudice di secondo grado dichiarò valide e vincolanti sia le delibere assembleari
di approvazione dei rendiconti condominiali e alberghieri, che le clausole del
regolamento annullate dalla decisione di primo grado, che le tabelle millesimali
impugnate dai convenuti, che condannò a pagare all’attrice le spese
condominiali e quelle alberghiere ordinarie per i periodi di effettiva
occupazione del loro immobile, nonché all’osservanza del regolamento
contrattuale con particolare riguardo alla messa a disposizione dei loro
appartamenti per la destinazione alberghiera.
A sostegno della propria decisione la Corte di merito affermò, con riguardo alle
impugnative delle delibere, che nel caso di specie non ricorreva alcuna causa di
nullità per conflitto di interesse a carico della società Garden, tenuto conto che il
regolamento che affidava ad essa la gestione dell’attività alberghiera aveva
3

appartamenti all’attività alberghiera.

R.G. N. 25294/10.
natura contrattuale, risultando richiamato nei singoli atti di vendita delle unità
immobiliari, con l’effetto che il ruolo assegnato alla predetta società era stato
accettato previamente dai contraenti, che non vi avevano ravvisato alcuna
situazione di conflitto di interessi, che comunque è situazione da valutarsi caso
per caso e non in astratto; che risultava legittima la limitazione che vincolava
alla destinazione alberghiera i singoli appartamenti introdotta dal predetto
godimento diretto, regolandolo in forza di un contratto di somministrazione per
l’utilizzazione dei servizi ordinari offerti dalla struttura alberghiera; che, invece,
meritava di essere disattesa l’eccezione di cessazione della materia del
contendere sollevata dalla appellante, per essere state le delibere impugnate
sostituite con la nuova deliberazione del 29 aprile 1997; che, con riguardo alla
richiesta di annullamento delle tabelle millesimali, essa andava respinta
risultando esperibile nei loro confronti non l’azione prevista dall’art. 69 disp.
att. cod. civ., ma l’ordinaria azione di annullamento del contratto per errore
determinante un vizio del consenso; che il criterio da esse utilizzato ai fini delle
ripartizione dei millesimi, fondato sul parametro della potenzialità locativa
dell’appartamento in luogo che su quello della loro ubicazione altimetrica,
appariva coerente con la destinazione alberghiera dell’immobile; che il criterio
legale di ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della
proprietà di ciascun condomino stabilito dall’art. 1123 cod. civ. è liberamente
derogabile tramite il regolamento contrattuale di condominio; che, con riguardo
a quest’ultimo, era da considerarsi legittima la clausola che sovrapponeva il
ruolo di amministratore del condominio con quello di amministratore della
società di gestione, in considerazione dell’atipicità del rapporto esistente tra le
parti, caratterizzato dal vincolo di destinazione alberghiera dell’intero immobile;
che, infine, stante il contenuto specifico del regolamento contrattuale, andava
dichiarato l’obbligo dei convenuti di porre a disposizione della società di
gestione le unità immobiliari di loro proprietà al fine di consentire la loro
utilizzazione alberghiera e di rimuovere ogni ostacolo all’utilizzo da parte della
Garden dei loro immobili.
Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 19 ottobre 2010,
ricorrono la Itifin e la società semplice Paluro, affidandosi a sette motivi.

4

regolamento, che faceva comunque salvo il diritto di ciascun titolare al

R.G. N. 25294/10.
Resiste con controricorso la società Garden, che propone anche ricorso
incidentale condizionato, sulla base di un unico motivo, cui hanno replicato le
ricorrenti con controricorso.
Le altre parti intimate non hanno svolto attività difensiva.
Le parti costituite hanno depositato memoria.
Con ordinanza del 24 agosto 2012 questa Corte ordinava la rinnovazione della
nei confronti di Semolini Andrea e Urech Paolo.

Motivi della decisione
Il primo motivo del ricorso principale, nel denunciare violazione e falsa
applicazione dell’art. 2373 cod. civ. ed omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, lamenta che la
Corte di appello abbia disatteso l’impugnativa avanzata dalle ricorrenti avverso
le delibere assembleari di approvazione dei rendiconti non ravvisando nella
situazione dedotta in giudizio una posizione di conflitto di interessi a carico
della società Garden, in forza del mero rilievo che il ruolo da essa rivestito
troverebbe la sua legittimazione nel regolamento condominiale di natura
contrattuale, accettato, come tale, da tutti i proprietari.
Sostiene in contrario il ricorso che il fatto che la Garden ricopra, in seno
all’assemblea, il triplice ruolo di condomino di maggioranza, titolare di una
quota di 617 millesimi, di gestore dell’attività alberghiera e di amministratore
del condominio l’ha portata ad adottare decisioni che hanno penalizzato gli altri
proprietari a suo vantaggio, imponendogli spese assolutamente inique. Il giudice
di secondo grado non ha invero considerato che la compresenza del condominio
e dell’impresa alberghiera avrebbe dovuto dar luogo ad amministrazioni
autonome, in quanto quest’ultima, che ha finalità di lucro, finisce per limitare e
condizionare i diritti dei condomini. E’ pertanto proprio lo scopo dell’attività
alberghiera che è incompatibile con il fine del condominio, che è quello di
consentire a tutti i proprietari il miglior godimento dei beni comuni. Ne deriva
che nel caso di specie ha errato il giudice nel non ravvisare nel ruolo svolto
dalla Garden di gestione dell’albergo una situazione di potenziale conflitto di
interessi con gli altri condomini, considerato che essa imposta il proprio
comportamento al fine di far conseguire un vantaggio all’impresa e non
all’interesse collettivo dei condomini.
5

notifica dei ricorsi agli eredi di Ghirardelli Urec Maria, adempimento eseguito

R.G. N. 25294/10.
Il secondo motivo, che denunzia omessa, insufficiente motivazione e violazione
e falsa applicazione degli artt. 115 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ., censura la
decisione di appello per non avere debitamente valutato, ai fini della sussistenza
del conflitto di interessi a carico della società Garden, una serie di elementi
istruttori, quali: la delibera del 6 agosto 1984, che imponeva ai condomini di
comunicare entro la fine dell’anno precedente l’eventuale utilizzazione diretta
condomini utilizzatori in proprio non prevista dal regolamento, con tutti i
conseguenti effetti in tema di gestione e di imputazione delle spese; il
provvedimento della Giunta provinciale di Imperia del 29 dicembre 1994, che
revocava la destinazione alberghiera per l’esistenza di utilizzatori in proprio; i
rendiconti condominiali predisposti dalla controparte, da cui si evinceva
l’imputazione arbitraria di spese di gestione alla società Itifin, che per tutto il
1992 non aveva occupato i propri immobili e quindi nemmeno goduto di servizi
alberghieri; il rifiuto della Garden, con lettera del 22 dicembre 1990, di ricevere
dalla Itifin la gestione dei suoi due appartamenti; la circostanza che la Garden
prima affitta ai clienti le sue unità immobiliari e soltanto dopo quelle degli altri
condomini; il fatto che la Garden non aveva mai comunicato i periodi in cui
affittava agli utenti finale le proprie unità immobiliari né i periodi in cui
affittava quelle dei condomini; le considerazioni critiche svolte dai consulenti
tecnici d’ufficio con riguardo alla redazione dei rendiconti per la difficoltà di
ricostruzione delle entrate e di altre voci. Si aggiunge che l’eventuale astensione
della Garden non impedirebbe il formarsi di una maggioranza assembleare,
possibile in seconda convocazione.
Si conclude che ” Se la Corte di appello avesse esaminato i documenti
richiamati, avrebbe ritenuto esistente il conflitto di interessi e quindi avrebbe
inteso che la Garden non poteva esprimere un voto valido, in quanto
deliberava su ricavi mai verificati da nessun organo di controllo e su spese per
la maggior parte affrontate per i propri fini imprenditoriali e non per il bene
collettivo dei condomini.
I reddito percepiti dalla Itifìn rendono invendibili le unità di sua proprietà”.
I due motivi, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro stretta
connessione obbiettiva, sono infondati.

6

del loro immobile nell’anno successivo, che ha creato una nuova categoria di

R.G. N. 25294/10.
Va premesso che la particolarità del caso di specie, dato dalla compresenza di
un condominio e della destinazione dell’edificio e delle singole unità
immobiliari a bene per l’esercizio dell’attività alberghiera, impone di tenere
distinte e quindi di separare, anche ai fini della questione posta dai motivi, il
rapporto che in forza delle clausole del regolamento si è costituito tra i
proprietari delle unità immobiliari e la Garden per l’utilizzo da parte di
diritti e doveri scaturenti dalla loro posizione di condomini dell’edifico di cui la
medesima Garden è amministratrice, separazione che ovviamente va estesa
anche ai concreti atti di gestione e di amministrazione e quindi ai successivi
rendiconti.
Tanto precisato, la questione del conflitto di interessi, che appare sollevata dalle
ricorrenti con riguardo alla gestione del condominio, appare correttamente
risolta dalla Corte di appello alla luce del principio, consolidato nella
giurisprudenza di questa Corte, anche con riguardo alle delibere dell’assemblea
del condominio, secondo cui tale situazione va accertata non in astratto, ma in
concreto, richiedendo la verifica di una sicura divergenza tra l’interesse del
singolo condomino e quello comune ( Cass. n. 10754 del 2011; Cass. n. 3944
del 2002 ). Ne deriva che al fine di determinare l’invalidità del deliberato
assembleare adottato con il voto determinante di colui che si assume persegua
un interesse in conflitto con quello comune, non è sufficiente allegare che questi
si trovi in una situazione astrattamente contrastante, ma è necessario dimostrare
che egli abbia, in concreto, perseguito altro interesse, incompatibile con quello
collettivo.
Nel caso di specie le parti convenute hanno dedotto che il conflitto di interessi
deriverebbe dal fatto che la società Garden assommerebbe la posizione di
condomino di maggioranza, amministratore del condominio e di gestione
dell’impresa alberghiera. La situazione, come rappresentata, pecca tuttavia della
specificità necessaria per poter ritenere sussistente, in concreto, un conflitto di
interessi. Quanto alla qualità di condomino, essendo pacifico che questi possa
svolgere l’attività di amministratore del condominio, sicché può escludersi
agevolmente che tale dato dia luogo, di per sé, ad un conflitto di interessi. Con
riguardo invece alla posizione di amministratore dell’impresa alberghiera, non
potendo tale situazione rappresentare un sicuro conflitto con gli interessi degli
7

quest’ultima di tali beni ai fini dell’attività imprenditoriale alberghiera, ed i loro

R.G. N. 25294/10.
altri condomini alla corretta amministrazione del condominio. Certamente
questi ultimi sono diversi da quelli dell’impresa, ma si tratta di una diversità
necessariamente connaturata alla compresenza dei due rapporti e che non
necessariamente deve tradursi in divergenza o conflitto, potendo essi essere
entrambi perseguiti e soddisfatti. Che ciò sia possibile, ed anzi rientri
nell’ordine delle cose, è confermato del resto dalla volontaria destinazione
che in alcun modo gli stessi convenuti hanno mai posto in discussione.
Il ricorso tuttavia deduce che il conflitto di interessi sarebbe in concreto
dimostrato anche da una serie di atti e comportamenti della società Garden,
pregiudizievoli, a suo dire, delle ragioni e dei diritti del condominio, elementi
che la Corte di appello avrebbe colpevolmente trascurato.
La censura così formulata di vizio di motivazione non può però essere accolta.
Il ricorso invero non precisa se le questioni che assume non esaminate dal
giudice di secondo grado siano state ritualmente sollevate con l’atto di appello,
né riproduce i documenti e gli atti istruttori da cui esse risulterebbero, come
sarebbe stato suo onere in ragione del principio della specificità dei motivi, il
quale, com’è noto, impone al ricorrente per cassazione che deduca l’omessa
considerazione o erronea valutazione da parte del giudice di merito di risultanze
istruttorie di riprodurre esattamente il contenuto dei documenti e delle prove che
si assumono non esaminate, al fine di consentire alla Corte di valutare la
sussistenza e decisività delle stesse ( Cass. n. 17915 del 2010; Cass. n. 18506
del 2006; Cass. n.3004 del 2004 ). A ciò merita anche aggiungere che i dati
suddetti, per come rappresentati, appaiono più il risultato di apprezzamenti e
ricostruzioni soggettive delle parti, che elementi obiettivi e che essi non
sembrano comunque rappresentare in modo decisivo che nelle deliberazioni
concernenti la gestione del condominio la società Garden abbia perseguito un
interesse divergente da quello comune.
Il terzo motivo di ricorso, che denunzia violazione e falsa applicazione dell’art.
1136, comma 2, cod. civ. ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione
circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, assume che la Corte di
appello avrebbe dovuto ritenere illegittime le deliberazioni impugnate in quanto
approvate senza la maggioranza prescritta dal codice civile, che prevede che i
rendiconti dei condomini siano approvati con delibere che rappresentino la
8

/7„

dell’immobile condominiale all’esercizio dell’attività di impresa, destinazione

R.G. N. 25294/10.
maggioranza dei condomini intervenuti e almeno la metà del valore
dell’edificio. I rendiconti relativi all’anno 1990 ed a quelli successivi risultano
infatti approvati in difetto di tale maggioranza.
Il mezzo va dichiarato inammissibile per novità, non risultando dalla sentenza
impugnata né dall’esposizione dei fatti contenuta nel ricorso che la questione
indicata nel motivo sia stata in precedenza sollevata nei giudizi di merito; in

ricorrenti abbiano impugnato le delibere entro il termine di legge previsto, a
pena di decadenza, dall’art. 1137, comma 3, cod. civ., adempimento necessario
tenuto conto che il vizio attinente alle maggioranze prescritte dalla legge si
configura come causa di annullabilità e non di nullità delle delibere
condominiale ( Cass. S.U. n. 4806 del 2005).
Il quarto motivo di ricorso, che denunzia violazione e falsa applicazione degli
artt. 1129 e 1138 cod. civ. ed omessa e insufficiente motivazione su un punto
decisivo della controversia, censura la sentenza impugnata per avere ritenuto,
stante l’atipicità del rapporto intercorrente tra le parti, legittima la clausola del
regolamento condominiale che, durante la permanenza della destinazione
alberghiera dell’immobile, designava quale amministratore del condominio il
soggetto titolare dell’azienda alberghiera. Tale conclusione, ad avviso dei
ricorrenti, si pone in contrasto con il principio, affermato dalla giurisprudenza,
della inderogabilità delle disposizioni di legge che pongono come obbligatoria
la nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea e stabiliscono in un anno
il periodo massimo di durata del relativo incarico.
Il motivo è fondato.
L’art. 1138, comma 4, cod. civ. dichiara espressamente non derogabile da parte
del regolamento condominiale la disposizione posta dall’art. 1129, la quale
riserva alla sola assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata
del suo incarico in un anno. Ne deriva la nullità della clausola del regolamento
condominale che riserva ad un determinato soggetto, per un tempo
indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo il relativo
potere di nomina e di revoca all’assemblea. Né appare condivisibile
l’affermazione della Corte di merito che ha giustificato tale discostamento in
ragione dell’atipicità del rapporto esistente tra le parti, tenuto conto che la
possibilità di una diversa disciplina è espressamente esclusa dalla legge, nonché
9

particolare, non risulta dagli atti né è stato comunque dedotto che le odierne

R.G. N. 25294/10.
della necessità, già rilevata, di tenere distinta, nel caso concreto, la sfera dei
rapporti attinenti al condominio dalla gestione dell’impresa alberghiera.
Il quinto motivo ( erroneamente indicato come quarto ), denunziando violazione
dell’art. 69 disp. att. cod. civ., dell’art. 1123 cod. civ., delle norme e dei principi
in materia negoziale ( art. 1321 e seguenti, art. 1427 cod. civ. ), dell’art. 2697
cod. civ., nonché omessa e insufficiente motivazione su un punto decisivo della

legittimità delle tabelle millesimali, sulla base del rilievo che, avendo natura
contrattuale, contro di esse non è esperibile l’azione prevista dall’art. 69 disp.
att. cod. civ., ma l’azione di annullamento dei contratti per vizio del consenso e
che i criteri da esse utilizzati appaiono in sintonia con la destinazione
alberghiera dell’immobile.
Tale conclusione è criticata dai ricorrenti in quanto l’errore che giustifica la
revisione delle tabelle millesimali va identificato, sulla base della
giurisprudenza di legittimità, non con l’errore vizio del consenso, ma con la
obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il
valore ad esse attribuito dalle tabelle.
La Corte di merito non ha poi considerato alcuni elementi di fatto, in particolare
che le tabelle millesimali per le spese alberghiere erano state inserite nel testo in
tempi successivi, che vi erano discordanze tra i valori della tabella e quello
indicato in contratto, che le tabelle non risultano predisposte sulla base della
circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 1966, che nella copia in
calce al regolamento prodotto dalla Itifin il notaio aveva dichiarato che essa era
composta di 11 fogli, mentre le pagine sono 37, e le risultanze critiche della
consulenza tecnica d’ufficio, in forza delle quali il giudice di primo grado aveva
disposto nuove tabelle.
Anche questo motivo è fondato.
La decisione impugnata ha invero giustificato la soluzione accolta sulla base del
rilievo che, avendo le tabelle millesimali natura contrattuale, contro di esse è
esperibile soltanto l’azione contrattuale di annullamento del contratto per errore,
e non quella prevista dall’art. 69 disp. att. cod. civ.
Questa motivazione non è condivisibile, apparendo in contrasto con
l’orientamento di questa Corte, che invece ammette i singoli condomini, anche
nel caso in cui l’approvazione delle tabelle avvenga mediante la sua
10

controversia, censura la statuizione della decisione impugnata che ha ritenuto la

R.G. N. 25294/10.
predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione da
parte dei successivi acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante
accordo unanime di tutti i condomini, ad esperire l’azione di revisione prevista
dall’art. 69 disp. att. cod. civ. laddove essi intendano, come normalmente
avviene, non già modificare la portata dei loro obblighi di partecipazione, ma
determinarne quantitativamente la misura; ciò in quanto l’errore che giustifica la

agli artt. 1428 e seguenti cod. civ., ma si fonda sull’assunto della obiettiva
divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore
proporzionale ad esse attribuito, situazione emendabile con il rimedio previsto
dall’art. 69 citato ( Cass. n. 7300 del 2010 ). Il riconoscimento della stessa
natura contrattuale dell’atto che approva le tabelle millesimali allegate al
regolamento condominale è stata del resto oggetto di ripensamento da parte di
questa Corte, la quale ha avuto modo di precisare che le tabelle, in ragione della
loro funzione, che è quella di stabilire i parametri degli obblighi di
contribuzione dei singoli condomini alle spese, determinati sulla base di una
valutazione tecnica delle singole quote di proprietà, trova il suo momento
genetico non in un atto di natura negoziale, ma in un atto deliberativo
dell’assemblea dei condomini, sottoposto alla maggioranza prescritta dall’art.
1136, comma 2, cod. civ. ( Cass. S.U. n. 18477 del 2010).
Il sesto motivo di ricorso ( erroneamente indicato come quinto ), denunziando
violazione dell’art. 33, lett. 1 e/o dell’art. 36 d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, ed
omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, lamenta che la
Corte distrettuale non abbia affrontato la questione della nullità delle clausole
regolamentari impugnate con le disposizioni a tutela dei consumatori, tenuto
conto che esse erano vessatorie ed erano state predisposte unilateralmente dalla
società Garden e che il regolamento, sebbene richiamato negli atti di acquisto
delle singole unità immobiliari, non era mai stato ad essi allegato né esibito agli
acquirenti.
Il mezzo appare inammissibile perché pone un questione nuova, implicante
anche accertamenti di fatto, non consentiti in sede di giudizio di legittimità, non
risultando dal ricorso né dalla sentenza impugnata che le attuali ricorrenti
abbiano mai eccepito nei giudizi di merito la vessatorietà di alcune clausole del
regolamento condominale né la loro nullità. r
7L,
11

revisione non coincide in tal caso con l’errore quale vizio del consenso, di cui

R.G. N. 25294/10.
Il settimo motivo di ricorso ( erroneamente indicato come sesto ), denunziando
omessa e insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia ed
omessa applicazione dell’art. 2697 cod. civ., lamenta che la sentenza impugnata
abbia affermato, senza alcuna motivazione, che i convenuti non avevano messo
a disposizione i propri appartamenti al fine di consentire alla società Garden di
destinarli ai clienti dell’albergo, condannandoli all’osservanza delle disposizioni
contrario e che dimostravano che era stata la controparte ad appropriarsi delle
unità immobiliari della Itifin e della Golfetto eseguendo modifiche ritenute utili
all’attività alberghiera e addossandone i costi ai convenuti.
Il motivo appare fondato nei limiti di seguito precisati.
La Corte di appello ha invero condannato le società convenute all’osservanza
del regolamento contrattuale per quanto concerne la messa a disposizione dei
loro immobili ai fini della utilizzazione alberghiera ed a rimuovere ogni
ostacolo a tale utilizzazione ed ha dichiarato altresì illegittime le modifiche
interne ed esterne a tali immobili da esse apportate, ma nella parte motiva della
sentenza manca qualsiasi indicazione ed accertamento sia in ordine all’oggetto e
consistenza delle inadempienze che sarebbero state poste in essere dalle società
appellate, che alla loro sussitenza in concreto. La censura di carenza di
motivazione merita pertanto accoglimento.
L’unico motivo del ricorso incidentale avanzato dalla società Garden denunzia
violazione e falsa applicazione dell’art. 2377 cod. civ. e dell’art. 1137 cod. civ.
ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso
e decisivo per il giudizio, lamenta che la Corte di appello abbia disatteso la
propria eccezione di cessazione della materia del contendere, nonostante che le
deliberazioni impugnate fossero state sostituite dalla nuova delibera
assembleare del 29 aprile 1997, che, non essendo stata impugnata, era divenuta
definitiva.
Il motivo, che risulta proposto in via condizionata, va dichiarato assorbito,
investendo un capo della decisione – attinente alla legittimità delle delibere
assembleari di approvazione dei rendiconti – nei cui confronti sono state
disattese le censure avanzate con il ricorso principale.
In conclusione, vanno accolti il quarto, il quinto ed il settimo motivo del ricorso
principale proposto dalle società Itifin e Paluro, rigettati gli altri motivi e
12

regolamentari, in contrasto con gli elementi di prova da cui risultava il

R.G. N. 25294/10.
dichiarato assorbito il ricorso incidentale; la sentenza impugnata è cassata in
relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di
appello di Genova, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di
giudizio.

P.Q.M.
accoglie il quarto, il quinto ed il settimo motivo del ricorso principale, rigetta
impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della
Corte di appello di Genova, che provvederà anche alla liquidazione delle spese
di giudizio.
Così deciso in Roma, il 14 marzo 2013.

gli altri motivi e dichiara assorbito il ricorso incidentale; cassa la sentenza