Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12696 del 05/06/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 12696 Anno 2014
Presidente: BURSESE GAETANO ANTONIO
Relatore: MIGLIUCCI EMILIO

SENTENZA

sul ricorso 23244-2008 proposto da:
FALCONE

CATERINA

FLCCRN32M71F0590,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA DI PIETRALATA 320-D, presso
lo studio dell’avvocato MAZZA RICCI GIGLIOLA,
rappresentata e difesa dall’avvocato CARELLA MASSIMO
PASQUALE;
– ricorrente –

2014

contro

861

IMPAGNATIELLO

PASQUALE

PIETRO

MPGPQL34H29F631Y,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CASALOTTI 53
PAL. Bl, presso lo studio dell’avvocato MATTEO

I

Data pubblicazione: 05/06/2014

MAllAMURRO,

rappresentato e difeso dall’avvocato

GIUFFREDA MATTEO LUCA;
– controricorrente nonchè contro

PERNA ANGELO;

avverso la sentenza n. 1172/2007 della CORTE D’APPELLO
di BARI, depositata il 22/11/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 08/04/2014 dal Consigliere Dott. EMILIO
MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato Pasquale CASO, con delega , depositata
in udienza dell’Avvocato CARELLA Massimo, difensore
del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del
ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per
l’accoglimento per quanto di ragione dei primi due
motivi del riàorso e per l’assorbimento dei restanti
motivi.

– intimato –

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Pasquale Pietro Impagnatiello esponeva che:

con scrittura

privata del 18-12-1991 aveva promesso di vendere a Caterina Falcone
un appezzamento di terreno con fabbricato rurale per il prezzo di £

sottoscrizione del compromesso e £ 11.000.000 da versarsi entro il 313-92, con stipula definitiva da rogarsi entro il 31-1-1994;
per giustificare la immediata consegna dell’immobile avevano
contestualmente stipulato un simulato contratto di affitto per la durata
di tre anni;
la Falcone aveva poi omesso di versare il saldo pattuito, adducendo un
presunto sconfinamento dei proprietari confinanti.
Ciò posto, l’istante conveniva in giudizio la predetta dinanzi al
tribunale di Foggia per sentirla condannare al pagamento della detta
somma di £ 11.000.000 oltre interessi di mora dal 1-4-92, e rivalutazione
monetaria.
Si costituiva in giudizio la convenuta deducendo : di avere
depositato la somma ancora dovuta su di un libretto bancario,
cointestato all’attore; che il suo comportamento era giustificato
per non avere l’Impagnatiello precisato, benché richiesto, gli esatti
confini del fondo promesso in vendita, in modo da porre fine agli
sconfinamenti dei vicini; chiedeva il rigetto della domanda e in via
riconvenzionale che fosse accertata la legittimità del suo
comportamento.
Interveniva, quindi, in giudizio Angelo Perna, facendo valere ex
1

16.000.000, delle quali £ 5.000.000 versate contestualmente alla

art. 8 della legge n. 590 del 1965, il diritto di prelazione agraria
in relazione al fondo in oggetto, in quanto confinante con il suo.
Con sentenza del 15 aprile 2002 il tribunale di Foggia accoglieva la
domanda

il

dell’interventore, a favore del quale era disposto

Con sentenza dep. il 22 novembre 2007 la Corte di appello di Bari,
in riforma della decisione impugnata dalla convenuta, rigettava la
domanda proposta dal Perna;
accoglieva la domanda riproposta dall’attore, condannando la
Falcone

al pagamento della somma di euro 5.681,02 corrispondente

all’importo di lire 11.000.00 dovuto a titolo di prezzo
svalutazione monetaria e interessi di mora

oltre

sulla somma via via

rivalutata; condannava l’attore alla restituzione in favore del Perna
della somma di euro 8.263,31, oltre interessi; poneva a carico della
Falcone le spese del doppio grado di giudizio sostenute dall’attore;
relativamente al rapporto processuale fra Falcone e Perna le spese erano
per metà compensate e per il resto liquidate a favore della convenuta.
Per quel che ancora interessa nella presente sede, i Giudici
ritenevano quanto segue :
la domanda proposta dall’interventore

andava respinta non

sussistendo le condizioni per l’esercizio del diritto di prelazione, in
quanto avvenuto oltre il termine previsto dall’art. 8 della legge n. 590
del 1965 ;
– la sospensione del pagamento del prezzo da parte della Falcone
era ingiustificata, posto che la mancata indicazione nel contratto
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trasferimento del fondo de quo.

preliminare dei confini; invocata dalla promissaria acquirente, era
irrilevante in quanto sarebbe stato possibile precisarli con il rogito
definitivo, essendo certa la consistenza materiale ed effettiva del fondo
compravenduto nel quale la promissaria era già stata immessa in possesso

come simulato;
– doveva escludersi lo sconfinamento da parte dei vicini,

tenuto

che dalla sentenza del Pretore di Monte S. Angelo del 16-2-1995 era
emerso che la Falcone era stata condannata a reintegrare il Perna nel
possesso di parte del suo fondo.
2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione la Falcone
sulla base di cinque motivi illustrati da memoria.
Resiste con controricorso l’Impagnatiello.

MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Il primo motivo, lamèntando violazione e falsa applicazione degli
artt.1460 (e 1481), 1346,( e 1470) cod. civ., censura la decisione
gravata che aveva ritenuto ingiustificata la sospensione del pagamento
del prezzo, che invece era legittima tenuto conto della rivendicazione
da parte del Perna di porzione del fondo promesso in vendita e della
indeterminabilità dell’oggetto della compravendita per impossibilità di
identificare il bene.
Al riguardo osserva che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di
appello, la missiva del 13-2-1992 con la quale il legale della Falcone
aveva dedotto la non identità del confine catastale con quello effettivo,
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con contratto di locazione in pari data, dalle stesse parti indicato

era confermata dalla sentenza del Pretore di Monte S. Angelo del 16-21995, resa nel giudizio di reintegra del possesso promosso dal confinante
Perna con la quale era stato accertato lo sconfinamento della Falcone in
danno del fondo promesso in vendita dall’Impagnatíello ovvero il possesso

prezzo da parte del compratore era giustificata dal pericolo di
evizione che risultava in tal modo provato; peraltro, il comportamento
della Falcone che aveva depositato su libretto di risparmio intestato
anche all’Impagnatiello la somma dovuta, era conforme a buona fede.
Tenuto conto che la vendita era a corpo e non a misura, la mancata
indicazione dei confini non consentiva di identificare il bene oggetto
del preliminare.
2.- Il secondo motivo lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione su un fatto controverso e decisivo laddove la sentenza aveva
ritenuto :
che la indicazione dei confini avrebbe potuto essere effettuata in
sede di rogito definitivo, quando in base alle risultanze documentali era
emersa la pretesa da parte del venditore del preventivo saldo del
prezzo;
la certezza circa la consistenza materiale ed effettiva del fondo
compravenduto che piuttosto era un fatto controverso, mentre era stata
poi utilizzata la locuzione “peraltro” a proposito della circostanza che
la Falcone avrebbe avuto il tempo di rendersi conto della situazione di
fatto.
Denuncia, quindi :
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da parte del Perna del predetto fondo; la sospensione del pagamento del

la omessa pronuncia sulla istanza di ammissione della consulenza
tecnica;
la omessa motivazione in merito alla ritenuta certezza circa la
consistenza materiale effettiva del bene ;

confini che la Falcone avrebbe avuto.
Per quel che riguardava la rivendicazione di terzi, censura la sentenza
per avere posto a base della decisione una sentenza resa in altro
giudizio e di natura possessoria, tenuto conto delle differenze fra il
giudizio petitorio e quello possessorio.
I Giudici di appello non avevano considerato che comunque era stato
accertato che era stato il Perna a occupare parte della particella 251
promessa in vendita.
3.- Il primo e il secondo motivo – che, per la stretta connessione,
possono essere esaminati congiuntamente – sono fondati nei limiti di cui
si dirà.
La sentenza ha ritenuto illegittima la sospensione del pagamento
del prezzo da parte della promissaria acquirente, escludendo la
fondatezza delle circostanze al riguardo dedotte a
giustificazione del suo comportamento. In particolare, i Giudici hanno
ritenuto che : non era stata contestata la effettiva consistenza dell’immobile
promesso in vendita, e ciò a stregua di quanto precisato dalla stessa
appellante in merito alla portata della missiva del 13-3-1992 inviata dal
legale della Falcone; tale consistenza era, d’altra parte, risultata dalla
effettiva immissione in possesso del fondo della predetta in virtù del
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la apodittica motivazione sulla presunzione della conoscenza dei

contratto di locazione (pacificamente) simulato ; dalla sentenza del Pretore di
– Monte S. Angelo del 16-2-1995 era risultato che non vi era stato alcun
sconfinamento dei vicini nel fondo promesso in vendita ma anzi il
contrario, essendo stata la falcone condannata a reintegra il Perna di

Orbene, la motivazione con la quale i Giudici sono pervenuti alla
decisione, appare, da un lato, inadeguata per la non sufficiente disamina degli
elementi di fatto emersi e, dall’altro, affetta da errores in indicando.
Al riguardo, va evidenziato che :
–

a stregua del testo riportato nel ricorso, con la lettera del 13-3-1992

la Falcone aveva denunciato la non corrispondenza dei confini catastali
indicati nel contratto con quelli reali, facendo anche riferimento allo
sconfinamento operato dai vicini;

parte del suo fondo.

– il confinante Perna aveva qualche mese dopo aveva proposto ricorso per 61/
reintegrazione ex art. 1168 cod. civ. nei confronti della Falcone, assumendo
che i confini catastali non corrispondevano a quelli reali che delimitavano
il fondo di cui egli asseriva di essere possessore da oltre un ventennio e
che tali confini erano precedenti al momento in cui la Falcone aveva avuto il
possesso in virtù della locazione;
– tale ricorso era stato poi accolto dal Pretore di Monte S. Angelo del
16-2-1995.
Orbene, alla stregua di tali risultanze, sarebbe stato necessario
verificare se, in presenza delle pretese del confinante, la preventiva
indicazione dei confini del fondo promesso in vendita – richiesta dalla
Falcone – e la sospensione del pagamento del saldo del prezzo in attesa
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di tale determinazione –

fosse, ai sensi dell’art.1481 cod. civ.,

• giustificata ovvero se il timore di una possibile evizione quanto meno di
porzioni della cosa da parte di terzi fosse da considerarsi obiettivo e
concreto. Ma allora sarebbe stato necessario accertare innanzitutto se vi

della promessa di vendita ovvero individuare l’immobile de quo verificando
se lo stesso fosse determinato o determinabile alla stregua della volontà
negoziale consacrata nella scrittura del 18-12-1991. Al riguardo, va
ricordato che il contratto preliminare, seppure può anche non contenere la
precisa determinazione dell’immobile promesso in vendita, deve pur sempre
indicare gli elementi attraverso i quali sia possibile la identificazione
del fondo al quale le parti con l’atto

scritto (

necessario ad

substantiam) abbiano inteso riferirsi. Ed in proposito occorre chiarire
che se, ai fini della individuazione del bene, le parti possono anche
omettere di menzionare l’estensione quantitativa dell’immobile

(misura),

non è certo sufficiente per individuare il bene il mero riferimento
compiuto dalle parti all’espressione di vendere a corpo,
dal resistente,

4(

come sostenuto

il quale ha sostenuto che le indicazioni catastali

avevano carattere meramente orientativo, essendo il fondo recintato e
conosciuto dalla Falcone nella sua consistenza. Evidentemente, nel caso in
cui le parti abbiano omesso di menzionare l’estensione dell’immobile
oggetto della compravendita, è necessario che i contraenti abbiano
esattamente determinato il bene attraverso la indicazione dei confini
ovvero con riferimento alla sua precisa descrizione ed ubicazione o
anche con la indicazione dei dati catastali, i quali in tal caso

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fosse obiettiva incertezza circa la esatta delimitazione del bene oggetto

contrariamente a quanto al riguardo sostenuto dalla ricorrente – assumono
rilevanza quale elemento testuale della volontà negoziale (Cass.
20131/2013, 501/2006; 3633/2004). Ma la sentenza non ha in alcun modo
compiuto l’ indagine per accertare la reale e obiettiva consistenza del

cui al contratto preliminare, dovendo sottolinearsi,

per quel che si è

detto, la assoluta irrilevanza sotto il profilo in esame del riferimento
compiuto dai Giudici alla immissione in possesso avvenuta in virtù del
contratto di locazione intercorso fra le parti così come della conoscenza
che comunque avrebbe avuto dei confini la promissaria acquirente.
Quindi, i Giudici avrebbero dovuto verificare se il fondo, identificato
in base a quanto indicato in contratto,

corrispondesse a quello nel quale

la Falcone era stata immessa in possesso e se le pretese del vicino si
riferissero a quello promesso in vendita.
4.- Il terzo e il quarto motivo sono assorbiti, avendo a oggetto il
cumulo di rivalutazione ed interessi in relazione alla condanna al
pagamento del saldo del prezzo.
5.- Il quinto motivo denuncia l’erronea compensazione di metà delle
spese processuali che senza alcuna motivazione la sentenza impugnata
aveva compiuto relativamente al rapporto processuale intercorso con il
Perna, il quale era risultato integralmente soccombente nei confronti
della Falcone.
8.- Il motivo va accolto.
Nel regime anteriore a quello introdotto dall’art. 2, comma 1,
lett. a) della

legge

28 dicembre 2005 n. 263, il provvedimento di
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fondo promesso in vendita quale risultava dal regolamento negoziale di

compensazione parziale o totale delle spese “per giusti motivi” deve
trovare un adeguato supporto motivazionale, anche se, a tal fine, non è
necessaria l’adozione di motivazioni specificamente riferite a detto
provvedimento purché, tuttavia, le ragioni giustificatrici dello stesso

motivazione adottata a sostegno della statuizione di merito (o di rito),
cfr.S.U. 20598/08. La sentenza, pur avendo rigettato la domanda proposta
dal Perna (definendo in tal modo il rapporto processuale intercorso con
quest’ultimo), ha compensato per metà le spese relative al rapporto
intercorso con la Falcone, senza peraltro indicare le ragioni di tale
statuizione; né d’altra parte, la esistenza di giusti motivi per la
compensazione emerge dalle ragioni della decisione, che ha visto il Perna
comunque integralmente soccombente in relazione alla domanda dal medesimo
proposta.
La sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio, anche
per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello
di Bari.
P.Q.M.
Accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso, per quanto in
motivazione, nonché il quinto assorbiti il terzo e il quarto cassa la
sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le
spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di
Bari.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell’8 aprile 2014
Il Cons. estensore

Il resid te

siano chiaramente e inequivocamente desumibili dal complesso della