Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12708 del 25/05/2010

Cassazione civile sez. III, 25/05/2010, (ud. 21/04/2010, dep. 25/05/2010), n.12708

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere –

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 4801/2006 proposto da:

P.M.R., (OMISSIS), elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA SICILIA 169, presso lo studio dell’avvocato

PLACIDI LELIO, rappresentato e difeso dall’avvocato ANGIUS LUCIO

giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrente-

e contro

C.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ATTILIO REGOLO

12 – D, presso lo studio dell’avvocato CASTALDI ITALO, che lo

rappresenta e difende unitamente all’avvocato SENATORE ANTONIO con

procura alle liti;

– resistente –

avverso la sentenza n. 5030/2004 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

Sezione 3 Civile, emessa il 23/11/2004, depositata il 14/12/2004;

R.G.N. 12130/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/04/2010 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;

udito l’Avvocato Giovanni BONACCIO per delega avv. Lucio ANGIUS;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 23 novembre – 14 dicembre 2004 la Corte d’appello di Roma rigettava l’appello principale proposto da P.M. R. avverso la decisione del Tribunale di Viterbo – sezione distaccata di Civitacastellana, del 17 ottobre 2002.

La P. – convenuta in un giudizio di convalida di sfratto per morosità nella qualità di conduttrice di un esercizio commerciale in (OMISSIS), adibito a cartolibreria aveva richiesto, in via riconvenzionale, la condanna del proprietario dell’immobile, C.A., al risarcimento dei danni conseguenti ai vizi della cosa locata (per la mancanza di autorizzazioni amministrative ed il verificarsi di infiltrazioni di acqua), previa dichiarazione di nullità o di annullamento del contratto per errore, dolo o violenza (artt. 1427, 1429 e 1439 c.c.) , o comunque con l’accertamento di un inadempimento grave del locatore.

I giudici di appello, confermando sul punto la decisione del Tribunale, che aveva disposto l’immediato rilascio dell’immobile, osservavano:

1) che la mancanza di concessioni, licenze o autorizzazioni amministrative, relative alla destinazione d’uso dei beni immobili, ovvero alla abitabilità dei medesimi, non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene.

Solo nel caso in cui al conduttore sia negato il provvedimento amministrativo per la destinazione d’uso convenuta, è riconosciuta al conduttore la facoltà di richiedere la risoluzione del contratto.

Nel caso di specie, l’originaria violazione urbanistica (conseguente ad un leggero ampliamento di superficie rispetto alla concessione originaria) era stata successivamente regolarizzata con una concessione in sanatoria.

In ogni caso, tale situazione non aveva impedito il rilascio della autorizzazione amministrativa necessaria per l’esercizio dell’attività commerciale, nè la concreta utilizzazione del locale da parte del conduttore per oltre tredici anni.

2) Quanto alla censura relativa alla violazione dell’obbligo di mantenere la cosa in buono stato locativo e di provvedere alla esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, le prove raccolte confermavano una situazione generale di degrado dell’intero immobile, che non consentiva di far risalire alle cause indicate dall’appellante principale, P. (cioè ad un inadempimento grave del locatore C.).

Infatti, dalla relazione del consulente tecnico di ufficio era emerso che le cause del degrado e del deterioramento erano da attribuire con assoluto carattere di prevalenza a “fenomeni di risalita capillare di particelle d’acqua dalle fondazioni”, che erano stati aggravati dalle opere di rivestimento del pavimento realizzati dalla stessa P.: lo strato di moquette rinvenuto all’interno del locale non aveva certo migliorato la situazione, esso, in pratica, fungeva da spugna assorbendo l’acqua e la umidità risalente.

3) quanto, infine, alle infiltrazioni di acqua dal soffitto, che la P. aveva collocato in primo piano ai fini che interessano, le stesse erano state del tutto episodiche. Ad esse, comunque, era stato rapidamente ovviato su iniziativa dello stesso locatore.

Poco dopo la segnalazione della P., il locatore, C., e gli altri condomini proprietari del terrazzo sovrastante la cosa locata avevano provveduto ad effettuare le opere di risanamento necessarie.

I giudici di appello confermavano la decisione del Tribunale, che aveva posto in evidenza come il rapporto di locazione si fosse protratto per oltre tredici anni senza alcuna contestazione: il che costituiva la migliore dimostrazione che nessuno specifico inadempimento poteva essere ravvisato nella condotta del C..

Doveva, conclusivamente, escludersi una responsabilità del locatore per omessa manutenzione dell’immobile, con il rigetto di ogni domanda conseguente proposta dalla convenuta-attrice in via riconvenzionale.

Quanto alle domande di restituzione dei canoni illegittimamente percepiti e di restituzione della cauzione – domande tutte già respinte dal primo giudice – le stesse erano state riproposte solo con le conclusioni del ricorso in appello senza indicazione dei motivi specifici di impugnazione, così come richiesto a pena di inammissibilità, dall’art. 434 c.p.c., (richiamato dall’art. 447 bis c.p.c. in materia di locazione).

Avverso tale decisione la P. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da due motivi.

L’intimato non ha svolto difese.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce omessa, insufficiente e/o contraddittorìa motivazione della sentenza appellata, violazione dell’art. 112 c.p.c., art. 658 c.p.c., art. 1427 c.c. e segg., in relazione a quanto affermato dalla Corte di merito in ordine al disposto dell’art. 1575 c.c..

Entrambi i giudici di merito avevano omesso qualsiasi pronuncia in ordine alla domanda principale proposta dal locatore sulla asserita morosità della conduttrice, relativamente al rapporto di locazione avviato nel 1984 e cessato per recesso della P. nell’estate 1996: recesso determinato dalla inagibilità della cosa locata.

Il giudice di primo grado aveva dato atto della “non attuale utilizzazione dell’immobile”, ordinando solo formalmente la riconsegna delle chiavi, avvenuta peraltro sin dall’estate 1996.

La intimata convalida di sfratto per morosità, notificata nel 2001 alla P., non aveva alcun motivo di essere, nulla essendo dovuto dalla ex conduttrice, dal 21 settembre 1996 in poi.

Tanto premesso – conclude la ricorrente – il giudice del merito avrebbe dovuto verificare la fondatezza della domanda proposta dal C., verificando se sussistesse, o meno, la dedotta morosità, considerato che la intimata aveva comunque eccepito che sin dall’estate 1996, o in subordine, dal 2 maggio 2007, l’immobile era stato riconsegnato al locatore.

Il giudice di appello aveva, poi, liquidato in poche righe il problema della violazione urbanistica, limitandosi ad osservare che detto vizio non aveva impedito alla conduttrice di prendere in consegna l’immobile locato e di utilizzarlo per lungo tempo.

La circostanza evidenziata dalla Corte territoriale non escludeva, in ogni caso, il diritto della conduttrice di agire in giudizio per fare annullare il contratto concluso con errore (caduto sulla dichiarazione che sulla formazione della volontà contrattuale).

Il motivo è privo di fondamento.

Il Tribunale ha rigettato la domanda riconvenzionale proposta dalla P., confermando l’esistenza della morosità della conduttrice.

La ordinanza di rilascio, ex art. 665 c.p.c., era stata seguita dalla sentenza del 17 ottobre 2002, che aveva rigettato tutte le domande proposte dalla P. (di nullità o annullamento del contratto, risoluzione del contratto e risarcimento dei danni conseguenti ai vizi dell’immobile). La sentenza del primo giudice aveva dato atto che “la morosità dedotta nell’intimazione non risulta quindi contestata dal conduttore, che contrappone però al proprio inadempimento quello del locatore, che avrebbe violato in vario modo, e a più riprese, il suo altrettanto fondamentale obbligo di consegna e manutenzione della “res locata” in stato tale da servire all’uso convenuto”.

Il primo giudice aveva, tra l’altro, fatto riferimento ad una precedente morosità della P., sanata nel procedimento instaurato presso la Pretura di Grosseto. E proprio da tale comportamento, sul rilievo che la conduttrice non aveva dedotto in quella sede alcuna questione in ordine ad eventuali inadempimenti del locatore, aveva tratto ulteriore conferma della persistenza della morosità della conduttrice, rigettando tutte le domande riconvenzionali della stessa.

La decisione del Tribunale era stata integralmente confermata dalla Corte d’appello: non sussiste pertanto il vizio di omessa pronuncia denunciato.

Quanto alla mancanza di concessioni e autorizzazioni amministrative, deve essere ribadito il consolidato insegnamento di questa Corte, per il quale: “Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non e ‘ di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto” (Cass. 17 gennaio 2007 n. 975, 21 dicembre 2004 n. 23695, 16 settembre 1996 N. 8285).

Nel caso di specie, i giudici di appello hanno confermato che la conduttrice ebbe ad utilizzare l’immobile per oltre tredici anni, sottolineando che la originaria violazione urbanistica – peraltro successivamente regolarizzata con il rilascio di una concessione in sanatoria – non aveva in alcun modo impedito nè il rilascio della autorizzazione amministrativa necessaria per l’esercizio della attività commerciale, nè la concreta utilizzazione del bene da parte della conduttrice.

Con il secondo motivo la ricorrente deduce contraddittorietà ed illogicità della motivazione in riferimento alla corretta applicazione degli artt. 1578 e 1581 c.c..

La sentenza impugnata aveva negato la sussistenza di qualsiasi responsabilità a carico del locatore per quanto riguarda l’osservanza degli obblighi di manutenzione dell’immobile.

In realtà, dalla consulenza tecnica di ufficio – disposta peraltro a distanza di oltre sei anni dai fatti – era emersa la persistenza di gravi fenomeni di infiltrazione e percolazione di acqua.

I testi escussi avevano confermato che – in contrasto con quanto ritenuto dai giudici di appello – la conduttrice aveva immediatamente denunciato al locatore tali fenomeni, la cui gravità e ripetizione aveva recato grave compromissione nel godimento dell’immobile locato, tanto che la conduttrice era stata costretta a riconsegnare al locatore l’immobile ed a richiedere la risoluzione ed il recesso dal contratto.

La Corte territoriale aveva ingiustamente escluso il diritto della P. a chiedere la risoluzione del contratto, o a pretendere, in via subordinata, la riduzione del canone di locazione.

Il secondo motivo è inammissibile.

Con motivazione adeguata, che sfugge a qualsiasi censura di violazione di legge o di vizi della motivazione, la Corte territoriale ha escluso la esistenza di un grave inadempimento a carico del locatore.

Ha osservato che le infiltrazioni dall’alto, denunciate dalla conduttrice solo a fine 1994, furono prontamente eliminate dal C. e dai proprietari della terrazza sovrastante l’immobile locato nel 1995. Tra il primo verificarsi del fenomeno e la riparazione del terrazzo era intercorso solo il tempo tecnico strettamente necessario per la acquisizione dei preventivi.

Quanto alle infiltrazioni dal basso, gli stessi giudici di appello hanno posto in evidenza che le stesse erano da attribuire a fenomeni di risalita capillare di particelle di acqua dalle fondazioni, e non a mancanza di un intervento o di manutenzione della cosa da parte del locatore.

Il fenomeno, hanno peraltro posto in evidenza i giudici di appello, era stato aggravato dalle opere eseguite dalla stessa conduttrice, la quale aveva rivestito il pavimento con uno strato di moquette.

L’accertamento compiuto dalla Corte territoriale sfugge, pertanto, a qualsiasi censura in questa sede di legittimità. Tra l’altro, la sentenza impugnata aveva posto in evidenza che, all’atto della conclusione del contratto, la conduttrice aveva dato atto di avere esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione e si impegnata ad effettuare tutti i lavori di manutenzione, da eseguirsi, tra l’altro, “alla superficie dei muri e dei soffitti e degli infissi, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento”.

Costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che: “Allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, nè avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 c.c.” (Cass. marzo 2001 n. 3341, 19 marzo 1993 n. 3249).

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato.

Nessuna pronuncia in ordine alle spese, non avendo la parte intimata svolto difese in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 21 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 25 maggio 2010

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