Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12977 del 27/05/2010

Cassazione civile sez. III, 27/05/2010, (ud. 12/04/2010, dep. 27/05/2010), n.12977

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele – Presidente –

Dott. FEDERICO Giovanni – rel. Consigliere –

Dott. TALEVI Alberto – Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

GENERALI PROPERTIES ASSET MANAGEMENT SPA (OMISSIS) in persona del

Dott. T.V. in qualita’, di Presidente del Consiglio di

Amministrazione della Societa’ e dell’Ing. P.F.

Dirigente Responsabile di area della Societa’, elettivamente

domiciliata in ROMA, VIALE DEI QUATTRO VENTI 162, presso lo studio

dell’avvocato DEL CASTELLO ANDREA, rappresentata e difesa

dall’avvocato CANESSA CARLO giusta delega in calce alla copia

notificata della sentenza oggetto di impugnazione;

– ricorrente –

contro

ENEL SERVIZI S.R.L. gia’ ENEL APE SRL (OMISSIS) in persona del

suo institore addetto al ramo d’azienda “Gestione Servizi” di “Enel

Servizi S.r.L. Ing. F.G., elettivamente domiciliata

in ROMA, VIA ATTILIO FRIGGERI 106, presso lo studio dell’avvocato

TAMPONI MICHELE, rappresentata e difesa dall’avvocato CESARONI

MASSIMO giusta delega a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 308/2006 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 27/10/2005, depositata il

24/02/2006, R.G.N. 2245/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

12/04/2010 dal Consigliere Dott. GIOVANNI FEDERICO;

udito l’Avvocato CARLO CANESSA;

udito il P.M. in persona dell’Avvocato Generale Dott. FEDELI Massimo

che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La s.p.a. Gruppo Generali Immobiliari, in nome e per conto della Alleanza Assicurazioni s.p.a., premesso che con contratto del (OMISSIS) aveva locato all’Enel s.p.a. un immobile urbano per uso non abitativo sino al 31.8.03 e che la conduttrice aveva inviato il 10.7.98 una comunicazione di recesso per il 31.1.99, contestata dalla locatrice che negava la sussistenza dei gravi motivi per lo scioglimento unilaterale del rapporto locatizio (l’immobile veniva comunque accettato in restituzione dal 31.7.99 e locato al Comune di Firenze ad un canone inferiore), conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze l’Enel per sentirlo condannare al risarcimento dei danni derivanti da spese di ripristino dell’immobile locato, da canoni non riscossi dall’1.2.99 al 31.7.99 e da differenza canoni dall’1.8.99 al 31.8.03.

Il Tribunale adito, accertata l’illegittimita’ del rifiuto della locatrice di ricevere in restituzione il bene, condannava la s.p.a.

SEI, nel frattempo succeduta all’Enel, al pagamento delle spese di ripristino.

Appellata tale sentenza dalla GGI, l’Enel (succeduta alla Sei s.p.a.) resisteva al gravame, proponendo a sua volta appello incidentale: con sentenza depositata il 24.2.06 la Corte d’appello di Firenze, accertato un ulteriore danno a carico della conduttrice per L. 58.410.000, condannava quest’ultima al pagamento di detta somma, oltre rivalutazione dal 31.5.02 sino alla sentenza ed interessi legali sulla somma rivalutata anno per anno con eguale decorrenza sino al soddisfo, e, in parziale accoglimento dell’appello incidentale, dichiarava compensate per un terzo le spese del primo grado.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per Cassazione la s.p.a.

Generali Properties Asset Management (gia’ GGI), affidandosi a due motivi e depositando anche una memoria, mentre la s.r.l. Enel Servizi (gia’ Enel Ape s.r.l.) ha resistito con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1362, 1363, 1366 c.c. e degli artt. 1175, 1176, 1227, 1375, 1571, 1587, 1590 c.c., nonche’ omessa e/o insufficiente motivazione circa fatti controversi e decisivi, avendo la Corte di merito erroneamente ritenuto l’illegittimita’ del rifiuto, da parte della gia’ locatrice, della riconsegna dell’immobile.

Con il secondo motivo lamenta invece la violazione degli artt. 1218, 1219, 1220, 1590, 1591 c.c., omessa pronuncia error in procedendo, violazione dell’art. 112 c.p.c. avendo la Corte di merito erroneamente ritenuto provata la “mora credendi”, con esclusione della responsabilita’ del debitore, per effetto di un’offerta non formale ex art. 1220 c.c., mentre la liberazione dell’obbligato alla riconsegna dell’immobile sarebbe potuta derivare solo dalla procedura di cui all’art. 1216 c.c..

1. I motivi possono esaminarsi congiuntamente per la loro stretta connessione.

Va rilevato in via preliminare che in questa sede non deve affrontarsi la questione circa la congruita’ dei quesiti di diritto, formulati dalla ricorrente in ordine ai singoli motivi del ricorso, tenuto conto che al caso in esame, trattandosi di sentenza d’appello depositata il 24.2.06, non si applica la normativa di cui al D.Lgs. n. 40 del 2006.

2. Per quanto riguarda le censure concernenti l’asserita erronea valutazione, da parte della Corte territoriale, di taluni documenti prodotti in causa e precisamente delle lettere con cui la parte gia’ locatrice aveva spiegato i motivi a giustificazione del suo rifiuto alla riconsegna della cosa locata, si rileva che la valutazione di tutte le prove, ivi comprese quelle documentali, rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito e, pertanto, il relativo convincimento non si sottrae al sindacato di legittimita’ solo quando la valutazione sia incompleta e frammentaria e frutto comunque di una indagine sommaria e logicamente incoerente.

Vizi, quest’ultimi, che non si riscontrano affatto nel caso di specie, posto che la sentenza impugnata analizza attentamente il contenuto delle lettere inviate successivamente dalla locatrice alla conduttrice in data 22.1.99, 26.2.99 e 15.3.99, esponendo in modo logico e coerente le ragioni del suo convincimento in ordine al significato da trarre dalle prove documentali suddette, cosi’ come sintetizzato alle pagg. 3 e 4 della sentenza stessa.

Va, pertanto, condivisa la conclusione, cui e’ pervenuta la sentenza impugnata, che l’iniziale doppio rifiuto alla restituzione (soltanto nella lettera del 15.3.99 la GGI ha motivato esplicitamente la mancata accettazione della riconsegna dell’immobile locato con l’omissione “altresi’” del suo ripristino ad opera della conduttrice), “in quanto aprioristico ed immotivato, non fu improntato a correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto”.

Va aggiunto che il richiamo agli artt. 1362, 1363 e 1366 c.c. per l’asserita violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale risulta del tutto fuori luogo, in quanto trattasi all’evidenza di valutazione del contenuto di mere comunicazioni e non gia’ dell’interpretazione di scritture contrattuali.

In definitiva, le censure addotte con il primo motivo del ricorso, sebbene impropriamente rappresentate sotto il profilo della violazione delle norme di diritto e sotto quello del vizio di motivazione, mirano in realta’ ad un riesame del merito della causa mediante la “rilettura” delle prove documentali in atti, cio’ che non e’ consentito in sede di giudizio di legittimita’ in presenza di un impianto motivazionale assolutamente logico ed adeguato.

3. Deve tra l’altro escludersi che nella specie possa ravvisarsi la denunciata violazione dell’art. 1590 c.c..

Ed invero, posto che la Corte fiorentina non ha riconosciuto la legittimita’ del rifiuto opposto dall’Alleanza Assicurazioni alla riconsegna dell’immobile, in quanto la giustificazione addotta con le lettere sopra richiamate aveva fatto riferimento o esclusivamente (le prime due lettere) o in via principale (l’ultima del 15.3.99) all’asserita illegittimita’ del recesso per insussistenza dei gravi motivi previsti dalla legge, ritenuti invece sussistenti con decisione passata ormai in giudicato, legittimamente, dunque, la Corte stessa non ha preso in considerazione le relative ulteriori richieste risarcitorie che trovavano fondamento nella legittimita’ del rifiuto del locatore alla riconsegna della cosa locata: tanto piu’ se, come e’ stato valutato dai giudici d’appello (v. pag. 4 della sentenza), gli interventi restitutori dovevano considerarsi “non straordinari ne’ gravosi, tenuto conto delle dimensioni dell’immobile”, come confermato dalle risultanze della svolta ctu.

4. Deve essere invece accolta le censura relativa alla dedotta violazione degli artt. 1220 e 1591 c.c..

Infatti, la sentenza impugnata e’ incorsa manifestamente in errore laddove ha statuito “che la lettera 14/1/1999, con cui l’ENEL offri’ la restituzione del bene, pur priva della forma dell’offerta per intimazione, tuttavia impedi’, in quanto caratterizzata da serieta’ e tempestivita’, che la conduttrice divenisse morosa nel pagamento dei canoni (cfr art. 1220 c.c.)”, in quanto l’unico mezzo per costituire in mora il locatore creditore e provocare di conseguenza la liberazione del conduttore dall’obbligo di corresponsione del canone e’ costituito dall’offerta formale di riconsegna ai sensi dell’art. 1216 c.c..

Tale offerta formale risulta fatta nella specie solo in data 23.3.99 e, dunque, la Corte di merito avrebbe dovuto ritenere dovuti il canone e gli oneri accessori a decorrere dall’1.2.99 al 23.3.99, ed entro questi limiti va accolto il ricorso per Cassazione, rigettato invece per il resto.

5. L’accoglimento del ricorso nei limiti di cui sopra comporta la correlata cassazione della sentenza impugnata, con conseguente rinvio, anche per le spese del presente giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione.

PQM

Accoglie il ricorso limitatamente alla mancata condanna della resistente al pagamento dei canoni ed accessori per il periodo 1.2.99 – 23.3.99 e lo rigetta nel resto, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 12 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 27 maggio 2010