Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12710 del 25/05/2010

Cassazione civile sez. III, 25/05/2010, (ud. 21/04/2010, dep. 25/05/2010), n.12710

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere –

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

M.F., (OMISSIS), elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA VAL PUSTERIA 22/15, presso lo studio

dell’avvocato CORREALE MERCEDES, rappresentato e difeso dall’avvocato

CORREALE EUGENIO ANTONIO giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

SUPERMERCATI PAM SPA, (OMISSIS), in persona del Presidente del

Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante Dott. D.

S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G. PISANELLI 4,

presso lo studio dell’avvocato GIGLI GIUSEPPE, che la rappresenta e

difende unitamente all’avvocato FIORINI PAOLO giusta delega a margine

del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2960/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

Sezione Terza Civile, emessa il 13.12.2005, depositata il 28/12/2005;

R.G.N. 1952/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/04/2010 dal Consigliere Dott. FILADORO Camillo;

udito l’Avvocato Eugenio Antonio CORREALE;

udito l’Avvocato Giuseppe GIGLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza parziale, n. 737 del 22 gennaio 2001, il Tribunale di Milano dichiarava che M.F., nella sua qualita’ di conduttore di un locale adibito all’esercizio di bar sito in (OMISSIS), aveva diritto di prelazione sull’acquisto di frazione dell’immobile condotto in locazione che i proprietari – locatori, signori Bossi, avevano alienato alla spa Supermercati PAM, senza esperire la procedura di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 38.

Il primo giudice subordinava l’accertato diritto dell’attore alla formale offerta nel termine di decadenza di sessanta giorni dalla comunicazione della sentenza del 18 dicembre 2000 – 22 febbraio 2001, del relativo prezzo risultante dall’atto di compravendita e cioe’ della somma di L. 450.000.000 (in luogo di quella di 84.000.000 offerta dal M., con l’atto di citazione) oltre rivalutazione ed interessi.

Poiche’ sia il M. che la PAM avevano formulato riserva di appello avverso la sentenza parziale, lo stesso Tribunale dichiarava – con sentenza definitiva n. 14327 del 2 ottobre – 26 novembre 2001 – che il termine di sessanta giorni doveva considerarsi sospeso sino al passaggio i giudicato della sentenza, dovendo trovare applicazione alla disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 39, comma 3.

Con la stessa decisione il Tribunale milanese disponeva, tuttavia, il rilascio dell’immobile, in considerazione del fatto che il contratto di locazione, stipulato l'(OMISSIS), era venuto definitivamente a scadenza il 31 dicembre 1995.

Avverso entrambe queste decisioni ha proposto appello il M., chiedendo che fosse disposto il riscatto in favore dell’attore dell’immobile in contestazione, riformando integralmente la sentenza definitiva nella parte in cui era stata dichiarata la cessazione del contratto di locazione e ordinato al M. il rilascio dell’immobile.

Si costituiva in giudizio la PAM, la quale proponeva, a sua volta, appello incidentale, con il quale richiedeva: “dichiararsi che al sig. M.F. non competeva il diritto di prelazione o riscatto dell’immobile per cui e’ causa e comunque dichiararsi l’invalidita’/inefficacia e/o la decadenza dell’attore dai predetti diritti, con conseguente rigetto di tutte le domande proposte al riguardo da controparte.

Dichiararsi cessato – a far data dal 31 dicembre 1985 – per decorrenza del termine contrattualmente previsto, il contratto di locazione 1 gennaio 1984, con conseguente conferma della condanna del M. a rilasciare, libera sgombra da persone e cose, l’unita’ immobiliare sita in via (OMISSIS) – a completa disposizione della convenuta”.

Con sentenza 13 – 28 dicembre 2005 la Corte di appello di Milano rigettava le domande dell’attore. Osservava la Corte di merito che nel termine di sei mesi decorrenti dalla data della trascrizione dell’atto di compravendita ((OMISSIS)) l’unica offerta formulata dal M., ai fini del riscatto, era stata quella relativa al prezzo di L. 84.000.000, a fronte di quello di 450.000.000 indicato nel rogito (OMISSIS) tra B. e Supermercati PAM. Tale offerta era, evidentemente, invalida, in quanto inferiore al prezzo indicato nel contratto di compravendita.

L’aver rimesso, in alternativa, al giudice di indicare la diversa somma da corrispondersi quale prezzo non poteva servire a sanare la decadenza, posto che i termini di decadenza non possono essere prorogati, sospesi o interrotti, se non nei casi del tutto eccezionali previsti dalla legge.

Diversamente opinando, sottolinea la Corte di merito, si giungerebbe alla conclusione che la dichiarazione di voler esercitare la prelazione avrebbe natura di atto complesso, formato, cioe’ da una generica manifestazione di volonta’ dell’avente diritto, “riempita” successivamente di un specifico contenuto dalla decisione eventualmente impugnata/e quindi passibile di ricorso per Cassazione:

dunque efficace in tempi assolutamente incompatibili con la dichiarata volonta’ del legislatore di sanzionare perentoriamente con la decadenza l’omesso o l’invalido esercizio della prelazione.

Tra l’altro, anche in grado di appello, il M. aveva continuato ad indicare, quale prezzo offerto per l’immobile, il prezzo di L. 84.000.000 e solo in via del tutto subordinata, e comunque tardivamente, quello di L. 450.000.000, peraltro senza interessi e rivalutazione.

Quanto alla cessazione del contratto di locazione, ha rilevato la Corte del merito, l’appello proposto dal M. doveva ritenersi inammissibile, considerato che lo stesso era fondato esclusivamente sull’esercizio del diritto di prelazione, escluso alla radice dallo stesso giudice.

Avverso tale decisione il M. ha proposto ricorso per Cassazione sorretto da sei motivi.

Resiste la PAM con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Prioritario appare l’esame del sesto motivo del ricorso, con il quale (formulandosi anche alcuni quesiti di diritto, non richiesti, peraltro, dalle disposizioni all’epoca vigenti) il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 295 c.p.c., nullita’ della sentenza pei omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa l’effettivo contenuto dei motivi di appello, articolati in ordine alla finita locazione.

L’attuale ricorrente si era opposto alla domanda di finita locazione, in quanto superata dalla domanda di riscatto. In questa situazione, i giudici di appello avrebbero dovuto disporre la sospensione della domanda di finita locazione sino alla definizione del giudizio sul riscatto.

In questo senso, era stata proposta tempestiva domanda da parte del difensore del M..

Il motivo e’ inammissibile.

L’obbligo del giudice di disporre la sospensione, ai sensi dell’art. 295 c.p.c., presuppone la pendenza del processo, dalla cui definizione dipenda la decisione della controversia nel procedimento pregiudicato.

Tale condizione non e’ configurabile quando la causa pregiudiziale e quella dipendente sono proposte nello stesso giudizio e, proseguite in un unico procedimento, sono decise senza procedere alla loro separazione.

Nel caso di specie, la domanda di restituzione dell’immobile era stata avanzata nel medesimo giudizio instaurato per decidere sulla validita’ dell’azione di riscatto proposta dal M..

In un caso che presenta notevoli affinita’ rispetto quello in esame, questa Corte ha ritenuto che:

“La sospensione necessaria del processo, prevista dall’art. 295 c.p.c., opera quando non sia possibile realizzare, sulla domanda pregiudiziale e su quella dipendente, il simultaneus processus, che elimina la possibilita’ di contrasto fra giudicati. (Nella specie, questa Corte ha ritenuto insussistente una ipotesi di sospensione necessaria in un caso in cui erano state proposte in uno stesso processo la domanda di riscatto di un immobile ex IACP venduto senza rispettare il diritto di prelazione del conduttore, proposta dal conduttore nei confronti dell’acquirente, e la subordinata domanda proposta dall’acquirente – locatore verso il conduttore)” (Cass. 14 luglio 2004 n. 13074).

Deve essere esaminato, successivamente, il terzo motivo di ricorso, con il quale il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 183 e 345, 342 c.p.c. in relazione al recepimento della eccezione di inammissibilita’ del riscatto per mancanza di una univoca offerta del prezzo, formulata dalla convenuta solo dopo la sentenza parziale e dunque tardivamente.

Le censure sono prive di fondamento.

Sin dalla comparsa di costituzione e risposta del 14 novembre 1994, PAM aveva espressamente dedotto che “il riscatto, cosi’ come esercitato dall’attore nel presente giudizio, e’ comunque da considerarsi nullo, o, meglio ancora, esistente” ed aveva richiamato la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale, qualora l’offerta non sia tempestivamente e validamente effettuata con l’offerta dello stesso prezzo – indicato nel contratto di vendita al terzo – il detraente decade dal diritto di riscatto. Per queste ragioni, PAM aveva chiesto al Tribunale di accertare che il riscatto operato dal M. era invalido o inesistente e che egli, oramai, era definitivamente decaduto dalla possibilita’ di esercitarlo validamente.

Dopo che le due decisioni del Tribunale avevano erroneamente rimesso in termini il M., PAM, nella comparsa di risposta con appello incidentale del 14 luglio 2003, aveva chiesto la riforma delle sentenze di primo grado, osservando che le stesse, contraddittoriamente, avevano riconosciuto che un valido esercizio del riscatto deve essere accompagnato dall’offerta dello stesso prezzo e di condizioni uguali a quelle risultanti dall’atto di trasferimento, senza peraltro dichiarare la decadenza del M. dal riscatto in presenza di un offerta inferiore risultante dal contratto di compravendita.

Ogni questione relativa alla tardivita’ della eccezione, ed alla inammissibilita’ dell’appello (per mancanza di specifici motivi di impugnazione) deve ritenersi del tutto infondata.

Il primo ed il secondo motivo di ricorso pongono il seguente quesito:

se sia possibile, ai fini di un valido esercizio del diritto di riscatto (di un immobile locato ad uso diverso da quello abitativo) ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 38 la offerta di un prezzo inferiore al c.d. “prezzo legale” o a quello pagato dal retrattato, quando sia accompagnata da una richiesta al giudice di fissare il giusto prezzo dell’immobile.

La Corte di appello ha dato risposta negativa a tale quesito.

Con il primo ed il secondo motivo di ricorso, il M. censura la conclusione cui sono pervenuti i giudici di appello.

Ad avviso del ricorrente, sarebbe sufficiente la sola dichiarazione di voler esercitare il riscatto, senza che sia necessario la offerta del prezzo nella stessa misura indicata nel contratto di compravendita intercorso tra venditore e terzo retrattato.

Nel caso di specie, con l’atto di citazione il M. aveva chiesto il riscatto dell’immobile al prezzo di L. 84.000.000 oppure “alla diversa somma indicata dal Tribunale”.

Il Tribunale, pur avendo rilevato che il prezzo offerto era di gran lunga inferiore al prezzo risultante dall’atto di vendita alla PAM (L. 84.000.000 in luogo di L. 450.000.000), ha erroneamente ritenuto di poter rimettere in termine il M., subordinando l’accertato diritto di prelazione dell’attore alla formale offerta nel termine di decadenza di giorni sessanta dalla avvenuta comunicazione della sentenza, della somma di L. 450.000.000, oltre interessi e rivalutazione.

Tale errore e’ stato corretto dalla Corte territoriale, la quale ha formulato una serie di principi di diritto in tutto conformi alla giurisprudenza di questa Corte, e dai quali non vi e’ ragione di dissentire.

I giudici di appello hanno ricordato che:

gli istituti della prelazione e del riscatto, costituendo deroga al generale principio della libera circolazione dei beni, non possono essere applicati fuori dei casi e dei termini rigidamente fissati dalla legge (Cass. 6 maggio 2003 n. 6867);

– la L. n. 392 del 1978, art. 39, comma 1 stabilisce il termine di decadenza di sei mesi dalla trascrizione del contratto per l’esercizio della prelazione ad opera dell’avente diritto che non sia stato raggiunto dalla rituale “denuntiatio” di cui all’art. 38;

– che l’esercizio della prelazione comporta, per sua stessa natura, oltre che per espressa previsione di legge la “offerta di condizioni uguali” da parte dell’avente diritto (Cass. 31 gennaio 2008 n. 2402, 6 maggio 2003 n. 6882, 5 marzo 2002 n. 2402);

– che, infatti, soltanto a questa condizione e’ possibile che il riscatto produca, come e’ nella sua natura, la surrogazione legale dell’avente diritto nella stessa posizione dell’acquirente, con effetto “ex tunc” e cioe’ dalla data di stipulazione della vendita;

– che, dunque, una qualsiasi discrepanza tra le condizioni e prezzo della vendita ed il contenuto dell’offerta dell’aspirante al riscatto comporta l’invalidita’ dell’esercizio della prelazione;

– che, nel caso di specie, l’unica offerta che il M. aveva comunicato nel termine di decadenza di sei mesi decorrenti dal 24 gennaio 1994 (data della trascrizione dell’atto di compravendita) era quella relativa al prezzo di L. 84.000.000 (a fronte di quello di 450.000.000 previsto nel rogito del 13 gennaio 1994);

– che detta offerta era, all’evidenza invalida;

– che l’aver rimesso in alternativa al giudice di “indicare la diversa somma” da corrispondersi quale prezzo, non serviva affatto a sanare la decadenza, posto che i termini processuali non possono essere prorogati, sospesi o interrotti, se non in casi del tutto eccezionali, tassativamente previsti dalla legge;

– che, diversamente opinando, si giungerebbe alla conclusione che la dichiarazione di voler esercitare prelazione avrebbe natura di “atto complesso” formato, cio’ da una generica manifestazione di volonta’ dell’avente diritto, “riempita” di uno specifico contenuto dalla decisione del giudice (eventualmente impugnata e poi possibile di ricorso per Cassazione) e, percio’, efficace soltanto in tempi assolutamente incompatibili con la volonta’ del legislatore di sanzionare perentoriamente con la decadenza (a tutela della certezza dei trasferimenti immobiliari) l’omesso o l’invalido esercizio della prelazione entro i sei mesi dalla trascrizione.

Sulla base di tali considerazioni, i giudici di appello hanno accolto l’appello incidentale della PAM, con il quale era stato richiesto “dichiararsi che al sig. M.F. non competeva il diritto di prelazione o riscatto sull’immobile per cui e’ causa e comunque dichiararsi l’invalidita’/inefficacia e/o la decadenza dell’attore dai predetti diritti con conseguente rigetto di tutte le domande proposte al riguardo da controparte”.

Con il quarto motivo, il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 39 nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio e relativo alla natura ed all’ambito delle domande proposte dall’attore.

Il M. non aveva affatto chiesto al giudice di incidere sul contenuto del contratto, gia’ predeterminato dal proprietario (in particolare per quanto riguarda il prezzo). Molto piu’ semplicemente aveva chiesto al giudice di determinare la concreta misura della obbligazione di pagare il prezzo.

Anche questo motivo e’ destituito di fondamento.

Si richiamano le argomentazioni svolte a proposito del primo e secondo motivo di ricorso.

Con il quinto motivo il ricorrente deduce omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa le ragioni di accoglimento dell’appello incidentale e violazione della L. n. 392 del 1978, art. 39 quanto alla ravvisata obbligazione del conduttore che eserciti il riscatto di pagare anche gli interessi e la rivalutazione monetaria.

Il motivo e’ assorbito, in conseguenza del rigetto dei motivi che precedono. Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato.

Sussistono giusti motivi, considerate le peculiarita’ del caso, per disporre la compensazione integrale delle spese del giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso.

Compensa le spese del giudizio.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 21 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 25 maggio 2010

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