Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12802 del 06/06/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 12802 Anno 2014
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: SCALISI ANTONINO

SENTENZA

sul ricorso 21251-2008 proposto da:
CO.GI.TO SRL IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.1.01110920012, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIA G SEVERANO 35, presso lo studio dell’avvocato
CIANFONI GIORGIO, che la rappresenta e difende
unitamente all’avvocato DURAZZO NICOLA;
– ricorrente

2014
781

–

CARIDDI ALBERTO, CARIDDI PIETRO, CARIDDI CATERINA,
QUARANTA ISABELLA, elettivamente domiciliati in ROMA,
VIA DELLA CONCILIAZIONE 44,

presso lo studio

dell’avvocato PERILLI MARIA ANTONIETTA,

che li

Data pubblicazione: 06/06/2014

a

rappresenta

e

difende

unitamente

all’avvocato

MORTAROTTI LORENZO;
– controricorrenti

–

avverso la sentenza n. 12/2008 della CORTE D’APPELLO
di TORINO, depositata il 09/01/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica

udienza del 26/03/2014 dal Consigliere Dott. ANTONINO
SCALISI;
udito l’Avvocato Cianfoni Giorgio difensore della
ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avv. Carla Silvestri con delega depositata in
udienza dell’Avv. Perilli Maria Antonietta difensore
dei controricorrenti che si riporta agli atti
depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

A

Svolgimento del processo
Alberto Cariddi, Caterina Cariddi, Pietro Cariddi e Quaranta Isabella con atto
di citazione del febbraio 1993 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di
Torino la società Co.Gi.To srl, per sentirla condannare al risarcimento dei
danni subiti a causa del mancato rilascio del certificato di abitabilità della

dalla società convenuto con rogito del 19 dicembre 1990.
Si costituiva la società convenuta chiedendo il rigetto della domanda per
intervenuta decadenza e prescrizione dell’azione ex art. 1495 cc.
Espletata Ctu, completata l’istruttoria, il Tribunale di Torino con sentenza n.
5943 del 2005 respingeva la domanda dichiarando prescritto il diritto degli
attori e compensava le spese giudiziali mentre poneva a carico di entrambe le

,

parti il costo della Ctu.
,
Avverso questa sentenza proponevano appello gli attori chiedendo la riforma
integrale della sentenza di primo grado e l’accoglimento delle domande
spiegate con l’atto di citazione,

per tre motivi: 1) perché i termini di

decadenza e di prescrizione di cui agli artt. 1490 e 1497 cc. non si applicavano
alla domanda degli attori trattandosi di vendita aliud pro alio; 2) in caso di
applicabilità della normativa relativa alla decadenza e alla prescrizione,
comunque, era errata l’individuazione del dies a quo; 3) in ogni caso i termini
di cui si è detto non erano applicabili all’azione degli attore essendo
intervenuto il riconoscimento del vizio da parte della società.
Si costituiva la società Co.Gi.To chiedendo il rigetto dell’appello perché
infondato e, in via riconvenzionale, chiedeva la riforma della sentenza in
_
_
1

camera da letto dell’immobile bilocale in Bardonecchia, acquistato dagli attori

ordine alla compensazione delle spese ed al costo della Ctu da porre a carico
di parte soccombente.
La Corte di appello di Torino con sentenza n. 12 del 2008 accoglieva l’appello
e, in riforma della sentenza di primo grado, condannava la società Co.Gi.To al
pagamento della complessiva somma di E. 5.807,75, oltre interessi legali dalla

spese giudiziali di entrambi i gradi e poneva a suo carico anche il costo della
Ctu. A sostegno di questa decisione la Corte torinese osservava: a) Il caso in
esame non era riconducibile ad un’ipotesi di vendita aliud pro alio, perché la
vendita di aliud pro alio è configurabile solo nell’ipotesi in cui la cosa
compravenduta appartenga ad un genere totalmente diverso da quello
.

costituente oggetto del contratto e nel caso di compravendita di immobile da

•

adibire a civile abitazione solo se manca del tutto il certificato di abitabilità
Ora, nel caso in esame, il certificato di abitabilità sussisteva per il fabbricato
di cui trattasi ma non per la camera dell’unità immobiliare n. 5 al piano primo
avente un’altezza inferiore a metri 2.55. b) posto che il .comune di
Bardonecchia si era definitivamente pronunciato sull’abitabilità del fabbricato
rilasciandolo solo parzialmente ad

ristrutturato dalla società venditrice

esclusione di alcuni vani tra cui quello degli appellanti, il dies a quo per il
termine di decadenza e di prescrizione doveva farsi risalire a quella data.
Pertanto il termine annuale della prescrizione era stato rispettato, considerato
che l’atto di citazione era stato notificato nel febbraio 1993. c) tuttavia,
assorbente era il terzo motivo di appello, considerato che la società venditrice
aveva riconosciuto il vizio di cui si dice, impegnandosi ad eliminarlo anche in
corso di causa.

2

domanda al soddisfo. Condannava la società appellata al pagamento delle

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società Co.Gi.To srl, con
ricorso affidato a sei motivi. Alberto Cariddi, Caterina Cariddi, Pietro Cariddi
e Quaranta Isabella hanno resistito con controricorso.
Motivi della decisione
1.= La società Co.Gi.To srl lamenta:

in relazione agli artt. 1492, 1495 e 1497 cc. Contraddittoria motivazione circa
un punto decisivo della controversia: la conoscenza della mancanza del
certificato di abitabilità dell’immobile. Avrebbe errato la Corte di Torino,
secondo la ricorrente, nell’aver ritenuto che gli appellanti non erano incorsi in
alcuna decadenza dall’azione
.

di cui all’art. 1495 cc., perché l’azione

risarcitoria per inadempimento era chiaramente e pacificamente esperibile già
al rogito, o almeno dal 28 ottobre 1991, cioè, dalla data in cui gli odierni
resistenti diffidavano la società Co.Gi.To ad adempiere all’obbligazione in
ordine al rilascio del permesso di abitabilità. Non vi è dubbio, secondo il
ricorrente, che gli odierni resistenti fossero a conoscenza della mancanza del
certificato di abitabilità dal rogito e comunque dal 28 ottobre 1991 e l’azione
giudiziale è stata intrapresa nel febbraio 1993. Per altro, proprio per questa
considerazione, risulta evidente l’insufficienza e contraddittorietà della
motivazione della sentenza contro cui qui si ricorre in ordine alla decorrenza
dei termini di prescrizione dell’azione ex art. 1495 cc.
Ciò posto, la ricorrente conclude formulando il seguente quesito di diritto:
Ricorre violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1495 cc., se il termine di
prescrizione dell’azione in ipotesi di vendita di immobile privo di certificato
di abitabilità è fatto risalire al provvedimento di diniego del suddetto

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a) Con il primo motivo, la violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto

certificato da parte del Comune, anziché alla data di stipula del rogito di
compravendita o a quella do formale diffida a rilasciare il suddetto certificato
formulata dall’acquirente?.
b.= Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e/o falsa
applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 4 del DPR 425/1999.

controversia: certificato di abitabilità rilasciato ai sensi del DPR 425/1999.
Secondo la ricorrente, la Corte territoriale non avrebbe tenuto conto che nel
caso di specie i locali oggetto della presente controversia avessero acquisito
l’agibilità in forza dell’art. 4 comma 3 del DPOR 425/1994. Chiarisce la
ricorrente che, in ragione della normativa richiamata in caso di silenzio
_

,

dell’amministrazione comunale l’abitabilità si intende attestata se trascorsi
quarantacinque gironi dalla data di presentazione della domanda. Nel caso in

_
esame la domanda per l’attestazione di abitabilità era stata presentata il 19
giugno 2001 e
richiesto

non avendo dato, il Comune, alcuna comunicazione, né

integrazioni documentali

in data 3 agosto 2001 trascorsi

quarantacinque giorni l’abitabilità, doveva ritenersi attestata.
Sul punto la decisione impugnata, sempre secondo la ricorrente sarebbe
viziata con riferimento al difetto di motivazione e, comunque, alla sua
erroneità sul punto dell’intervenuto riconoscimento dell’abitabilità ai locali de
quibus a seguito della presentazione della relativa domanda.
Ciò posto, la ricorrente conclude formulando il seguente quesito di diritto:
Ricorre violazione e/o falsa applicazione dell’art. 4 del DPR 425 del 1994 se a
seguito della proposizione di una domanda di rilascio del certificato di
abitabilità di locali oggetto di concessione in sanatoria il Comune, decorsi

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Insufficiente ed erronea motivazione circa un punto decisivo della

quarantacinque giorni senza chiedere integrazioni documentali né disporre
ispezioni, rifiuti successivamente, il rilascio del suddetto certificato o sostenga
comunque che l’abitabilità non possa intendersi attestata?
c.= Con il terzo motivo, la violazione e/o falsa applicazione di legge in
relazione agli artt. 1494, 1223, 2697 cc. Difetto di motivazione circa un punto

sigg. Cariddi Quaranta. Secondo la ricorrente, la Corte territoriale avrebbe
riconosciuto un danno, ai sigg. Cariddi e Quaranta senza alcuna constatazione
o verifica di effettivo pregiudizio in capo ai resistenti . Piuttosto non esiste
alcuna prova che gli acquirenti avessero subito un danno considerato anche i
sigg. Cariddi e Quaranta avevano acquistato l’immobile nello stato, di fatto di
diritto, in cui si trovava.
Ciò posto la ricorrente conclude formulando il seguente quesito di diritto:
Ricorre violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1495, 1223, 2697 cc., se a
fronte della mancanza di agibilità parziale dei locali venga riconosciuto
automaticamente un risarcimento ai nudi proprietari e agli usufruttuari
dell’immobile pur in assenza di deduzione e prova di specifici profili di
danno?.
d.= Con il quarto motivo, il difetto di motivazione circa un punto
decisivo della controversia: l’impossibilità di ottenere l’agibilità del vano
adibito a camera da letto. Violazione e/o falsa applicazione di legge in
relazione agli artt. 1494,1223, 2697 cc., sotto altro profilo. Secondo la
ricorrente, la Corte di Torino ha erroneamente ritenuto che il vano
dell’alloggio dei Cariddi Quaranta non fosse suscettibile di ottenere l’agibilità.
Epperò, la Corte territoriale, sempre secondo la ricorrente, non avrebbe tenuto

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decisivo della controversia: la sussistenza di un danno risarcibile in capo ai

conto: a) che per un vano simile il Comune aveva successivamente rilasciato
l’abitabilità su richiesta della società odierna ricorrente; b) della possibilità
pure segnalata del Ctp della Co.G.To di ottenere l’attestazione di abitabilità
riducendo la superficie del vano mansardato in contestazione.
Ciò posto, la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: Ricorre

proprietari di un immobile con vano attualmente privo di abitabilità viene
riconosciuto a titolo di risarcimento del danno un importo corrispondente al
deprezzamento dell’immobile, anziché al costo necessario per ottenere
l’abitabilità del suddetto vano?
e.= Con il quinto motivo, la violazione e/o falsa applicazione di legge
_

in relazione agli artt. 1494,1223, 2697 cc., sotto altro profilo. Difetto di
.
motivazione circa un punto decisivo della controversia: la sussistenza di un
_
danno risarcibile in capo ai sigg. Cariddi Pietro e Quaranta Isabella. Secondo
la ricorrente, la decisione impugnata in ordine al risarcimento del danno
sarebbe illegittima anche sotto altro profilo ed, in particolare, perché il
risarcimento per deprezzamento sarebbe stato riconosciuto sia ai nudi
proprietari e sia agli usufruttuari. Piuttosto, il profilo di danno riconosciuto
attiene in tutta evidenza al valore della proprietà e sotto questo aspetto può
incidere solo sulla posizione e sul diritto dei nudi proprietari. Risulta, anzi,
che la camera da letto sia sempre stata utilizzata come tale e non certo come
ripostiglio , pertanto gli usufruttuari, anche, per questo non hanno patito alcun
danno, né è stata offerta una prova in tal senso.
La sentenza impugnata, dunque, secondo la ricorrente, presenterebbe un
difetto assoluto di motivazione in relazione al riconoscimento del danno,

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violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1494, 1223, 2697 cc se ai

anche in favore di Cariddi Pietro e di Isabella Quaranta usufruttuari
dell’immobile oggetto del presente giudizio.
Ciò posto, la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: Ricorre
violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1494, 1223, 2697 cc., se il
risarcimento del danno per deprezzamento dell’immobile a causa della

pur in presenza di prova certa circa l’effettivo utilizzo del vano come camera
da letto e non come ripostiglio?.
f.= Con il sesto motivo, l’erronea e contraddittoria motivazione circa
.

un punto decisivo della controversia: l’assunzione di un obbligo autonomo per
il conseguimento dell’abitabilità del vano adibito a camera da letto. Avrebbe

.

,

errato la corte di Torino nell’aver ritenuto che l’odierna ricorrente avesse
assunto uno specifico e nuovo obbligo di conseguimento del certificato di

,
abitabilità in ordine a tutto l’immobile compravenduto, perché le circostanze
poste a fondamento di tale decisione sono erronee e frutto di una ricostruzione
poco attenta dei fatti. Le circostanze cui fa riferimento la Corte di Torino
sarebbe : a) l’affidamento di un incarico ad un architetto perché risolvesse il
problema; b) la presentazione di una domanda di concessione in sanatoria e
nuovamente di abitabilità, anche per il vano in contestazione di proprietà
Cariddi in data 19 giugno 2001. Epperò, sempre secondo la ricorrente: a)
“pare francamente eccessivo”, far discendere un impegno giuridicamente
rilevante della Co.Gi.To a far ottenere l’abitabilità del vano adibito a camera
da letto, dall’aver dato un incarico ad un architetto con la specifica
indicazione “il quale si incaricherà di verificare presso i competenti uffici i
presupposti per l’ottenimento dell’abitabilità”; b) La Corte territoriale non

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mancanza di abitabilità di un vano venga riconosciuto anche agli usufruttuari,

avrebbe precisato nemmeno quali sarebbero stati i supposti tentativi posti in
essere dalla Co.Gi.To per risolvere il problema dell’abitabilità..
1.1.= Appare opportuno per l’evidente pregiudizialità rispetto agli altri motivi,
esaminare in ordine per primo il sesto motivo e successivamente il quinto
motivo, ed entrambi sono infondati.

riconosciuto la sussistenza del vizio, o meglio, la mancanza della qualità
dell’abitabilità, seppure per un solo vano, impegnandosi ad eliminarlo anche
in corso di causa di primo grado. E tale constatazione, così come ha avuto
modo di evidenziare la stessa Corte territoriale, trovava rispondenza in tre dati
essenziali: a) che al momento della stipula del rogito era ancora in corso l’iter
. .

amministrativo diretto al conseguimento dell’ abitabilità dell’intero fabbricato
ristrutturato

dalla venditrice, attuale ricorrente;

b) che al momento

dell’assemblea condominiale del luglio 1991 erano emersi problemi circa
l’abitabilità e (…..) la società venditrice aveva incaricato un architetto di
risolvere il problema; c) in corso di causa di primo grado
all’unità abitativa de quo, la stessa società,

in relazione

aveva presentato domanda di

concessione in sanatoria e in data 19 giugno 2001, aveva anche presentato
(nuova ) richiesta di abitabilità che però veniva respinta dal Comune di
Bardonecchi a. Lo stesso Comune, per altro, attestava che “a seguito della
domanda presentata dalla Co.Gi.To srl il 19 giugno 2001

con la quale si

chiede l’abitabilità dei locali a piano primo e mansarda come da concessione
in sanatoria n. 7 del 23 maggio 1997(….)”.
Ora posto che —com’è affermazione pacifica in dottrina e nella stessa
Giurisprudenza- è concludente ogni comportamento che, pur non costituendo

8

Come afferma la Corte di Torino la società venditrice, attuale ricorrente, ha

mezzo di linguaggio, secondo la valutazione delle circostanze cui si
accompagna, presuppone o lascia presuppone, l’esistenza di un implicito
intento negoziale, i dati valutati dalla Corte territoriale non lasciano dubbi che
il comportamento mantenuto dalla società venditrice, attuale ricorrente,
integrasse gli estremi di un comportamento concludente che comportava,
di voler provvedere a risolvere il

problema dell’abitabilità di cui si dice. Alle dette valutazioni, in verità, la
ricorrente contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di
queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito
discutere in questa sede di legittimità, ciò comportando un nuovo autonomo
esame del materiale delibato che non può avere ingresso nel giudizio di
cassazione.
–

1.1.a) Pertanto, ed in definitiva, alla luce di quanto detto, appare del tutto
corretta l’affermazione della Corte territoriale secondo cui il comportamento
della società venditrice, così come identificato, rendeva l’azione, di garanzia
ex art. 1495 cc. non più assoggettabile ai termini prescrizionali e di decadenza
previsti. Così come appare corretta e conforme alla costante giurisprudenza di
legittimità, l’ulteriore affermazione della Corte di Torino secondo la quale le
risultanze probatorie dimostravano che la società venditrice, attuale ricorrente,
aveva assunto per facta concludentia, un’autonoma ed ulteriore obbligazione
diretta a far conseguire l’abitabilità dell’unita immobiliare venduta come
bilocale

ed,

in particolare,

del

vano

adibito

a camera da letto.

Un’obbligazione, questa, che non era più soggetta ai termini di decadenza e di
prescrizione stabiliti dall’art. 1495 cc., per le azioni redibitorie e quanti
minoris, ma soggetta soltanto alla prescrizione decennale, che nel caso in

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comunque, la promessa del venditore

esame non era maturata.
E’ sufficiente al riguardo richiamare l’orientamento pacifico di questa Corte (
cfr. Cass. Sez. U. n. 19702 del 2012) secondo cui in tema di garanzia per i vizi
della cosa venduta, di cui all’art. 1490 cod. civ., qualora il venditore si
impegni ad eliminare i vizi e l’impegno sia accettato dal compratore, sorge

garanzia originaria, a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi,
non alterandone la disciplina. Ne consegue che, in tale ipotesi, anche
considerato il divieto dei patti modificativi della prescrizione, sancito dall’art.
2936 cod. civ., l’originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo e
alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale, di cui
. ,

all’art. 1495 cod. civ., mentre l’ulteriore suo diritto all’eliminazione dei vizi
ricade nella prescrizione ordinaria decennale.

o
2.= Infondato è anche il quinto motivo. La Corte territoriale ha individuato e
liquidato un danno tenuto conto della minore abitabilità dell’immobile. Ora
tale deprezzamento non solo incide sul valore della nuda proprietà ma anche
sul valore dell’usufrutto. Non vi è, infatti,

dubbio che il deprezzamento

dell’immobile di cui si dice ha una diretta incidenza sul valore di mercato
anche del diritto di usufrutto nel caso di cessione ex art. 980 cc. Pertanto
correttamente la Corte territoriale

ha riconosciuto il risarcimento per

deprezzamento dell’immobile agli appellanti, ovvero unitariamente ai nudi
proprietari( Cariddi Alberto e Cariddi Caterina) e agli usufruttuari (Cariddi
Pietro e Quaranta Isabella):
3.= Gli altri motivi del ricorso, come è agevole apprendere, rimangono
assorbiti dal rigetto del quinto e del sesto motivo.

lo

un’autonoma obbligazione di “facere”, che, ove non estingua per novazione la

In definitiva, vanno rigettati il quinto e il sesto motivo e dichiarati assorbiti gli
altri, la ricorrente, in ragione del principio della soccombenza ex art. 91 cpc.,
condannata al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che
verranno liquidate con il dispositivo.
PQM

presente giudizio di cassazione che liquida in E. 2700,00 di cui E. 200,00 per
esborsi.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione civile della
Corte Suprema di Cassazione il 26 marzo 2014.

La Corte rigetta il ricorso condanna la ricorrente al pagamento delle spese del