Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12975 del 27/05/2010

Cassazione civile sez. III, 27/05/2010, (ud. 12/04/2010, dep. 27/05/2010), n.12975

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele – Presidente –

Dott. FEDERICO Giovanni – rel. Consigliere –

Dott. TALEVI Alberto – Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

SEIM S.P.A. IN LIQUIDAZIONE (gia’ CECAUTO ITALIA S.P.A.)

(OMISSIS) in persona del liquidatore pro tempore, elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA MONTE ZEBIO 32., presso lo studio

dell’avvocato FOSCHIANI ALESSANDRO, rappresentata e difesa dagli

avvocati BARBIERI MAURIZIO, CANONICO GOLIARDO giusta delega a margine

del ricorso;

– ricorrente –

contro

CLEMENTI EDILIZIA DI CLEMENTI GIORGIO & C S.N.C. (OMISSIS) in

persona del legale rappresentante Sig. C.G.,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MONTE DELLE GIOIE 13, presso

lo studio dell’avvocato VALENSISE CAROLINA, che la rappresenta e

difende unitamente all’avvocato NASPI FABRIZIO giusta delega a

margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 593/2005 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,

emessa il 19/10/2005, depositata il 14/11/2005, R.G.N. 387/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

12/04/2010 dal Consigliere Dott. FEDERICO Giovanni;

udito l’Avvocato ALESSANDRO FOSCHIANI per delega dell’Avvocato

MAURIZIO BARBIERI;

udito l’Avvocato CAROLINA VALENSISE;

udito il P.M. in persona dell’Avvocato Generale Dott. FEDELI Massimo

che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 17.5.02 la s.n.c. Clementi Edilizia di Clementi Giorgio & C, premesso che con contratto stipulato il (OMISSIS) aveva locato alla s.r.l. SEIM, ora s.p.a. Cecauto Italia, un immobile ad uso commerciale in (OMISSIS) al canone mensile di Euro 3.284,66 e che il 22.12.01 la conduttrice le aveva comunicato di ritenere risolto il contratto per colpa della locatrice che aveva respinto le contestazioni relative alla sua efficacia ed aveva comunque rilasciato i locali il 31.1.02 omettendo il pagamento dei canoni per un totale di Euro 13.436,12, chiedeva al Tribunale di Ancona che, previo accertamento dell’illegittimita’ del recesso, venisse dichiarata la validita’ ed efficacia del contratto de quo con conseguente condanna della conduttrice alla corresponsione dei canoni maturati sino alla naturale scadenza del rapporto.

La convenuta eccepiva l’inadempienza della locatrice per non aver rispettato l’accordo tra le parti per la concessione in locazione anche dei locali sottostanti a quelli gia’ locati e ritenuti indispensabili per l’operativita’ dell’azienda in campo commerciale.

L’adito Tribunale accoglieva la domanda attrice, condannando la conduttrice al pagamento di tutti i canoni maturati dall’1.2.02 alla data della sentenza, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, nonche’ dei canoni maturandi sino alla scadenza contrattuale del 31.12.04.

Appellata la sentenza dalla Cecauto Italia, la locatrice resisteva al gravame e, quindi, la Corte di appello d’Ancona, con sentenza depositata il 14.11.05, rigettava l’impugnazione.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per Cassazione la Seim s.p.a. in liquidazione (gia’ Cecauto Italia s.p.a.), affidandosi a tre motivi e depositando anche una memoria, mentre l’intimata Clementi Edilizia ha resistito con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 4 e 27 e art. 115 c.p.c. ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo, per avere la Corte di merito ritenuto l’insufficienza o inadeguatezza dell’immobile locato gia’ prospettabili all’epoca della stipula del contratto (OMISSIS).

Con il secondo motivo lamenta la violazione degli artt. 115, 184, 241, 253, 342 c.p.c. e degli artt. 1350, 2721, 2722, 2723, 2724 c.c. ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo, per avere la Corte territoriale erroneamente ritenuto inammissibile la prova testimoniale, gia’ richiesta in primo grado, diretta a dimostrare la sussistenza dell’accordo tra le parti per la locazione alla conduttrice anche degli spazi sottostanti al magazzino oggetto del contratto suddetto.

Con il terzo motivo denuncia ancora la violazione degli artt. 1372, 1453 c.c. e degli art. 115, 228, 229, 437, 447 bis c.p.c. ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa punti decisivi, per avere erroneamente la Corte di merito ritenuto l’inammissibilita’ dell’eccezione di intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione, avvenuta mediante la riconsegna dei locali.

1. Il primo motivo non e’ fondato.

Infatti, la sentenza impugnata, con motivazione assolutamente congrua ed immune da vizi logici ed errori giuridici, ha spiegato le ragioni per le quali ha ritenuto che nel caso di specie non sussistesse il requisito dei “gravi motivi” giustificanti, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c. il recesso anticipato della conduttrice dal contratto, facendo corretto riferimento alla accertata carenza, in relazione ai motivi in concreto prospettati come legittimanti tale recesso in quanto implicanti per il conduttore una inevitabile maggiore gravosita’ nella prosecuzione della locazione, dei requisiti della loro imprevedibilita’ e della loro sopravvenienza alla costituzione del rapporto di locazione.

Ed invero, la Corte di merito ha evidenziato la circostanza che la conduttrice medesima ebbe ad ammettere, nella comparsa di risposta nel giudizio di primo grado, che gia’ al momento della stipula del contratto di locazione sussistevano l’insufficienza e l’inadeguatezza dell’immobile locato (dedotte poi come motivi di legittimazione del recesso), tanto da raggiungere in quella sede precisi accordi con la controparte circa la locazione nell’immediato futuro anche dei locali sottostanti a quelli oggetto del contratto stipulato, in quanto necessari per lo svolgimento della sua attivita’ commerciale.

Senza contare che il giudizio circa l’insussistenza di quei presupposti dei motivi addotti a legittimazione dell’esercitato recesso costituisce senza dubbio un accertamento in fatto, che come tale si sottrae al sindacato di legittimita’ quando, come si riscontra nel caso di specie, esso sia sorretto da logica e congrua motivazione.

2. Il secondo motivo e’ anch’esso infondato.

Le censure, infatti, addotte dalla ricorrente, sebbene impropriamente rappresentate sotto il profilo del vizio di violazione di norme di diritto e sotto quello del vizio motivazionale, attengono in realta’ al merito della causa investendo l’esercizio di quel potere di valutazione delle risultanze processuali che compete esclusivamente al giudice di merito e si sottrae al sindacato di legittimita’ se immune da vizi logici ed errori giuridici.

Va aggiunto che il motivo in questione difetta anche del requisito di autosufficienza laddove, denunciando l’omesso esame di un documento decisivo, quale la lettera racc.ta del 12.11.01, la ricorrente non assolve pero’ all’onere di riprodurre nel ricorso il tenore esatto del documento: e cio’ al fine di consentire a questa Corte, cui e’ istituzionalmente precluso di ricercare direttamente le prove negli atti di causa, di valutarne anzitutto la pertinenza e la decisivita’ (Cass. n. 13953/02).

3. Anche il terzo motivo va disatteso.

Ed invero, ammesso pure che l’asserita risoluzione consensuale del contratto di locazione a seguito della restituzione delle chiavi dell’immobile locato avvenuta in data 14.10.02 non costituisca una eccezione nuova che, in quanto non prospettata nel giudizio di primo grado, introdurrebbe nel processo un nuovo tema d’indagine inteso a far valere un fatto estintivo dell’obbligo della conduttrice circa il pagamento dei canoni locatizi, si rileva comunque che la Corte di merito ha fornito, con una ineccepibile e congrua motivazione, una convincente spiegazione delle ragioni in forza delle quali ha ritenuto che in ogni caso dal contenuto della scrittura del 14.10.02 non emergesse affatto quella comune e pacifica volonta’ delle parti contraenti diretta a concordare la cessazione del rapporto locatizio.

La sentenza impugnata ha, infatti, evidenziato sul punto in contestazione come dalla scrittura in questione non risultasse affatto, nella consapevolezza delle parti circa la pendenza di una controversia riguardante il mancato pagamento dei canoni per tutto il periodo di locazione, alcuna esplicita dichiarazione di cessazione della materia del contendere in ordine alla controversia stessa e come cio’ non consentisse “di ricavare una precisa comune volonta’ delle parti diretta a concordare la cessazione del rapporto locativo”.

Trattasi, invero, di accertamento in punto di fatto che, sorretto com’e’ da congrua e logica motivazione, si sottrae necessariamente al sindacato del giudice di legittimita’.

4. Il ricorso va, pertanto, rigettato, con conseguente condanna della ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere alla resistente le spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in Euro 2.700,00, di cui Euro 2.500,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 12 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 27 maggio 2010