Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12709 del 19/06/2015

Civile Sent. Sez. 3 Num. 12709 Anno 2015
Presidente: RUSSO LIBERTINO ALBERTO
Relatore: DE STEFANO FRANCO

Data pubblicazione: 19/06/2015

R.G.N. 522/2012

SENTENZA

9

Cron.

sul ricorso 522-2012 proposto da:
Rep.

.

MARINO LORENZO MRNLNZ56B18A592V, MARINO FELICE, MARINO
Ud. 09/04/2015

ANTONIO, elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE DI
PU

VILLA PAMPHILI 61, presso lo studio dell’avvocato
REBECCA MAMMETTI, rappresentati e difesi dall’avvocato
GIOVANNI DENARO giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrenti contro

LO MONACO BARTOLOMEO LMNBTL53B05A176I, considerato
domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA
DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso

dall’avvocato NICOLO’ SOLINA giusta procura a margine
del controricorso;
– contrari corrente –

avverso la sentenza n. 272/2011 della CORTE D’APPELLO
di PALERMO, depositata il 14/03/2011 R.G.N. 558/2007;

udienza del 09/04/2015 dal Consigliere Dott. FRANCO DE
STEFANO;
udito l’Avvocato GIOVANNI DENARO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per il
rigetto del 1 0 – 2 ° – 3 0 e 4 ° motivo, accoglimento
p.q.r. del 5 ° motivo del ricorso, assorbiti gli altri.

2

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

Svolgimento del processo
§ 1. – Bartolomeo Lo Monaco convenne – con citazione notificata il
2.3.04 – in giudizio dinanzi al tribunale di Palermo Antonio, Lorenzo e
Felice Marino per sentire dichiarare risolto per inadempimento il contratto
relativo ad un immobile da destinare a pizzeria, oggetto di locazione già
in corso con tale Giancarlo Di Girolamo e per la quale esso attore aveva
già acquistato – da un locatario ancora precedente – per £ 200 milioni le

controparti la stipula, alla cessazione di quella in atto, di locazione per il
canone annuo di £ 18 milioni e di avere già versato almeno £ 7 milioni ad
Antonio Marino; e lamentò non avere più inteso le controparti addivenire
alla stipula e non avere più rinvenuto le sue proprie attrezzature nel
locale. Pertanto, egli chiese la condanna dei convenuti alla restituzione di
quanto loro versato e, poi, anche al risarcimento del danno per la perdita
di quelle e per il mancato esercizio dell’attività commerciale, ovvero, in
subordine, al pagamento di £ 130 milioni per violazione degli obblighi di
buona fede contrattuale, o, in ulteriore subordine, per illecito
arricchimento.
L’adito tribunale, contestata dai convenuti la domanda, la rigettò,
escludendo sia la prova della conclusione di un contratto di locazione tra
le parti, sia la violazione di un obbligo di buona fede, per essere stato
dimostrato solo il versamento di un acconto in un momento in cui
l’immobile era legittimamente detenuto da altri; ma la corte territoriale,
all’esito della ivi disposta ed espletata istruzione probatoria, accolse il
gravame del Lo Monaco, sia pur qualificato il contratto come preliminare
di locazione, tanto da dichiararlo risolto e da condannare gli appellati
Marino sia alla restituzione di € 3.615,20 (oltre interessi legali dalla data
dell’esborso al soddisfo) che al pagamento della somma di € 91.412,88
(oltre rivalutazione secondo gli indici ISTAT dal 7.5.03 e gli interessi
legali sulla somma rivalutata di anno in anno da tale data al soddisfo),
nonché delle spese di lite del doppio grado.
Per la cassazione di tale sentenza, pubblicata il 14.3.11 col n. 272,
ricorrono oggi Antonio, Lorenzo e Felice Marino, affidandosi a sette
motivi; resiste, con controricorso, il Lo Monaco; non sono depositate
memorie ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ.
Motivi della decisione

rg 00522-12 – ud. 9.4.15 – est. cons. F. De Stefano

3

attrezzature esistenti. Riferì il Lo Monaco di avere concluso con le

§ 2. – Vanno valutati unitariamente i primi due motivi, per l’intima
connessione, comportando del resto la riqualificazione della domanda
l’esclusione della novità della medesima.
Con essi i ricorrenti si dolgono:
– con il primo (ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 4, cod. proc. civ.), di
violazione e falsa applicazione degli artt. 345, 437 e 112 cod. proc. civ.,
prospettando l’inammissibilità per novità della prospettazione, in appello

contratto preliminare, anziché di un contratto definitivo, di locazione:
attesa la differenza sostanziale e non meramente quantitativa delle due
fattispecie contrattuali e quindi il mutamento dei fatti costitutivi della
pretesa azionata, ovvero del titolo giuridico di essa, anche in dipendenza
del mutamento del petitum mediato;
– con il secondo (anch’esso ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 4, cod.
proc. civ.), di violazione e falsa applicazione degli arlt. 99 e 112 cod.
proc. civ., negando al giudice dell’appello il potere di riqualificare la
domanda nella fattispecie concreta, addotto invece dalla corte territoriale
a superamento dell’eccezione di novità della domanda: e tanto per la
dedotta insanabile diversità di petitum e causa petendi tra la domanda di
risoluzione di un contratto definitivo di locazione come formulata in
citazione e quella relativa ad un preliminare di locazione.
Dal canto suo, in estrema sintesi, il Lo Monaco ribatte adducendo
trattarsi comunque degli stessi fatti ed invocando l’autorità, tra le altre, di
Cass. 22598/10, Cass. Sez. Un. 27/00 e 18792/11.
§ 2.2. Va premesso, in sede dogmatica, che costituisce domanda
nuova, improponibile in appello, la deduzione di una nuova

causa

petendi, fondata sulla prospettazione di nuove circostanze di fatto

produttive del diritto fatto valere in giudizio; introduttiva, in tal modo, nel
processo, di un nuovo tema di indagine; e tale inammissibile mutatio
libelli si verifica, in tema di diritti di credito – per loro natura

eterodeterminati – allorché il petitum, originariamente ancorato ad un
fatto specifico, venga poi ricollegato ad una diversa genesi
epifenomenica, in nessun modo identificabile con la primitiva narratici (in
termini: Cass. 16 luglio 2010, n. 16750; Cass. 5 dicembre 2011, n.
25951). In sostanza, occorre un mutamento del fatto costitutivo (oltre
alla giurisprudenza richiamata da entrambe le parti, v. pure, ancora più di

rg 00522-12 – ud. 9.4.15 – est. cons. F. De Stefano

4

e prontamente contestata da essi appellati, della risoluzione di un

recente: Cass. 22 maggio 2014, n. 11371; Cass. Sez. Un., 3 giugno
2013, n. 13902, ove ulteriori e più ampi riferimenti).
Sempre da un punto di vista generale, poi, il giudice del merito,
nell’indagine diretta all’individuazione del contenuto e della portata delle
domande sottoposte alla sua cognizione, non è tenuto ad uniformarsi al
tenore meramente letterale degli atti nei quali esse sono contenute, ma
deve, per converso, avere riguardo al contenuto sostanziale della pretesa

rappresentate dalla parte istante, mentre incorre nel vizio di omesso
esame ove limiti la sua pronuncia alla sola prospettazione letterale della
pretesa, trascurando la ricerca dell’effettivo suo contenuto sostanziale
(Cass. 12 dicembre 2014, n. 26159; Cass. 14 novembre 2011, n. 23794;
Cass. 10 febbraio 2010, n. 3012; Cass. 17 settembre 2007, n. 19331).
§ 2.3. Ora, se è incontestabile che, in primo grado, l’attore aveva
prospettato l’esistenza di un contratto di locazione già stipulato e che in
appello egli aveva corretto la

causa petendi mercé l’adduzione, in

alternativa, di un contratto di locazione preliminare, va rilevato che
effettivamente i fatti posti a fondamento della domanda di risoluzione per
inadempimento delle obbligazioni assunte negozialmente delle controparti
sono gli stessi: questi identificandosi nella stipula differita di un formale
contratto di locazione – nella consapevolezza della pendenza di un
precedente od attuale rapporto di locazione con terzi – e nella
responsabilità, in dipendenza della mancata stipula finale, dei prominenti
Marino, rimasti nella disponibilità dell’immobile, per la conclamata perdita
sia dell’acconto che dei beni mobili ivi mantenuti e di proprietà del
promissario conduttore fin dall’incontro di volontà sul futuro subentro
nella locazione già in corso con altri.
In questi specifici termini, sono rispettate le condizioni poste dalla
giurisprudenza di questa Corte in punto di riqualificazione della domanda
anche solo in appello: i fatti restano invero i medesimi, sia pur essendo
ora ricondotti alla fattispecie di un contratto preliminare di locazione e
non già più a quella di un contratto definitivo di locazione.
I motivi di doglianza in esame, pertanto, sono infondati.
§ 3. – Col terzo motivo i ricorrenti – ai sensi dell’art. 360, cc. 1, n.
3, cod. proc. civ. – censurano la violazione o la falsa applicazione degli
artt. 1325, 1346, 1418 e 1421 cod. civ., nonché degli artt. 99 e 112 cod.
rg 00522-12 – ud. 9.4.15 – est. cons. E. De Stefano

5

fatta valere, come desumibile dalla natura delle vicende dedotte e

proc. civ., adducendo la nullità del – pur malamente – ritenuto
preliminare per indeterminatezza dell’oggetto, soprattutto per mancata
determinazione ed indeterminabilità del canone di locazione: nullità
rilevabile di ufficio anche da questa Corte di legittimità, secondo – a detta
dei ricorrenti – Cass. 28424/08 e 16621/08.
Il controricorrente contrappone la novità della questione.
§ 3.1. Ora, effettivamente – in base ad una recentissima presa di

non essere questa la sede per esaminare le importanti ricadute
applicative di tale principio, compiutamente argomentato soprattutto con
riferimento ai gradi di merito – tanto nel giudizio di appello che in quello
di cassazione il giudice, in caso di mancata rilevazione ufficiosa, in primo
grado, di una nullità contrattuale, ha sempre facoltà di procedere ad un
tale rilievo (Cass. Sez. Un., 12 dicembre 2014, n. 26242, soprattutto
punto 7.1 e sub 6, a pag. 80 della motivazione).
E, d’altro canto, è certo nullo (Cass. 11 ottobre 2012, n. 17324), per
indeterminabilità dell’oggetto, il contratto con cui una parte si impegni a
stipulare un futuro contratto di concessione del godimento di locali, ove
siano assolutamente incerti e indeterminabili gli elementi essenziali della
pattuizione, non potendo essi neppure ricavarsi, con apprezzabile grado
di concretezza, dal contesto dell’accordo intercorso tra le parti.
§ 3.2. Nella specie, però:
– da un lato, l’obbligazione azionata era solo quella di restituzione
dell’acconto e di responsabilità per la perdita delle cose del futuro
locatario mantenute nel locale in attesa dei successivo contratto, sulla
altre clausole del quale – tra cui proprio l’entità del canone – tra le parti
non è mai insorta questione: sicché la validità del contratto sotto questo
profilo non è stata esaminata dal giudice del merito semplicemente
perché non rilevante in alcun modo ai fini della decisione;
– dall’altro lato, la valutazione di sostanziale conferma dell’assunto
dell’appellante – fatta in esordio di motivazione dalla corte territoriale (v.
pag. 4, primo periodo) – comporta di necessità la valutazione di
attendibilità anche di quanto asserito fin dall’atto di citazione dal Lo
Monaco nel suo complesso e, pertanto, sia in punto di canone annuo, pari
ad £ 18 milioni, sia in ordine al subentro nella locazione già in corso.

rg 0052242- ud. 9.4.15 – est. cons. F. De Stefano

6

posizione delle Sezioni Unite di questa Corte regolatrice e subito precisato

§ 3.3. Per tali considerazioni, allora, non vi è alcuna ipotesi di nullità
rilevabile ex actis (premessa indispensabile per l’attivazione del potere
ufficioso del giudice di rilievo della nullità, secondo l’impianto
motivazionale della ricordata Cass. Sez. Un. n. 26242/14), visto che,
anzi, sulla base degli atti quella stessa nullità potrebbe essere esclusa. Ed
il motivo va rigettato.
§ 4. – Quanto al quarto ed il sesto motivo, anch’essi da esaminare

– col quarto – formulato ai sensi dell’art. 360, cc. 1, n. 5, cod. proc.
civ. – i ricorrenti adducono un vizio nella motivazione della gravata
sentenza in ordine alla ritenuta stipula di un preliminare di locazione,
male avendo quella imputato a caparra la dazione della somma di £ 7
milioni da parte del Lo Monaco, anziché a canone come espressamente
indicato nelle due quietanze prodotte e sempre sostenuto del resto dallo
stesso attore; ma ripropongono anche la tesi dell’esistenza di un accordo
tra il precedente locatario o gestore Di Girolamo ed il Lo Monaco;
– col sesto – pure esso ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 5, cod. proc.
civ. – i ricorrenti denunziano un vizio motivazionale sulla valutazione
delle prove in punto di proprietà o vendita del locale, malamente operata
dalla corte territoriale per l’esclusione di attendibilità di alcuni dei testi
addotti da essi ricorrenti ma pure per l’omessa considerazione di altre
testimonianze sulla comune gestione dei locali da parte anche del Lo
Monaco.
Sul punto il controricorrente replica deducendo l’inammissibilità di
quello che configura come un tentativo di riesaminare il merito.
§ 4.1. La ricostruzione del rapporto intercorso tra le parti come
contratto che le impegnava alla stipula di una locazione al termine di
quella in corso si fonda sulle testimonianze assunte, come precisato
espressamente dalla stessa sentenza qui gravata alle pagine 4 e 5, in
punto di espressa convenzione di futuro subentro; ma, al contempo,
rende del tutto irrilevanti le circostanze in contrario addotte e valutate
complessivamente, secondo un apprezzamento incensurabile in sede di
legittimità, dalla corte territoriale.
Infatti, nel contesto di quell’obbligazione derivante dall’accordo di
futura stipula di subentro:

rg 00522-12 – ud. 9.4.15 – est. cons. F. De Stefano

7

congiuntamente per l’intima connessione, si osserva che:

- la divergente valutazione della somma versata dal Lo Monaco,
qualificata dal medesimo a titolo di corrispettivo di una locazione già in
*
essere e dalla corte territoriale a titolo di caparra, non rileva, attesa la
riqualificazione del rapporto stesso – che si è visto possibile ed anzi
idoneamente motivata in fatto – e la conseguente necessità di
riqualificare il titolo della dazione (del resto risultando non compatibile un
versamento di canone a fronte di una locazione solo futura o comunque

rapporto di locazione tra il Lo Monaco ed i Marino);
– neppure rilevano i concreti contatti del Lo Monaco con l’immobile
locato o col precedente locatario, visto che l’affermazione, raggiunta
all’esito appunto di una valutazione complessiva del testimoniale escusso
proprio in secondo grado (e senza bisogno, com’è noto, per il giudice di
merito di prendere in esame uno per uno gli elementi istruttori, né di
confutare quelli che possano addursi in contrario alla conclusione, se
quest’ultima si regge idoneamente sulla considerazione degli altri), della
pattuizione nei termini prospettati dall’odierno controricorrente si fonda
sulla disamina delle testimonianze di chi ai relativi colloqui aveva
assistito, mentre le altre circostanze bene potevano essere imputate,
come in concreto ha fatto la corte territoriale, a motivazioni diverse da
quelle sulle quali gli originari convenuti hanno insistito.
§ 4.2. Pertanto, anche il quarto e il sesto motivo sono infondati.

§ 5. – Con il quinto motivo – anch’esso ai sensi dell’art. 360, co. 1,
n. 5, cod. proc. civ. – i ricorrenti deducono un ulteriore vizio di
motivazione, relativamente all’affermazione della responsabilità per la
perdita dei beni mobili e delle attrezzature prima esistenti nell’immobile
oggetto della locazione, in particolare:
– evidenziando la carenza di motivazione sul nesso causale tra la
perdita – oltretutto contestata – ed eventuali condotte colpose o dolose di
essi ricorrenti, i quali mai ne avevano avuto il possesso o la disponibilità;
–

contestando la valutazione di verosimiglianza della tesi di

controparte di aver lasciato i beni nell’immobile, una volta acquistati
prima di sapere che esso era condotto in locazione da altri;
– infine contestando l’esclusione di attendibilità dei loro testi sulla
tesi dell’effettiva gestione del locale da parte del Lo Monaco e la lettura di
numerosi atti del giudizio, tra cui il verbale di immissione in possesso.
8
rg 00522-12 – ud. 9.4.15 – est. cons. F. De Stefano

quella causale dovendo armonizzarsi con l’accertata futura decorrenza del

Anche a questo riguardo il Lo Monaco ribatte trattarsi di vietata
riconsiderazione del merito.
§ 5.1. Il motivo è fondato, sia pure per quanto di ragione.
Non è dato, dalla motivazione della gravata sentenza, stabilire il
titolo in base al quale i locatori o futuri locatori di un immobile debbano
rispondere della perdita dei beni mobili in esso conservati: la corte di
appello riferisce dell’impossibilità, per il promissario conduttore, di

sua e in vista della conclusione della futura locazione, di ingenti
attrezzature da un precedente conduttore.
Ora, tale conclusione fonda a sufficienza l’inadempimento dei
promittenti locatori in ordine all’obbligazione di stipula del definitivo e
fonda idoneamente la loro obbligazione di restituzione di quanto già
versato in conto del futuro corrispettivo (cioè la somma di E 7 milioni).
Ma la medesima corte territoriale nulla adduce sulla ragione per la
quale, stipulato un preliminare di locazione relativo ad immobile già
locato ad altri, i promittenti locatori dovrebbero rispondere – senza
neppure avere specificato che tale circostanza essi conoscessero o
potessero prevedere e secondo quali canoni o in relazione a quali
circostanze – di quanto la controparte avesse essa stessa, nella cosciente
consapevolezza della disponibilità dei locali da parte di un terzo ed
attuale locatario, lasciato comunque nella disponibilità di quest’ultimo e
non appunto di essi promittenti locatori.
§ 5.2. Tale vizio inficia in modo determinante la motivazione, che
opera un vero e proprio salto logico o, comunque, tralascia di esplicitare
le ragioni di individuazione di una responsabilità per la perdita dei mobili,
estranei alla futura locazione di immobile, come pure – a fortiori

–

di

vagliare i relativi elementi probatori: ciò che, oltre ad implicare un vizio di
sussunzione, si sussume senza dubbio entro la fattispecie prevista dal n.
5 dell’art. 360 cod. proc. civ., nella formulazione anteriore alla novella del
2012 ed applicabile ratione temporis.
§ 6. – Tanto comporta la cassazione della gravata sentenza,
limitatamente peraltro al capo di condanna al pagamento della somma di
C 91.412,88 (oltre accessori ivi indicati) ed a quello sulle spese del
doppio grado di merito, così assorbendosi anche l’atecnico settimo motivo
dell’odierno ricorso (con cui si censurava la sentenza di secondo grado

rg 00522-12 – ud. 9.4.15 – est. cons. F. De Stefano

9

accedere ai locali e, separatamente, dell’effettività dell’acquisto, da parte

per la condanna alle spese, ma esclusivamente quale conseguenza di una
eventuale fondatezza degli altri motivi).
Invero, il giudice del rinvio, che qui si indica nella medesima corte
territoriale ma in diversa composizione ed al quale si affida pure il
compito di provvedere sulle spese dell’intero giudizio e quindi pure di
quello di legittimità, dovrà – oramai peraltro definitivamente acquisita ed
incontestabile la sussistenza di un valido contratto preliminare di

.quanto meno della somma di £ 7 milioni (ed accessori) corrisposta dal Lo
Monaco – rivalutare l’esito complessivo della controversia alla stregua
della riconsiderazione della domanda di condanna al pagamento di
somme in relazione alla perdita dei mobili, di proprietà del promissario
conduttore, nel bene immobile oggetto del preliminare di locazione in un
momento in cui era condotto in locazione da terzi.
P. Q. M.
La Corte rigetta i motivi primo, secondo, terzo, quarto e sesto di
ricorso ed accoglie il quinto, dichiarato assorbito il settimo; cassa la
gravata sentenza in relazione alla censura accolta e rinvia alla corte di
appello di Palermo, in diversa composizione, anche per le spese del
giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione
civile della Corte suprema di cassazione, addì 9 aprile 2015.

locazione, dell’inadempimento dei Marino e del loro obbligo di restituzione